République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/05361 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHHO

Jugement (N° 21/02634)

rendu le 07 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] (également dénommée [Adresse 11]) représenté par son syndic en exercice la SAS Citya Descampiaux prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SA Bouygues Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Emmanuel Touron, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2025.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La société Bouygues Immobilier a entrepris la construction d’un ensemble immobilier composé de deux corps de bâtiments à usage d’habitation collective situés [Adresse 5] à [Localité 15] dénommés « [Adresse 12] ».

La société Bouygues Immobilier a vendu les lots en l’état futur d’achèvement aux différents acquéreurs constituant le syndicat des copropriétés de la Résidence située [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société Citya Descampiaux (le syndicat des copropriétaires).

La réception des parties communes a été prononcée par corps d’états séparés suivant procès-verbaux des 12,19 et 20 avril 2012.

La livraison des bâtiments A et B et des parkings intérieurs est intervenue le 20 avril 2012 et celle des extérieurs, des espaces verts et des clôtures le 27 juin 2012.

Se plaignant de malfaçons, non-façons et non-conformités, le syndicat des copropriétaires a attrait les sociétés Eiffage construction Nord, Bouygues immobilier et Blaq Architectures devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins d’obtenir une expertise.

Par ordonnance rendue le 16 juillet 2013, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [S] en qualité d’expert.

Par ordonnances du juge des référés du tribunal de grande instance de Lille en date des 18 février 2014, 11 mars 2014, 8 décembre 2015 et 27 septembre 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à différents constructeurs, sous-traitants et assureurs à la demande de la société Bouygues Immobilier.

L’expert a déposé son rapport le 22 octobre 2020.

Par acte d’huissier signifié le 20 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bouygues Immobilier notamment en paiement du coût des travaux de reprise des désordres, malfaçons et non façons et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subis devant le tribunal judiciaire de Lille. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 21/2634.

Par exploit du 2 février 2022, la société Bouygues immobilier a appelé en garantie devant le tribunal judiciaire de Lille les sociétés SMABTP, Colas venant aux droits de la société SCREG Nord Picardie, Axa France Iard, Infra Services, Groupama Nord Est CRAMA Nord Est venant aux droits de la société Groupama, [J] [N] venant aux droits de l’entreprise [J] [N], Eiffage construction Nord Pas de Calais, Blaq, MAF, Bureau Véritas Construction, QBE Europe SA/NV venant aux droits de la société QBE Insurance Europe Limited. Cette affaire a été enregistrée au tribunal judiciaire de Lille sous le numéro de RG 22/1107.

Par jugement du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a, dans le cadre de l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 21/2634 :

Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice la société Citya Descampiaux, de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier au titre des travaux de reprise des désordres, malfaçons et non-façons ;

Débouté ce dernier de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la société Bouygues Immobilier au titre de son préjudice de jouissance ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.

Dans le cadre de l’instance introduite par la société Bouygues immobilier et enregistrée devant le tribunal judiciaire de Lille sous le numéro de RG 22/1107, le juge de la mise en état a ordonné, par décision du 7 mai 2024, le sursis à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de Douai statue sur l’appel formé dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 21/2634.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 7 novembre 2023 notamment en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier toutes causes de préjudices confondues et en ce qu’il l’a condamné à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

Statuant à nouveau

Condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 689 123 euros (six cent quatre-vingt-neuf mille cent vingt-trois euros) correspondant au coût des travaux de reprise des désordres, malfaçons et non façons affectant la résidence selon l’évaluation de l’expert judiciaire ;

Dire et juger que cette condamnation sera revalorisée selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de construction intervenue entre le dépôt du rapport (octobre 2020) et le jour du complet paiement ;

Condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des désordres, malfaçons et non-conformités affectant la résidence ;

Condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 80 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, y compris les frais de sondage, d’échafaudage et d’investigations menées à la demande de l’expert judiciaire.

Il indique que le rapport d’expertise mentionne les désordres suivants :

Altération des arbres ;

Traces affectant les ouvrages de maçonnerie : traces sombres et blanchâtres affectant les maçonneries de briques, traces verdâtres sur les maçonneries revêtues d’un enduit et traces de coulées affectant les façades ;

Fissurations des couronnements béton ;

Tâches de rouille sur les ouvrages en béton ;

Infiltrations en sous-sol ;

Fissurations des dalles en sous-sol ;

Traces de coulures au droit des balcons ;

Devers sur les deux balcons.

Il soutient que les désordres d’infiltrations en sous-sol et ceux affectant les deux balcons rendent l’ouvrage impropre à sa destination dans l’immédiat et portent atteinte à leur solidité ; que les dégradations esthétiques altèrent le standing et le caractère architectural de l’immeuble, ce qui est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. S’agissant des désordres relatifs à la végétation et aux auvents des entrées, il fait valoir que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :

In limine litis :

Sur le droit à recours et appel en garantie réservé :

juger qu’elle a pu exercer ses recours et appels en garantie ce à l’encontre des différents locateurs d’ouvrages/prestations intéressés par les désordres litigieux, et encore de leurs assureurs de responsabilité respectifs, par ailleurs requis dans le cadre de l’instance secondaire éminemment connexe introduite à son initiative par devant le tribunal judiciaire de Lille, s’agissant d’une instance toujours en cours et bénéficiant d’un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir,

juger que ces appels en garantie se font sans reconnaissance d’engagement de sa responsabilité dans la survenance des différents désordres, non-façons et autres malfaçons litigieux, et ne peuvent être interprétés comme valant acquiescement de sa part aux différentes réclamations formées à son encontre dans le cadre de la présente instance introduite en son temps à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Descampiaux,

Au fond et à titre principal, elle demande à la cour de :

En premier lieu :

confirmer le jugement querellé, et juger de manière surabondante que les premiers juges à bon droit et juste raison ont pu décider et juger qu’au titre des réclamations indemnitaires et réparatoires portant sur les travaux de reprise et réfection des désordres litigieux correspondant aux griefs n°6 portant sur les fissures des dalles en sous-sol du corps de bâtiments B, et n°8 portant sur l’instabilité du balcon en porte-à-faux du corps de bâtiment B, ceux-ci ne sont pas établis en leurs réalités respectives et ne constituent ni un désordre, ni même une non-conformité,

le retenir et juger par même motivation adoptée,

confirmer encore et subséquemment juger les concernant que les demandes relatives de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre de la société sont infondées, et partant les débouter,

En deuxième lieu :

confirmer le jugement querellé, et juger que les premiers juges à bon droit et juste raison, au titre des réclamations indemnitaires et réparatoires portant sur les travaux de reprise et réfection des désordres litigieux correspondant aux Griefs n°1 portant sur les espaces verts, n°2 portant sur les traces sur les maçonneries de briques extérieures, n°3 portant sur les fissurations des couronnements béton, n°4 et 7 portant sur les coulures, salissures et humidités affectant en plusieurs endroits les façades des corps de bâtiments A et B, n°5 portant sur les infiltrations en sous-sol du cors de bâtiment B, et n°8 portant sur l’instabilité du balcon en porte-à-faux du corps de bâtiment A, ont jugé les concernant que les demandes relatives de condamnation formées par la copropriété requérante à son encontre sont infondées, en l’absence du rapport de la preuve de toute responsabilité contractuelle engagée par ledit maitre de l’ouvrage d’origine, constructeur non réalisateur, dans la survenance des désordres litigieux, le retenir et juger par même motivation adoptée,

confirmer encore et subséquemment juger les concernant que les demandes relatives de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sont infondées, et partant les débouter,

En troisième lieu :

confirmer le jugement querellé, et juger que les premiers juges à bon droit et juste raison ont pu décider et juger, qu’au titre du chef de demande immatérielle portant sur un prétendu préjudice de jouissance, consécutif aux désordres litigieux, celui-ci n’est pas justifié et encore juger au surplus que l’engagement de sa responsabilité dans sa survenance n’est pas démontré retenir et juger par même motivation adoptée,

confirmer encore et subséquemment juger le concernant que la demande relative de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à son encontre est infondée, et partant la débouter,

En quatrième lieu, et subséquemment :

juger le syndicat des copropriétaires infondé en ses différents moyens d’appel, et partant le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ,

Au fond et à titre subsidiaire et à toutes fins d’appel incident, elle demande à la cour de :

En premier lieu :

infirmer le jugement querellé en ce que les premiers juges à tort et mauvais droit et raison juridique ont jugés que :

Les griefs n°2 portant sur les traces sur les maçonneries de briques extérieures, n°4 et 7 portant sur les coulures, salissures et humidités affectant en plusieurs endroits les façades des corps de bâtiments A et B,

Le grief n°5 portant sur les infiltrations dénoncées en sous-sol du corps de bâtiment B,

Le grief n°8 portant sur l’instabilité du balcon en porte-à-faux situé dans le corps de bâtiment A,

Ne présenteraient pas de caractère de nature décennale, statuer de nouveau et juger que les griefs n°2, n°4, n°5, n°7 et n°8 pour le seul balcon en porte-à-faux du corps de bâtiment A, répondent aux critères requis par les dispositions de l’article 1792 du code civil en ce qu’ils portent d’évidence atteinte à la destination des lieux et encore à leur pérennité en fonction d’y ceux, et statuer ce que de droit,

En deuxième lieu :

juger et donner acte au syndicat des copropriétaires concernant le grief n°6 portant sur les fissures des dalles en sous-sol du corps de bâtiment B ne forme aucun chef de demande concret,

En troisième lieu :

juger que le syndicat des copropriétaires présente et forme ses différents chefs de demandes indemnitaires et réparatoires de manière infondée tant en leurs principes qu’en leurs montants respectifs, et l’en débouter en totalité,

juger, tout au plus, et à titre infiniment subsidiaire, que les seuls postes de travaux de reprise/réfection suffisants, nécessaires et utiles portent sur une somme totale de 278 206,66 euros TTC (Soit 7 184,00 euros TTC + 218 500,16 euros TTC + 17 397,00 euros TTC + 6 703,00 euros TTC + 28 422,50 euros TTC),

juger le syndicat des copropriétaires infondé pour le surplus de ses demandes et au-delà et l’en débouter,

En quatrième lieu :

juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement de son préjudice de jouissance invoqué tant en son principe qu’en son montant, et l’en débouter en totalité,

En cinquième lieu :

juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement à tout le moins en leur montant des frais de maîtrise d''uvre revendiqués, et l’en débouter en totalité,

En sixième lieu :

juger qu’elle a pu exercer ses recours et appels en garantie ce à l’encontre des différents locateurs d’ouvrages/prestations intéressés par les désordres litigieux, et encore de leurs assureurs de responsabilité respectifs, en fonction des risques de condamnations qui pourraient être prononcés à son encontre aux termes de l’arrêt à intervenir, ce dans le cadre de l’instance secondaire éminemment connexe introduite à son initiative par devant le tribunal judiciaire de Lille, s’agissant d’une instance toujours en cours et bénéficiant d’un sursis à statuer dans la même attente de l’arrêt à intervenir, et entend encore recourir à l’encontre des mêmes et recouvrer le coût des travaux d’élagage exposés par ses soins à hauteur d’une somme de 1 260 euros TTC,

A titre accessoire, elle demande à la cour de :

En premier lieu :

juger que les premiers juges à bon droit et juste raison et encore en équité, ont condamné le syndicat des copropriétaires requérant et succombant à lui verser une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’instance, et confirmer le jugement querellé en ces chefs de condamnations prononcés,

En deuxième lieu :

juger en équité que les demandes à l’accessoire formées par le syndicat des copropriétaires sont injustifiées, l’y juger infondé et l’en débouter,

à titre subsidiaire, ramener ce chef de demande à de plus justes proportions,

En troisième lieu :

juger que le coût de frais et honoraires de l’expert judiciaire tels que taxés portent sur une somme de 64 341,68 euros TTC, juger qu’à ce titre elle a proprement exposé aux titres de provisions à y valoir successivement une somme totale de 8 250 euros TTC, et en retirer toutes les conséquences de droit,

juger et lui donner acte qu’elle a pu exercer ses recours et appels en garantie ce à l’encontre des différents locateurs d’ouvrages/prestations intéressés par les désordres litigieux, et encore de leurs assureurs de responsabilité respectifs, en fonction des risques de condamnations qui pourraient être prononcés à son encontre aux termes de l’arrêt à intervenir, ce dans le cadre de l’instance secondaire éminemment connexe introduite à son initiative par devant le tribunal judiciaire de Lille, s’agissant d’une instance toujours en cours et bénéficiant d’un sursis à statuer dans la même attente de l’arrêt à intervenir, et entend encore recourir et recouvrer à l’encontre des mêmes le montant des provisions à valoir sur les frais et honoraires d’expertise judiciaire exposé par ses soins à hauteur d’une somme de 8 250 euros TTC,

En quatrième lieu :

la juger en équité bien fondée à former des demandes à l’accessoire, en l’état condamner le syndicat des copropriétaires, au paiement à son profit d’une somme de 25.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens de procédure.

Elle rappelle qu’un sursis à statuer a été ordonné dans le cadre d’une autre instance pendante et précise que l’arrêt à intervenir se fait sans reconnaissance d’engagement de sa responsabilité dans la survenance des différents désordres.

Elle fait valoir que ce sont les différents locateurs d’ouvrages et prestataires qui ont, par leurs manquements à leurs obligations, contribués à la survenance des désordres. Elle rappelle disposer aux termes des dispositions de l’article L 124-3 du code des assurances d’un recours à l’encontre des assurances des sociétés Colas, Eiffage construction Nord-Pas-de-Calais, à savoir la SMABTP, Blaq à savoir la MAF, [J] [N], à savoir la société Groupama du Nord Est-Crama du nord est, Infra Services, à savoir la société Axa France IARD et Bureau Veritas construction, à savoir la société QBE Europe SA/NV.

Elle soutient par ailleurs que l’appelante réitère les moyens soulevés en première instance, sans apporter aucun élément probant. Elle fait valoir que sa responsabilité ne saurait être retenue en ce qu’en qualité de constructeur non réalisateur, elle ne dispose d’aucune compétence technique sur les choix de conception et sur l’exécution des prestations ; que les conclusions expertales ne permettent aucunement d’établir sa responsabilité ; que seuls les différents locateurs d’ouvrage sont responsables ; que l’appelant ne démontre aucunement l’engagement de sa responsabilité et que les désordres ne revêtent pas d’une gravité relevant de la garantie décennale. Enfin s’agissant des arbres, elle soutient que contrairement à ce qu’affirme l’appelante seuls trois arbres peuvent être considérés comme affectés et qu’elle avait pris en charge les travaux d’élagage.

Elle affirme également que le préjudice de jouissance allégué n’est pas démontré.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

L’intimée demande, dans ses dernières conclusions, de juger qu’elle a pu exercer ses recours et appel à garantie dans le cadre d’une instance en cours dans laquelle un sursis à statuer a été prononcé, et que ces appels en garantie se font sans reconnaissance d’engagement de responsabilité de sa part.

Ces demandes ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte que la cour n’est pas tenue d’y répondre.

En outre, il ressort des dernières écritures du syndicat des copropriétaires que celui-ci fonde ses demandes d’une part sur la responsabilité décennale de l’intimée et d’autre part sur sa responsabilité contractuelle. Ainsi, il argue de l’existence de huit types de désordres et fonde ses demandes sur la responsabilité décennale pour l’ensemble d’entre eux à l’exception des désordres portant sur les végétaux et les auvents des entrées, pour lesquels il se fonde uniquement sur la responsabilité contractuelle de l’intimée. En outre, pour les désordres portant sur les sous-faces de balcons présentant un début de corrosion, il invoque tant la responsabilité décennale que la responsabilité contractuelle.

Il y a donc lieu d’examiner dans un premier temps les désordres pour lesquels la garantie décennale de la société Bouygues immobilier est alléguée.

Sur la responsabilité décennale

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 2° du même code dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, la société Bouygues immobilier a vendu après achèvement l’ouvrage litigieux qu’elle a fait construire, et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires n’est pas contesté.

La société Bouygues immobilier est donc en application des textes précités, dans le cadre de la garantie décennale, responsable de plein droit des désordres de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, ce qui doit s’apprécier de façon distincte pour chaque désordre invoqué.

De façon générale, et contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires en se référant à des conclusions transmises par la société Bouygues immobilier devant le premier juge, l’intimée conteste l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale puisqu’elle conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré et au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires.

S’agissant en premier lieu du désordre relatif aux infiltrations en sous-sol, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les conclusions de l’expert lequel relève deux types d’infiltrations :

— dans le parking situé au sous-sol de l’immeuble B, il existe des infiltrations d’eau ponctuelles, localisées au droit du mur extérieur arrière et du mur pignon nord, qui résultent selon l’expert des désordres affectant le couronnement béton lequel est fissuré en plusieurs endroits. L’expert relève que ces infiltrations n’entraînent pas de conséquences « structurelles », qu’elles sont « assez localisées » et que les entrées d’eau dans les sous-sols sont admises à la lecture de la notice descriptives des immeubles ;

— dans le même sous-sol, des infiltrations très importantes lors d’épisodes pluvieux entraînant la formation de flaques d’eau notamment aux alentours de la porte du local à vélos, en lien avec le réseau d’évacuation des eaux pluviales des terrasses du rez-de-chaussée du bâtiment B. L’expert indique en conclusion que ces désordres sont de nature à perturber l’usage du parking et entraînent d’ores et déjà des dégradations sur la porte du local à vélos.

Le syndicat des copropriétaires se borne à reprendre les observations de l’expert pour en conclure que ces désordres seraient de nature à entraîner la responsabilité décennale de la société Bouygues immobilier.

Pour autant, les infiltrations d’eau ponctuelles ne peuvent être qualifiées de désordre décennal en ce qu’aucun élément n’est produit pour déterminer qu’elles seraient de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à la rendre impropre à sa destination, l’expert indiquant au contraire que ces infiltrations rentrent dans le cadre de tolérances techniques admises.

S’agissant du second type d’infiltrations, les termes du rapport d’expertise déterminent qu’elles sont liées à des épisodes pluvieux importants et les qualifient de « très importantes », ce qui ressort des photographies annexées au rapport d’expertise, caractérisant l’impossibilité d’utiliser le sous-sol dans des conditions normales supposant une étanchéité du bâti. Au surplus, l’expert indique que ces infiltrations sont déjà à l’origine de dégradations, notamment sur la porte du local à vélo. Dans ces conditions, il est établi que ces infiltrations portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, des dégradations étant déjà existantes, et le rendent impropre à sa destination.

Par ailleurs, comme développé ci-dessus, l’imputabilité du désordre à la société Bouygues immobilier, qui a vendu après achèvement l’ouvrage qu’elle a fait construire et ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère susceptible de l’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur elle, doit être retenue.

Dès lors, la responsabilité décennale de la société Bouygues immobilier doit être retenue pour ce désordre, et les demandes indemnitaires fondées sur ce désordre seront examinées ci-après.

S’agissant des désordres relatifs à deux balcons, le syndicat des copropriétaires se borne à indiquer dans ses dernières écritures que l’expert considère que deux balcons sont affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité. La lecture du rapport d’expertise détermine que deux balcons (soit un sur chacun des bâtiments), présentent une configuration atypique sur l’immeuble en présentant un porte-à-faux sur trois axes. Les mesures réalisées déterminent l’existence d’un dévers. Pour autant, aucun élément n’est relevé par l’expert sur les conséquences de ce désordre sur la solidité de l’ouvrage ou son usage et donc une éventuelle impropriété à la destination. L’expert relève qu’il n’affecte pas la solidité de l’ouvrage en l’état mais qu’elle « pourrait cependant être impactée à longue échéance », ce seul élément constituant un fait hypothétique ne permettant pas de retenir l’engagement de la responsabilité décennale de la société Bouygues immobilier pour ce désordre.

S’agissant du désordre relatif aux traces de coulures au droit des balcons, l’expert relève en de « nombreux endroits » des traces de coulées sur les façades à l’aplomb des balcons et, en bas de ces coulées, la présence à certains endroits de stagnations d’eau sur les couronnements bétons ou les dalles abritant les entrées d’immeubles ce qui entraîne des zones verdâtres sur les façades. Si l’expert évoque un risque de corrosion prématurée, ces seuls éléments, étant observé que le syndicat des copropriétaires ne développe aucun autre élément en dehors de la reprise des termes de l’expertise, ne peuvent permettre de caractériser un désordre de nature décennale, de sorte que la responsabilité de la société Bouygues immobilier ne peut être retenue sur ce fondement.

S’agissant du désordre tiré des traces sur les ouvrages de maçonnerie, il résulte du rapport d’expertise que les ouvrages présentent des traces sombres sur les maçonneries de briques localisées principalement sous le couvre-mur du garde-corps d’une terrasse soit localement sous le couronnement des soubassements. L’expert relève également des traces blanchâtres affectant les maçonneries de briques, localisées de manière aléatoire, ainsi que des traces verdâtres sur certaines maçonneries revêtues d’un enduit, ces traces étant très localisées, et enfin des traces de coulées affectant les façades sous plusieurs fenêtres et au droit des terrasses accessibles des 4èmes niveaux des immeubles. L’expert indique toutefois que ces traces ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires prétend, en reprenant les observations de l’expert, que ce désordre constituerait une dégradation esthétique importante altérant le standing et le caractère architectural de la résidence, de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément permettant à la cour d’apprécier le standing de l’immeuble tel qu’il est entré, le cas échéant, dans le champ contractuel lors de l’édification de l’immeuble. Il n’argue pas davantage de la situation particulière de l’immeuble, de sorte que cet argumentaire ne peut prospérer.

Enfin, s’agissant des désordres invoqués au titre des fissurations des couronnements béton, des tâches de rouille sur les ouvrages en béton et des fissurations des dalles en sous-sol, il échet d’observer que le syndicat des copropriétaires ne développe aucun argumentaire propre à chacun de ces désordres sauf à reprendre, dans la partie II de ses dernières écritures intitulée « sur le rapport d’expertise judiciaire », les termes du rapport d’expertise sans en tirer de conséquence sur le plan juridique.

Or, si la garantie décennale est un régime de responsabilité de plein droit, il appartient à celui qui réclame son application de démontrer l’existence d’un désordre de nature décennal emportant l’application de cette responsabilité sans faute, ce qu’échoue à caractériser le syndicat des copropriétaires faute d’établir que ces désordres emportent une atteinte à la solidité de l’immeuble ou une impropriété à sa destination.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires prétend que les fissures affectant les bétons et le verdissement des façades constitueraient un désordre esthétique généralisé relevant de la garantie décennale s’agissant d’une résidence de standing, il ne produit aucun élément déterminant que, lors de l’édification de l’ouvrage, il ait été fait état de caractéristiques particulières de nature à faire entrer le standing de la résidence dans le champ contractuel ni ne démontre l’existence d’une situation particulière de l’immeuble. Cet argument sera rejeté.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la garantie décennale à l’exception du désordre lié aux infiltrations en sous-sol.

Sur la responsabilité contractuelle

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dommages non apparents à la réception, n’affectant pas la solidité de l’ouvrage et ne rendant pas celui-ci impropre à sa destination, dits « dommages intermédiaires », sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée (3è Civ., 22 mars 1995, n° 93-15.233).

Le syndicat des copropriétaires invoque le fondement de la responsabilité contractuelle, à titre subsidiaire, pour les désordres relatifs aux traces de rouille sur les ouvrages béton, et à titre principal pour les désordres au titre des végétaux et des auvents des entrées.

Pour l’ensemble de ces désordres, le premier juge a rejeté ces demandes par une motivation pertinente que la cour adopte, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une faute imputable à la société Bouygues immobilier laquelle est intervenue en qualité de constructeur non réalisateur, le rapport d’expertise, seul élément allégué par l’appelante, ne permettant pas d’établir l’existence d’une telle faute.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les préjudices

Sur les préjudices matériels

Au regard de ce qui précède, seul le préjudice matériel lié au désordre d’infiltrations en sous-sol, pour lequel la responsabilité décennale de la société Bouygues immobilier a été retenue, doit être examiné, le surplus des demandes au titre des préjudices matériels étant sans objet dès lors que la responsabilité de l’intimée n’a pas été retenue.

Le syndicat des copropriétaires forme une demande globale au titre des travaux de reprise, des honoraires de maîtrise d''uvre et « annexe » à hauteur de 689 123 euros, en se référant au rapport d’expertise judiciaire. La société Bouygues immobilier sollicite le rejet des demandes indemnitaires comme étant infondée et, à défaut, la limitation des sommes réclamées.

Le rapport d’expertise détermine que le préjudice matériel lié à la reprise des réseaux d’eaux pluviales extérieurs, à l’origine du désordre d’infiltrations qualifié de décennal, et le remplacement de la porte du local à vélo dégradée du fait de ces infiltrations, est de 6 886 euros. La société Bouygues immobilier ne produit aucun élément de nature à remettre en cause l’évaluation de ce préjudice.

La société Bouygues immobilier sera donc condamnée au paiement de cette somme indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 22 octobre 2020, date de dépôt du rapport, et le présent arrêt.

S’agissant de la somme réclamée au titre des honoraires de maîtrise d''uvre et « annexe », le syndicat des copropriétaires La lecture du détail de la somme globale réclamée par le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, laquelle n’est pas justifiée au regard de la nature des travaux de reprise à réaliser.

Sur les préjudices immatériels

Le syndicat des copropriétaires forme une demande tendant à la condamnation de l’intimée à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts « en réparation des préjudices immatériels subis du fait des désordres, malfaçons et non-conformités affectant les parties communes de la résidence ».

Il ne développe cependant aucun argumentaire permettant à la cour de déterminer la nature de ce préjudice et d’apprécier le montant de l’indemnité réclamée. En outre, le rapport d’expertise détermine, quant à la nature des travaux de reprise du désordre d’infiltrations en sous-sol, qu’il s’agit de reprendre les ouvrages extérieurs d’évacuation des eaux pluviales, qui ne nécessite pas l’utilisation de moyens d’accès et d’échafaudage, aucun élément n’était mentionné quant à une éventuelle impossibilité d’utiliser le sous-sol pendant la durée des travaux.

Cette demande ne peut dès lors qu’être rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Bouygues immobilier, dans ses dernières écritures, demande à la cour de « juger que le coût de frais et honoraires de l’expert judiciaire tel que taxés portent sur une somme de 64 341,68 euros TTC, juger qu’à ce titre la société Bouygues immobilier a proprement exposé aux titres de provisions à y valoir successivement une somme totale de 8 250 euros TTC et en retirer toutes les conséquences de droit ». Force est donc de constater qu’aucune prétention n’est formée de ce chef.

Compte tenu de l’infirmation partielle de la décision entreprise, les chefs du jugement relatifs aux demandes accessoires seront infirmés.

La société Bouygues immobilier, succombant partiellement, sera condamnée aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à l’appelant la charge des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel de sorte que la société Bouygues immobilier sera condamnée à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Bouygues immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 7 novembre 2023 uniquement s’agissant du désordre relatif aux infiltrations en sous-sol et des demandes accessoires ;

Déclare la SA Bouygues immobilier responsable du désordre relatif aux infiltrations en sous-sol au titre de la responsabilité décennale ;

Condamne la SA Bouygues immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice la société Citya Descampiaux la somme de 6 886 euros au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 22 octobre 2020, date de dépôt du rapport, et le présent arrêt ;

Confirme pour le surplus le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 7 novembre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la SA Bouygues immobilier aux dépens de la procédure de première instance et d’appel ;

Condamne la SA Bouygues immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] à [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 10] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA Bouygues immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille