République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 30/01/2025

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RENVOI DE CASSATION

N° de MINUTE :

N° RG 22/03685 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UNLR

Jugement rendu le 18 Décembre 2012

par le Tribunal de Grande Instance de Boulogne-sur-Mer

Arrêt rendu le 31 mars 2016 par cour d’appel de Douai

Arrêt rendu le 29 juin 2022 la Cour de Cassation

DEMANDEURS À LA DÉCLARATION DE SAISINE

Madame [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [L] [D]

né le 16 Juin 1976 à [Localité 14]

demeurant chez Monsieur et Madame [D]

[Adresse 4]

[Localité 10]

L’AGSS de L’UDAF de l’Aude en sa qualité de liquidateur de Madame [G] [I]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 2]

représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Fabienne Roy-Nansion, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat plaidant

DÉFENDEURS À LA DÉCLARATION DE SAISINE

Monsieur [K] [U] en sa qualité d’héritier de Monsieur [E] [W] décédé le 06/12/2012

né le 28 Mars 1957 à [Localité 13] (Pays-bas)

[Adresse 12]

[Localité 11] (Pays-Bas)

représenté par M^e Antoine Stubbe, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

aux lieu et place de M^e Marc Stubbe, avocat au barreau de Lille

La SARL Success Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Lynda Peirenboom, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 10 juin 2024, tenue en double rapporteur par Catherine Courteille et Véronique Galliot après accord des parties.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Véronique Galliot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 après prorogation du délibéré en date du 17 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2024

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 03 mai 2007, M. [L] [D] et Mme [G] [I] ont acquis de [E] [W] et M. [U] un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 15], au prix de 125 000 euros.

Cet acte a été précédé d’un compromis en date du 16 février 2007, rédigé par la société Success Immobilier.

Invoquant la découverte de désordres, M [D] et Mme [I] ont sollicité en référé la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 22 octobre 2008, M. [F] a été désigné en cette qualité, il a déposé son rapport le 02 octobre 2009, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Success Immobilier.

À la suite du dépôt du rapport de l’expert, M [D] et Mme [I] ont assigné au fond leurs vendeurs MM. [U] et [W] ainsi que la société Success Immobilier.

Par jugement du 18 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-mer a :

— débouté M [D] et Mme [I] de toutes leurs demandes,

— les a condamnés à payer diverses sommes à MM. [U] et [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

M. [D] et Mme [I] ont relevé appel de cette décision.

[E] [W] est décédé le 06 décembre 2012, laissant pour lui succéder M. [K] [U].

Par arrêt du 31 mars 2016, la cour a :

— prononcé la résolution judiciaire de la vente,

— ordonné la restitution des sommes versées,

— condamné M. [U] à payer à M. [D] et à l’AGSS de l’UDAF de l’Aude en sa qualité de liquidateur de Mme [I], la somme de 8 600 euros avec intérêts au taux légal compter de l’arrêt,

— débouté M. [D] et l’AGSS de l’Udaf de l’Aude ès qualités, de leurs demandes indemnitaires dirigées contre M. [U] et de leurs demandes l’encontre de la société Success Immobilier,

— débouté M. [U] de ses demandes,

— condamné M. [U] à payer une indemnité de procédure de 3 500 euros à M. [D].

Par arrêt du 29 juin 2022, la cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 31 mars 2016 par la cour d’appel de Douai.

La cour a été saisie par déclaration du 28 juillet 2022.

Saisie d’une requête en rectification de son arrêt du 28 juillet 2022, la cour de cassation a, par arrêt du 13 juillet 2023 :

— rectifié le dispositif de l’arrêt du 29 juin 2022 comme suit :

Remplace les mots « en toutes ses dispositions » par "sauf en ce qu’il déclare irrecevables les conclusions notifiées à la requête de Mme [I] et rejette la demande de M. [D] et de l’AGSS de l’UDAF de l’Aude ès qualités, de leurs demandes dirigées contre la société Succes Immobilier";

Remplace les mots « remet l’affaire et les parties » par « remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties »

— laissé les dépens à la charge du trésor Public.

Par ordonnance du 30 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a donné acte à M. [D], Mme [I] et l’AGSS de l’UDAF ès qualités, de leur désistement partiel d’instance à l’égard de la société Sucess Immobilier, a donné acte à cette dernière de son acceptation et condamné l’AGSS de l’UDAF liquidateur de Mme [I] ainsi que M. [D] aux dépens de l’incident.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 26 avril 2024, l’AGSS de l’UDAF de l’Aude ès qualités, Mme [I] et M. [D] demandent à la cour de :

— mettre hors de cause l’UDAF de l’Aude.

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer le 18 décembre 2012 en ce qu’il a :

o déclaré recevable mais mal fondée l’action de M. [D] et Mme [I],

o débouté M. [D] et Mme [I] de l’intégralité de leurs prétentions,

o condamné M. [D] et Mme [I] à payer à :

— M. [E] [W] et M. [U] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La SARL Success immobilier la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. [D] et Mme [I] aux dépens et accordé à Maître Jacques Wallon un droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— prononcer la résolution de la vente intervenue le 3 mai 2007 entre Mme [I], M. [D], d’une part, et Messieurs [E] [W] et [K] [M] [U] d’autre part.

— condamner M. [K] [M] [U] en son nom personnel et en sa qualité d’héritier de M. [E] [W] à payer à Mme [G] [I] et à M. [L] [D] :

o 125 000 euros correspondant au prix de vente

— ordonner en contrepartie la restitution de la maison à M. [U].

— condamner M. [K] [M] [U] en son nom personnel et en sa qualité d’héritier de M. [E] [W] à payer à Mme [G] [I] et à M. [L] [D] :

o 8 600 euros au titre des frais liés à la vente,

o 20 000 euros à titre de dommages et intérêts

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er mars 2024, M. [K] [U] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [D], Mme [I] et AGSS de l’UDAF ès qualités de l’intégralité de leurs prétentions à l’égard de M. [U]

— débouter M. [D], Mme [I] et AGSS de l’UDAF ès qualités de leurs demandes tendant à la résolution de la vente par application de l’article 1641 du code civil, en raison de la clause exclusive de garantie reprise dans l’acte notarié ;

A titre subsidiaire,

— dire qu’il n’était pas établi que M. [U] ou M. [W] avaient connaissance des vices cachés ;

— débouter M. [D], Mme [I] et AGSS de l’UDAF ès qualités de leurs demandes tendant à la résolution de la vente par application de l’article 1641 du code civil, en raison des clauses exclusives de garantie reprises dans l’acte notarié ;

A titre infiniment subsidiaire,

Avant d’ordonner la restitution d’une quelconque somme,

— ordonner une expertise, désigner tel expert qu’il plaira pour y procéder, avec pour mission de :

o se rendre au [Adresse 8] à [Localité 15] (Pas-de-Calais) après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par M. [U] dans ses conclusions du fait de l’abandon de l’immeuble ;

o dire si M. [D] et Mme [I] ont entretenu le bien vendu ;

— dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation) ;

— examiner l’immeuble, rechercher la réalité des désordres allégués par M. [U] en produisant des photographies ;

— en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— préciser notamment pour chaque désordre s’il provient :

o d’une usure normale de la chose,

o d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,

o de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),

o d’une autre cause ;

— rechercher la date d’apparition objective du ou des désordres, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, désordre par désordre ;

— dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser -dans une « note aux parties » intermédiaire- les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les désordres ;

— laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux désordre par désordre et leur durée ;

— évaluer les moins-values résultant des désordres non réparables ;

— évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [D], Mme [I] et AGSS de l’UDAF ès qualités à payer à M. [U] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée le 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, au vu du jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection qui a ordonné la clôture de la procédure de rétablissement personnel de Mme [I] pour insuffisance d’actif, il convient de constater que l’AGSS de l’UDAF n’intervient plus et de la mettre hors de cause.

1. Sur la demande en résolution de la vente pour vice caché

Les appelants invoquent au titre des vices cachés, le défaut de fonctionnement du système d’assainissement, le défaut de fonctionnement de la cheminée située dans le salon et le défaut de fonctionnement du système de chauffage du sauna.

Concernant le défaut de fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées, ils contestent avoir eu connaissance du vice avant la vente et être entrés dans les lieux avant la régularisation de la vente.

Concernant le vice affectant la cheminée, ils produisent une attestation de la société Norexpertises aux termes de laquelle il est indiqué que la cheminée était la seule source de chauffage de l’immeuble. Ils ajoutent qu’ils ont dû quitter les lieux et louer un appartement en raison des désordres affectant l’immeuble.

Ils soutiennent que les vendeurs avaient connaissance de la non-conformité du système d’assainissement qui devait être refait puisqu’ils ont fait construire l’extension dans laquelle se trouvait le sauna, la salle de bains et les toilettes. M. [U] ne peut donc se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés puisque les vendeurs avaient nécessairement connaissance des vices affectant l’immeuble au regard de leur nature et des gênes occasionnées et ce, bien que l’immeuble fût une résidence secondaire.

M. [U] expose que Mme [I] et M. [D] avaient parfaite connaissance de la non-conformité du système d’assainissement puisque cela est rappelé dans l’acte de vente. Il ajoute qu’il pouvait légitimement ignorer le défaut de fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées dès lors qu’il ne résidait qu’épisodiquement dans l’immeuble qui était une résidence secondaire. Pour les autres défauts, il indique qu’il n’est pas démontré qu’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage qu’on entendait en faire.

Ignorant lui-même les vices affectant l’immeuble il est bien fondé à opposer la clause d’exclusion de garantie.

***

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il appartient donc aux acquéreurs d’établir que l’immeuble était affecté de vices :

— Inhérents à la chose et à l’origine des défectuosités,

— Présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose vendue,

— Antérieurs à la vente,

— N’étant ni apparents, ni connus des acquéreurs.

Trois vices rendant l’immeuble impropre à son usage sont invoqués par les appelants :

— Le défaut de conformité du système d’évacuation des eaux usées et de l’assainissement,

— L’insuffisance de hauteur du conduit de cheminée,

— Le défaut de conformité du système de chauffage du sauna.

o Vice affectant le système d’assainissement

Mme [I] et M. [D] produisent le constat établi le 18 décembre 2007 par Me [T] huissier de justice, duquel il ressort que les usées en provenance des toilettes remontent dans le bac à douche et que dans toutes les installations douche, baignoire et lavabo, l’eau s’écoule lentement.

Sont également produites des attestations de voisins confirmant des inondations.

Dans le cadre de son expertise, M. [F] expert judiciaire, a constaté que le bâtiment annexe comporte une salle de bains et des toilettes raccordées à une installation d’assainissement hors normes consistant selon les vendeurs en deux trous d’environ 1mx1mx2m rempli de caillou ne correspond à aucun système d’assainissement agréé.

Il conclut que ce système avait des possibilités d’absorption très limitées et qu’il s’est colmaté, ce qui explique le refoulement d’eaux usées.

Pour remédier au défaut de l’installation sanitaire, il aurait fallu réaliser des travaux de réfection du dispositif d’assainissement.

Les défauts constatés, qui ne permettent pas une utilisation normale des installations sanitaires sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage, il résulte des constatations de l’expert que ces défauts préexistaient à la vente.

L’expert retient que ces défauts n’étaient pas décelables avant la vente.

L’affirmation selon laquelle, Mme [I] et M. [D] seraient entrés dans les lieux un mois avant la signature de l’acte authentique et auraient eu ainsi parfaite connaissance du vice, n’est démontrée par aucune pièce alors que l’acte authentique, prévoit que l’entrée en jouissance du bien par les acquéreurs se fait au jour de l’acte.

Il ne peut être valablement soutenu comme le fait l’intimé que le désordre constaté résulte de l’usage fait par les acquéreurs, s’agissant d’une maison d’habitation, il ne peut y avoir de restriction dans l’usage de l’immeuble, destiné à constituer la résidence principale de Mme [I] et M. [D].

L’acte de vente mentionne au titre des stipulations concernant la « protection de l’environnement et santé publique » en page 31 :

«  Assainissement-Eaux usées – concernant l’évacuation des eaux usées le vendeur fait les déclarations suivantes :

Les biens immobiliers objet des présentes ne sont pas raccordés au tout-à-l’égout, ils sont desservis par une installation d’assainissement individuel ;

Le service communal d’assainissement non collectif n’a effectué aucun contrôle technique sur cette installations.

Son utilisation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien.

L’acquéreur reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de cette installation, faisant son affaire personnelle de cette situation et déchargeant le vendeur de toute responsabilité à cet égard.

A ce sujet il est rappelé qu’en vertu de l’article L 1331-1 et suivants du code de la santé publique, la commune dans laquelle existe un réseau collectif d’assainissement peut procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement privés au réseau public d’assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d’office et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables.

L’acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette législation et vouloir, le cas échéant, en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet "

Contrairement à ce que soutient M. [U] cette clause, ne porte pas sur le défaut de fonctionnement du réseau en place et son inaptitude à remplir son office mais sur la non-conformité du réseau d’assainissement à la réglementation en vigueur et à l’éventuelle nécessité de le mettre en conformité (raisons pour laquelle est évoquée la connaissance de la localisation du système).

Au contraire, la mention selon laquelle « son utilisation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien » est de nature à conforter les acquéreurs dans la confiance sur le bon fonctionnement de l’installation et M. [U] ne saurait soutenir valablement que les désordres, apparus rapidement après l’entrée dans les lieux de Mme [I] et M. [D], seraient liés à un défaut d’entretien.

Par ailleurs, le vendeur ne saurait pas plus invoquer la clause relative aux raccordements aux réseaux figurant page 33 de l’acte de vente indiquant que le raccordement aux réseaux et leur conformité n’était pas garantie, cette clause se rapportant aux réseaux d’approvisionnement en eau, gaz et électricité et non sur les réseaux d’évacuation, elle ne permet donc pas de retenir une information des acquéreurs.

S’agissant du vice affectant le conduit de cheminée, il résulte des constatations et conclusions du rapport d’expertise que ce conduit est d’une hauteur de deux mètres alors qu’il devrait, pour fonctionner, être d’une hauteur de cinq mètres.

L’expert retient que ce vice n’est pas apparent à un acquéreur non averti, quant à l’atteinte à la destination de l’usage attendu, Mme [I] et M. [D] produisent une attestation de M. [C], en charge de diagnostics immobilier, indiquant que la maison ne dispose pas d’un système de chauffage intégré, il apparaît dès lors que l’usage de la cheminée ne revêt pas un caractère d’agrément mais fait partie intégrante du système de chauffage de l’immeuble, son défaut caractérise l’atteinte à la destination de la maison.

Quant au sauna, l’expert a relevé des défauts de conformité tenant au système de chauffage puisque le système d’évacuation des fumées fait craindre des émanations de gaz nocifs, ce que conteste M. [U] assurant que le système de chauffage est électrique.

Il ressort néanmoins du rapport de M. [F] qu’il existe dans le sauna, un poêle avec un tuyau d’évacuation de fumée qui ne permet pas d’assurer une bonne évacuation des fumées.

Le défaut de fonctionnement de ces éléments d’équipement caractéristiques de la maison acquise sont de nature à porter atteinte à l’usage attendu de l’immeuble, ces défauts étant non apparents avant la vente.

Quant à la clause d’exclusion de garantie invoquée par M. [U] figurant page 33 de l’acte de vente, elle énonce :

« Vices cachés- le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus sous le titre » environnement santé publique. "

Toutefois il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l’immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années. "

La maison est composée d’une longère ancienne à laquelle a été ajoutée une extension dans laquelle se trouvent la salle de bains, les toilettes et le sauna. Cette construction a été réalisée par MM [U] et [W], lorsqu’ils ont fait l’acquisition de la maison.

Il ressort du rapport d’expertise que cette extension n’a pas fait l’objet d’un permis de construire et que les vendeurs ont fourni à l’expert la facture d’achat des matériaux, qu’il ont indiqué en cours d’expertise avoir eux-mêmes ajouté une fosse septique à titre provisoire en attendant l’intervention du syndicat intercommunal en charge de l’assainissement, ce qui a été confirmé par la société Success Immobilier dans ses conclusions de première instance.

Il résulte du rapport de M. [F] et des pièces produites que la non-conformité de l’installation d’assainissement n’est pas à l’origine des remontées d’eau usée et du défaut d’écoulement des installations sanitaires.

Le vice caché consiste dans le défaut d’écoulement et les remontées d’eau usée, la cause technique et immédiate de ces désordres n’est pas la non-conformité du système d’assainissement en elle-même mais le fait que le réseau, tel que modifié à la suite des travaux réalisés par les précédents propriétaires dysfonctionne.

Selon l’expert, la réalisation de travaux, et notamment la pose d’une deuxième fosse septique sans système d’épandage, est à l’origine des désordres.

En page 27 du rapport, il est ainsi précisé que « l’installation ne pouvait fonctionner sauf à l’utiliser de façon très périodique comme cela était le cas, il reste constant qu’une utilisation continue allait nécessairement entraîner des problèmes de saturation et qu’il aurait fallu en informer les acheteurs », ce qui n’a pas été le cas car si l’acte de vente comporte une information concernant la non-conformité du système d’assainissement pour lequel une intervention devait être faite par le syndicat intercommunal, il ne donne aucune information sur les modifications du réseau résultant des travaux réalisés par les vendeurs.

De la même manière, M. [U] a fait réaliser le sauna et modifié la cheminée.

M. [U], ayant fait réaliser les travaux litigieux, bien que non technicien, avait connaissance du vice affectant l’installation, de sorte qu’il n’ y a pas lieu de faire application de la clause de non-garantie et que le jugement sera infirmé,

2. Sur la résolution de la vente et ses conséquences,

Mme [I] et M. [D] sollicitent la résolution de la vente et donc la restitution du prix outre le remboursement des droits et taxes dont ils se sont acquittés, à titre de dommages et intérêts, ils sollicitent la somme de 20 000 euros correspondant aux frais de relogement et divers préjudices liés.

Ils opposent à la demande d’expertise tendant à ce que soit évalué le préjudice subi par le vendeur en cas de résolution, une fin de non-recevoir tenant à ce que la demande est nouvelle en appel. Il ajoutent que dans le cadre des restitutions, l’acquéreur n’est pas tenu à l’indemnisation de la vétusté du bien et font observé que le bien était déjà dégradé du fait des défauts l’affectant.

A titre reconventionnel, M. [U] s’oppose à la restitution du prix de vente et sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, que soient évaluées les dégradations subies par l’immeuble depuis 2008 du fait de son abandon par les acquéreurs, il sollicite qu’une expertise soit ordonnée pour faire évaluer son préjudice.

Il fait valoir que sa demande n’est pas nouvelle d’une part parce qu’elle tend aux mêmes fins que les demandes formulées jusqu’à présent d’autre part parce qu’il peut être considérée qu’elle est apparue du fait de l’évolution du litige

****

Sur les restitutions

Selon l’article 1644 du code civil, lorsqu’il y a lieu à garantie des vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose en outre que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La résolution de la vente sera prononcée, impliquant la restitution du prix par le vendeur, soit la somme de 125 000 euros correspondant au prix de vente et la restitution de la maison par les acquéreurs.

Le bien a été acquis en 2007, il est constant que Mme [I] et M. [D] l’ont quitté en 2009, il n’est plus habité depuis.

Ayant eu connaissance des vices affectant le bien vendu, M. [U] sera en outre condamné à indemniser Mme [I] et M. [D] des frais liés à la vente soit 8600 euros.

La résolution prononcée au titre de l’action rédhibitoire, opère un anéantissement rétroactif du contrat entraînant la restitution des prestations versées de part et d’autre,.

Mme [I] et M. [D] justifient avoir loué un appartement à la commune d'[Localité 15], à partir du 1er octobre 2008 et jusqu’au 1er octobre 2009, il est justifié par le bail produit et l’attestation de la commune qu’ils ont payé à ce titre 2 390 euros. Mme [I] justifie par la production d’une attestation de Mme [N] avaoir été hébergé par la suite à titre onéreux.

Il est justifié par les photographies du rapport d’expertise que Mme [I] et M. [D] ont dû résider dans une maison devenue insalubre qu’ils ont quitté, abandonnant un projet de vie ; Mme [I] produit des certificats médicaux établis en 2008 attestant d’un état dépressif, il est ainsi justifié du préjudice moral subi, il sera alloué en réparation du préjudice subi à Mme [I] et M. [D] 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de M. [U]

La demande d’expertise faite à titre reconventionnel s’analyse en une demande complémentaire au sens de l’article 566 du code de procédure civile, ne s’anallyse pazs en demande nouvelle et est recevable.

Il résulte des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La demande d’expertise est fondée par M. [U] sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, et ne constitue pas une demande faite au titre des restitutions liées à la résolution de la vente.

Aux termes de son dispositif, M. [U] demande :

« avant d’ordonner la restitution d’une quelconque somme, ordonner une expertise.. »

Une mesure d’expertise ne peut être ordonnée que pour autant qu’elle est utile à la solution du litige.

Or, fondant son action sur la responsabilité délictuelle, M. [U] ne présente aucune demande de condamnation à des dommages et intérêts et la cour n’est saisie que de la demande d’expertise, laquelle ne pourrait être ordonnée qu’autant qu’elle soutient une prétention, il convient en conséquence de débouter M. [U] de sa demande d’expertise.

Il ne peut dès lors être sursis aux restitutions conséquences de la résolution de la vente.

3. Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [U] sera condamné à payer à Mme [I] et M. [D] une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

M. [U] sera débouté de ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Met hors de cause l’AGSS de l’UDAF de l’Aude,

Infirme le jugement,

Prononce la résolution de la vente intervenue le 03 mai 2007 entre M. [K] [U] et Mme [G] [I] et M. [L] [D],

Ordonne la restitution à M. [U] de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15] par Mme [G] [I] et M. [L] [D],

Condamne M. [K] [U] à payer à Mme [G] [I] et M. [L] [D] les sommes de :

—  125 000 euros

—  8 600 euros,

Condamne M. [K] [U] à payer à Mme [G] [I] et M. [L] [D] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déclare recevable la demande reconventionnelle formée par M. [U],

Déboute M. [K] [U] de sa demande d’expertise,

Déboute M. [U] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles

Condamne M. [K] [U] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [K] [U] à payer à Mme [G] [I] et M. [L] [D] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille