République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 07/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 23/05262 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VG5B

Jugement (N° 21/03835) rendu le 9 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI DU [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Gilles Grardel, substituée par M^e Claire Lecat, avocats au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

SASU Ephigea, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social sis [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Bénédicte Breyer, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026 (délibéré prorogé, initialement prévu le 12 mars 2026) et signé par Déborah Bohée, présidente et Gaëtan Delettrez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié du 4 décembre 1991, la SNC GHB a consenti à la SNC TEXIDEAL la location d’un espace commercial d’une surface d’environ 400 m² situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord), moyennant un loyer annuel de 650 frs (99,09 euros) par m².

Ce bail a été renouvelé par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2001 notifié à la SCI du [Adresse 5] venant aux droits de la SNC GHB par la SNC TEXIDEAL.

Selon acte notarié du 31 janvier 2012, la SCI du [Adresse 6] (ci-après la SCI) a acquis l’immeuble de la SCI du [Adresse 5].

L’associée unique de la SNC TEXIDEAL, la SAS Ephigea, a décidé par décision du 9 mai 2019 la dissolution de cette société et la transmission universelle de son patrimoine, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

Le preneur a donné congé à la SCI par acte extrajudiciaire du 29 mai 2019, avec effet au 15 décembre suivant.

La société Ephigea a restitué les clefs de l’immeuble le 13 décembre 2019 après qu’une visite des locaux est intervenue à sa demande le 4 octobre 2019 en présence notamment de M. [Q] [Y] qui représentait le bailleur.

A l’initiative de la SCI, un huissier de justice a procédé à un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 22 septembre 2020, en l’absence de la société Ephigea, cette dernière ayant indiqué au bailleur par l’intermédiaire de son conseil qu’un état des lieux avait été effectué au moment de son départ et qu’elle considérait ce nouvel état des lieux dépourvu d’objet.

Considérant que l’immeuble n’avait pas été restitué en bon état d’entretien, et après l’avoir mise en demeure le 19 février 2021, la SCI a assigné la société Ephigea devant le tribunal judiciaire de Lille par exploit introductif d’instance du 15 juin 2021 aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes au titre du coût de remise en état des lieux, d’un rappel de charges et de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers subie.

Suivant jugement contradictoire du 9 octobre 2023, le tribunal a statué en ces termes':

— déboute la SCI du [Adresse 6] de sa demande en condamnation de la S.A.S.U. Ephigea à lui payer la somme de 82'886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués,

— la déboute de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 141 016,02 euros au titre de la perte de loyers et de charges,

— dit que la S.A.S.U. Ephigea est redevable à l’égard de la S.C.I. du [Adresse 7] de la somme de 1 '190,56 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019,

— dit que la S.C.I. du [Adresse 6] est redevable à l’égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 3 881,86 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyer,

— dit que la S.C.I. du [Adresse 6] est redevable à l’égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 14 430 euros en restitution du dépôt de garantie,

— ordonne la compensation entre les sommes dues réciproquement par la société [Adresse 6] et la société Ephigea,

— condamne la S.C.I. du [Adresse 6] à payer à la S.A.S.U Ephigea la somme de 17 121,41 euros après compensation des sommes dues réciproquement, la somme portant intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2021,

— déboute la S.A.S.U. Ephigea de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros pour procédure abusive,

— condamne la S.C.I. du [Adresse 6] à payer à la S.A.S.U. Ephigea la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la S.C.I. du [Adresse 6] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 27 novembre 2023, la SCI a relevé appel de cette décision. La société Ephigea a formé appel incident.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 mai 2025, la SCI demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 9 octobre 2023 en ce qu’il':

— la déboute de sa demande en condamnation de la S.A.S.U. Ephigea à lui payer la somme de 82'886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués,

— la déboute de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 141 016,02 euros au titre de la perte de loyers et de charges,

— dit qu’elle est redevable à l’égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 14 430 euros en restitution du dépôt de garantie,

— la condamne à payer à la S.A.S.U Ephigea la somme de 17 121,41 euros après compensation des sommes dues réciproquement, la somme portant intérêt au taux légal à compter du 17 novembre 2021,

— la condamne à payer à la S.A.S.U. Ephigea la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau

— condamner la société Ephigea à lui payer la somme de 82'886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des lieux loués,

— dire que cette somme sera indexée suivant l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis et celle de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Ephigea à lui payer la somme de 141'016,02 euros en réparation du préjudice immatériel consistant en la perte de loyers et des provisions sur charges depuis son départ des lieux loués,

— juger qu’elle ne peut être tenue à restituer une somme au titre du dépôt de garantie de 14 430 euros qu’elle n’a jamais perçue,

— débouter la société Ephigea de sa demande,

En toute hypothèse,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SASU Ephigea est redevable à son égard de la somme de 1 190, 56 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019.

— lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 3'881,86 euros envers la société Ephigea au titre d’un trop perçu de loyer,

— ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement entre les parties,

— débouter la société Ephigea de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— condamner la société Ephigea à lui payer la somme de 5'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 18 avril 2025, la société Ephigea demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a':

— débouté la SCI de sa demande en condamnation à hauteur de 82 886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués,

— débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 141 062 ,02 euros au titre de la perte des loyers et charges,

— dit que la SCI du [Adresse 8] était redevable à son égard de la somme de 3 881 ,86 euros en remboursement d’un trop perçu de loyer,

— dit que la SCI du [Adresse 9] est redevable à son égard de la somme de 14 430 euros en restitution du dépôt de garantie,

— ordonné la compensation entre les sommes dues réciproquement entre les parties,

— condamné la SCI à lui payer la somme de 17 121,41 euros après compensation des sommes dues réciproquement, somme portant intérêt au taux légal à compter du 17/11/2021,

— condamné la SCI à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI aux entiers dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il':

— l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts hauteur de 3 000 euros pour procédure abusive,

Statuant à nouveau sur le point dont l’infirmation est demandée

— condamner la SCI à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

Et pour le surplus

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI,

— condamner la SCI à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner la SCI aux entiers frais et dépens de l’instance

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminairement il convient d’observer que le chef du dispositif du jugement entrepris ayant dit que la SASU Ephigea était redevable de la somme de 1'190,56 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019 n’a pas été dévolu à la cour de sorte qu’il est irrévocable.

D’autre part, il est justifié que l’associée unique de la société TEXIDEAL, la SAS Ephigea, a décidé le 9 mai 2019 la dissolution et la transmission universelle du patrimoine de la société, sans qu’il y ait lieu à liquidation (pièce intimée n°11 ' extrait du BODACC du 2 août 2019) et elle vient en ses lieu et place par suite de cette décision. Sa qualité de preneur n’est pour sa part pas remise en cause ainsi qu’il était relevé par le premier juge.

I ' Sur la demande en paiement de travaux de remise en état

La SCI fait principalement valoir qu’après que les clés de la cellule commerciale donnée à bail ont été restituées à M. [Y] le 13 décembre 2019, sans davantage de formalités et sans établissement à cette époque d’un état des lieux de sortie, elle a fait réaliser cet état des lieux par un huissier de justice le 22 septembre 2020 lequel met en évidence l’état catastrophique, voire scandaleux dans lequel le local a été laissé par le preneur.

Elle estime que la visite qui a eu lieu avant le départ de la société Ephigea le 4 octobre 2019, au cours de laquelle elle était représentée par M. [Y], n’était qu’une simple rencontre destinée à définir les intentions de la société Ephigea et non un véritable «'pré-état des lieux'» comme il est soutenu.

Elle conteste le fait d’avoir mandaté M. [Y] lors de la remise des clés le 13 décembre 2019 pour procéder à un état des lieux de sortie et elle réfute que la mention «'conforme au bail'» qu’il a apposée à cette date sur le courriel du 4 octobre 2019 puisse valoir comme tel.

Elle considère que l’existence de dégradations dans le local suffit à caractériser la faute du preneur qui a l’obligation de restituer la chose louée dans l’état dans lequel il l’a reçue et d’effectuer, pendant le cours du bail, l’entretien locatif qui lui incombe.

La société Ephigea pour sa part expose qu’elle a sollicité une visite de pré-état des lieux de sortie comme il est d’usage en la matière, laquelle a eu lieu le 4 octobre 2019 en présence d’une part de MM. [Y] et [K], mandataires du bailleur, et d’autre part de l’un de ses salariés, M. [N], sans qu’aucune dégradation n’ait été constatée.

Elle explique qu’elle a ensuite pris contact avec la SCI afin de planifier une date de remise des clés, qui a été fixée le 13 décembre 2019, le représentant de la SCI, M. [Z] [J], qui devait s’y présenter, s’étant finalement fait substituer par M. [Y]. Elle soutient qu’elle a légitimement cru que ce dernier avait le pouvoir d’engager le bailleur dès lors qu’il le substituait et que M. [Y] l’avait déjà substitué pour le pré-état des lieux.

La société Ephigea indique qu’après la visite d’état des lieux de sortie du 13 décembre 2019, M.'[Y] a apposé une mention manuscrite «'conforme au bail'» qui vaut aveu judiciaire de l’état de sortie conforme à ce qui était convenu dans le bail et qui constitue un état des lieux de sortie. Elle estime que cette mention est opposable à la SCI.

Elle plaide par ailleurs qu’il n’est pas rapporté la preuve par le bailleur que le local n’aurait pas été restitué en bon état d’entretien et elle soutient que l’état des lieux de sortie réalisé le 22 septembre 2020 est trop tardif pour caractériser l’état dans lequel se trouvait le bien en décembre 2019.

Sur ce

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la prise de possession du local par le preneur en 1991.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement en 2001. Il aurait fait l’objet d’un second renouvellement qui n’est toutefois pas justifié et il est admis qu’aucun renouvellement n’est postérieur à la loi n°'2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014.

Il en résulte que contrairement à ce qu’affirme l’intimée, l’article L. 145-40-1 du code de commerce dans sa rédaction issue de ladite loi n’est pas applicable au litige dès lors qu’il ne s’applique qu’à la restitution d’un local lorsqu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le moyen est en conséquence erroné.

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 invoquées par la société Ephigea ne sont pas non plus applicables au litige dans la mesure où elles s’appliquent aux baux d’habitation ou aux baux à usage mixte professionnel et d’habitation, ce qui ne concerne pas le bail en cause qui est un bail commercial. Il en est de même des dispositions du décret n°382-2016 du 30 mars 2016 qui concernent l’état des lieux prévu à l’article 3-2 de la loi précitée.

Cela étant précisé, selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le bail du 4 décembre 1991 énonce en son article 8 «'Etat des lieux loués'» que «'Le preneur reçoit le bien loué en l’état où il se trouve ('). Il entretiendra les lieux loués en bon état et les restituera en bon état à la fin du contrat'». Il met par ailleurs à la charge du bailleur les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil et les menues réparations locatives à la charge du preneur.

Il en résulte que le preneur devait restituer les lieux en bon état d’entretien et de réparations locatives et au regard des présomptions édictées par l’article 1731 du code civil il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le locataire serait à l’origine des dégradations alléguées.

Il est justifié que préalablement à son départ, la société Ephigea a sollicité par courriel du 10 septembre 2019 des informations auprès de la SCI pour organiser «l’état des lieux et la restitution des locaux'», précisant dans ce courriel que «'le bail reste très vague sur le sujet en disant que nous devons rendre le local «'en bon état'»'» et conséquemment, une visite a été organisée le 4 octobre suivant en présence de MM. [K] et [Y], représentants la SCI (pièces intimées n°2 et 3).

Comme le fait valoir l’intimée et comme il a été retenu par le tribunal, cette visite a constitué non une simple «'rencontre'», mais un pré-état des lieux, conforme aux usages en la matière, destiné à permettre au preneur d’être informé sur les éventuels travaux de remise en état qui seraient exigés par le bailleur avant la restitution.

A son issue, par courriel du 4 octobre 2019, Mme [X], salariée du bailleur, indiquait à M. [N], salarié du preneur': «'Suite à la visite des locaux cette après-midi avec Messieurs [K] et [T], nous vous confirmons que les lieux seront débarrassés des cartons et nettoyés. Les cabines ne seront pas démontées de façon à ne pas dégrader les sols et les murs'»'.

S’il faut comprendre de ce courriel que le preneur devait débarrasser les lieux de ses cartons, les nettoyer et ne pas démonter les cabines, interprétation qui n’est pas discutée, ce document ne contient aucune remarque particulière sur l’état du local ni n’évoque aucune dégradation et il n’invite pas le preneur, en vue de la restitution du local, à procéder à d’éventuels travaux de remise en état.

La remise des clés a été fixée au 13 décembre 2019, à l’initiative de la société Ephigea, et il lui était indiqué dans un courriel du 14 novembre 2019 que M. [J] (représentant de la SCI) serait présent à cette date. Le preneur était à cette occasion informé qu’un contrôle de sécurité devait être effectué dans toutes les parties communes le 2 décembre 2019 et qu’elles devaient être débarrassées des déchets et cartons au plus tard le 25 novembre 2019. Il était précisé par la SCI qu’à défaut, le temps de travail nécessaire à son technicien pour débarrasser les parties communes serait facturé.

A la date du 13 décembre 2019, M. [Z] [J] n’ayant finalement pas pu être présent lors de la remise des clés, il a été substitué par M. [Q] [Y], présenté par l’appelante comme responsable de sécurité des communs à la mairie de [Localité 3] et dans ses premières écritures comme «'copropriétaire référent bénévole de la copropriété sise [Adresse 10] à [Localité 3]'».

Celui-ci a apposé sur le mail du 4 octobre 2019 transmis à la suite de la pré-visite des lieux, outre sa signature, la mention manuscrite suivante «'conforme au bail ' 13/12/2019'», qui vaudrait selon l’intimée état des lieux de sortie.

Aucune disposition ne précise le formalisme que doit revêtir un état des lieux, dont il sera rappelé qu’il n’a pas une force probante irréfragable, mais il doit a minima comporter un descriptif, même sommaire, des locaux et de leur état au moment de son établissement. Dès lors, et comme l’a justement retenu le tribunal, la simple mention apposée par M. [Q] [Y] sur ce courriel ne peut constituer un état de lieux de sortie.

Cependant, alors qu’à la suite de la pré-visite du 4 octobre 2019 il n’était signalé aucune dégradation et que le preneur n’était pas invité à réaliser des travaux qui seraient nécessaires à une remise en état, une telle mention, a fortiori apposée sur le document faisant suite à la pré-visite d’état des lieux, par M. [Y] qui était déjà présent le 4 octobre 2019, permet d’établir qu’à la date à laquelle les locaux ont été restitués, leur état n’appelait pas d’observation particulière.'

M. [Q] [Y] déclare dans une attestation versée par l’appelante que le document qu’il a signé lui a été présenté comme une attestation de remise des clefs (pièce appelante n° 11). Or, ce dernier a été mandaté par le bailleur pour procéder à la pré-visite d’état des lieux et il connaissait dès lors la situation des parties et le départ prochain du preneur. Dans ce contexte, et alors qu’il était une nouvelle fois mandaté pour substituer le bailleur, il n’explique pas la raison pour laquelle il a apposé cette mention qui ne correspond pas à une simple attestation de «'remise des clefs'» contrairement à ce qu’il affirme. En conséquence ses déclarations qui ne sont pas corroborées par les éléments produits ne peuvent emporter la conviction de la cour.

L’état des locaux n’a pas plus appelé d’observation dans les semaines qui ont suivi le départ de la société Ephigea et il sera relevé que dès le mois de décembre 2019, la SCI ayant confié au cabinet Vacherand Immobilier un mandat de recherche de locataire, la cellule commerciale a été visitée de nombreuses fois comme l’affirme cet agent immobilier.

Pourtant, et comme il a été souligné supra par la cour, la SCI avait déjà eu l’occasion d’inviter le preneur à débarrasser les parties communes avant son départ, sous peine de faire intervenir son technicien, et elle n’a pas jugé utile après la restitution des lieux, alors que les lieux se seraient trouvés dans un état de délabrement pouvant présenter un danger pour leur sécurité, de formuler des observations.

Il s’évince de cet ensemble d’éléments que la preuve que locaux ont été restitués en bon état de réparations locatives, n’ayant appelé le bailleur à formuler lors de la remise des clefs aucune observation ou critique les concernant, est rapportée.

La SCI ne fera procéder à un état des lieux de sortie par un commissaire de justice que le 22 septembre 2020, sans qu’elle n’explique les raisons de cette tardiveté, après avoir informé la société Ephigea le 10 septembre 2020. Cette dernière a refusé de se présenter au rendez-vous fixé au motif qu’un état des lieux était déjà intervenu au mois de décembre 2019.

Compte tenu de la date de la réalisation de cet état des lieux, plus de 9 mois après le départ du locataire, et comme l’a pertinemment retenu le premier juge, la cour considère que cette pièce ne peut pas établir l’état du local lors de la restitution des lieux et l’existence de dégradations imputables au locataire alors en outre, comme il a été rappelé ci-avant, qu’aucune remarque n’avait été faite au preneur sur cet état du local ':

— avant son départ et à l’occasion de la pré-visite d’état des lieux du 4 octobre 2019,

— lors de la restitution des clés le 13 décembre 2019,

— entre le mois de décembre 2019 et le mois de septembre 2020, et en réalité le 19 février 2021, date à laquelle la société Ephigea sera mise en demeure par la SCI.

— que dès le mois de décembre 2019 le local faisait l’objet d’un mandat de recherche de locataire,

En outre, ce procès-verbal de constat, contrairement aux affirmations de la SCI et de plusieurs de ses témoins relatives à l’enlèvement des tableaux électriques (M. [Y] et M. [H]), fait mention de la présence de deux tableaux électriques (page 2 et page 33) et il ne démontre pas que les lieux seraient dans un état de délabrement total comme il est allégué, étant rappelé que le bail a perduré pendant plus de 28 années et que le procès-verbal de constat a été réalisé plusieurs mois après la restitution des clés.

S’agissant des attestations communiquées par l’appelante, la cour observe que':

— M. [C] [F] atteste à la date du 31 août 2021, et depuis qu’il a repris une location-gérance à proximité des lieux en septembre 2020, que le local n’a jamais été rouvert (pièce appelant n°13), ce qui ne permet pas d’établir que le preneur serait à l’origine de dégradations,

— M. [Q] [Y], dans son attestation du 20 août 2021, confirme l’absence de relocation de ce bien et déclare qu’un tableau électrique a été enlevé, ce qui est toutefois en contradiction avec le procès-verbal de constat. Il évoque aussi la grande dangerosité des locaux du fait de la situation de l’installation électrique, ce qui permet là encore de s’interroger sur la tardiveté des démarches entreprises par la SCI.

Ces pièces sont trop imprécises et insuffisamment circonstanciées pour établir que l’intimée serait à l’origine de dégradations dans les lieux.

Le courrier du cabinet Vacherand, lequel indique avoir attiré l’attention du bailleur sur l’état de délabrement dans lequel se trouvait le local et sa situation électrique, ne permet pas non plus, comme l’a retenu le tribunal par des motifs adoptés par la cour, d’établir la réalité des faits reprochés, ses déclarations étant par ailleurs sans commune mesure avec les constatations de l’huissier de justice.

A hauteur d’appel, l’appelante a versé de nouvelles attestations':

— une seconde attestation de M. [Q] [Y], établie le 15 juillet 2024, lequel déclare à nouveau que la société Ephigea a retiré un tableau électrique avant la remise des clefs en laissant uniquement un gros câble d’alimentation, ce qui est cependant toujours en contradiction avec l’ensemble des éléments ci-dessus mentionnés. M. [Q] [Y] précise qu’aucune effraction ni intrusion n’a eu lieu et qu’il n’a constaté aucun changement dans l’état des lieux depuis la remise des clés le 15/12/2019 [et en réalité le 13/12/2019], ce qui est tout aussi insuffisant à démontrer les manquements reprochés à l’intimée.

— une attestation de M. [R] [H], agent immobilier, lequel atteste avoir visité à de nombreuses reprises le bien entre le mois de décembre 2019 et le mois de juillet 2021 et avoir toujours connu le local dans l’état conforme à l’état des lieux de Maître [V], huissier de justice, du mois de septembre 2020, ce qui est également trop peu précis et trop peu circonstancié et ne permet nullement d’attribuer les dégradations dénoncées au preneur.

— une attestation de M. [E] [I], serrurier, qui déclare avoir vérifié les serrures du site le 15 décembre 2019 et avoir fait un double des clés, puis avoir constaté le 22 septembre 2020 que les clés fonctionnaient toujours et qu’il n’y avait pas eu de remplacement depuis son passage du 15 décembre 2019, ce qui n’établit pas plus que le local aurait été restitué en mauvais état et que les dégradations reprochées proviendraient du fait de l’intimée,

— une attestation de M. [M], agent immobilier, lequel déclare avoir été mandaté par M. [J], représentant de la SCI, pour mettre en location la cellule commerciale louée à TEXIDEAL, mais avoir refusé d’établir un mandat de location compte tenu de l’état général de délabrement et d’insalubrité des lieux. Il déclare également conformes les photos prises par M. [V] dans son procès-verbal d’état des lieux et il affirme «'qu’à sa connaissance'», les locaux auraient été restitués à la fin du bail, début 2020, dans cet état.

La cour observe que ce témoin n’était à l’évidence pas présent lors du départ du locataire puisqu’il évoque des faits portés «'à sa connaissance'» et il ne précise pas la date à laquelle il a visité les lieux pour la première fois ce qui ne permet pas plus de caractériser leur état à la date du 13 décembre 2019, ni que la société Ephigea serait à l’origine des dégradations constatées plus de neuf mois plus tard.

En considération de tout ce qui précède, la SCI ne rapporte pas la preuve que la société Ephigea serait à l’origine des dégradations alléguées. Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande en paiement du coût des travaux de remise en état.

II ' Sur la demande en réparation du préjudice immatériel au titre de la perte de loyers et charges

Dès lors qu’il a été jugé supra qu’il était démontré que les lieux avaient été restitués en bon état de réparations, sans objection de la bailleresse, et que cette dernière n’établissait pas que la société Ephigea serait à l’origine de dégradations constatées dans les locaux donnés à bail neuf mois après la remise des clés, la SCI ne rapporte pas la preuve que l’intimée serait à l’origine du préjudice qui résulterait de la perte de loyers et de provisions sur charges subie depuis son départ.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal l’a déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre et le jugement sera confirmé de ce chef.

III ' Sur la demande en remboursement d’un trop-perçu de loyers

Le tribunal a dit que la SCI était redevable à l’égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 3'881,86 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyer. Si la SCI a relevé appel de ce chef du jugement, elle ne soutient plus cet appel dans ses dernières conclusions.

La décision querellée sera également confirmée de ce chef.

IV ' Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

La SCI estime que la quittance d’indexation de dépôt de garantie émise par la SCI [Adresse 5] le 9 novembre 2005 communiquée par l’intimée ne suffit pas à démontrer que la société TEXIDEAL aurait effectivement versé le dépôt de garantie entre les mains du bailleur et qu’elle mentionne un numéro d’adresse (n°294) qui ne correspond pas à celle des lieux loués. Elle fait également valoir que l’existence de ce dépôt de garantie ne figure pas dans son acte d’achat du 31 janvier 2012 et que l’ancienne bailleresse a conservé cette somme par-devers elle. Elle en conclut qu’elle ne saurait être tenue de restituer une somme qu’elle n’a jamais perçue.

Elle invoque encore pour faire échec à la demande présentée par l’intimée le mauvais état de restitution des locaux.

La société Ephigea fait valoir qu’en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la restitution du dépôt de garantie versé au vendeur lors de l’entrée en location incombe par principe à l’acquéreur lors du départ du locataire. Elle considère que la SCI venant aux droits du précédent propriétaire, elle se trouve en conséquence redevable du dépôt de garantie, indépendamment de la mention de son existence ou non dans l’acte de vente du 31 janvier 2012.

Sur ce, en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier.

Selon l’article 19 du bail, le preneur devait verser un dépôt de garantie de trois mois de loyers HT, qui lui serait restitué au plus tard quatre mois après la libération des lieux, déduction faite de toutes les sommes dues au bailleur à quelque titre que ce soit, et après':

— justification du paiement de toutes les sommes à charge du locataire, dont le bailleur était solidairement responsable en vertu de la loi,

— établissement d’un état des lieux, remise des clefs,

— arrêté des compteurs de fluides.

L’acte de vente du 31 janvier 2012 contient en sa page 8, après des dispositions relatant les baux portant sur le bien vendu, un paragraphe ainsi rédigé «'Les parties déclarent que tous comptes de proratas de loyers, tous dépôts de garantie ainsi que tous comptes de charges seront effectués au plus tard le 31 mars 2012 par devant la comptabilité du notaire soussigné, simultanément au prix de vente'».

Il existe en conséquence une stipulation dans l’acte de vente transférant le dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble sans qu’il ne soit rapporté la preuve que les comptes entre le vendeur et l’acquéreur n’auraient pas été effectués.

Il est justifié que le dépôt de garantie a été réglé par la SNC TEXIDEAL ainsi qu’il résulte suffisamment de la quittance versée aux débats (pièce intimée n°9). Cet acte est manifestement entaché d’une simple erreur de plume s’agissant du numéro de l’adresse du local concerné (n° 294) qui ne permet pas de remettre en cause sa force probante dès lors que la quittance émane de la SCI [Adresse 5], qui était l’ancien propriétaire-bailleur du local en litige, qu’elle est adressée à la SNC TEXIDEAL, qui était le preneur originaire, et qu’elle concerne un local d’une superficie de 400 m², qui est précisément la superficie de la cellule commerciale prise à bail.

La SCI ne rapportant pas la preuve que le preneur serait à l’origine des dégradations alléguées, elle n’est pas fondée à se prévaloir de ce manquement pour faire échec à la demande présentée par la société Ephigea.

Il n’est pas contesté que les autres conditions énoncées au bail conditionnant la restitution du dépôt de garantie sont réunies, son montant ne faisant pas non plus l’objet d’une contestation, de sorte que la société Ephigea venant aux droits de la SNC TEXIDEAL à la suite de la transmission universelle de son patrimoine est pour sa part bien fondée à réclamer sa restitution.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a dit que la SCI du [Adresse 6] était redevable à l’égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 14 430 euros en restitution du dépôt de garantie.

Le jugement n’est plus discuté par la SCI dans ses dernières conclusions en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes réciproquement dues par les parties et fixé le point de départ des intérêts à compter du 17 novembre 2021. Il sera confirmé de ces chefs.

Consécutivement, et au regard du sens du présent arrêt, le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société Ephigea, après compensation des sommes réciproquement dues, la somme de 17'121,41 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021.

V ' Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’existence d’une procédure abusive

L’accès au juge est un droit fondamental et un principe général garantissant le respect du droit et ce n’est que dans des circonstances exceptionnelles que le fait d’agir en justice ou d’exercer une voie de recours légalement ouverte est susceptible de constituer un abus.

Il en résulte que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une telle faute de même que le caractère manifestement mal fondé d’une prétention n’est pas susceptible de faire dégénérer le droit d’agir en abus.

En l’espèce, si la société Ephigea invoque le caractère abusif de l’action introduite par la SCI, elle ne démontre pas l’abus qui aurait été commis par l’appelante, qui ne peut résulter de la production d’attestations insuffisamment circonstanciées, pas plus qu’elle ne rapporte celle d’un préjudice distinct de celui causé par la nécessité de se défendre en justice qui serait résulté de cette action, lequel sera réparé par l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi y a-t-il lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

VI – Sur les frais du procès

Compte tenu du sens du présent arrêt, la décision dont appel sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, la SCI sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel outre à payer à la société Ephigea la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris';

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 6] aux dépens de l’instance d’appel';

CONDAMNE la SCI du [Adresse 6] à payer à la société Ephigea la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSEQUENCE

LA REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.