République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 05/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/04424 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VD7M

Jugement (N° 22/01968)

rendu le 04 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic coopératif en la personne de la présidente, Mme [P] [Y]

ayant son siège social ensemble immobilier sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Valerie Dautricourt-Sorez, avocat au barreau de Béthune, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [D] [U]

né le 05 mai 1983 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e François-Xavier Brunet, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 1er décembre 2025 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Catherine Courteille, présidente de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2025

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L’ensemble immobilier résidence [F] situé [Adresse 5] [Localité 9] divisé en 74 lots est soumis au régime de la copropriété.

Un état descriptif de division et un règlement de copropriété étaient en date du 7 décembre 2011.

Selon une assemblée générale extraordinaire du 24 mars 2022, les copropriétaires ont adopté à la majorité prévue par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 une résolution numéro 5 autorisant la modification du règlement de copropriété et approuvant les nouveaux tantièmes des parties communes générales.

Par acte d’huissier du 22 juin 2022, M. [D] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic devant le tribunal judiciaire de Béthune pour voir juger que la résolution numéro 5 a été votée de façon irrégulière en ce qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires et, en conséquence, annuler cette résolution et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a annulé la résolution numéro 5 votée le 22 mars 2022 par l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 4], condamné le syndicat des propriétaires de la résidence [10] aux dépens et à payer à M. [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, écartant l’exécution provisoire de droit du jugement.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a interjeté appel de cette décision le 4 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— juger irrecevables les demandes de M. [N] reprises dans l’assignation délivrée à son encontre le 22 juin 2022,

— à défaut, déclarer mal fondées ces demandes,

— juger que la résolution numéro 5 votée le 24 mars 2022 par l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n’encourt pas la nullité et déclarer celle-ci comme valablement votée,

— débouter M. [D] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les frais dépens de première instance et d’appel.

Il soulève les articles 15, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 32, 122,123,124 et 690 du code de procédure civile. Il fait valoir que le syndic, la société [Localité 8] immobilier, avait qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires et recevoir l’acte d’assignation ; que le commissaire de justice ne s’est jamais rendu au siège social de la société [Localité 8] immobilier mais à l’adresse de l’ensemble immobilier et qu’il a remis l’acte d’assignation à M. [W] qui était présent ; que M. [W] n’est pas membre de la société [Localité 8] immobilier et n’a jamais été habilité pour recevoir les actes de justice ; qu’il ne pouvait donc, en l’absence de qualité pour représenter le syndicat, se voir délivrer l’acte d’assignation ; que M. [U] a adopté un comportement déloyal en faisant délivrer l’acte à l’adresse de l’immeuble et non siège au social du syndic de l’époque mais en faisant signifier la décision à l’adresse du syndic.

Subsidiairement, il relève que la résolution numéro 5 de l’assemblée générale a indûment été appelée modification du règlement de copropriété ; qu’il s’agissait de mettre le règlement de copropriété en adéquation avec les lots de la copropriété dont certains ont fait l’objet de réunions, d’autres ayant été supprimés et d’autres créés à usage de cave ; que les lots concernés constituaient, en réalité, des lots transitoires et n’ont jamais été repris comme tels au règlement de copropriété ; que la mise en conformité du règlement de copropriété avec la situation réelle est apparue indispensable et que l’adaptation du règlement de copropriété devait être votée à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, ce qui a bien été le cas en l’espèce.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2024, M. [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— le condamner aux entiers frais dépens de première instance et d’appel.

Il affirme que l’assignation a été délivrée au syndicat des copropriétaires de la résidence [F] située [Adresse 4] à [Localité 9] représentée par son syndic de copropriété, la société [Localité 8] immobilier dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice ; qu’à la suite de l’assignation est jointe une annexe de commissaire de justice intitulée procès-verbal de remise à personne morale ; qu’il est indiqué que l’adresse a été confirmée par la personne rencontrée sur place ; que cette adresse est bien celle du syndic de copropriété, la société [Localité 8] immobilier ; que M. [M] [W] a indiqué être habilité à recevoir la copie ; que le commissaire de justice n’a pas à vérifier l’exactitude des déclarations faites par la personne présente qui accepte la remise ; que l’assignation a donc été délivrée valablement.

Il soutient que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote à double majorité des copropriétaires pour certaines résolutions prises en assemblée générale ; que tel est le cas pour la répartition des charges comme prévu à l’article 11 de la loi ; que la modification des tantièmes doit être consentie par tous les copropriétaires par un vote à l’unanimité ; qu’en effet, la division de la copropriété en tantièmes est fixée dans le règlement de copropriété qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires ; que ce règlement de copropriété ne peut donc être modifié qu’à l’unanimité ; que la résolution numéro 5 a modifié le règlement de copropriété et des tantièmes, a supprimé plusieurs lots en créant d’autres et en réalisant une réunion de certains lots ; que les parties communes générales ont été divisées en 7586 tantièmes contre 10'000 tantièmes auparavant ; que cette résolution ne pouvait donc être prise qu’à l’unanimité des copropriétaires à la majorité des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par note en délibéré du 8 janvier 2026, la cour a invité les parties, dans un délai de 15 jours, soit au plus tard le 21 janvier 2026, à présenter leurs observations sur la requalification envisagée par la cour à savoir :

— la requalification de la fin de non recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] en vice de fond affectant l’acte d’assignation du 22 juin 2022 délivré à la demande de M. [B],

— en conséquence, la requalification de la demande tendant à juger irrecevables les demandes de M. [B] en demande d’annulation de l’acte d’assignation et, par suite, du jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Béthune.

Le syndicat des copropriétaires par message du 9 janvier 2026 a indiqué n’avoir pas d’observations à formuler.

M. [N] n’a pas fait d’observations dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure :

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires et l’article 18 ajoute que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Le syndic a donc qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre des instances introduites devant les tribunaux.

Le syndicat des copropriétaires estime que l’assignation a été délivrée au président du conseil syndical, M. [W], lequel n’a aucune qualité pour représenter le syndicat en justice, de sorte qu’il existerait une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de celui.

Par ailleurs, l’article 654 du code de procédure civile prévoit que 'la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet'.

L’acte d’assignation ayant saisi le tribunal daté du 22 juin 2022, délivré par la SELARL B2H, huissiers de justice associés, a été remis par un clerc assermenté au 'syndicat des copropriétaires de la résidence [10], prise en la personne de son syndic, la société Béthune immobilier’ selon les indications figurant sur la première page de l’acte et, selon le procès-verbal de signification au 'syndicat des copropriétaires de la résidence [10]', l’acte ayant été remis à personne morale, à M. [M] [F], 'président du conseil'. Le clerc a précisé que ce dernier lui a déclaré être le représentant légal (case cochée).

Il ressort de l’attestation de Mme [O] [H], gérante de l’agence [Localité 8] immobilier, que M. [W] ne travaille pas au sein de la société, qu’il n’a pas de bureaux dans ses locaux, qu’il n’était pas présent dans l’établissement le 22 juin 2022 et que le clerc de l’huissier ne s’est pas présenté dans les locaux de l’agence [Localité 8] immobilier.

M. [W] était en réalité président du conseil syndical et il est membre de ce conseil selon compte-rendu du conseil syndical du 28 septembre 2022.

Il en résulte que :

— nonobstant les indications figurant en première page de l’acte d’assignation, cet acte n’a pas été remis à la société [Localité 8] immobilier, syndic, mais à M. [M] [W], président du conseil syndical, qui n’a aucune qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires,

— malgré l’indication de l’adresse du syndic figurant sur la première page de l’acte d’assignation, l’acte ne peut avoir été délivré à l’adresse du syndic (étant précisé que l’adresse du syndicat des copropriétaires figure également en première page et est l’adresse de la résidence [F] soit [Adresse 3]) puisque M. [M] [W] ne travaille pas pour la société [Localité 8] immobilier et n’a aucun bureau au siège de cette société ; l’acte a donc été délivré directement à l’adresse de la copropriété et à la personne de M. [W] qui a bien confirmé être président du conseil (du syndicat des copropriétaires) sans pour autant qu’il puisse en être déduit qu’il a indiqué être le représentant légal du syndic.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a été assigné en la personne du président du conseil syndical et non en la personne de son syndic, lequel a seul qualité pour le représenter lors des actions en justice.

Cependant, la sanction de l’irrégularité de la signification d’un acte ne saurait constituer une fin de non recevoir alors que le syndicat des copropriétaires a bien qualité et intérêt à défendre dans le cadre de l’action introduite.

La demande tendant à voir déclarer M. [B] irrecevable doit, en conséquence, être requalifiée en demande d’annulation de l’acte introductif d’instance avec demande d’annulation subséquente du jugement.

Au regard des irrégularités affectant l’acte d’assignation qui n’a pas été remis à une personne ayant qualité pour représenter le syndic, une telle irrégularité ne pouvant être qualifiée que d’irrégularité de fond et ayant, en tout état de cause, causé un grief au syndic représentant le syndicat des copropriétaires qui n’a pas constitué avocat en première instance faute d’assignation régulièrement délivrée et qui a ainsi été privé d’un degré de juridiction, il y a lieu d’annuler l’acte d’assignation.

Cette annulation, alors que la juridiction de première instance n’a pas été régulièrement saisie, entraîne celle du jugement.

Suite à l’annulation du jugement, l’appel est dépourvu d’effet dévolutif. L’effet dévolutif est cependant rétabli lorsque l’appelant a conclu au fond, renonçant ainsi au premier degré de juridiction sauf si les conclusions au fond ne sont formulées qu’à titre subsidiaire (Civ 1ère, 17 octobre 2007, n° 06-20.232).

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a conclu à titre principal à l’irrecevabilité des demandes de M. [B], demande requalifiée en demande annulation de l’assignation et du jugement, et, à titre subsidiaire, au fond, de sorte qu’il ne peut être considérer qu’il a, de façon non équivoque, renoncé au premier degré de juridiction.

Dès lors, il n’existe aucun effet dévolutif et la cour ne peut statuer au fond.

M. [B] succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Annule l’acte d’assignation délivré à la demande de M. [D] [N] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ;

Annule, en conséquence, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 4 juillet 2023 ;

Condamne M. [D] [N] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente