Cour d'appel de Douai, Expropriations, 26 mars 2026, n° 25/02457

TGI 14 mars 2025

CA Douai
Infirmation partielle 26 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Douai a été saisie par les époux [N] suite à un jugement du juge de l'expropriation fixant l'indemnité principale à 768 000 euros et l'indemnité de remploi à 78 000 euros. Les appelants contestaient la date de référence retenue et le montant des indemnités, demandant une date de référence plus récente et une indemnisation plus élevée.

La cour a infirmé le jugement de première instance concernant la date de référence, la fixant au 28 juin 2024, date d'opposabilité de la dernière modification du plan local d'urbanisme. Elle a également modifié le montant des indemnités, fixant l'indemnité principale à 787 300 euros et l'indemnité de remploi à 79 930 euros, en réévaluant les termes de comparaison utilisés.

Enfin, la cour a confirmé le jugement en ce qu'il condamnait l'établissement public foncier à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a ajouté une indemnité de 31 338 euros pour la perte de loyers subie par les époux [N]. Les dépens d'appel ont été mis à la charge de l'établissement public foncier.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, expropriations, 26 mars 2026, n° 25/02457
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	25/02457
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 14 mars 2025, N° 24/00018
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette DELGORGUECatherine CAMUS-DEMAILLY
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE FRANCE

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 26 MARS 2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/02457 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WGGU

Jugement (N° 24/00018) rendu le 14 Mars 2025 par le Juge de l’expropriation de, [Localité 1]

APPELANTS

Monsieur, [H], [N]

né le 01 Janvier 1949 au Maroc

demeurant, [Adresse 1]

[Localité 2]

Madame, [Y], [X] épouse, [N]

née le 01 Janvier 1950 au Maroc

demeurant, [Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Catherine CAMUS-DEMAILLY, avocat au barreau de Douai et pour avocat plaidant M^e CAILLET, avocat au barreau de Paris

INTIMÉ

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE FRANCE

ayant son siège, [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de Lille

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

M., [Q], [Z]

DRFIP des Hauts-de-France et du département du Nord

[Adresse 4]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

SAMUEL VITSE, président de chambre

HÉLÈNE CHÂTEAU, magistrate honoraire

CÉLINE MILLER, conseillère

— --------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christian Berquet

DÉBATS à l’audience publique du 02 Mars 2026

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Christian Berquet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 janvier 2001, M, [H], [N] et Mme, [Y], [X] épouse, [N] ont acquis les lots 1 'appartement situé au premier étage, comprenant un séjour, une cuisine, une chambre et une salle de bains-, 4 -studio situé au deuxième étage comprenant séjour, avec coin cuisine, un WC et une salle de bains, 7 -local à usage commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée, comprenant une pièce principale et un WC, 8 – local à usage commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée, comprenant trois pièces et un bloc sanitaire, ainsi que la totalité du sous-sol accessible par un escalier intérieur, dans un immeuble de rapport situé, [Adresse 5] à, [Localité 1], construit sur une parcelle cadastré MR, [Cadastre 1], d’une superficie de 114 m², moyennant le prix de 49 698,38 euros.

Suivant convention en date du 9 novembre 2020, la métropole européenne de, [Localité 1] a confié à l’établissement public foncier des Hauts de France l’opération de renouvellement urbain des quartiers anciens, [Localité 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 1].

Par arrêté du 24 février 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête d’utilité publique, laquelle s’est déroulée du 3 au 20 avril 2023.

Le 7 novembre 2023, le service des domaines a évalué l’immeuble à 564 000 euros, outre 57 600 euros d’indemnité de remploi.

Par arrêté du 13 février 2024, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet de renouvellement urbain susvisé autorisant l’établissement public foncier des Hauts de France à acquérir, par voie amiable ou par expropriation, les parcelles nécessaires à l’exécution du projet.

L’immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 1], cadastré MR, [Cadastre 1], est concerné par le projet.

Le 1er mars 2024, l’établissement public foncier des Hauts de France a notifié aux époux, [N] un mémoire valant offre aux fins de voir fixer les indemnités d’expropriation de la manière suivante : 564 000 euros pour l’indemnité principale et 57 600 euros pour l’indemnité de remploi.

A la suite du rejet de cette offre par les époux, [N], l’établissement public foncier Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation du département du Nord par mémoire parvenu le 15 mai 2024. Celui-ci s’est déplacé sur les lieux le 5 septembre 2024.

Le procès-verbal de visite des lieux indique que l’immeuble est un immeuble de rapport à usage mixte, érigé en R+3 et comportant des appartements dans les étages ; qu’il est composé :

d’un sous-sol complet sous voutains en brique et carrelé au sol, sain, à usage commercial, accessible par le local commercial, par deux escaliers,

d’un local commercial au rez-de-chaussée -snack- climatisé, avec double vitrage, sols et murs carrelés, volets électriques, toilettes accessibles aux personnes à mobilité réduite, plomberie et électricité refaites, loué au fils des époux, [N], mais dont l’exploitation a cessé au jour de l’expropriation,

de deux appartements au premier étage, dont un T2 avec chambre séparée, salle de vie avec coin cuisine, salle de bains avec WC, plus une pièce de stockage et un T1 avec coin kitchenette, double vitrage PVC, revêtement de sol stratifié, salle de bains et WC séparé,

de deux appartements au deuxième étage, dont un T2 avec parquet au sol avec coin kitchenette, double vitrage PVC, sol stratifié, une chambre et une salle de bains, et un T1, les deux appartements étant équipés de convecteurs électriques,

de deux appartements au troisième étage, dont un studio, avec grande pièce, coin cuisine intégrée, salle de bains avec baignoire, WC lavabo velux double vitrage bois et un T2, salle de bains avec baignoire, WC lavabo velux double vitrage bois, cuisine séparée, une chambre, sol parquet et convecteurs électriques.

Par jugement du 14 mars 2025, le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Lille a

— fixé la date de référence au 3 avril 2022 ;

— fixé l’indemnité principale revenant aux époux, [N] à la somme de 768 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 78 000 euros ;

— condamné l’établissement public foncier Hauts de France à payer aux époux, [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— laissé les dépens à la charge de l’établissement public foncier Hauts de France.

Par déclaration adressée au greffe de la cour d’appel le 9 mai 2025, les époux, [N] ont interjeté appel de ce jugement, contestant la totalité des chefs du dispositif.

LES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 8 août 2025, les époux, [N] ont adressé au greffe de la cour leurs conclusions, ainsi que huit pièces annexées ; ces conclusions ont été notifiées par le greffe à l’avocat de l’établissement public foncier Hauts de France par lettre avec avis de réception signé le 12 septembre 2025 et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signés le 22 septembre 2025.

Ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 14 mars 2025 rendu par le juge de l’expropriation du Nord en ce qu’il a fixé la date de référence au 3 avril 2022 et les indemnités d’expropriation pour la parcelle MR, [Cadastre 1] à la somme de 768 000 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme de 78 000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

statuant à nouveau,

— fixer la date de référence au 28 juin 2024,

— fixer l’indemnité principale leur revenant à la somme de 849 698 euros, sur une base de 2 423 euros le m² et une surface pondérée de 350,68 m², surface retenue par le premier juge, outre 86 169,80 euros d’indemnité de remploi,

— condamner l’établissement public foncier Hauts de France à leur payer la somme de 41 784 euros au titre de la perte de loyers, correspondant à une année de loyers,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’établissement public foncier Hauts de France à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, et l’a condamné aux dépens.

— condamner l’établissement public foncier Hauts de France à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les dépens d’appel.

Ils soutiennent que :

— le premier juge a retenu une date de référence erronée et que celle à retenir est le 28 juin 2024, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la Métropole européenne de, [Localité 1] est devenu opposable et ce, en application des articles L 213-6 et 213-4 du code de l’urbanisme, et que leur parcelle se trouve en zone UCM 2.1.1.

— le premier juge a justement retenu une surface pondérée de 350,68 m²,

— si le premier juge a, à juste raison, retenu la méthode d’évaluation par comparaison, il ne pouvait retenir des termes de comparaison anciens datant de 2020-2021 (termes 1, 2, 6 et 10 visés dans le jugement), seuls les termes des années 2022 à 2025, soit dans les trois années précédant le jugement pouvant être retenus,

— il convient en conséquence de retenir les termes suivants :

* vente du 8 novembre 2022 de l’immeuble mixte (un commerce et 3 logements) sis, [Adresse 8] à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée PS, [Cadastre 2], d’une surface utile de 173m², au prix de 422 000 euros, soit 2 439 euros par m² (immeuble non entretenu) ;

* vente du 28 avril 2022 de l’immeuble mixte construit en 1900, (un commerce et 3 logements) sis, [Adresse 9] à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée MS, [Cadastre 3], d’une surface utile de 126 m², au prix de 290 000 euros, soit 2 302 euros par m² (très petite façade commerciale) ;

* vente du 13 décembre 2022 de l’immeuble mixte (un commerce vacant et 3 logements) sis, [Adresse 10] à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée PV, [Cadastre 4] d’une surface utile de 105,8 m², au prix de 210 000 euros, soit 1985 euros par m², (très petite façade commerciale) ;

* vente du 11 octobre 2022 de l’immeuble mixte (un commerce et 3 logements) sis, [Adresse 11] à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée MO, [Cadastre 5], d’une surface utile de 206 m², au prix de 430 000 euros, soit 2 087 euros par m² (très petite façade commerciale) ;

* vente du 27 juin 2024 de l’immeuble mixte (un commerce et 3 logements) sis, [Adresse 12] à, [Localité 1], construction 1880, d’une surface utile de 232 m², au prix de 765 500 euros, soit 3300 euros par m², (très petite façade commerciale) ;

Ces cinq termes sont à retenir, et ce, même si le premier terme concerne un immeuble non entretenu et les trois autres des commerces avec de très petites façades commerciales, contrairement à leur immeuble qui dispose d’une grande façade commerciale de 16 mètres, avec deux entrées et six larges fenêtres, d’un emplacement privilégié à l’angle de la, [Adresse 13] et de la, [Adresse 14], à proximité immédiate des transports publics (métro à 450 mètres et deux lignes de bus), de commerces (Match, boulangerie, boucheries, restaurants, laverie et banque), de services publics (mairie et poste), des lycées, [Etablissement 1], et des espaces verts ,([Adresse 15] et le jardin des plantes) et qui est dans un état correct, selon le juge de première instance lui-même, le rez-de-chaussée commercial ayant été réaménagé en 2020 et disposant de toilettes accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Ils précisent qu’ils ne peuvent être tenus responsables du fait que leur immeuble se situe dans un environnement connu pour le trafic de stupéfiants, ce qui est le cas d’ailleurs des autres termes de comparaison.

Le 10 novembre 2025, la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord a adressé ses conclusions qui ont été notifiées par le greffe aux conseils des époux, [N] et de l’établissement public foncier des Hauts de France par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement reçues le 14 novembre 2025.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement du juge de l’expropriation du Nord du 14 mars 2025, à l’exception de la disposition relative à la date de référence, qui doit être celle du 28 juin 2024, date d’approbation du PLU i de la MEL, ce qui ne modifie pas toutefois le classement de la parcelle. Elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’écarter les termes de comparaison de 2020 et 2021, datant de moins de cinq ans à la date du jugement et demande de limiter à six mois la perte de loyers, compte tenu de la facilité à acquérir un immeuble mixte à, [Localité 1].

Le 20 octobre 2025, l’établissement public foncier Hauts de France a déposé ses conclusions au fond au greffe de la cour, ainsi que huit pièces annexées, écritures qui ont été notifiées par le greffe aux conseils des époux, [N] et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement reçues les 22 octobre 2025.

Il demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 14 mars 2025 et de condamner les appelants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, et de rejeter la demande d’indemnisation de la perte de loyers, faute pour les époux, [N] de justifier de l’état de l’occupation de l’immeuble antérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

1. La date de référence

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation, l’usage effectif du bien et les droits réels immobiliers doivent être appréciés à la date de référence.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme prévoit que :

« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. »

L’article L213-4 de ce même code prévoit que cette date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La disposition du jugement fixant au 3 avril 2022 la date de référence sera infirmée, dès lors que c’est au 28 juin 2024 qu’est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme de, [Localité 1] Métropole, conformément aux dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code d’urbanisme.

2. La situation des biens au plan de l’urbanisme

Les biens expropriés sont classés en zone UCM 2.1.1. (zone urbanisée constructible mixte).

3. La méthode d’évaluation et les termes de comparaison pertinents

Les parties demandent de valider la méthode d’évaluation retenue par le premier juge à savoir la méthode par comparaison. Les appelants sont bien fondés à demander d’écarter le terme du 12 mars 2020, qui remonte à plus de cinq ans avant la date du jugement et qui affiche un prix au m² de 1779,87 euros largement inférieur à la moyenne des autres termes de 2245 euros le m² et au prix le plus bas immédiatement devant celui du 12 mars 2020, soit 1984,88 euros

Seront en revanche retenus les trois autres termes contestés par les appelants de 2021 :

— vente du 1er décembre 2021, d’un immeuble mixte (un commerce et 8 logements) sis, [Adresse 16], à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée MS, [Cadastre 6], d’une surface utile pondérée de 259 m², au prix de 585 000 euros, soit 2 258,69 euros par m² ;

— vente du 25 mai 2021, d’un immeuble mixte (un commerce et 6 logements) sis, [Adresse 17], à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée MR, [Cadastre 7], d’une surface utile pondérée de 208 m², au prix de 420 000 euros, soit 2 019,23 euros par m² ;

— vente du 16 juin 2021, d’un immeuble mixte (un commerce, cave et 3 logements de deux pièces) sis, [Adresse 18], à, [Localité 1], sur une parcelle cadastrée MS, [Cadastre 8], d’une surface utile pondérée de 120 m², au prix de 315 000 euros, soit 2 625 euros par m² ;

alors même qu’ils se situent tous trois dans la zone concernée par le projet de renouvellement urbain des quartiers anciens de, [Localité 5],, [Adresse 19],, [Adresse 20] et, [Adresse 7].

Sera en conséquence retenu une valeur au m² de 2245 euros, ce qui donne pour le bien exproprié, d’une surface de 350,68 m², une indemnité principale de 787 276,60 euros arrondie à 787 300 euros et une indemnité de remploi de 79 930 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ses dispositions relatives à l’indemnisation.

4. L’indemnisation de la perte de loyers

Les époux, [N] justifient, en versant aux débats les quittances de loyers des mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025, (alors que le jugement date de mars 2025) qu’ils percevaient chaque mois les sommes suivantes :

-1000 euros pour le loyer commercial,

-437 euros pour l’appartement n°1, 370 euros pour l’appartement n°2,

-450 euros pour l’appartement n°3, 400 euros pour l’appartement n°4,

—  325 euros pour l’appartement n°5,

— et 500 euros pour l’appartement n°6.

Du fait de l’expropriation, ils subissent une perte de loyers le temps d’acquérir un nouvel immeuble de rapport et de trouver de nouveaux locataires, ce temps étant estimé à 9 mois. Il leur sera en conséquence alloué une somme de 31 338 euros.

5. Les dépens et indemnités d’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel seront mis à la charge de l’établissement public foncier de Hauts de France en application de l’article 696 du code de procédure civile et il sera fait droit à la demande d’indemnité d’article 700 formée par les époux, [N] formée en cause d’appel, cette indemnité venant s’ajouter à celle allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du 14 mars 2025, du juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

— fixé la date de référence au 3 avril 2022 ;

— fixé l’indemnité principale revenant aux époux, [N] à la somme de 768 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 78 000 euros;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Fixe au 28 juin 2024 la date de référence,

Fixe l’indemnité principale revenant aux époux, [N] à la somme de 787 300 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 79 930 euros;

Confirme le jugement du 14 mars 2025, du juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

— condamné l’établissement public foncierHauts de France à payer aux époux, [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’établissement public foncier Hauts de France.

Ajoutant au jugement :

Fixe à 31 338 euros l’indemnité de perte de loyers due par l’établissement public foncier Hauts de France à payer aux époux, [N]

Condamne l’établissement public foncier de Hauts de France à payer aux époux, [N] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne l’établissement public foncier Hauts de France aux dépens d’appel.

Le greffier

Le président