République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 25/00297 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V7IJ

Ordonnance de référé (N° 24/01519) rendue le 31 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [M] [X]

né le 16 septembre 1986 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Nordine Hamadouche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [V] [E] [H] [Z] épouse [I]

née le 22 février 1949 à [Localité 8]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 4 novembre 2025 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 octobre 2025

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EXPOSE DES FAITS

Suivant acte authentique du 29 décembre 2017, Mme [Z] a donné à bail à M. [X], à compter du 1er novembre 2017, des locaux à usage de stockage situés [Adresse 1], formant l’angle avec le [Adresse 4], à [Localité 9].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2017 pour un loyer annuel hors charges de 6 600 euros, avec indexation.

Le 29 mars 2024, déplorant des loyers impayés, Mme [Z] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, puis faute de paiement l’a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Lille afin notamment d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le versement d’une provision.

Par ordonnance de référé du 31 décembre 2024 le juge des référés a notamment :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre Mme [Z] et M. [X] depuis le 29 avril 2024 ;

— Ordonné, à défaut restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [X] et tous occupants de son chef, des lieux loués ;

— Fixé le montant de la provision due par M. [X] à Mme [Z] à valoir sur l’indemnité d’occupation à 550 euros par mois hors charges, à compter du 30 avril 2024, payable chaque mois d’avance et au plus tard le 10ème jour du mois et, à défaut de paiement spontané, condamné M. [X] à payer les sommes dues au titre de cette provision à Mme [Z] jusqu’à libération complète des lieux ;

— Condamné M.[X] à payer à Mme [Z] une provision de 40 865,29 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 29 mars 2024 ;

— Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

— Rejeté les demandes de provision formulées par M. [X] contre Mme [Z] ;

— Condamné M. [X] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer ;

— Condamné M. [X] à verser à Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Par déclaration du 20 janvier 2025, M. [X] a interjeté appel de l’entière décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 4 avril 2025, M.[X] demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

Vu l’article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article R.145-35 du code de commerce ;

— Infirmer la décision déférée ;

Et, statuant de nouveau ;

— Débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

— La condamner à effectuer les travaux suivants :

* Réfection de la toiture,

* Réfection du plancher de l’étage,

* Réfection de l’escalier,

* Reprise des murs pour mettre fin aux infiltrations d’eau et au risque d’effondrement notifié dans l’arrêté de péril avec remise d’une attestation de vérification comme le prévoit le rapport d’expertise,

* Remise aux normes de l’électricité avec remise d’une attestation de conformité,

Et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous peine d’astreinte de 50 euros par jour une fois le délai écoulé ;

— Condamner Mme [Z] à lui verser :

* une provision d’un montant de 8 800 euros au titre de son préjudice de jouissance du mois d’avril 2021 au mois de novembre 2024 ;

* une provision d’un montant de 9 350 euros correspondant à son préjudice de jouissance du mois de novembre 2019 au mois de mars 2021 ;

* une provision de 20 000 euros correspondant au préjudice subi par l’exécution provisoire de l’ordonnance ;

* la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance ;

* la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— condamner Mme [Z] aux entiers frais et dépens.

Il expose que :

— l’immeuble loué a fait l’objet d’un arrêté de péril le 3 avril 2021, aux termes duquel il est expressément indiqué que l’immeuble présente un risque pour la sécurité des occupants, ce qui imposait à Mme [Z] de réaliser des travaux en urgence pour mettre fin à ce risque ;

— il n’est pas en mesure de jouir du local loué ;

— aux termes de l’article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de la prescription de l’arrêté de péril, tout comme dans celle en vigueur depuis le 21 novembre 2024, le loyer en principal cesse d’être dû ; ce texte s’applique au bail d’habitation et au bail commercial (Civ.3ème, 17 mars 2016, n° 14-29.243) ;

— ledit arrêté de péril n’est toujours pas levé et le local loué n’est pas sans risque, de sorte qu’aucun loyer n’est dû au moins depuis le mois d’avril 2021 ; l’arrêté vise des risques d’écroulement importants ; en tout état de cause, la seule existence d’un arrêté de péril imminent sur un bâtiment entraine la sanction du non-paiement des loyers est automatique, sans aucune interprétation possible ;

— le local est dangereux et inutilisable depuis le mois d’avril 2021, ce qui justifie sa demande de provision au titre d’un préjudice de jouissance et des contraintes qu’il n’aurait pas dû subir si le local avait été délivré en état d’usage ;

— en application des articles 1719 et 1720 du code civil, R. 145-35 du code de commerce, les travaux nécessaires pour mettre fin à l’insalubrité doivent être faits par le bailleur et son préjudice de jouissance doit être réparé, n’ayant pu exercer son activité convenablement ;

— à la suite de l’ordonnance entreprise, il a dû régulariser un nouveau bail et déménager ses affaires, ce qui a entraîné des coûts évalués à la somme de 20 000 euros.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

— condamner M. [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

— M. [X] a cessé de payer ses loyers à compter du début de l’année 2021 ;

— l’immeuble loué a fait l’objet d’un arrêté de « mise en sécurité » du 3 avril 2021 qui ne vise absolument pas une situation de dangerosité de l’immeuble entier, mais a pour origine un désordre limité de maçonnerie au niveau de la porte du garage, [Adresse 10], pour lequel elle a entrepris les travaux préconisés par l’arrêté ;

— les travaux de 2021 n’ont jamais eu le moindre impact sur la possibilité de M. [X] d’exploiter le local litigieux ; l’immeuble, s’il est vétuste, est parfaitement exploitable et est actuellement utilisé par M. [X] pour le stockage de ses marchandises ;

— ce dernier cherche à tirer profit de l’arrêté de 2021 pour éviter de payer un local qu’il utilise sans la moindre difficulté.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé au premier alinéa de l’article 835 suppose une violation manifeste d’un droit dans des conditions justifiant, sans contestation possible, qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

Ainsi, le caractère manifestement illicite doit apparaître avec l’évidence requise devant le juge des référés (Civ.2ème, 18 janvier 2018, n°17-10.636, publié).

I – Sur les demandes de Mme [Z] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [X] et condamner ce dernier à une provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges ainsi qu’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’article L.521-2 I, alinéa 3 et 4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, dispose que :

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L.511-11 ou de l’article L.511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, le 3 avril 2021, l’immeuble appartenant à Mme [Z], dans lequel se trouvent les locaux loués par M. [X], a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité n°2021 A 2922 du maire de [Localité 9], pris en application des articles L.511-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui a mis en demeure la propriétaire d’effectuer les travaux suivants :

— Dans les 24 heures : reconstituer le périmètre de sécurité par la fermeture de la zone trottoir située [Adresse 11] par la pose de barrières lestées ;

— Dans un délai de deux semaines : réaliser différents travaux précisément décrits.

Cet arrêté avait constaté des désordres affectant les façades de l’immeuble loué, notamment :

— Au niveau du pignon sur la [Adresse 11], la maçonnerie étant très dégradée dans la zone inférieure gauche, entraînant un risque important d’écroulement avec menace de chute de briques en domaine public ;

— Au niveau du linteau de la porte du garage [Adresse 11], plusieurs briques menaçant de tomber en domaine public ;

— Au niveau du linteau de la porte de garage [Adresse 10], avec risque d’écroulement et chute de briques dans le domaine public.

L’article 3 de cet arrêté dispose que :

Si la personne mentionnée à l’article 1 [la personne mise en demeure] ou ses ayants droits, à son initiative, a réalisé les travaux permettant de mettre fin à tout danger, elle est tenue d’en informer les services de la commune qui fera procéder à un contrôle sur place.

La mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité pourra être prononcée après constatation des travaux effectués par les agents compétents de la commune, si ces travaux ont mis fin durablement au danger.

La personne mentionnée à l’article 1 tient à disposition des services de la commune tous les justificatifs attestant de la bonne et complète réalisation des travaux.

Cet arrêté a été notifié à Mme [Z], par une lettre du 16 avril 2021, que cette dernière verse aux débats.

Si Mme [Z] produit trois factures datées de mai et novembre 2021 relatives à des travaux effectués sur l’immeuble concerné par l’arrêté, elle ne justifie en revanche pas de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 3 avril 2021 par la mairie de [Localité 9], après constatation par ses agents que les travaux ont été complètement réalisés et ont mis fin durablement au danger.

M. [X] verse pour sa part aux débats un constat de commissaire de justice du 11 octobre 2024, intervenu pour décrire l’état général du bien, et qui a ainsi relevé :

— des trous et fissures dans les murs de façade, des murs sur rue vétustes ;

— à l’intérieur des locaux, une alimentation électrique sommaire, des câbles volants et branlants, des auréoles au plafond de type infiltration d’eau, un escalier en bois menant à l’étage avec une marche manquante, à l’étage un sol en plancher hors d’usage avec des jours au niveau des lames de plancher, des tuiles manquantes au niveau de la toiture.

Dans ces circonstances, eu égard aux dispositions de l’article L.521-2 I, alinéa 3 et 4 du code de la construction et de l’habitation précité, il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers pour la période courant à compter de cet arrêté.

La clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoit qu’ « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans délai ».

Le commandement, de payer les loyers du 29 mars 2024, visant cette clause résolutoire, porte sur des loyers postérieurs à l’arrêté de péril, mais également sur une somme de 862,81 euros correspondant à un arriéré de loyer et acompte de charges dus pour le mois de novembre 2021, soit antérieurement à l’arrêté de péril du 3 avril 2021.

Or, M. [X] ne justifie aucunement qu’à la date de cet arriéré de 862,81 euros, il était dans l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination.

Il ne produit notamment aucune lettre de réclamation adressée à sa bailleresse ou à la mairie. Et le constat de commissaire de justice qu’il verse aux débats, d’une part, a été établi le 11 octobre 2024, soit bien postérieurement à novembre 2020, d’autre part, fait apparaître sur la photographie n°23 des palettes de marchandises témoignant de l’utilisation des locaux conformément à leur destination de « stockage ».

Mme [Z] produit, de son côté, des échanges de courriels avec la mairie de [Localité 9] en 2023 et 2024, et notamment un courriel du 21 mai 2024, précisant que « les arrêtés n’ont jamais mentionné une interdiction pour le locataire d’entrer dans les lieux » et que des échanges de courriels avaient eu lieu « pour adapter le périmètre de sécurité pour lui permettre de continuer son activité ».

M. [X] était donc manifestement redevable de la somme de 862,81 euros réclamée, qu’il ne justifie pas avoir réglée dans le mois du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré, étant observé qu’il ne soutient pas que cette clause ait été mise de mauvaise foi par la bailleresse. Par conséquent, il n’est pas sérieusement contestable que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 29 avril 2024.

Depuis cette date, M. [X] est donc occupant sans droit ni titre des lieux loués. La demande d’expulsion formée par la bailleresse n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a condamné M. [X] à payer à Mme [Z] une provision au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation à compter du 30 avril 2024.

Toutefois, elle sera réformée s’agissant du montant de la provision due au titre des loyers et charges échus jusqu’à la résiliation du bail. Cette provision sera fixée à 862,81 euros, part non sérieusement contestable due au titre des loyers et charges impayés avant la résiliation.

En outre, le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation des lieux fixé par le premier juge sera également réformé. Compte tenu de l’état de l’immeuble décrit ci-dessus le montant non sérieusement contestable dû à ce titre sera fixé à 300 euros par mois, à titre de provision, à compter du 30 avril 2024.

II – Sur la demande de M. [X] tendant à voir condamner Mme [Z] à différents travaux

M. [X] demande la condamnation de Mme [Z] à effectuer tous les travaux nécessaires pour mettre fin à l’insalubrité des locaux qu’il loue, évoquant un trouble de jouissance.

Cependant, M. [X] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail le 29 avril 2024, et ayant de surcroît quitté les lieux à la date du présent arrêt cette demande est sans objet.

L’ordonnance entreprise ayant omis de statuer sur les demandes de travaux formées par M.[X], il y sera ajouté sur ce point.

III – Sur les demandes de provisions formées par M. [X]

L’article 835 du code de procédure civile, ci-dessus reproduit, prévoit que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

— M. [X] sollicite une provision de 9 350 euros pour 17 mois de loyers indûment versés, correspondant à une partie de son préjudice de jouissance du mois de novembre 2019 au mois de mars 2021 ainsi qu’une provision de 8 800 euros au titre de son préjudice de jouissance du mois d’avril 2021 au mois de novembre 2024.

Toutefois, comme précédemment indiqué, le trouble de jouissance évoqué par M. [X], pour ces locaux loués à usage de stockage, se heurte, pour la période de novembre 2019 au 29 avril 2024, date de résiliation du bail, à une contestation sérieuse et ne peut donc donner lieu à l’allocation d’une provision à valoir sur un préjudice dont l’existence même est incertaine.

Pour la période postérieure à la résiliation du bail, M. [X] ne peut prétendre à un quelconque trouble de jouissance, étant sans droit ni titre.

— M. [X] sollicite une provision de 20 000 euros au titre du préjudice subi en vertu de l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée.

Cependant, l’existence de ce préjudice, dont M. [X] ne justifie ni dans son principe ni dans son quantum, se heurte également à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de provision formées par M.[X] à hauteur de 9 350 euros et 8 800 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision de 20 000 euros, nouvelle en cause d’appel.

IV – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [X], qui succombe principalement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens d’appel et sa demande d’indemnité procédurale sera rejetée.

Il sera condamné à verser à Mme [Z] une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance déférée sera confirmée du chef des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— CONFIRME la décision entreprise, sauf des chefs relatifs :

* au montant de la provision due par M. [X], fixée à 42 865,29 euros, au titre des loyers impayés ;

* et au montant de la provision due par M. [X], fixée à 550 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 30 avril 2024 ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— DIT que le montant des provisions que M. [X] est condamné à verser à Mme [Z] est de :

* 862,81 euros au titre des loyers impayés ;

* et 300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation ;

Et y ajoutant,

— DIT sans objet la demande de M. [N] tendant à la condamnation de Mme [Z] à exécuter des travaux ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [X] d’un montant de 20 000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de l’exécution provisoire de l’ordonnance entreprise ;

— Condamne M. [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de M. [X] et le condamne à verser à Mme [Z] la somme de 2 000 euros.

Le greffier

La présidente