République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 24/05093 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V23U (joint avec le RG 24/5522)

Jugement (N° 11-24-699) rendu le 17 Septembre 2024 par le Tribunal de proximité de Lens

APPELANTE

Madame [F] [K], [M] [C]

(intimée dans le RG 24/5522)

née le 05 Mai 1970 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme Delbreil, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [T] [Q]

(appelant dans le RG 24/5522)

né le 07 Mars 1963 à [Localité 3] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e David Mink, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-00637 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DÉBATS à l’audience publique du 17 mars 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 février 2026

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Par acte notarié du 30 août 2018, M. [T] [Q] a donné à bail à Mme [F] [C] et M. [W] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 652 euros et un dépôt de garantie de 652 euros.

Par courrier du 20 mars 2020, M. [U] a adressé son congé.

Le 26 décembre 2022, Mme [C] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice.

Par acte signifié le 17 mai 2024, M. [Q] a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d’obtenir le paiement des réparations locatives, soit :

6 531,83 euros au titre de la prise en charge par moitié du devis de rénovation de la société AZ Renovation,

463,50 euros au titre de la réparation du volet roulant de la porte d’entrée,

250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 17 septembre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné Mme [C] à payer M. [Q] la somme de 1 920 euros en indemnisation des dégradations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

Rejeté la demande de M. [Q] au titre des dommages et intérêts ;

Rejeté le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

Condamné Mme [C] aux dépens ;

Condamné Mme [C] à payer à M. [Q] la somme de 50 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 octobre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant :

Condamné Mme [C] à payer M. [Q] la somme de 1 920 euros en indemnisation des dégradations locatives, avec l’intérêt au taux légal à compter du jugement,

Condamné Mme [C] à payer à M. [Q] la somme de 50 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [Q] a également interjeté appel et constitué avocat le 22 novembre 2024.

Les deux dossiers RG 24/5522 et RG 24/5093 ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 27 février 2025, sous le numéro RG 24/5093.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, Mme [C] demande à la cour de :

Ordonner la jonction des procédures RG 24/05093 et 24/05522.

Dire et juger Mme [C] bien fondée en son appel.

Infirmer le jugement rendu le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens.

Juger à nouveau et recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Mme [C].

A titre principal, débouter M. [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner M. [Q] au règlement de la somme de 652 euros correspondant au dépôt de garantie.

Condamner M. [Q] au règlement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 1240 du code civil.

Condamner M. [Q] au règlement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, voir accorder à Mme [C] des délais de paiement.

Condamner M. [Q] aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, M. [Q] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [C] d’avoir à payer à M. [Q] la somme de 1 920 euros au titre des dégradations locatives, et de :

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [Q] du surplus de ses demandes ;

En conséquence, statuant de nouveau :

Condamner Mme [C] d’avoir à payer à M. [Q] les sommes suivantes :

4 611,83 euros au titre de la prise en charge du solde du montant des travaux de rénovation sur la base de la moitié du devis de rénovation de la société AZ Rénovation,

463,50 euros au titre de la réparation du volet roulant de la porte d’entrée,

250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner Mme [C] d’avoir à payer à M. [Q] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [C] aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la jonction des procédures RG 24/5093 et 24/5522

Cette jonction a déjà été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Sur la demande du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives, les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Enfin, l’article1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ont été établis contradictoirement, en présence de la locataire et du propriétaire, par voie d’huissier, respectivement les 30 août 2018 et 26 décembre 2022 et sont produits au débat ;

Il sera d’emblée observé que le devis tel que présenté par le bailleur procède d’une réfection totale du logement ( montant du devis : 13 063,65 euros) et que d’ailleurs et à ce titre il sollicite de la locataire uniquement le paiement de la moitié de ce devis ; force est de constater que, sauf à justifier d’une dégradation entière du logement, ce qui n’est nullement soutenu, seule la comparaison exhaustive des états des lieux peut permettre de déterminer ce qui est à la charge du locataire comme étant des dégradations locatives, et ce qui relève de l’usage normal d’un bien et de la vétusté qui relèvent de la seule prise en charge par le bailleur propriétaire du logement ;

Il convient de reprendre pièce par pièce les éléments ainsi comparés :

Chambre 1 : le bailleur demande la confirmation du jugement sur ce point, alors même que le devis fait état d’un changement complet du parquet ainsi qu’une remise en peinture du plafond et des murs, le jugement n’ayant retenu que le changement du parquet et des plinthes ; en tout état de cause, l’état des lieux de sortie indique bien que des lames et des plinthes sont dégradées, ce qui n’était pas le cas lors de l’entrée, hormis quelques éclats, alors que le reste est soit en état d’usage, soit en bon état général ; il est notamment remarqué que lors de l’entrée, les peintures étaient déjà décrites comme présentant de très fortes différences de teinte, s’agissant des murs refends, soupente, plafond ; il ne sera donc retenu que la somme de 960 euros pour la réfection du parquet flottant et des plinthes de la chambre 1, conformément au devis et à ce qu’a retenu à juste titre le premier juge, le reste ne relevant pas de dégradations mais relevant de l’usure ou de la vétusté ;

Chambre 2 : le devis prévoit la réfection totale du parquet, plinthes, plafond, murs ; de même que pour la chambre 1, la comparaison des états des lieux met en avant uniquement des dégradations concernant le parquet et les plinthes, mais pas les peintures ; la décision sera également confirmée sur ce point ;

Salon : le devis prévoit la réfection du carrelage, de la peinture aux murs, plafond, la pose d’un radiateur et la pose d’une porte boîtier compteur électrique ; l’état de sortie fait état d’un carrelage en bon état général, avec quelques éclats alors même que des impacts avaient déjà été observés lors de l’état des lieux d’entrée ; de même les plinthes carrelées sont à l’état d’usage, sachant qu’une plinthe est fissurée mais colmatée, qu’une seule plinthe est cassée à gauche de la montée d’escalier, tandis que les murs sont peints avec une peinture à l’état d’usage, étant précisé que l’état des lieux d’entrée faisait état de différences de teinte ; si le robinet thermostatique est noté à refixer, cela ne justifie en rien la pose d’un nouveau radiateur ; s’agissant de la porte boîtier compteur électrique l’état des lieux de sortie note que la porte est légèrement déboîtée ; compte tenu de l’état de vétusté et de 4 années d’usage, c’est à juste titre que cette partie du devis n’a pas été retenue par le premier juge, comme n’étant pas justifiée par des dégradations locatives ;

Chambre au rez-de-chaussée, ancienne salle à manger : le devis prévoit également la réfection du carrelage, de la peinture des murs, du plafond, et la pose d’un radiateur ; gestion de chauffage, seule la grille sur le côté gauche est notée comme n’étant pas fixée ; ceci ne saurait justifier le remplacement complet du radiateur ; quant au carrelage, il est noté quelques fissures et quelques éclats, les joints étant de teintes différentes avec un éclat plus prononcé au pied d’une menuiserie et sur un autre carreau, alors même que dans l’état des lieux d’entrée, il était déjà observé quelques traces de projections de peinture et qu’une des plinthes était fissurée ; ceci relève manifestement de l’usage et non d’une véritable dégradation ; quant aux peintures, il n’est absolument pas noté de dégradations à ce niveau, seules quelques traces d’adhésif, dites traces d’usage, étant noté que des trous sont rebouchés, ce qui constitue une réparation suffisante du locataire ; ne justifiant pas de dégradation, cette partie du devis ne peut être retenue ainsi que l’a relevé le premier juge ;

Cuisine : le devis prévoit la réfection du carrelage, de la peinture du plafond, ainsi que la pose d’un radiateur ; s’agissant du carrelage, l’état des lieux d’entrée avait relevé déjà des impacts à de multiples endroits ; s’agissant des plinthes, une est notée fissurée à proximité du mur commun tandis qu’une autre est notée fissurée au niveau de l’accès à la cave , ces points n’étaient pas notés dans l’état des lieux d’entrée ; s’agissant de la peinture, si elle est notée comme étant défraîchie lors de la sortie et présentant de légères petites traces, l’huissier note que plusieurs trous ont été rebouchés ; l’état des lieux d’entrée constatait des différences de teinte et quelques défauts de planéité de manière générale ; s’agissant de la peinture, il s’agit d’un usage normal d’un logement, s’agissant par contre des plinthes, des dégradations sont avérées, cela ne justifie cependant pas le montant élevé réclamé à ce titre puisqu’il s’agit d’un montant global pour l’ensemble des pièces ; il sera retenu la somme de 50 euros à ce titre ;

Cave : le devis prévoit la pose d’un globe étanche ; l’état des lieux de sortie indique qu’il existe un socle avec globe à même le sol dans la seconde cellule, alors que dans l’état des lieux d’entrée, il était indiqué que le point de lumière constitué d’un luminaire était en état de fonctionnement ; ce point est donc justifié pour un montant de 45 euros ;

Salle de bains : le devis prévoit la réfection du carrelage, la pose d’un sèche serviette, la pose d’une trappe au plafond et la réfection de la peinture du plafond ; s’agissant du carrelage, la comparaison des états des lieux ne démontre aucune dégradation, puisque des éclats étaient déjà présents à l’entrée ; s’agissant de la peinture, seules sont notées quelques petites traces qui relèvent manifestement de l’état d’usage ; s’agissant de la trappe de visite, le propriétaire avait déploré lors de l’état des lieux de sortie la qualité de la finition au pourtour de la plaque, ce seul point qui n’est pas une dégradation, dans la mesure où la trappe de visite a été réalisée par les soins de la locataire, ne saurait être pris en charge par cette dernière, le propriétaire ne pouvant justifier d’un remplacement complet ; s’agissant du sèche serviettes, il n’est aucunement objectivée la nécessité d’un remplacement, seule la mention « le robinet du chauffage central ne tient pas » ne pouvant valoir démonstration d’une dégradation, ni nécessité d’une réparation complète ;

Second couloir : le devis prévoit la pose d’un parquet stratifié, plinthes comprises ; l’état des lieux de sortie fait état d’un parquet légèrement effrité en partie centrale et aux extrémités de plusieurs lames, tandis que la peinture présente des traces des marques d’autres endroits ; lors de l’entrée, il était déjà relevé un parquet avec des marques d’usage, des traces de projections de peinture et des éclats à plusieurs niveaux ; il était également relevé des traces de projections de peinture et une peinture avec de fortes différences de teinte de même que pour la soupente ; la comparaison ne fait pas la démonstration de dégradations à quelque niveau que ce soit ; s’agissant des différences de teinte, elles étaient déjà présentes à l’entrée ;

Garage : le devis fait état d’un canon triple clés pour la porte de garage et de la pose d’un poignet porte PVC extérieur ; la clé était bien notée présente lors de l’état des lieux d’entrée, or la locataire n’a pu la fournir lors de la sortie ; ce point est justifié pour un montant de 50 euros ; le reste n’est pas justifié par des dégradations ;

Cabinet de toilette : la seule observation de l’huissier qui diffère de l’état des lieux d’entrée « les tampons sous la lunette sont cassés manquants », or le devis ne fait pas référence à une telle réfection ;

Montée d’escalier : le devis fait état du ponçage de l’escalier en bois et la peinture ; lors de la sortie, l’huissier note qu’il existe des trous chevillés, que l’escalier en bois vernis présente des différences de teintes, notamment en périphérie et au niveau des contremarches ; ces différences de teinte n’étaient pas constatées lors de l’entrée ; la peinture était notée à l’état neuf, toutefois avec quelques aspérités, il y avait de lors de la sortie une peinture d’usage avec quelques petites différences de teinte ; il est ainsi établi des dégradations ou à tout le moins un défaut d’entretien à ce niveau qui est à la charge du locataire, et qui justifie le poste du devis à hauteur de 170 euros ;

Palier de distribution : lors de la sortie, il est relevé que les plinthes en bas des murs sont dégradées sur le côté droit vers l’accès du second couloir, avec des différences de teinte au niveau du garde-corps ; le reste ne soulève pas de remarques de la part du propriétaire ; le devis fait état d’une globalité pour la dépose des plinthes en bois et des plinthes en carrelage ; il sera alloué à ce titre la somme de 50 euros à ce titre, ne s’agissant ici que de quelques plinthes ;

Volet roulant de la porte d’entrée : l’état des lieux de sortie se contente de mentionner une deuxième lame du volet en partant du bas qui est décrochée et semble dégradée ; l’huissier n’a nullement actionné le volet roulant et ceci n’établit pas que son fonctionnement est impossible et nécessite un remplacement ; dans ces conditions il est impossible de faire droit à la demande du bailleur, le devis datant de plusieurs mois après le départ de la locataire, et alors même que de nouveaux locataires sont entrés dès la mi-janvier dans le logement, comme il résulte des attestations apportées aux débats par Mme [C] ;

Il n’est pas contesté dans les conclusions du bailleur que le dépôt de garantie de 650 euros a bien été versé au moment de l’entrée dans les lieux ; ce dépôt de garantie est d’ailleurs repris dans le courrier du 6 juin 2023 du notaire, Me [L], lorsque celle-ci a écrit à la locataire pour réclamer le montant total dû au titre des dégradations locatives, et qu’elle indique déduire ce dépôt de garantie du montant réclamé ; or il s’avère que le premier juge n’a pas déduit cette somme ;

Aux termes de la comparaison précise des états des lieux d’entrée et de sortie, du devis présenté par le bailleur, et de la déduction de la somme de 650 euros au titre de dépôt de garantie, il sera alloué à M. [Q] la somme de 1 635 euros au titre des dégradations locatives ;

Sur la demande subsidiaire au titre des délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [C] ne fournit aucun élément actualisé sur sa situation personnelle et financière à la cour ; le seul fait qu’elle soit bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est insuffisant pour permettre de statuer sur sa demande en l’absence de tout autre élément ; elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le code de procédure civile énumère les principes directeurs du procès, et notamment en son article 6, qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Des dégradations locatives étant bien constatées, et Mme [C] étant condamnée à régler à M. [Q] la somme susvisée, la demande sera rejetée, faute de fondement en fait ou en droit, aucun préjudice subi n’étant étayé.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

La résistance d’une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d’engager sa responsabilité, que lorsqu’elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

La mauvaise appréciation de ses droits ne peut à elle seule établir le caractère dolosif ou malveillant de l’action intentée, de sorte que, faute d’élément de preuve complémentaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Q] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [C] de la de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter les parties de leur demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Q] de ses demandes au titre de la réparation du volet roulant de la porte d’entrée et des dommages et intérêts pour procédure abusive, et en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à M. [Q] la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] à payer M. [Q] la somme de 1 635 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légal à compter du jugement,

Déboute Mme [C] de ses demandes formées au titre des dommages et intérêts et des délais de paiement,

Condamne Mme [C] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leur demande respective formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.