Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 5 février 2024, n° 22/03348

TI Arcachon 24 juin 2022

CA Bordeaux
Infirmation partielle 5 février 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que M. [S] n'a pas justifié de tous les paiements, et a donc condamné M. [S] à payer les loyers dus.
Rejeté
Responsabilité du bailleur pour atteinte à la jouissance paisible
La cour a confirmé que les actes du gérant de la S.C.I. AGD ont porté atteinte à la jouissance paisible de M. [S], justifiant les dommages et intérêts accordés.
Accepté
Droit au remboursement des frais engagés
La cour a jugé que M. [S] devait rembourser les frais de commandement de payer, étant donné qu'il a été débouté de ses demandes.
Accepté
Frais exposés en raison de la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison des frais engagés par la S.C.I. AGD.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Bordeaux a rendu un arrêt le 5 février 2024 dans une affaire opposant la SCI AGD à M. [I] [S]. La SCI AGD avait donné en location une maison à M. [S] sans établir de contrat écrit ni d'état des lieux. Suite à des impayés de loyers, la SCI AGD a assigné M. [S] en justice pour obtenir la résiliation du bail et le paiement des arriérés. Le tribunal de proximité d'Arcachon a débouté la SCI AGD de sa demande de loyers et a condamné M. [S] à reprendre possession de son véhicule laissé dans le jardin. La cour d'appel a infirmé cette décision en condamnant M. [S] à payer les loyers dus à la SCI AGD. Elle a également confirmé la condamnation de la SCI AGD à verser une indemnité de 3 000 euros à M. [S] pour atteinte à son droit de jouissance paisible du logement. La demande de M. [S] au titre des allocations logement a été rejetée. Les dépens ont été partagés entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 5 févr. 2024, n° 22/03348
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/03348
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Arcachon, 24 juin 2022, N° 11-21-000267
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yasmina RACONFrédéric DUMAS
Parties :	S.C.I. AGD

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2024

N° RG 22/03348 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZJ2

S.C.I. AGD

[I] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011272 du 01/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 05 FEVRIER 2024

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 juin 2022 par le Tribunal de proximité d’ARCACHON (RG : 11-21-000267) suivant déclaration d’appel du 11 juillet 2022

APPELANTE :

S.C.I. AGD, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n° 518 226 048, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître NORMAND substituant Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[I] [S]

né le 27 Janvier 1973 à [Localité 4] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Yasmina RACON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : M^me Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Courant juillet 2015, la Sci Agd a donné à bail à M. [I] [S] une maison d’habitation sise [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 400 euros. Aucun écrit et aucun état des lieux n’a été dressé entre les parties.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2021, la société Agd a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [S].

Par acte d’huissier du 03 août 2021, la société Agd a fait assigner M. [S] devant le tribunal de proximité d’Arcachon, essentiellement aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et en paiement d’un arriéré locatif.

Le 11 avril 2022, M. [S] a quitté les lieux en laissant un véhicule dans le jardin.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon a :

— déclaré la Sci Agd recevable en ses demandes,

— constaté que M. [S] a quitté les lieux le 22 avril 2022,

— débouté la Sci Agd de sa demande de loyers envers M. [S],

— constaté que M. [S] a réglé la totalité des loyers dus,

— condamné M. [S] à reprendre possession de son véhicule Range Rover, à défaut la Sci Agd sera autorisée de le faire enlever aux frais de M. [S] dans les 15 jours après la signification de la présente décision,

— débouté M. [S] de sa demande au titre de la non perception des allocations logement,

— condamné la Sci Agd représentée par son gérant M. [H] à verser la somme de 3 000 euros à M. [S] en réparation du préjudice découlant de l’atteinte de son droit de jouir paisiblement des lieux loués,

— condamné la Sci Agd à verser à M. [S] la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la Sci Agd aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Agd a relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 juillet 2022 et par conclusions déposées le 06 avril 2023, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du 24 juin 2022 en ce qu’il a constaté que M. [S] avait réglé la totalité des loyers dus et débouté la Sci Agd de sa demande à ce titre, condamné la Sci Agd, représentée par son gérant M. [H] à verser la somme de 3 000 euros à M. [S] en réparation du préjudice découlant de l’atteinte de (sic) son droit de jouir paisiblement des lieux loués, encore condamné la Sci Agd à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer du 20 juillet 2021,

— le confirmer en ce qu’il a déclaré la Sci Agd recevable en ses demandes et constaté que M. [S] avait quitté les lieux le 22 avril 2022 (en réalité 11 avril 2022) ; en ce qu’il a condamné M. [S] à reprendre possession de son véhicule Range Rover, et autoriser à défaut la Sci Agd à le faire enlever à ses frais dans les 15 jours après signification du jugement, en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande au titre de la non-perception des allocations logement à hauteur de 14 432 euros par mois (') (sic),

Statuant à nouveau s’agissant des chefs critiqués,

— condamner M. [S] au paiement au profit de la Sci Agd du loyer exigible sur la base de 400 euros mensuels, soit 24 146 euros,

— débouter M. [S] de sa demande de réparation du préjudice découlant de l’atteinte à son droit de jouissance,

— condamner M. [S] à verser au profit de la Sci Agd la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des sommes exposées en première instance,

— condamner M. [S] aux entiers dépens de première instance comprenant les frais de commandement de payer du 20 juillet 2021,

Y ajoutant,

— condamner M. [S] au paiement au profit de la Sci Agd d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [S] aux dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 06 janvier 2023, M. [S] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 par le tribunal de proximité d’Arcachon en ce qu’il a :

* débouté la Sci Agd de sa demande de loyers envers M. [S],

* constaté que M. [S] a réglé la totalité des loyers dus,

* condamné la Sci Agd représentée par son gérant M. [H] à verser la somme de 3 000 euros à M. [S] en réparation du préjudice découlant de l’atteinte de son droit de jouir paisiblement des lieux loués,

* condamné la Sci Agd à verser à M. [S] la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la Sci Agd aux dépens de l’instance,

— infirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 par le tribunal de proximité d’Arcachon en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande au titre de la non-perception des allocations logement,

Statuant à nouveau,

— condamner la Sci Agd à verser à M. [S] la somme de 14 432 euros en réparation du préjudice matériel constitué par la non-perception des allocations logement,

— débouter la Sci Agd de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la Sci Agd à verser à M. [S] la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 11 décembre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement de loyers

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

S’il incombe aux bailleurs de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a payé.

La Sci Agd fait valoir que M. [I] [S] reste devoir la somme de 24146 euros à ce titre et que les paiements faits entre les mains de Mme [H] ont été comptabilisés.

M. [I] [S] réplique qu’il a réglé tous les loyers par mandat cash.

Il n’est pas contesté qu’un bail verbal a été conclu entre les parties à effet du 1er juillet 2015 pour un loyer mensuel de 400 euros qui n’a pas été réévalué.

Il ressort des pièces du dossier que M. [I] [S] justifie de 10 paiements par mandat cash de 400 euros, sauf celui du 8 juin 2017 pour un montant de 800 euros, entre les mains de Mme [H], associée de la Sci , dont il pensait, en l’absence de contrat écrit, qu’elle était sa bailleresse et que ces mandats ont été déduits dans le décompte produit par la Sci Agd, sauf celui du 2 septembre 2016.

M. [I] [S] ne justifiant pas d’autres paiements alors que la charge de la preuve lui incombe, il sera condamné à payer à la Sci Agd la somme de 23746 euros.

Le jugement qui a débouté la Sci Agd de cette demande sera réformé.

Sur la jouissance paisible

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement.

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit en outre que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

Le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 dans sa version applicable au litige dispose notamment que :

4-les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

-5-les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Le locataire d’un logement indécent subit nécessairement un préjudice.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

La Sci Agd fait valoir pour l’essentiel que les actes reprochés par M. [I] [S] émanent de tiers à la Sci, qu’en tout état de cause, ils ne sont pas fautifs et sont étrangers à la jouissance paisible du logement, qu’en outre aucun préjudice n’est justifié du fait de la soi-disant indécence du logement, étant précisé que cette demande est nouvelle en appel.

M. [I] [S] réplique pour l’essentiel qu’il a été victime d’actes d’intimidation et de harcèlement médiatisés de la part du gérant de la Sci qui a généré pour sa famille et lui un état de stress permanent et que la Sci est responsable des actes dommageables commis par ses organes dès lors qu’ils ont été commis dans l’exercice de leurs fonctions, que d’autre part, son logement était indécent.

Il sera tout d’abord fait observer que la Sci Agd ne tire aucune conséquence juridique de son moyen relatif à une demande nouvelle en appel. En outre, M. [I] [S] avait formé une demande en dommages et intérêts en première instance et il lui a été accordé des dommages et intérêts notamment sur le fondement du logement indécent. Il sera rappelé qu’un nouveau moyen peut en tout état de cause être invoqué en cause d’appel.

Il est constant que les actes des organes d’une société peuvent entraîner la responsabilité de la société.

Il ressort des pièces du dossier que M. [P] [H], gérant de la Sci, a tagué sur le muret de la clôture de l’immeuble loué les mots suivants : Locataire protégé propriétaire ruiné », qu’il s’est fait photographier par le journal Sud Ouest devant l’immeuble avec une pancarte portant les mêmes mots suivis de la mention « grève de la faim », qu’un article de ce même quotidien relate l’histoire racontée par M. [P] [H], se disant victime de trois décisions de justice défavorables, justice en laquelle il n’a « plus confiance » en précisant que le locataire a exigé 10000 euros pour partir.

M. [P] [H] ne conteste pas ces faits et les a reconnus devant les gendarmes suite à la plainte déposée contre lui par M. [I] [S] lors de son audition du 28 mars 2022, en répondant sur interrogation de ceux-ci qu’il avait conscience de « nuire à son travail » (de M. [I] [S]), en précisant qu’il était resté avec les pancartes une demie-journée devant le lieu de travail de M. [I] [S] et 15 jours devant son logement, qu’il souhaitait ainsi que M. [I] [S] quitte les lieux loués.

Ce comportement est fautif en ce que M. [P] [H] avait clairement pour but de nuire à M. [I] [S] et de tenter de l’intimider pour qu’il quitte le logement.

M. [I] [S] produit en outre un rapport du service PTS Bassin qui est venu visiter la maison le 3 septembre 2021 selon lequel l’isolation n’est pas suffisante, l’installation gaz et électrique est dangereuse, il n’y a pas de VMC de sorte que la ventilation du logement n’est pas assurée, entraînant une humidité anormale et il y a une fuite d’eau sous la chaudière gaz.

Ces défauts hormis la fuite d’eau dont la date n’est pas précisée, constituent des points d’indécence ab initio.

Ils ont nécessairement occasionné un préjudice au locataire du fait de la présence d’une humidité anormale dans le logement et de l’absence d’isolation contraignant à chauffer plus ou à subir des températures trop basses.

Le préjudice subi du fait de ces points d’indécence comme de ce comportement par M. [I] [S] a été justement évalué par le premier juge à la somme de 3000 euros, préjudice constitué par des pressions, un harcèlement y compris sur le lieu de travail, que M. [P] [H] a accepté de médiatiser puisqu’il indique aux gendarmes qu’il a répondu à la demande de Sud Ouest d’écrire un article sur le sujet.

Le jugement déféré qui a condamné la Sci Agd à payer à M. [I] [S] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice sera confirmé.

Sur la demande au titre des allocations logement

La Sci Agd fait valoir que cette demande est injustifiée puisqu’elle n’a commis aucune faute en ne délivrant pas les quittances en l’absence de paiement des loyers et que le montant de l’allocation logement estimée l’a été arbitrairement par M. [I] [S].

M. [I] [S] réplique que ses nombreuses demandes de quittance sont demeurées lettre morte et que cela l’a privé de la possibilité de percevoir l’allocation logement qu’une simulation estime entre 156 et 196 euros par mois soit sur 58 mois d’occupation x 176 euros, la somme de 14432 euros.

S’il n’est pas discuté qu’aucune quittance n’a été délivrée alors que M. [I] [S] a réglé certains loyers, il n’est pas démontré d’une part que ce fait a privé le locataire de la possibilité de percevoir une allocation logement ni au surplus démontré quel serait le montant de l’allocation logement qu’il aurait pu éventuellement percevoir.

Le jugement déféré qui a débouté M. [I] [S] de cette demande sera confirmé.

Il sera fait remarquer que si dans les motifs de ses écritures, M. [I] [S] soutient qu’il n’est plus propriétaire du véhicule et qu’il ne peut donc l’enlever, dans leur dispositif, il ne réclame pas la réformation du jugement sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sci Agd prospérant partiellement en son appel, M. [I] [S] en supportera donc la charge.

Aucun motif ne justifie que les dépens de première instance soient mis à la charge exclusive de M. [I] [S], qui a obtenu une condamnation à des dommages et intérêts, confirmée en appel.

Il sera jugé en revanche que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance hormis le coût du commandement du 20 juillet 2021 que M. [S] sera condamné à rembourser à la Sci Agd.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’appel de la Sci Agd ayant prospéré pour l’essentiel, M. [I] [S] sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros sur ce fondement.

Il sera également jugé que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la Sci Agd de sa demande en paiement de loyers, a condamné la Sci Agd à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a mis les dépens à la charge de la Sci Agd,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne M. [I] [S] à payer à la Sci Agd la somme de 23746 euros à titre de loyers,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens de première instance hormis le coût du commandement du 20 juillet 2021,

Condamne M. [I] [S] à rembourser à la Sci Agd le coût du commandement du 20 juillet 2021,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [S] à payer à la Sci Agd la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [S] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,