République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 04/06/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/00728 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WAQJ

Ordonnance rendue le 14 Janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

La Sarl Manufor Fondations

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e François Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

représenté par ses administrateurs provisoires en exercice, Me [V] [H] [I] et Maître [Q] [C] de la SELARL BMA administrateurs judiciaires

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

assisté de M^e Jean-Sébastien Tesler, avocat au barreau d’Essonne, avocat plaidant substitué par M^e Jennifer Poirret, avocat au barreau d’Essonne

DÉBATS à l’audience publique du 09 décembre 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026 après prorogations du délibéré en date du 19 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Gaetan Delettrez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 décembre 2025

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Rappel des faits et de la procédure

La résidence Knibbeler située [Adresse 4] a été édifiée en 1963, elle est composée de 58 appartements et 12 pavillons individuels et est régie par le statut de la copropriété. Un syndicat des copropriétaires s’est constitué.

En 2015 à la suite de l’apparition de fissures dans l’appartement d’une copropriétaire, une expertise a été ordonnée, confiée à M. [R] qui a déposé un rapport le 29 mars 2016, concluant à un sous-dimensionnement des fondations profondes des immeubles avec pour conséquence des affaissements. L’expert relevait l’urgence d’une intervention par reprise en sous-'uvre avec substitution des pieux existants par des micropieux fondés dans la craie.

Le syndicat des copropriétaires a entrepris de faire réaliser les travaux, les premières estimations obtenues faisaient état d’un coût entre 3 180 000 euros TTC et 6 761 447 euros TTC.

A la suite d’une mise en concurrence, c’est la société Manufor Fondations qui a été retenue lors d’une assemblée générale de copropriété du 11 octobre 2018, le marché était accepté et passé au prix forfaitaire de 1 999 000 euros.

Il était également fait appel à la société ETB Nord en qualité de maître d''uvre et au bureau d’études Préventec.

Les travaux étaient en partie financés par une subvention de l’ANAH à hauteur de 953 546 euros.

Le 19 décembre 2018, le maire de [Localité 3] a pris un arrêté de péril imminent imposant la réalisation de travaux dans un délai de 24 mois.

Les travaux ont débuté le 10 janvier 2019 pour une durée prévisible de 14 mois.

Après démarrage des travaux sont apparues des venues d’eau lors du forage des micropieux.

La société Manufor Fondation a fait assigner les entreprises et le syndicat des copropriétaires en référé sollicitant à titre préventif la désignation d’un expert aux fins de faire constater la preuve de l’état de l’immeuble avant et après la réalisation des travaux.

M. [M] a été désigné par ordonnance du 12 avril 2019, cette mesure a été étendue par ordonnance du 12 novembre 2019 aux pavillons de la résidence.

Le 16 octobre 2020, la société Manufor a adressé au syndicat des copropriétaires une mise en demeure d’avoir à payer une somme de 778 845,73 euros TTC, comprenant des demandes au titre des travaux supplémentaires à hauteur de 583 808,57 euros HT.

Ces sommes n’ont pas été réglées.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le président du tribunal judiciaire a désigné le conseil syndical.

Par acte d’huissier de justice du 21 janvier 2021, la société Manufor a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Knibbeler aux fins d’obtenir une provision sur ses factures.

Par ordonnance du 06 juillet 2021, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à titre de provision à la société Manufor Fondations, les sommes de :

251 374,87 euros correspondant au solde du marché,

520 000 euros correspondant au solde des travaux supplémentaires,

3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les travaux ont fait l’objet d’une réception avec réserves le 04 novembre 2021.

Par ordonnance du 30 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, a désigné un administrateur provisoire de copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale de copropriété, hors exception légale. Me [H] [I] et Me [C] ont été désignés.

Le 03 février 2021, la société Manufor a déclaré une créance de 934 195,92 euros aux administrateurs

Par ordonnance du 16 novembre 2022, la mission des co-administrateurs a été renouvelée.

Un rapport des coadministrateurs du 08 novembre 2022, a conclu à un passif déclaré de 6 147 125,16 euros, dont 520 000 euros correspondant à la créance de la société Manufor et une créance de 66 880 euros correspondant à une créance déclarée par la société ETB Nord maître d''uvre.

Ces deux créances ont été rejetées par courrier du 24 novembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 décembre 2022, la société Manufor a contesté cette décision.

Saisi par les administrateurs, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a prorogé les suspensions et interdictions prévues au I de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 par jugement du 28 mars 2023.

La liste des créances admises et rejetées a été publiée le 11 août 2023, confirmat le rejet de la créance de la société Manufor.

Par requête du 11 octobre 2023, la société Manufor Fondations a saisi le président du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir sa créance admise au passif du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2].

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le tribunal a :

— Débouté la société Manufor Fondations de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la société Manufor Fondations aux dépens,

— Condamné la société Manufor Fondations à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représentée par ses administrateurs provisoires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 04 février 2025, la société Manufor Fondations a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 05 novembre 2025, la SARL Manufor Fondations demande à la cour au visa de l’article 845 du code de procédure civile et de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Constater, dire et juger que la liste des sujétions de chantier imprévisibles ayant nécessité la modification des méthodes et moyens et non décelables à partir des éléments figurant dans le dossier de consultation, a bouleversé l’économie du contrat et que Manufor Fondations a droit au paiement des travaux supplémentaires et/ou complémentaires

— Constater, dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a ratifié le changement de méthode et les travaux complémentaires et supplémentaires; En conséquence, réformer l’ordonnance de Monsieur le président du Tribunal Judiciaire de Valenciennes en date du 14 janvier 2025 en ce qu’elle :

— DEBOUTE la société à responsabilité limitée (SARL) Manufor Fondations de I’ intégralité de ses demandes,

— CONDAMNE la société à responsabilité limitée (SARL) Manufor Fondations aux dépens,

— CONDAMNE la société à responsabilité limitée (SARL) Manufor Fondations à payer au du syndicat des copropriétaires (SDC) de la [Adresse 2], représentée par ses administrateurs provisoires, Maître [V] [H] [I] et Maître [Q] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— Débouter l’intimé, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par Maître [V] [H] [I] et Maître [Q] [C], es qualité d’administrateurs provisoires, de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;

— Constater, dire et juger que la liste des sujétions de chantier imprévisibles ayant nécessité la modification des méthodes et moyens et non décelables à partir des éléments figurant dans le dossier de consultation, a bouleversé l’économie du contrat et que Manufor Fondations a droit au paiement des travaux supplémentaires et/ou complémentaires

— Constater, dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a ratifié le changement de méthode et les travaux complémentaires et supplémentaires ;

— Admettre la créance de Manufor Fondations au passif du syndicat de la copropriété Knibbeler à hauteur de la somme principale de 934.195,92 euros, à parfaire des intérêts et pénalités de retard pour les travaux exécutés ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par Maître [W] [H] [I] et Maître [Q] [C], es qualité d’administrateurs provisoires à verser à Manufor Fondations la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par Maître [W] [H] [I] et Maître [Q] [C], es qualité d’administrateurs provisoires de la copropriété [Adresse 5] aux dépens ;

Elle fait valoir qu’elle justifie de ce que la modification des solutions de reprises résulte de la découverte au début du chantier de difficultés qui n’avaient pas été envisagées avant le démarrage des travaux et que les travaux supplémentaires, réalisés sous le contrôle de l’expert judiciaire, étaient nécessaires pour garantir la tenue des fondations des immeubles. Elle ajoute que ces travaux ont bouleversé l’économie du contrat initial et conduit à écarter le principe du forfait et que le syndicat des copropriétaires a consenti à ces travaux, elle précise par ailleurs qu’après démarrage du chantier un nouveau CCTP modifiant la nature des travaux a été établi par les parties confirmant l’accord du syndicat des copropriétaires sur ceux-ci.

Par conclusions signifiées par RPVA le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 29-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 65-2 et suivants du décret du 17 mars 1967 de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

En toute hypothèse en conséquence,

— Débouter la société Manufor Fondations de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Manufor Fondations à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la même société aux entiers dépens d’appel.

En réplique à l’appelante, le syndicat des copropriétaires expose que la société Manufor Fondations a délibérément baissé son prix pour obtenir le marché qu’en tout état de cause, elle disposait d’informations suffisantes sur la base du rapport d’expertise établi en 2016. Il ajoute qu’en raison de l’aléa caractérisant le marché à forfait, les travaux rendus nécessaires ne constituent pas des travaux complémentaires, quel que soit le surcoût. Qu’en toute hypothèse, les travaux supplémentaires n’ont pas été demandés par le syndicat des copropriétaires et il n’est pas rapporté la preuve d’un accord du syndicat sur des travaux supplémentaires, aucune assemblée générale n’ayant donné un accord sur le paiement de tels travaux, l’assemblée ayant uniquement donné un accord pour l’engagement de discussions entre son avocat et celui de l’entreprise, le CCTP modifié produit n’étant pas signé et n’ayant fait l’objet d’aucune décision de la copropriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Devant la cour, les parties ne contestent plus la recevabilité du recours de la société Manufor Fondations, le syndicat des copropriétaires sollicitant la confirmation de l’ordonnance ayant déclaré le recours recevable.

À titre liminaire il sera rappelé que les ordonnances de référé n’ayant pas autorité de chose jugée au principal, peu importe qu’une décision de référé ait accordé une provision à valoir sur les travaux supplémentaires, celle-ci ne liant pas le juge du fond. De sorte que peu importe que le syndicat des copropriétaires n’ait pas interjeté appel de l’ordonnance de référé ayant accordé une provision sur les travaux supplémentaires.

Aux termes de l’article 1793 du code civil « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire. »

Le marché à forfait est caractérisé par l’acceptation par les parties d’un prix global portant sur des travaux dont le contenu est arrêté.

Dans le cadre d’un marché à forfait l’entreprise ne peut réclamer aucun supplément de prix au titre de travaux complémentaires même non prévus mais qui s’avèrent nécessaires pour la réalisation des travaux en conformité avec les règles de l’art, il en est ainsi des travaux rendus nécessaires pour assurer la sécurité ou la solidité des ouvrages (3e civ 06 mai 1998 pourvoi n° 96-12738).

Il ne peut en être autrement que lorsque les travaux supplémentaires font l’objet d’une acceptation du maître d’ouvrage, ou lorsque l’économie générale du contrat est bouleversée du fait du maître d’ouvrage.

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2018 a approuvé dans sa résolution n°5, la décision de faire réaliser des travaux de confortation et de canalisations et a donc fixé l’objet des marchés.

La résolution n° 14, rappelle que deux entreprises ont proposé de réaliser les travaux au taux réduit de TVA et que l’assemblée a retenu la moins-disante la société Manufor Fondation, pour un montant de travaux de 1 999 000 euros TTC,

A la suite de cette assemblée, le marché de travaux a été signé de l’entreprise et du représentant du syndicat, la société SIGLA syndic, le 08 novembre 2018, ce document précise quant à l’objet du contrat qu’il s’agit de reprise en sous-'uvre des infrastructures (confortement, fondations et replacement des canalisations), il est précisé à l’article 6 que le prix du marché est forfaitaire, ferme et non révisable et le prix étant de 1 999 000 euros TTC.

Les travaux ont débuté en mars 2019.

La société Manufor, se fondant que les notes en cours d’expertise de M. [M] (ses pièces 8 à 13) à la suite de la découverte de désordres affectant les poteaux de fondations, de présence de mérule et de l’aggravation des désordres et de malfaçons sur les murs porteurs, affirme que le mode de reprise a dû être modifié.

Il affirme également que le syndicat des copropriétaires était informé de la nécessité de modifier le mode d’intervention notamment par la note de l’expert n° 33 (pièce 17) indiquant « nous vous confirmons que le chantier est beaucoup plus difficile qu’attendu si l’on se réfère aux documents ayant permis à l’entreprise de soumissionner.

Il est devenu chantier « sensible » par les difficultés inopinées, rencontrées au fur et à mesure de son avancement nécessitant que méthodes et moyens soient en permanence remis en question.

D’où la question de la gestion supplémentaires que vous abordez.

Le Cahier des Clauses Techniques particulières (CCTP) a été établi à partir d’une base documentée.

Cette base s’est trouvée ne pas être le reflet de la réalité.

Cette réalité totalement différente a généré des moyens humains et techniques ainsi que des délais plus lourds.

Toute autre entreprise ayant répondu au marché aurait réactualisé ses coût du fait des travaux supplémentaires induits. »

Il appartient à la société Manufor, qui réclame le paiement de travaux supplémentaires de prouver que ceux-ci ont été acceptés, ratifiés ou demandés par le syndicat des copropriétaires.

Il n’apparaît pas des pièces produites qu’un accord ait été sollicité du syndicat des copropriétaires sur la modification du mode opératoire des travaux et sur la nécessité de travaux supplémentaires, c’est en vain que la société Manufor fait état en cause d’appel d’un CCTP de mai 2019 (sa pièce 35) le document communiqué n’étant ni daté ni signé et n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété.

Au contraire, si des devis complémentaires ont été présentés par l’entreprise portant le coût des travaux à 3 014 646,00 euros TTC soit près du double du forfait et si des discussions ont été engagées, il n’est justifié d’aucune demande de travaux émanant du syndicat des copropriétaires, ni d’aucun accord sur des travaux supplémentaires, ni même ratification des travaux exécutés ; le syndic ayant clairement indiqué par courrier du 10 décembre 2020 que les travaux supplémentaires d’un montant de 778 845,73 euros TTC n’avaient pas été validés et qu’il n’était pas possible de régler la facture du 16 octobre 2020 correspondant (pièces 21 et 22 de la société Manufor).

Par ailleurs, s’il ressort des pièces produites (pièces 24 de l’appelante) que des discussions entre les copropriétaires et les entreprises ont eu lieu, et si a été évoquée en assemblée générale la possibilité d’un nouveau CCTP ou les négociations avec les entreprises, il n’est justifié d’aucun accord de l’assemblée générale de la copropriété seule ayant pouvoir d’engager la copropriété.

Ces discussions ne peuvent être interprètées comme une ratification des travaux et acceptation des travaux supplémentaires, seule l’assemblée générale de la copropriété ayant pouvoir pour accepter ou non et aucun paiement n’étant intervenu pour des travaux supplémentaires.

Seul l’accord sur l’extension de la mission de la société ETB Nord, maître d''uvre a été approuvé lors de l’assemblée générale de la copropriété du 10 octobre 2019 par la résolution n °4 le montant des suppléments de rémunération approuvé étant de 14 707 euros TTC.

L’entreprise soutient encore qu’il y a eu bouleversement de l’économie du contrat du fait desmodifications et que les coûts des travaux ont presque doublés par rapport au marché.

Si le bouleversement de l’économie du contrat est de nature à rendre « caduc » le forfait et à justifier de la demande en paiement de travaux supplémentaires ce n’est que lorsque la modification des travaux réalisés résultent de la volonté du maître d’ouvrage (3e civ 11 mars 2008 pourvoi n° 07-10300). Aucune novation du contrat ne peut être invoquée faute de manifestation d’un accord du syndicat des copropriétaires

Par ailleurs ainsi que l’a relevé le premier juge c’est en vain que la société Manufor invoque les clauses de la norme Afnor P03 001 prévoyant que l’entrepreneur peut se faire payer les travaux supplémentaires urgents, les règles établies par la norme AFNOR ne pouvant prévaloir sur les dispositions légales (3e civ 11 mai 2006 pourvoi n°04-18092, 3e civ 24 mars 2009 pourvoi n° 08-12768).

Il ressort des observations de M. [M] et de la société Manufor que les travaux réalisés étaient nécessaires à l’exécution du contrat conformément à son objet, dès lors, sauf accord du maître d’ouvrage les surcoûts doivent être supportés par l’entreprise.

Il doit en outre être observé que si la société Manufor Fondations a fait une offre de prix de 1 999 000 euros TTC retenue par le syndicat des copropriétaires, lors l’appel à concurrence les entreprises avaient fait état de prix allant de 3 180 000 euros TTC à 6 761 447 euros TTC, la société Manufor Fondations ayant elle-même fait une première offre de 3 180 000 euros, il apparaît que les travaux supplémentaires sont dus à l’imprévision de la société Manufor qui, sous-estimant les travaux à réaliser, a baissé le prix proposé, le jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, la société Manufor Fondations étant condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne la SARL Manufor Fondations aux dépens d’appel

Condamne la SARL Manufor Fondations à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son administrateur la SEMARL [N] [P] et Me [C] de la SELARL BMA Administrateur judiciaire la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.