République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/01/2026

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Minute electronique

N° RG 24/03262 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VUUT

Jugement (N° 23/00558)rendu le 17 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 19]

APPELANTE

Madame [F] [G]

née le 26 Avril 1936 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par M^e Anne-Laure Perrez, avocat au barreau de Douai, avocat constitué,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/24/005196 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

INTIMÉE

SA [Adresse 22], immatriculée au rcs de [Localité 19] sous le n°334 654 035, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par M^e Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 novembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2025

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La société Maisons et Cités est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 6] qui a été mis gratuitement à disposition de Mme [F] [G], dans le cadre d’une convention régularisée avec l’Agence Nationale pour la Garantie des Droits des Mineurs (ANGDM), en sa qualité de conjoint survivant d’un ancien mineur.

Suivant bon d’attribution régularisé le 30 juin 2022, Mme [G] s’est vue attribuer un nouveau logement appartenant à la société Maisons et Cités, situé [Adresse 9], à [Localité 25] [Adresse 20] [Localité 29].

Par un acte du 21 novembre 2022, Maisons et Cités a fait sommation à Mme [G] de quitter le logement situé [Adresse 6], de payer la somme de 1 289,66 euros en principal et de restituer les clés.

Par acte signifié le 17 mars 2023, Maisons et Cités a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai afin de :

Constater qu’elle a accepté 1'attribution d’un logement situé [Adresse 12] [Localité 25] [Adresse 21] ([Adresse 14]) mais n’a pas fait droit à la demande de restitution des clés de son logement précédemment occupé et situé [Adresse 5] [Localité 23] (59l67) ;

En conséquence,

La condamner à restituer les clés de l’immeuble situé [Adresse 7] sous astreinte définitive de 20 euros par jour de retard à compter de la délivrance de la présente assignation ;

La condamner au paiement de la somme de 3 027,50 euros au titre des loyers et accessoires arrêtée à la date du 28 février 2023 pour occupation du logement situé [Adresse 8] ;

La condamner au paiement d’une somme de 441,67 euros au titre du loyer, assurance groupe incluse à compter du 1er mars 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer délivrée par la SELARL [E] en date du 21 novembre 2022.

Suivant jugement contradictoire en date du 17 mai 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné Mme [G] a restitué les clés du logement situé [Adresse 5] [Localité 23] [Adresse 1]) sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamné Mme [G] à payer à Maisons et Cités la somme de 3 027,50 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtée au 28 février 2023, terme de février 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour l’occupation du logement situé [Adresse 4], à [Adresse 24] ([Adresse 13]) ;

Condamné Mme [G] à payer à Maisons et Cités une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 441,67 euros relatif à ce logement et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

Débouté Mme [G] de sa demande d’expertise ;

Débouté Mme [G] de sa demande de relogement ;

Condamné Mme [G] à régler à Maisons et Cités la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [G] aux entiers dépens ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Maisons et Cités a constitué avocat le 4 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Mme [G] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 17 mai 2024 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Constater que Mme [G] n’avait d’autre choix que d’accepter le logement situé [Adresse 10] [Localité 25] [Adresse 21] lequel devait être salubre et habitable, ou à défaut que cette attribution était temporaire dans l’attente de la réalisation des travaux devant être menés dans le logement situé [Adresse 3] ;

Constater que l'[Localité 17] a prescrit des travaux avant toute nouvelle occupation par un locataire du logement situé [Adresse 3] ;

Par conséquent rejeter la demande de Maisons et Cités tendant à demander la condamnation de Mme [G] à lui payer des loyers et accessoires jusqu’à libération des lieux [Adresse 3] ;

Constater par ailleurs que le logement situé [Adresse 11] est également affecté de désordres ne permettant pas à Mme [G] d’y résider, ce qui rend également impossible la restitution des clefs du logement de [Localité 23] ;

Rejeter les demandes formulées par Maisons et Cités ;

Reconventionnellement,

Ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de Maisons et Cités afin de déterminer si le logement situé [Adresse 10] [Localité 26] [Adresse 28] est salubre et habitable, décrire les désordres et les travaux devant y être menés pour y remédier ;

Condamner Maisons et Cités à reloger Mme [G] dans les plus brefs délais dans un logement salubre et habitable ;

Condamner Maisons et Cités à verser à Mme [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Maisons et Cités demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions les termes du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Douai en date du 17 mai 2024 ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [G] au paiement de la somme supplémentaire de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant la Cour ;

Condamner Mme [G] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront le coût de la sommation de payer et de quitter les lieux délivrée le 21 novembre 2022 par la SELARL [E], huissiers de justice à [Localité 18].

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande relative à la restitution des clefs :

Aux termes de l’article 23 d) du décret n°46-1433 du 14 juin 1946, les anciens membres du personnel et leur conjoint survivant, bénéficiaires de prestations à la charge de la Caisse autonome nationale de la sécurité sociale dans les mines ou du régime général de sécurité sociale, au titre des risques vieillesse, invalidité et décès (pensions de survivants) ou titulaires de rentes prévues par la législation générale sur les accidents du travail et les maladies professionnelles, peuvent recevoir des prestations de logement, en nature ou en espèces, dont les montants et les conditions d’attribution sont fixés par arrêté du ministre chargé des mines et du ministre chargé du budget.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

En l’espèce, Mme [G], en sa qualité de conjoint survivant d’un mineur, occupait à titre gratuit un logement situé à [Localité 23] avant de se voir attribuer un nouveau logement situé à [Localité 27] suivant bon d’attribution régularisé le 30 juin 2022.

L’appelante soutient que les deux logements sont « insalubres » pour en conclure, de manière contradictoire, qu’elle n’avait d’autreschoix que de partir du logement de [Localité 23], au moins temporairement dans l’attente de la réalisation des travaux nécessaires, tandis que les désordres affectant celui de [Localité 27] l’empêchent de restituer les clefs du logement de [Localité 23] où elle est finalement retournée vivre.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que la notion d’insalubrité est une notion qui ne relève pas de l’appréciation du juge judiciaire. Elle est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. Or, en l’espèce, il n’est ni allégué, ni démontré que l’un ou l’autre des logements aurait fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité.

S’agissant du logement situé à [Localité 23], le constat d’huissier du 28 juillet 2021 et le rapport de l'[Localité 17] du 04 octobre 2021 font effectivement état des désordres liés pour l’essentiel à la présence d’humidité et de moisissures.

Si cette circonstance a pu jouer dans la décision de Mme [G] de quitter les lieux, elle ne saurait établir que Mme [G] aurait été contrainte de partir dès lors qu’il ne ressort nullement des pièces susvisées et des photographies qu’elles contiennent que le logement était impropre à l’habitation.

Par ailleurs, le bon d’attribution du logement de [Localité 27], signé sans réserve par Mme [G] le 30 juin 2022, ne prévoit pas qu’il s’agirait d’un relogement temporaire dans l’attente de la réalisation des travaux nécessaires pour remettre en état le logement de [Localité 23].

S’agissant du logement de [Localité 27], un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi entre la société bailleresse et la locataire le 30 juin 2022. Les lieux et équipements sont décrits comme étant en bon état voire en très bon état sauf les murs de la cave et de la cage d’escalier de la cave dont l’état est qualifié de moyen. Même si l’état des lieux est dactylographié et prérédigé, la locataire l’a signé sans signaler la moindre réserve.

Mme [G] soutient néanmoins que le logement de [Localité 27] est inhabitable pour justifier de ne pas restituer les clefs de celui de [Localité 23], faisant valoir qu’il est dépourvu d’eau courante, que la porte d’entrée est endommagée avec notamment une poignée cassée et qu’une odeur insoutenable est présente.

Pour étayer ses dires, elle se fonde sur des avis d’intervention établis entre le 15 juillet 2022 et le 03 novembre 2022 pour une fuite d’eau dans la cave ayant nécessité de couper le compteur d’eau, la dégradation de la porte d’entrée par une société de travaux et des plaintes récurrentes concernant des remontées de mauvaises odeurs.

Outre qu’il ressort de ces avis que le bailleur est à chaque fois rapidement intervenu pour traiter les plaintes de la locataire, il y a lieu de constater que les désordres invoqués par Mme [G] ne sont pas relevés dans le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 juin 2023, lequel n’est d’ailleurs même pas évoqué par l’appelante dans ses écritures.

Selon ce procès-verbal de constat, réalisé en présence d’un représentant de Mme [G] (sa fille) et de représentants de la société Maisons et Cités et de l’ANGDM, le logement est en bon état, les embellissements sont en état neuf et les équipements fonctionnent (bouche d’aération, volets roulants).

A la demande de la fille de Mme [G], le commissaire de justice a noté les éléments suivants :

un trou dans le mur de briques de la cave rebouché par de la mousse de polyuréthane ; le chargé de travaux pour Maisons et Cités indiquant qu’il s’agit de l’ancien conduit en boisseau qui ne peut être retiré au risque d’endommager la charpente ;

la présence d’eau sur le sol de la cave ; le chargé de travaux pour Maisons et Cités indiquant que les caves de la cité sont fréquemment infiltrées au regard des montées de la nappe phréatique proche ;

la présence sous l’escalier de la cave d’un tuyau en plomb ;

la présence d’un trou d’environ quatre centimètres dans le sol en carrelage dans les toilettes ;

un trou dans la salle de bains rebouché avec ce qui semble être de l’enduit de rebouchage selon le commissaire de justice mais qui serait de la mousse polyuréthane selon la fille de Mme [G] ;

lors de l’ouverture des fenêtres dans la salle de bains et le séjour, l’ouvrant frotte le dormant ;

Dans un courrier complémentaire du 18 juillet 2023, le commissaire de justice indique que les désordres avancés par la fille de Mme [G] se sont révélés plus qu’anodins. Il apporte certaines précisions et notamment le fait que le trou rebouché par de la mousse de polyuréthane se situe à l’accès à la cave et ne présente aucune dangerosité, que le tuyau métallique situé sous l’escalier n’est pas raccordé et le matériel (plomb) revendiqué par la fille de Mme [G] n’a pu être vérifié et que le frottement des fenêtres n’empêche pas de les ouvrir et de les fermer.

Au vu de ces éléments, le premier juge a justement estimé que Mme [G] n’est pas dans l’impossibilité absolue de jouir du logement de [Localité 27].

Dès lors, Mme [G] ne justifiant d’aucune raison légitime de conserver les clefs du logement de [Localité 23], le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée sous astreinte à restituer les clefs.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation :

Il n’est pas contesté par Mme [G] qu’elle avait un délai de 30 jours suivant la signature du bon de commande pour laisser libre de toute occupation et de tout meubles la maison de [Localité 23], conformément aux dispositions contractuelles, soit le 30 juillet 2022 au plus tard, ce qu’elle n’a pas fait.

Le maintien de Mme [G] dans le logement de [Localité 23], sans droit ni titre à compter du 31 juillet 2022, justifie le versement d’une indemnité d’occupation pour réparer le préjudice subi par le propriétaire, étant souligné que le loyer de ce logement n’est plus pris en charge par l’ANGDM suite à l’attribution d’un nouveau logement à la locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] à payer la somme de 3027,50 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 28 février 2023, terme de février 2023 inclus, et à payer une indemnité d’occupation de 441,67 euros à compter du 1er mars 2023.

Sur les demandes reconventionnelles d’expertise et de relogement :

Au vu des éléments relatifs à l’état du logement de [Localité 27], la demande de relogement sera rejetée, de même que la demande d’expertise pour déterminer si le logement est « salubre et habitable ». Le jugement sera confirmé de ces points.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [G] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à la société Maisons et Cités la somme de 300 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et à payer à la société Maisons et Cités la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président