N° RG 21/07572 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N4ML

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 08 septembre 2021

RG : 19/10662

ch n°1 cab 01 A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 13 Janvier 2026

APPELANTE :

Mme [H] [M]

née le 2 juillet 1985 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre BECAUD, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1994

auant pour avocat plaidant M^e Jérémy ARMET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

M. [W] [E]

né le 28 Juin 1955 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Laurent LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716

La société REGIE BAGNERES ET LEPINE

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1113

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Novembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 13 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [E] (le vendeur) était propriétaire d’un garage situé à [Localité 9].

Le 17 avril 2018, la société Régie Bagnères et Lépine (l’agent immobilier), mandatée par le vendeur, a publié une annonce relative à la vente « d’un garage double » avec un descriptif faisant état des dimensions suivants : une longueur de 4 m, une profondeur de 5 m et une surface de 20 m2.

Après une visite du bien le 18 avril 2018, Mme [H] [M] (l’acquéreur) s’est engagée à l’acheter, l’acte notarié de vente étant signé le 11 juin 2018.

Le 6 août 2018, l’acquéreur a mandaté un huissier de justice afin de mesurer le box : l’huissier a relevé une profondeur de 4,2 m et constaté que le véhicule de l’acquéreur, de marque Volkswagen type golf 7, ne rentre pas entièrement dans le garage.

Soutenant avoir été victime d’une réticence dolosive, l’acquéreur a assigné le vendeur et l’agent immobilier devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, en annulation de la vente.

Par jugement du 8 septembre 2021, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action exercée par l’acquéreur,

— débouté l’acquéreur de l’ensemble de ses demandes,

— condamné l’acquéreur à verser 2000 euros au vendeur et 2000 euros à l’agent immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acquéreur aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 octobre 2021, l’acquéreur a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2022, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— a déclaré ses demandes recevables et les a rejetées,

— l’a condamné à verser 2000 euros au vendeur et 2000 euros à l’agent immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau en fait et en droit,

A titre principal,

Sur le dol :

— dire et juger que l’agent immobilier – en sa qualité de mandataire du vendeur – lui a communiqué une annonce commerciale faisant mention de la cession d’un double garage sis [Adresse 2] avec une profondeur de 5 mètres,

— dire et juger que le vendeur et l’agent immobilier ne lui ont jamais communiqué et lui ont sciemment dissimulé les dimensions réelles du garage, lesquelles impactent l’usage normal de ce dernier,

— dire et juger que le vendeur, en s’abstenant de communiquer les dimensions réelles du garage, a commis une réticence dolosive à son préjudice,

En conséquence,

— prononcer la nullité du contrat de vente conclu le 11 juin 2018 pour réticence dolosive du vendeur,

— condamner le vendeur à lui payer, le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir :

— la somme de 34 500 euros au titre de la restitution du prix relatif à la vente du 11 juin 2018,

— la somme de 4200 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais de notaire qu’il a été contraint de s’acquitter,

— une somme de 92,42 euros à titre de dommages et intérêts au titre du prorata des charges réglées consécutivement à la cession litigieuse, à parfaite au jour de l’arrêt à intervenir,

— une somme de 41,64 euros à titre de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété prises en charge à la suite de la cession litigieuse, à parfaite au jour de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

Sur l’erreur :

— prononcer la nullité du contrat de vente conclu le 11 juin 2018 compte tenu de l’erreur sur les qualités substantielles du garage,

— condamner solidairement le vendeur et l’agent immobilier à lui payer, le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir :

— la somme de 34 500 euros au titre de la restitution du prix relatif à la vente du 11 juin 2018,

— la somme de 4200 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des frais de notaire qu’il a été contraint de s’acquitter,

— une somme de 92,42 euros à titre de dommages et intérêts au titre du prorata des charges réglées consécutivement à la cession litigieuse, à parfaite au jour de l’arrêt à intervenir,

— une somme de 41,64 euros à titre de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété prises en charge à la suite de la cession litigieuse, à parfaite au jour de l’arrêt à intervenir,

A titre très subsidiaire,

Sur la violation de l’obligation de bonne foi par le vendeur :

— condamner le vendeur à lui payer la somme de 38 700 euros au titre de la violation de son obligation de bonne foi dans le cadre de la formation et de l’exécution du contrat de vente du 11 juin 2018,

En tout état de cause,

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

— dire et juger que l’agent immobilier, en s’abstenant de vérifier l’exactitude des dimensions du garage, a commis une faute à son préjudice,

— condamner l’agent immobilier à lui payer la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance,

— condamner solidairement le vendeur et l’agent immobilier à lui verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais du constat d’huissier du 6 août 2019,

— condamner solidairement le vendeur et l’agent immobilier aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2022, l’agent immobilier demande à la cour de :

— confirmer intégralement le jugement,

En conséquence,

— débouter l’acquéreur de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’acquéreur à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance,

— condamner l’acquéreur aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

— condamner l’acquéreur à lui payer la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner l’acquéreur aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL Valérie Berthoz, avocat, sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2022, le vendeur demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— condamner l’acquéreur à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune partie ne sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action exercée par l’acquéreur. Le jugement est donc irrévocable sur ce point.

1. Sur la nullité du contrat de vente

L’acquéreur fait valoir essentiellement que :

— il a été trompé par la communication volontaire d’une information inexacte impactant l’usage du bien et par le silence dolosif du vendeur et de l’agent immobilier ;

— le vendeur a volontairement vicié son consentement en dissimulant intentionnellement la dimension réelle du garage ;

— l’annonce mentionne une longueur de 5 m et le garage est qualifié de « garage double » ;

— il s’agit d’un élément déterminant de son consentement car la dimension réelle du garage impacte directement son usage ;

— son véhicule n’est pas un break mais un véhicule aux dimensions standard ;

— elle était dans l’incapacité de mesurer le garage le jour de la visite en raison de l’encombrement de celui-ci ;

— le bien étant expressément à « usage de garage », il appartenait au vendeur d’attirer son attention sur le fait que ses dimensions particulières étaient susceptibles de limiter son usage;

— l’agent immobilier et le vendeur n’ont pas attiré loyalement son attention sur l’inexactitude des dimensions précisées dans l’annonce ;

— le vendeur connaissait la particularité de son bien puisqu’il l’a utilisé principalement comme débarras ;

— l’agent immobilier lui a fait signer, immédiatement après les visites, un engagement d’achat ne stipulant aucune dimension ;

— aucun document ne pouvait laisser penser que le garage ne pouvait être utilisé que pour de petits véhicules ;

— la possibilité de garer un véhicule standard est par nature une caractéristique essentielle d’un garage.

Le vendeur réplique essentiellement que :

— l’acquéreur n’a jamais évoqué l’importance des dimensions du garage ni l’usage qu’il souhaitait en avoir ;

— les dimensions précisées dans une annonce immobilière n’ont pas de valeur contractuelle;

— le caractère déterminant des dimensions du garage pour l’acquéreur n’est pas démontré ;

— la norme française des dimensions de construction datant de 1996, produite par l’acquéreur, n’est pas applicable car le garage fait partie d’un ensemble immobilier datant de 1986 ;

— le contrat de vente ne précise pas les dimensions du véhicule de l’acquéreur ;

— un certain nombre de voitures citadines, voire compactes, sont compatibles avec les dimensions du garage ;

— sa réticence dolosive n’est pas démontrée ;

— l’acquéreur a visité le bien préalablement à la vente et a pu mesurer ses dimensions ;

— l’acquéreur a manqué à son devoir de se renseigner et de faire preuve d’une diligence raisonnable.

L’agent immobilier fait valoir essentiellement que :

— il n’était pas informé des impératifs de l’acquéreur concernant les dimensions du garage ;

— l’acquéreur ne démontre aucune man’uvre dolosive de sa part ou de celle du vendeur ;

— l’acquéreur ne démontre pas qu’il avait connaissance de l’inexactitude des dimensions et auraient sciemment omis de lui transmettre l’information ;

— le garage, qualifié de « garage double », est bien issu de la réunion de deux lots ;

— l’acquéreur devait vérifier par lui-même que le garage lui permettait de stationner son véhicule ;

— le garage permet le stationnement de la plupart des véhicules ;

— le véhicule de l’acquéreur est de type break ;

— l’acquéreur ne rapporte pas la preuve qu’il a expressément attirée l’attention du vendeur et de son mandataire sur les dimensions du véhicule qu’il souhaitait stationner dans le local ;

— l’acquéreur qui connaissait les dimensions de son véhicule aurait dû procéder aux vérifications nécessaires et a fait preuve d’un manque de diligence.

Réponse de la cour

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Et selon l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Sur le dol

Selon l’article 1137, alinéas 1er et 2, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d’annulation de la vente fondée sur le dol, motif pris de ce l’acquéreur ne rapporte pas la preuve que le vendeur lui a volontairement dissimulé une information dont il connaissait le caractère déterminant de son consentement à contracter.

Pour confirmer le jugement sur ce point, la cour ajoute que les circonstances que l’agent immobilier et le vendeur n’aient pas attiré son attention sur l’inexactitude des dimensions précisées dans l’annonce et que l’engagement d’achat ne mentionne pas les dimensions du garage ne suffisent pas à caractériser l’existence du dol allégué.

Sur l’erreur

Selon l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Et aux termes de l’article 1133, alinéas 1er et 2, du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

En l’espèce, au vu de la description du bien immobilier vendu dans l’acte notarié (« deux parkings ['] réunis pour former un seul garage ») et de l’usage auquel il était destiné (« Le vendeur déclare que le bien est à usage de garage. L’acquéreur entend conserver cet usage »), il y a lieu de retenir l’usage de garage était une qualité essentielle de la prestation de vente du bien, expressément convenue entre les parties, et que la possibilité de garer un véhicule de taille standard dans le garage faisait partie du champ contractuel.

Pour déterminer si le véhicule de l’acquéreur peut être considéré comme un véhicule de taille standard, la cour se réfère à la norme française NF P91-120 du 5 mars 1996 spécifiant les dimensions minimales à observer pour les emplacements de stationnement à usage privatif et pour les voies de circulation les desservant, versée aux débats par l’acquéreur, qui énonce que « les emplacements de classe A, dits ''normaux'', qui conviennent à la grande majorité des véhicules particuliers circulant en Europe occidentale » doivent avoir une longueur de 5 m lorsque l’angle de rangement par rapport à l’axe de circulation est de 90°, ce qui est le cas en l’espèce, au vu des photographies annexées au constat d’huissier de justice.

Si le vendeur fait observer que cette norme n’est pas applicable compte tenu de la date de construction de l’ensemble immobilier dont le garage fait partie, force est de relever que l’article 1 de la norme, intitulé « Domaine d’application », précise qu’elle a notamment « pour objet de faciliter une information correcte des parties pour toutes les transactions telles que contrats de réservation, actes de vente, baux de location pour lesquels il est recommandé de donner les classes d’appartenance, les dimensions des emplacements et autres informations utiles par référence à ce document ».

Plus encore, il ressort des pièces versées aux débats par les intimés eux-mêmes que la dimension réelle du garage ne permet d’y garer que des véhicules particuliers appartenant à la catégorie dite des « citadines », soit les plus petites voitures d’une longueur moyenne de 3,95 m, la longueur moyenne des voitures de la catégorie immédiatement supérieure, dite des « compactes » (4,27 m), à laquelle appartient le véhicule de l’acquéreur d’une longueur de 4,255 m, excédant celle du garage (4,20 m).

Enfin, compte tenu de sa qualité d’acquéreur profane, des indications de l’annonce immobilière (garage double d’une profondeur de 5 m) et des mentions de l’acte notarié rappelées plus avant, l’erreur de l’acquéreur est excusable et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié les indications communiquées par le vendeur et l’agent immobilier en procédant lui-même à un métrage du garage.

Par conséquent, la cour, infirmant le jugement déféré, prononce la nullité du contrat de vente pour erreur sur les qualités essentielles du garage.

Sur les conséquences de la nullité

L’annulation de la vente entraîne des restitutions réciproques afin de remettre les parties dans la situation qui était la leur avant la conclusion de la vente annulée.

L’acquéreur est donc condamné à restituer au vendeur le garage, objet de la vente annulée, et le vendeur à verser à l’acquéreur la somme de 34'500 euros au titre de la restitution du prix de vente, outre celle de 92,42 euros correspondant aux sommes versées au vendeur lors de la vente au titre des « comptes et prorata des sommes dues entre vendeur et acquéreur » et celle de 41,64 euros au titre des charges de copropriété réglées par l’acquéreur postérieurement à la vente.

La demande en paiement de la somme de 4200 euros à titre de dommages-intérêts au titre des « frais de notaire » que l’acquéreur soutient avoir été contraint d’acquitter est rejetée en l’absence de preuve d’une faute du vendeur et dès lors qu’il ne s’agit pas d’une somme versée à ce dernier ou due par lui en sa qualité de propriétaire du bien, et partant, soumise à restitution.

En conséquence, le vendeur est condamné à verser à l’acquéreur la somme de 34'634,06 euros, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte.

L’obligation de restitution du prix de vente ne s’impose qu’au vendeur, à l’exclusion de l’agent immobilier. Aussi convient-il de débouter l’acquéreur de sa demande de condamnation solidaire de celui-ci.

2. Sur la responsabilité de l’agent immobilier

L’acquéreur fait valoir essentiellement que :

— l’agent immobilier était tenu d’une obligation de renseignements à son égard et devait effectuer les vérifications nécessaires à cette fin ;

— en s’abstenant de vérifier l’exactitude des dimensions communiquer par le vendeur, l’agent immobilier a commis une faute qui a eu pour effet de le priver de la chance d’acquérir un garage lui permettant de garer son véhicule ;

— il n’avait pas à indiquer à l’agent immobilier qu’il souhaitait garer son véhicule puisqu’il s’agit de l’usage attendu du bien acquis ;

— sur la base d’un bien immobilier équivalent, sa perte de chance est évaluée à 38'000 euros.

L’agent immobilier réplique essentiellement que :

— l’annonce immobilière n’a aucune valeur contractuelle ;

— l’acquéreur n’a jamais précisé que son consentement était conditionné par la possibilité de garer son véhicule présentant des dimensions particulières qu’il aurait précisées à l’agent immobilier ;

— l’acquéreur a visité le bien et a pu prendre connaissance de sa consistance et de la possibilité ou non de stationner son véhicule ;

— l’encombrement allégué du garage se limitait à un lustre et quelques cartons dont il n’est pas démontré qu’ils se situaient au fond du garage ;

— c’est l’acquéreur qui a souhaité régulariser rapidement la vente ;

— le quantum de l’indemnisation est exorbitant et n’est pas justifié ;

— l’acquéreur reste propriétaire du bien immobilier dont la valeur n’est pas nulle ;

— en cas d’annulation de la vente, l’acquéreur n’a plus aucun préjudice.

Réponse de la cour

L’agent immobilier qui intervient en qualité de négociateur est tenu envers l’acquéreur, tiers contractant, d’une obligation d’information qui lui impose de vérifier que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite à l’acquéreur (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170, Bull. 2017, III, n 139 ; 1re Civ., 29 novembre 2005, pourvoi n° 02-15.021) et à la destination que ce dernier entend lui donner.

Il est en outre censé connaître les caractéristiques essentielles du bien vendu (Cass. 3e 'civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.331, 21-25.082).

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée s’il n’a pas indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître.

L’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement du contrat de vente, peut être condamné à réparer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur (Cass. 1re civ., 28'juin 2023, n°'21-21.181': JurisData n°'2023-010432).

En l’espèce, la cour ayant retenu que l’usage de garage était une qualité essentielle de la prestation de vente du bien, expressément convenue entre les parties, et que la possibilité de garer un véhicule de taille standard dans le garage faisait partie du champ contractuel, il appartenait à l’agent immobilier de vérifier que le garage vendu par son entremise était conforme à la description qui en avait été faite à l’acquéreur, s’agissant de la profondeur annoncée, et qu’il pouvait effectivement être utilisé pour garer un véhicule de taille standard et, à défaut, d’en informer l’acquéreur, ce qu’il n’a pas fait.

Ce manquement à l’obligation d’information de l’acquéreur a causé à ce dernier un préjudice de perte de chance d’acquérir un garage lui permettant de garer son véhicule de manière fermée et sécurisée.

Compte tenu de la rareté de ce type de bien dans le deuxième arrondissement lyonnais où demeure l’acquéreur et du fait qu’il a bénéficié depuis la date de la vente d’un emplacement de stationnement non fermé, la cour évalue ce préjudice à la somme de 4000 euros.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a débouté l’acquéreur de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de l’agent immobilier.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Le vendeur et l’agent immobilier, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à l’acquéreur la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager en première instance et en appel, cette somme comprenant le coût du constat d’huissier de justice du 6 août 2019.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la vente fondée sur le dol,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,

Prononce la nullité du contrat de vente du garage conclu entre Mme [H] [M] et M. [W] [E] le 11 juin 2018, pour erreur sur les qualités essentielles du garage,

Condamne Mme [H] [M] à restituer le garage à M. [W] [E],

Condamne M. [W] [E] à payer à Mme [H] [M] la somme de 34'634,06 euros au titre de la restitution du prix de vente et de ses accessoires,

Condamne la société Régie Bagnères et Lépine à payer à Mme [H] [M] la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information,

Déboute Mme [H] [M] de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [W] [E] et la société Régie Bagnères et Lépine à payer à Mme [H] [M] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [E] et la société Régie Bagnères et Lépine aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente