ARRET N°

N° RG 18/00446

N°Portalis DBWA-V-B7C-CASU

M^me A Y

C/

M^me B X

SARL SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTION IMMOBILIERE

MARTINIQUAISE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE PRINCIPAUTE MAGPLUS IMMOBILIER

EURL SOCIETE IMMOBILIERE MARTINIQUE OUTREMER

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 18 FEVRIER 2020

Décision déférée à la cour : arrêt rendu par la Cour d’Appel de […], en date du 17 Avril 2018, enregistrée sous le n° 17/00214;

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION :

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

DÉFENDEURS A L’OPPOSITION :

Madame B X

[…]

[…]

Représentée par M^e A NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocat au barreau de MARTINIQUE

SARL SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTION IMMOBILIERE MARTINIQUAISE 'SGTIM'

[…]

97200 FORT-DE-FRANCE

Représentée par M^e Virginie MOUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE PRINCIPAUTE, prise en la personne de son représentant légal, M^me C D, domiciliée en cette qualité audit siège, et son syndic société MAGPLUS IMMOBILIER

[…]

97200 FORT-DE-FRANCE

Représentée par M^e Sylvie CALIXTE de la SELARL AXCESS, avocat au barreau de MARTINIQUE

EURL SOCIETE IMMOBILIERE MARTINIQUE OUTREMER

[…]

[…]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Décembre 2019 sur le rapport de Madame E F, devant la cour composée de :

Présidente : Madame E F, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Emmanuelle TRIOL, Conseillère

Assesseur : Madame Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 18 Février 2020 ;

ARRÊT : Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE':

Le 1^er octobre 2010, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de M^me A Y, occupé par M^me G Z, locataire, et sis à […], résidence La Principauté bâtiment Lincoln. Le 4 octobre, la locataire a quitté les lieux sans préavis.

Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé.

L’expert commis a constaté que l’origine du dégât des eaux provenait du réseau encastré d’alimentation de l’appartement du-dessus appartenant à M^me B X.

M^me A Y a fait assigner M^me X, la SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES MARTINIQUAISE (désignée ensuite la SGTIM) à laquelle M^me X a confié la gestion de son appartement, l’EURL I M M O B I L I E R M A R T I N I Q U E O U T R E M E R , s y n d i c d u S Y N D I C A T D E S COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE La PRINCIPAUTE (désigné ensuite le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES), et ce dernier devant le tribunal de grande instance de […].

Par jugement réputé contradictoire du 27 décembre 2016, le tribunal a':

- déclaré irrecevable l’action intentée contre l’EURL IMMOBILIER MARTINIQUE OUTREMER,

- condamné in solidum M^me B X, la SGTIM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA PRINCIPAUTE, représenté par son syndic l’EURL IMMOBILIER MARTINIQUE OUTREMER à payer à M^me A Y la somme de 1'606,82 euros au titre des travaux de reprise et celle de 4'754,75 euros, au titre de l’indemnisation des pertes locatives,

- débouté M^me X et la SGTIM de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

- condamné in solidum M^me B X, la SGTIM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA PRINCIPAUTE, représenté par son syndic l’EURL IMMOBILIER MARTINIQUE OUTREMER à payer à M^me A Y la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me Y à payer à l’EURL IMMOBILIER MARTINIQUE OUTREMER la somme de 2'000,00 euros, sur le même fondement,

- ordonné l’exécution provisoire.

Suite à la déclaration d’appel de la SARL SGTIM, la présente cour a, par arrêt du 17 avril 2018, infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M^me B X, la SGTIM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence La Principauté, représenté par son syndic, à verser à M^me Y la somme de 1 606,82 euros au titre des travaux de reprise et celle de 4 754,75 euros, au titre de l’indemnisation des

pertes locatives et, statuant à nouveau de ces chefs, débouté M^me Y de sa demande au titre de l’indemnisation des pertes locatives, confirmé au besoin le jugement sur le reste et condamné M^me Y aux dépens et à une indemnité de procédure.

M^me Y a formé opposition à l’arrêt, par déclaration déposée au greffe de la cour le 24 juillet 2018.

Par de dernières conclusions transmises par la voie électronique le 17 mai 2019, elle a demandé à la cour de':

- juger son opposition recevable,

- sur le fond, de rétracter l’arrêt rendu et,

* à titre principal':

- d’homologuer le rapport d’expertise,

- de dire que M^me X est responsable des dommages qu’elle a subis du fait de la fuite du réseau encastré d’alimentation d’eau de la cuisine de l’appartement appartenant à M^me X,

- en conséquence de condamner celle-ci à lui verser la somme de 9 283,39 euros au titre des travaux de reprise, celle de 17 062,50 euros au titre de la perte de loyers et celle de 10 000,00 euros en réparation du préjudice moral,

- dire que la carence de la SGTIM et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a contribué aux préjudices qu’elle a subis,

- en conséquence, condamner la SGTIM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de M^me X,

* à titre subsidiaire':

- confirmer le jugement,

* en tout état de cause':

- condamner solidairement la SGTIM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et M^me X à lui verser la somme de

3 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les mêmes aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions du 29 juin 2019, la SARL SGTIM a demandé à la cour':

- à titre principal, de constater l’irrecevabilité de l’opposition formée par M^me Y,

- à titre subsidiaire, de débouter M^me Y de toutes ses demandes formées à son encontre et de confirmer l’arrêt du 17 avril 2018,

— en tout état de cause, de condamner M^me Y à lui verser la somme de 5 000,00 euros de dommages intérêts pour procédure abusive et celle de 4 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par la voie électronique le

7 décembre 2018, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par son syndic la SARL MAGPLUS IMMOBILIER, a demandé à la cour d’infirmer le jugement, de maintenir les dispositions de son arrêt du 17 avril 2018 et de condamner M^me Y à lui verser la somme de 5 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X n’a pas pris de nouvelles écritures postérieurement à l’opposition formée par M^me Y.

Dans ses écritures du 4 août 2017, elle a demandé à la cour de':

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a condamnée, solidairement avec la SARL SGTIM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à M^me Y la somme de 4 724,75 euros à titre d’indemnisation de ses pertes locatives, constater l’état de vétusté de l’appartement antérieurement à l’inondation de M^me Y et dire qu’elle ne saurait être tenue à indemniser M^me Y au titre des pertes de loyers,

— accessoirement, dire que M^me Y ne justifie pas que son bien était en état d’être loué dès décembre 2010, au regard de l’arrêté de fermeture et d’interdiction à la location du 28 octobre 2010 dont elle était menacée et de la remise en location qu’elle reconnaît avoir effctué en septembre 2012,

- si ses demandes étaient rejetées sur ce point, dire qu’elle n’était pas débitrice de l’obligation d’informer M^me Y de la date à laquelle les travaux étaient effectuées au regard du mandat signé avec la SARL SGTIM, et dire que seule la somme de 1 606,82 euros prévue au rapport d’expertise pourrait être retenue au titre des travaux de peinture de la cuisine et au remplacement du meuble sous évier de la cuisine, les autres demandes étant fantaisistes,

- condamner M^me Y à lui payer la somme de

5 000,00 euros, à titre de procédure abusive,

- condamner M^me Y à lui payer la somme de

5 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRET':

1- Sur la recevabilité de l’opposition:

Aux termes de l’article 573 du code de procédure civile, l’opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision. Elle peut être faite en la forme des notifications entre avocats devant les juridictions où la représentation est obligatoire. Lorsque l’opposition tend à faire rétracter une décision d’une cour d’appel rendue par défaut dans une matière régie par la procédure sans représentation obligatoire, elle est formée par une déclaration que la partie ou tout mandataire fait, ou adresse par pli recommandé, au greffe de la cour qui a statué (').

Selon les dispositions de l’article 473 alinéa 1 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Il ressort des termes de cet article que la cour d’appel statue par un arrêt de défaut lorsque l’intimé n’a pas reçu d’acte signifié à sa personne.

Il est établi que M^me Y s’est vue signifier la déclaration d’appel et les conclusions de motivation d’appel de la SARL SGTIM à la demande de celle-ci par un acte d’huissier de justice signifié à la personne de son frère présent dans le domicile et qui a accepté de recevoir l’acte. Cette signification a été réalisée par l’huissier au domicile déclaré lors de la première instance, soit «'chez M. H Y, […],

Pointe des Nègres, 97 200 […]'». La régularité de l’acte ne peut pas être remise en cause.

L’arrêt rendu par la cour, et qualifié improprement de contradictoire, est donc un arrêt de défaut par application du texte sus rappelé. Il importe peu, s’agissant d’une signification à domicile, que l’huissier ait remis au frère de M^me Y une copie de l’acte.

L’opposition formée par M^me Y est donc recevable. L’arrêt rendu le 17 avril 2018 est dès lors mis à néant.

2- Sur le fond':

* sur la responsabilité de la SARL SGTIM et du SYNDICAT DE COPROPRIETE':

Vu les dispositions de l’ancien article 1382 du code civil,

M^me Y a sollicité que ces deux parties garantissent M^me X des condamnations prononcées à son encontre,

estimant que, tant la SARL SGTIM que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE, ont une responsabilité dans les dommages

qu’elle a subi du fait du dégât des eaux en provenance de l’appartement de M^me X.

Le tribunal a retenu la responsabilité de la SARL SGTIM au motif que, compte tenu du caractère d’urgence que revêtait le sinistre, il lui appartenait, conformément aux termes de son mandat, d’intervenir sans délai et d’informer immédiatement son mandant. Selon les premiers juges, l’inexécution de ses obligations de mandataire doit être considérée comme une faute engageant également sa responsabilité au titre du préjudice subi par M^me Y. Ils ont considéré en outre que le délai de réalisation des travaux a eu un impact direct sur l’ampleur du sinistre et ses conséquences sur le bien de M^me Y et sur l’immeuble dans son intégralité.

De même, le tribunal a retenu la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au motif que l’absence de travaux de réparation aurait pu porter atteinte à la solidité de l’immeuble et le rendre impropre à sa destination.

Il est cependant acquis que l’origine du sinistre se situe dans le réseau encastré de canalisation et qu’il s’agit donc d’un sinistre qui a pris naissance dans une partie privative. Dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, pris en la personne de son syndic de copropriété, n’avait pas à intervenir dans le règlement de ce sinistre qui ne concernait que M^me X et M^me Y. Certes laisser perdurer le sinistre pouvait, à la longue, nuire à l’ouvrage complet mais ce fait ne saurait pour autant mettre à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une obligation d’intervention immédiate, aucun dégât n’affectant des parties communes de l’immeuble. Aucune responsabilité ne saurait être retenue à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de son syndic de copropriété.

S’agissant de la SARL SGTIM, elle est effectivement tenue, par le mandat signé avec M^me X, à gérer l’appartement lui appartenant. Cette société informée par sa mandante de l’existence du dégât des eaux devait donc faire effectuer les travaux de réparation.

Suivant les informations contenues dans le rapport d’expertise et non contestées':

- le dégât des eaux a eu lieu le 1^er octobre 2010 dans l’appartement de M^me Y,

— la locataire de cette dernière informe sa propriétaire de son départ immédiat des lieux dès le 4 octobre,

- un constat amiable de dégât des eaux est signé entre les deux locataires le 7 octobre 2010,

- le 15 décembre 2010 les réparations sont effectuées et la SARL SGTIM adresse la facture à sa mandante le 11 janvier 2011.

M^me Y a donc été avertie immédiatement de l’existence du dégât des eaux. Il s’est passé deux mois avant que la réparation n’intervienne. La cour n’a aucune information sur la date à laquelle la SARL SGTIM a été mise au courant de l’existence du sinistre. Dès lors il n’est pas permis de retenir à son encontre une responsabilité, sur le plan délictuelle, à l’encontre de M^me Y sur la célérité de son intervention. Ensuite, la SARL SGTIM est le mandataire de M^me X et n’a, de fait, d’obligation qu’à son égard. Il ne lui revenait pas d’avertir M^me Y de la bonne exécution des travaux. D’ailleurs, cette dernière, avertie très rapidement du sinistre, ne justifie pas avoir fait diligence pour se renseigner, auprès de M^me X ou de la SARL SGTIM, de l’état d’avancement des réparations à effectuer pour faire cesser les dommages. Il est curieux qu’elle n’ai pas eu plus d’empressement à contacter sa voisine pour voir ce qu’il en était ou insister sur l’urgence à faire cesser la fuite.

Ainsi, eu égard aux éléments du dossier, le tribunal a, à tort, considéré que la responsabilité de la SARL SGTIM et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES était engagée à l’égard de M^me Y. Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement ces deux parties avec M^me X au paiement de dommages intérêts au titre du sinistre en cause.

* Sur le montant des dommages intérêts alloués à M^me Y':

M^me Y a sollicité la somme de 9 283,39 euros au titre des travaux de reprise, celle de 17 062,50 euros au titre de la perte de loyers et celle de 10 000,00 euros en réparation du préjudice moral.

L’expert commis a chiffré les travaux de réparation à la somme de 1 606,82 euros TTC indiquant que M^me Y n’avait pas fait état de dégradations qui affecteraient les embellissements du séjour et du balcon.

Le tribunal a effectivement retenu ce montant et M^me X est d’accord pour indemniser sa voisine à ce prix.

En cause d’appel, M^me Y a joint à sa demande des factures de travaux et d’achat de matériels sans justifier en quoi la cour devrait l’indemniser de réparations effectuées dans d’autres pièces de l’appartement que la cuisine affectée par le dégât des eaux. Il est établi par ailleurs que le logement était en mauvais état, sans pouvoir faire un lien entre les dégradations existantes dans la chambre et le séjour avec le sinistre en cause. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement quant au montant retenu du chef de l’indemnisation des travaux de reprise.

Ensuite, s’agissant des pertes locatives, M^me Y a entendu être indemnisée pour la période allant de la date du sinistre au 31 octobre 2012. Elle a précisé que ce n’est qu’en septembre 2012 qu’elle a pu publier une annonce pour rechercher un locataire.

Les premiers juges ont considéré que M^me Y devait être indemnisée au titre de la perte de loyers jusqu’au 25 mai 2011, date à laquelle elle a été avertie de la réalisation des travaux de réparation du réseau d’alimentation dans l’appartement de M^me X.

Cette dernière estime qu’aucune somme n’est due à ce titre à sa voisine, eu égard à l’état d’insalubrité de son appartement.

Les éléments produits aux débats ont prouvé que les travaux de réparation ont été effectués courant décembre 2010 mais que M^me Y n’en a été avertie que le 25 mai 2011. Il a été également justifié que l’appartement de M^me Y était affecté d’autres désordres et que ceux-ci avaient été relevés par l’Inspecteur de la Direction Hygiène Santé de la Martinique. Cependant, contrairement à ce qui a été prétendu, aucune décision d’interdiction de location pour cause d’insalubrité n’a été notifiée à M^me Y, celle-ci ayant reçu un courrier du 28 octobre 2010 précisant que «'des travaux de réhabilitation s’avèrent indispensables pour mettre fin à l’état d’insalubrité constaté et assurer un meilleur confort [aux] locataires'». D’ailleurs, la locataire a expliqué sa décision de quitter les lieux par le fait que «'l’inondation complète de la cuisine et les nombreuses infiltrations présentes dans la chambre m’obligent à déménager sans délais'». Il n’est pas démontré que M^me Z aurait pris cette décision de départ immédiat si la cuisine de l’appartement n’avait pas subi ce dégât des eaux du 1^er octobre 2010. Cependant, il est curieux que M^me Y ne se soit pas intéressée de manière plus rapide de l’état d’avancement du sinistre en interrogeant sa voisine ou son mandataire sans attendre le courrier du 25 mai 2011. Aucune pièce n’est produite par l’appelante à ce sujet.

Dans ces conditions, le tribunal a, par de juste motifs, décidé d’indemniser M^me Y de ses pertes locatives du 1^er octobre 2010 au 25 mai 2011. La confirmation du jugement sur ce montant s’impose donc.

M^me Y avait sollicité des dommages intérêts au titre de son préjudice moral devant les premiers juges, lesquels ont manifestement omis de répondre à sa demande.

Comme précisé juste avant, elle n’a pas démontré avoir fait des démarches auprès de M^me X, voire auprès de la SARL SGTIM, depuis la date du sinistre, le 1^er octobre 2010 et jusqu’à la réception du courrier de sa voisine par son conseil le 25 mai 2011, pour que le dégât des eaux soit rapidement pris en charge et que les travaux de réparation interviennent.

Dans ces circonstances, l’appelante a échoué à établir avoir subi un préjudice moral du fait du sinistre. Sa demande est donc rejetée.

3 - Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive formée par la SARL SGTIM et M^me X':

La SARL SGTIM a justifié sa demande par le fait que l’opposition était irrecevable et, en tout état de cause, injustifiée.

M^me X a lié sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive au caractère excessif des demandes de M^me Y.

Or, il a été démontré que cette opposition est recevable.

Ensuite, il appartenait à la société de démontrer en quoi l’opposition ainsi formée était constitutive d’une faute faisant dégénérer en abus l’exercice de cette voie de recours.

De même, M^me X n’a pas établi en quoi les demandes formées par Mme

Y étaient constitutives d’un abus dans l’exercice de son droit de défendre ses intérêts.

Faute d’une telle preuve, les demandes sont rejetées et le jugement confirmé de ce chef.

4 - Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile':

M^me Y est condamnée aux dépens et à verser à la SARL SGTIM, d’une part et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’autre part, la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par M^me X au titre des frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS':

Déclare l’opposition formée par M^me A Y contre l’arrêt de la cour d’appel de […] du 17 avril 2018 recevable ;

En conséquence, met à néant l’arrêt du 17 avril 2018 ;

Et, statuant à nouveau,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la SARL SGTIM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pris en la personne de son syndic de copropriété, l’EURL IMMOBILIER MARTINIQUE OUTREMER, au paiement de sommes au titre des travaux de reprise et de l’indemnisation des pertes locatives ;

et statuant à nouveau de ce chef,

Déboute M^me A Y de sa demande de condamnation de la SARL SGTIM et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à garantir M^me B X des condamnations qui seront prononcées contre elle ;

Confirme au besoin le jugement en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M^me B Y de sa demande de dommages intérêts;

Condamne M^me A Y à payer à la SARL SGTIM, d’une part, et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’autre part, la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me A Y aux dépens ;

Condamne M^me A Y à verser à la SARL SGTIM, d’une part et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’autre part, la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me E F, Présidente de Chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,