ARRET N°19/146

N° RG 17/03027 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FIU7

SAS D CHARENTE-MARITIME

C/

Syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ILES DU PONANT 3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MAI 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03027 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FIU7

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 juillet 2017 rendu par le Tribunal d’Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

La Société D CHARENTE MARITIME, SAS au capital de 600.000,00 €, immatriculée au RCS de LA ROCHELLE sous le n° B 338 946 502, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat plaidant M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 Représenté par son syndic en exercice , la Société Cabinet X Sarl , dont le siège social est sis […] , […], représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Paul-henri A, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitué à l’audience par M^e Luc-Pierre BARRIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ILES DU PONANT IV représenté par son Syndic en exercice la Société D CHARENTE MARITIME prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité, […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, Président

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me B C,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président, et par M^me B C, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du Ponant III représenté par son actuel syndic, le cabinet X, expose que cette Résidence située à […], rue de la Gloire fait partie d’un ensemble immobilier incluant également la Résidence Ponant IV située au 26 de la même rue et que toutes deux sont desservies en eau potable par un seul et même compteur dont l’abonnement est à son nom.

Par acte d’huissier de justice du 11/01/2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du Ponant III représenté par son actuel syndic, le cabinet X, a assigné devant le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du

PONANT IV représenté par son syndic, et le syndic lui-même, la Société D CHARENTE-MARITIME.

Elle demandait, sur le fondement des articles 1376 et suivants du Code civil et de la responsabilité contractuelle professionnelle du syndic, au titre du remboursement d’une consommation d’eau récupérée du fait d’une erreur de calcul du syndic commise pendant plusieurs années, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et de la société D CHARENTE-MARITIME à lui payer les sommes de :

—  7 189,39 euros en principal au titre de sa consommation d’eau du 14 janvier 2000 au 14 juin 2010,

—  1 377,21 euros au titre des intérêts,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

outre les intérêts légaux sur la somme de 8 566,59 euros à compter du 07 janvier 2015, la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire du jugement à intervenir et leur condamnation aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV s’opposait à l’intégralité des demandes présentées à son encontre et demandait :

— In limine litis :

* L’irrecevabilité de la demande motif pris de ce que le demandeur ne justifie pas de l’autorisation lui conférant le droit d’agir ni même d’une quelconque créance,

* Subsidiairement qu’il soit constaté que le fondement de l’action sur la répétition de l’indu est erroné et que les délais de contestation des assemblées générales qui ont approuvé les comptes sont éteints, ce qui constitue une fin de non-recevoir et doit conduire au rejet de l’ensemble des prétentions du demandeur,

* Que les prétentions du demandeur portent sur une somme globale qui serait due depuis 2003 sans répartition année par année et que la prescription doit être considérée acquise.

— Sur le fond :

* Qu’il soit constaté que le règlement de copropriété prévoit que les charges d’eau froide sont des charges individuelles ne donnant pas lieu à répartition et qu’en conséquence la répartition des charges d’eau froide entre les 2 immeubles est une répartition conventionnelle dérogatoire approuvée en assemblée générale,

* Que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV a toujours rempli ses obligations et ne peut être tenu pour responsable des sommes éventuellement mal réparties,

* Que le demandeur ne justifie pas de la réalité des sommes réclamées.

— En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III à lui payer la somme de 3 000 euros pour procédure abusive et dilatoire, celle 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

La SAS D CHARENTE-MARITIME soutenait :

— In limine litis :

* L’irrecevabilité de l’action en raison de l’absence de précision de l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice dès lors qu’elle ne mentionne ni la nature ni le fondement de l’action ni la juridiction compétente à saisir,

* Subsidiairement qu’il soit constaté que la société D E n’a pas été assignée en qualité de syndic et le conseil missionné pour représenter le demandeur ne l’a pas été de sorte que l’action est irrecevable,

* Subsidiairement et simultanément que l’action en responsabilité est prescrite pour avoir pour point de départ l’année 2003 alors que l’assignation est en date du 11 janvier 2016.

— Subsidiairement sur le fond :

* Qu’il soit constaté qu’aucune faute du syndic dans l’exécution de son mandat n’est démontrée, qu’il n’est pas possible de vérifier l’exactitude de la créance et des pénalités de retard à défaut de justificatifs, qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une prétendue faute contestée et un préjudice dont le quantum est contestable et que l’intégralité des demandes soit rejetée.

— En tout état de cause :

La condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de l’instance, étant au surplus jugé que pour le cas la société D CHARENTE-MARITIME serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice agissant en application de l’arrêté du 26 février 2016 fixant le tarif des Huissiers de Justice soit mis à la charge du demandeur.

Par jugement contradictoire en date du 27/07/2017, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué comme suit :

' DÉCLARE recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et de la SAS D CHARENTE-MARITIME ;

DIT que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et de la SAS D CHARENTE-MARITIME n’est pas prescrite ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III la somme de 7189,39 € (sept mille cent quatre vingt neuf euros trente neuf centimes) en principal avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et la SAS D CHARENTE-MARITIME à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III la somme de 2 500,00 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et la SAS D CHARENTE-MARITIME de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV et la SAS D CHARENTE-MARITIME aux dépens.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— Sur l’irrecevabilité de la demande du fait de l’absence d’autorisation régulière du syndic à agir judiciairement, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Toutefois, la régularisation de la procédure par une décision de l’assemblée générale est possible si l’autorisation d’agir est donnée au syndic avant que le juge ne statue, sauf si entre-temps il y a eu prescription ou forclusion.

En l’espèce, aux termes de la cinquième résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2015, il a été donné mandat au syndic « d’assigner D E es qualité de syndic et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV afin d’obtenir le remboursement de la partie des factures d’eau supportée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III sur les 10 dernières années (somme estimée à 8 567 euros). Maître Y sera désigné pour cette assignation.

Au surplus, aux termes d’une nouvelle délibération de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence PONANT 3 en date du 30 juin 2016 et par la résolution n° 12, une habilitation est intervenue validant expressément la procédure pendante devant le tribunal d’instance de La Rochelle telle que précédemment votée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2015, ou devant toute autre juridiction, toutes les demandes présentées et le choix du conseil à effectuer par le syndic de l’immeuble, le cabinet X.

La régularisation de la procédure par la décision adoptée lors de l’assemblée générale en date du 30 juin 2016 est intervenue alors même qu’il n’est pas soutenu qu’entre-temps il y aurait eu prescription ou forclusion, et le moyen d’irrecevabilité doit être rejeté.

— Sur le moyen tiré de la prescription de l’action personnelle à l’encontre de l’ancien syndic, la SAS D CHARENTE-MARITIME, le point de départ du délai de prescription est celui du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il n’est pas établi que le syndicat demandeur aurait connu la possibilité de régularisation des charges dont il se prévaut avant l’année 2011.

Le délai de prescription applicable est d’une durée de 5 ans depuis la loi du 17 juin 2008.

Il résulte d’une correspondance adressée par Monsieur F G, président de la SAS D CHARENTE-MARITIME, en réponse à Madame J H-I, déléguée en qualité de président du conseil syndical PONANT 3, en date du 06 janvier 2012 que 'concernant la répartition de l’eau, votre réclamation est justifiée mais il conviendra de déterminer le montant à réclamer compte tenu du désaccord sur le mode de répartition entre les deux syndicats'.

L’article 2240 du Code civil prévoit que 'la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

— Compte tenu de cette reconnaissance de justification, par l’ancien syndic, également la qualité de syndic de l’immeuble dénommé PONANT IV, l’action en responsabilité susceptible d’être régularisée à son encontre sur le fondement de répartitions erronées ne peut être déclarée prescrite.

— Il en est de même de la prescription de l’action fondée sur une réclamation globale qui daterait de l’année 2003 sans autre répartition alors qu’il résulte d’un écrit de la société D en date du 05 août 2011 et du tableau joint, que cette société communiquait elle-même à Madame H-I précédemment nommée, que le montant des factures de l’année 2000 à l’année 2009 est connu et qu’il était alors soumis une répartition mettant en évidence un différentiel de 5 947,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III.

— Sur la demande en paiement de la somme de 7 189,39 euros en principal à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III représenté par son syndic ne peut être fondée sur les anciens articles 1376 et 1377 du Code civil, alors même que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV n’a pas reçu par erreur ou sciemment ce qui ne lui était pas dû et ne peut avoir contracté d’obligation à restitution sur ce fondement.

Par contre, l’ancien article 1214 du Code civil prévoyait que « le codébiteur d’une dette solidaire, qui l’a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d’eux...'.

L’article 1317 du Code civil modifié par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité. »

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III, codébiteur avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV de la dette d’eau en cause, peut répéter contre ce dernier la part et portion qui lui incombe sans que les quitus donnés en assemblée générale ne permettent de s’y opposer.

Aucune répartition relative à la prise en charge des factures d’eau par les syndicats de copropriété des deux immeubles en cause ne figure dans les règlements de copropriété.

— La répartition opérée entre les deux syndics des copropriétés concernées est fondée sur le nombre d’appartements, soit 39/97 représentant la quote-part à la charge du syndicat de copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III et 58/97 représentant celle à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV.

Les pièces produites permettent de procéder à la vérification du calcul effectué pour parvenir à la réclamation de la somme de 7 189,39 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011, date de la mise en demeure.

— Sur la demande de condamnation in solidum de la SAS D CHARENTE-MARITIME, en sa qualité de mandataire du syndicat, le syndic doit répondre de ses fautes ou négligences envers son

mandant au cours de sa mission que ce soit notamment au titre de sa négligence dans la gestion de l’immeuble ou de sa défaillance au regard de son devoir de conseil. Il a en ce sens obligation de moyens, mais agit en qualité de professionnel.

— Il est établi que la répartition des charges d’eau par le syndic entre les deux copropriétés dont il avait la gestion a été effectuée de façon préjudiciable à l’une des copropriétés. La SAS D CHARENTE-MARITIME a reconnu dès 2012 qu’était justifiée la réclamation à ce titre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III.

— Les règlements de copropriété ne réglaient pas la répartition de cette charge, il ne résulte d’aucun élément produit par le syndic qu’il aurait évoqué cette difficulté lors des assemblées générales des copropriétaires avant l’année 2011.

— Alors qu’il a reconnu le caractère justifié de cette réclamation, le syndic n’établit pas avoir satisfait à son obligation de conseil. En ce sens, les quitus donnés ne peuvent inclure cette répartition alors même qu’il n’est établi l’existence d’aucune discussion sur ce point ni d’aucune information spécifique du syndic.

— De plus, depuis plusieurs années désormais, la répartition des charges d’eau s’effectue sur la base du nombre d’appartements de chaque copropriété en cause tel que soutenu par le demandeur.

— La faute du syndic sera retenue. Le lien de causalité entre la faute commise par le syndic et les sommes à recouvrer sur le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV est établi. La SAS D CHARENTE-MARITIME sera en conséquence condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV.

— La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 31/08/2017 interjeté par la société SAS D CHARENTE MARITIME.

Vu l’article 954 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29/01/2019, la société SAS D CHARENTE MARITIME a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 2224 et 2240 du Code civil,

Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 117, 122, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Infirmer le jugement du Tribunal d’instance de LA ROCHELLE du 27 juillet 2017,

Statuant à nouveau, sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ILES DU PONANT 3,

À titre principal,

In limine litis,

Constater, dire et juger que :

- L’habilitation donnée au syndic d’agir en justice le 26 juin 2015 ne mentionne ni la nature, ni le fondement de l’action, et encore moins la juridiction compétente à saisir,

- La résolution du 30 juin 2016 est impropre à régulariser les causes d’irrecevabilité affectant l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice le 26 juin 2015,

Dire et juger en conséquence que :

- La résolution habilitant le syndic à agir en justice est irrégulière,

- L’assignation qui en est la conséquence est nulle pour irrégularité de forme,

- Les conclusions qui en sont la suite sont également nulles pour irrégularité de forme,

- L’action est irrecevable,

Subsidiairement,

Constater, dire et juger que les termes de l’habilitation du syndic à agir en justice, qui constituent la règle que le syndicat s’est donnée à lui-même, imposent que :

- La Société D E soit assignée « en qualité de syndic »,

- Maître Z (avocat) soit désigné pour cette assignation,

Constater, dire et juger que :

- La Société D CHARENTE MARITIME n’a pas été assignée « en qualité de syndic », mais personnellement,

- Maître Z n’est pas l’avocat désigné comme représentant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3, puisque l’assignation désigne Maître A,

- La résolution du 30 juin 2016 est impropre à régulariser les causes d’irrecevabilité affectant l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice le 26 juin 2015.

Dire et juger en conséquence que :

- La résolution habilitant le syndic à agir en justice, et liant le syndicat, n’a pas été respectée,

- L’assignation qui en est la conséquence doit se voir opposer la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

- Les conclusions qui en sont la suite doivent également se voir opposer la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

- L’action est irrecevable,

Subsidiairement et simultanément,

Constater, dire et juger que :

- Il se déduit des propres affirmations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 que la situation qu’il prétend imputer désormais à faute à la Société D CHARENTE MARITIME, qui le conteste formellement à titre subsidiaire sur le fond, lui est connue depuis 2003,

- La Société D CHARENTE MARITIME n’a jamais reconnu le droit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 à prescrire contre elle le 6 janvier 2012, mais a simplement admis que le problème posé méritait d’être examiné entre les syndicats de copropriétaires concernés,

Dire et juger en conséquence que :

- L’action en responsabilité civile contractuelle a pour point de départ l’année 2003,

- L’assignation a été délivrée le 11 janvier 2016, soit à une date à laquelle l’action était prescrite,

- L’action est irrecevable,

À titre subsidiaire,

Constater, dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 ne démontre pas la faute de la Société D CHARENTE MARITIME dans l’exécution de son mandat de syndic,

Constater, dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 justifie sa demande par la production d’un décompte unilatéral, au sein duquel semble coexister :

- D’une part une créance principale dont il n’est pas possible de vérifier l’exactitude à défaut de justificatifs,

- D’autre part, des pénalités de retard, semble-t-il calculées par application du taux d’intérêt légal, sur un principal dont il vient d’être dit qu’il n’est pas justifié, et qui est donc insusceptible d’être assorti de plein droit d’une obligation au paiement de quelque intérêt que ce soit, fut-ce au taux légal,

Constater, dire et juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une faute que la Société D CHARENTE MARITIME conteste au surplus formellement avoir commise, et un préjudice dont le quantum apparaît contestable, et pour lequel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 sollicite le remboursement de ce qu’il estime avoir trop payé par le débiteur véritable, c’est à dire le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 4, Débouter en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ILES DU PONANT 4,

À titre principal,

Constater, dire et juger qu’il s’agit d’une demande nouvelle,

En conséquence, la déclarer irrecevable,

À titre subsidiaire,

Constater, dire et juger que la Société D CHARENTE MARITIME n’a commis aucune faute de gestion à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ILES DU PONANT 4,

En conséquence, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ILES DU PONANT 4 de sa demande d’être relevé indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre par la Société D CHARENTE MARITIME,

En tout état de cause,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3, partie succombante, aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, Autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à le poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans avoir été reçu provision,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 à payer à la Société D CHARENTE MARITIME la somme de 8.000 € au titre de ses frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens,

Dire et juger que, dans l’hypothèse où la Société D CHARENTE MARITIME serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 440-10 et suivants du Code de commerce, issus de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera donc intégralement supporté par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.'.

A l’appui de ses prétentions, la société SAS D CHARENTE MARITIME soutient notamment que :

— In limine litis est soutenue la nullité de l’assignation pour irrégularité de fond. Le syndic a été habilité en l’espèce à agir le 26 juin 2015. Alors que l’autorisation à donner au syndic d’agir en justice doit être précise, expresse et spéciale, cette habilitation ne mentionne ni la nature, ni le fondement de l’action, et encore moins la juridiction compétente à saisir.

La résolution du 30 juin 2016 laisse subsister intacte la résolution du 26 juin 2015.

Cette seconde résolution alambiquée a pour objet de couvrir d’éventuelles fins de non-recevoir sans concrètement indiquer comment, ni surtout régulariser quoi que ce soit.

L’action engagée par une assignation nulle pour irrégularité de forme est irrecevable.

— Les termes de l’habilitation du syndic à agir en justice, qui constituent la règle que le syndicat s’est donnée à lui-même, imposent que la Société D E soit assignée « en qualité de syndic » et que maître Z (avocat) soit désigné pour cette assignation.

Or, la Société D CHARENTE MARITIME n’a pas été assignée en qualité de syndic – ce qui

serait impossible puisque l’assemblée générale des copropriétaires elle-même a mis fin à son mandat de représentation – mais personnellement, et maître A a été désigné comme avocat.

La résolution de l’assemblée générale du 30 juin 2016 avait pu « régulariser » la résolution de l’assemblée générale du 26 juin 2015.

— Est soulevée une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Il est de jurisprudence constante que des pourparlers transactionnels ne sont pas constitutifs d’une reconnaissance de responsabilité interruptive du délai de prescription.

L’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 est fondée sur la responsabilité civile contractuelle supposée de la Société D E, devenue D CHARENTE MARITIME.

La situation que le syndicat impute à la faute à la Société D CHARENTE MARITIME, qui le conteste formellement à titre subsidiaire sur le fond, lui est connue depuis 2003.

La demande de « rectification » est adressée par un conseil syndical qui n’a pas de personnalité juridique et aucun pouvoir propre pour « mettre en demeure » son propre syndic de copropriété.

— La Société D CHARENTE MARITIME n’a jamais reconnu le droit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 à prescrire contre elle le 6 janvier 2012, mais a simplement admis que le problème posé méritait d’être examiné entre les syndicats de copropriétaires concernés, ce qui explique l’emploi du terme 'justifiée'.

— Sur les remboursement depuis décembre 2010, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DES ILES DU PONANT 3 rapporte seulement la preuve du paiement de la quote-part des factures d’eau, par la copropriété PONANT 4, en application de la clef de répartition 58/97, depuis le 13 mars 2015 (Pièce PONANT 3 n° 23), l’application de cette clef de répartition ne saurait valoir reconnaissance partielle du droit de la copropriété PONANT 3 à obtenir le remboursement des factures d’eau depuis 2003, d’autant plus qu’il est ici rappelé que, encore et toujours, les règlements de copropriété respectifs ne règlent pas la répartition de l’eau entre les deux copropriétés, et encore moins reconnaissance par la Société D CHARENTE MARITIME d’une quelconque faute.

— Les deux syndicats de copropriétaires ont, chaque année, sur la même difficulté de principe, approuvé leurs comptes, en ce compris cette répartition de la consommation d’eau.

L’assignation a été délivrée le 11 janvier 2016, soit à une date à laquelle l’action était prescrite.

— À titre subsidiaire, les demandes sont mal fondées.

L’article 1992 du Code civil dispose : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Le syndicat demandeur ne démontre pas la faute de la Société D CHARENTE MARITIME dans l’exécution de son mandat de syndic.

Chaque année, les comptes de l’exercice ont été mis à la disposition de chaque copropriétaire afin qu’il donne quitus au syndic en toute connaissance de cause. Ce qui a été fait.

Le syndic n’a fait qu’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du Ponant 3.

L’approbation des comptes d’une copropriété inclut nécessairement sa consommation d’eau, qui a bien évidemment la nature d’une charge commune : il y a donc nécessairement eu et information, par mise à disposition des copropriétaires des éléments comptables, et discussion en assemblée générale, peu important qu’elle ne soit pas formalisée quand la loi ne l’exige pas.

— Le préjudice allégué par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 3 n’est pas établi, alors que du décompte unilatéral présenté semble coexister d’une part une créance principale dont il n’est pas possible de vérifier l’exactitude à défaut de justificatifs, d’autre part, des pénalités de retard.

— Il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée et un préjudice dont le quantum apparaît contestable.

— La demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES ÎLES DU PONANT 4 visant à être relevée indemne de toute condamnation par l’appelante est une demande nouvelle formée en cause d’appel, puisque non formulé en première instance. Elle doit être déclarée irrecevable.

A titre subsidiaire, cette demande n’est pas fondée en l’absence de faute de gestion de sa part, alors qu’elle n’est pas tenue à une obligation de résultat dans le cadre de sa responsabilité contractuelle, le quitus étant libératoire de responsabilité pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 31/01/2019, le Syndicat de la Copropriété de la Résidence PONANT III a présenté les demandes suivantes :

' Vu les articles 2219 et suivants du code civil

Vu l’ancien article 1214 et l’article 1317 c.civ

Vu les articles 1992 et suivants du code civil

Vu la loi du 10 juillet 1965

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Débouter le Syndicat de la Copropriété de la Résidence PONANT IV sise […] représentée par son syndic en exercice, la société D CHARENTE MARITIME et la Société D CHARENTE MARITIME de toutes leurs prétentions, fins et conclusions.

Les condamner in solidum à payer la somme supplémentaire de 8.000 € au titre de l’article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE et aux entiers dépens'.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat de la Copropriété de la Résidence PONANT III soutient notamment que :

— Sur l’autorisation d’ester en justice, le mandat de l’assemblé générale du 26/06/2015 est précis en son objet, alors que les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 ont pour objet l’information des copropriétaires et qu’il n’est pas nécessaire de préciser la juridiction à saisir.

— La société D CHARENTE MARITIME ne peut invoquer une prétendue irrecevabilité

puisqu’elle indique elle-même que la Société D ne pouvait être assignée en qualité de syndic puisqu’il avait été mis fin à son mandat. En conséquence, il n’y a aucun équivoque : le mandat est d’assigner la société D CHARENTE MARITIME personnellement.

— Au nom de l’avocat désigné, cela n’affecte en rien la qualité pour agir. La société D n’ignore pas que M^e Y, au moment de l’assignation était indisponible pour de graves raisons de santé et c’est en accord avec ce dernier qu’un autre Conseil est intervenu.

— En tant que de besoin, par délibération en date du 30 juin 2016, l’assemblée a confirmé le mandat en sa douzième délibération et cette délibération ne peut utilement être critiquée.

— Sur la prescription, il est sollicité le remboursement de factures d’eau du 14/01/2000 au 14/06/2010.

Le point de départ de la prescription n’est pas l’année 2003, mais la connaissance d’une possibilité de régularisation établie le 4 juillet 2011, alors qu’une demande de rectification est intervenue le 12/12/2011. Le point de départ du délai de prescription est le 12/12/2011.

La convocation à l’assemblée générale de la copropriété du 15 mars 2005 ne traitait pas de cette difficulté mais d’une information aux copropriétaires de la volonté de la ville de La Rochelle de vouloir installer un nouveau compteur général d’eau, plus fiable que le précèdent.

— Le remboursement de charges indûment payées relève de la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut, par application des dispositions de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile et réduisant le délai trentenaire au délai quinquennal en se référant aux dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 d’application immédiate, un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir à compter du 17 juin 2008.

— La société D a reconnu sans équivoque le 06 janvier 2012 sa responsabilité en indiquant sans réserve que la demande de rectification, concernant l’eau était justifiée (pièce 6), précisant seulement que le mode de répartition était contesté.

— Depuis décembre 2010, la copropriété PONANT IV rembourse la copropriété PONANT III, sans réserve, les factures d’eau sur la base de la clé de répartition 39/97 et 58/97 comme elle le fait actuellement.

Ces paiements intervenus sans réserve valent reconnaissance du droit de la copropriété PONANT III à obtenir le remboursement des factures d’eau. Or, une reconnaissance, même partielle entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription, outre la saisine du conciliateur.

La société D fait preuve d’une particulière mauvaise foi, en prétendant qu’avant le 13.03.2015, la copropriété concluante ne démontre pas le paiement de la quote-part des factures d’eau selon la répartition 39/97 et 58/97.

La facture du 23.12.2010 (pièce n° 23) comporte des mentions apportées par la société D alors syndic des deux copropriétés, opposables aux défendeurs, ces mentions constituant implicitement mais nécessairement une reconnaissance du droit de la copropriété concluante.

— La demande est bien fondée.

Il est établi que la répartition des factures d’eau entre les copropriétés doit être de 39/97 pour le PONANT III et 58/97 pour le PONANT IV et qu’une erreur a été commise pour la période 2000 à 2012.

La somme de 7.189,39 € en principal est due et les intérêts de retard d’un montant de 1.377,21 € sont

également dus. Le décompte proposé par le syndicat PONANT III est fondé sur les chiffres de la société D elle-même, mais simplement avec une répartition différente.

En application de la répartition actuelle des factures d’eau potable de la Ville entre les des copropriétés 39/97 pour PONANT 3 et 58/97 pour PONANT 4, la copropriété PONANT 4 procède actuellement et sans réserves et régulièrement au remboursement de sa quote-part.

La copropriété PONANT IV ne peut donc contester cette répartition.

Elle n’a d’ailleurs jamais voulu faire une demande d’installation d’un compteur qui lui aurait été personnel auprès de services de la ville.

— La société D ARDOIN se devait d’assurer la gestion des charges communes et notamment de pratiquer une juste répartition entre les deux copropriétés des factures d’eau. N’ayant pas fait le nécessaire, la société D ARDOIN a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de son mandant la copropriété PONANT III.

La responsabilité du syndic peut résulter des fautes dans le suivi de la répartition des charges entre les deux copropriétés (gestion de la copropriété ) ainsi que du devoir d’information et de conseil des copropriétaires.

— Le syndic ne peut raisonnablement invoquer l’approbation des comptes et le vote du quitus, n’ayant pas mis en mesure les copropriétaires de voter sur ces difficultés de répartition.

En outre, il n’y a pas eu approbation des comptes ni quitus en 2011, 2012 et 2013.

Le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale au moment où elle doit se prononcer. Il ne saurait permettre de couvrir des négligences commises dans la gestion de la copropriété.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14/02/2019, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES ILES DU PONANT IV a présenté les demandes suivantes :

' Vu l’article 901 du Code de procédure Civile

Accueillir le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 4 en son appel à l’encontre du jugement rendu le 27 juillet 2017 par le Tribunal d’Instance de La Rochelle et le dire bien fondé.

Réformer la décision dont s’agit et statuant à nouveau

Vu les dispositions des articles 1235, 1376 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu l’article 32, 32-1, 117, 122, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble LES ILES DU PONANT 3

Il est demandé à la Cour,

In limine litis,

Constater que le demandeur ne justifie pas de l’autorisation lui conférant droit d’agir, ni même d’une quelconque créance.

En conséquence, voir déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3.

Constater que les délais de contestation des assemblées générales visées sont aujourd’hui éteints.

La forclusion étant une fin de non-recevoir, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3.

Au surplus, dire que les dispositions de l’article 2240 du Code civil sont totalement inopérantes au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 4 n’ayant jamais reconnu être débiteur de quelque somme que ce soit.

Qu’en conséquence le délai de prescription n’a jamais été interrompu en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 4 ; la réclamation du syndicat des copropriétaires étant prescrite.

Sur le fond,

A titre principal,

Constater que les deux copropriétés ont été lésées par l’application d’une clé de répartition ne correspondant à aucune réalité.

Dire que les deux copropriétés ont payé plus qu’elles ne devaient mais que le surplus payé par l’une ne l’a pas été au profit de l’autre.

Constater qu’il n’y a pas eu d’enrichissement de la copropriété PONANT 4 au détriment du PONANT 3.

En conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires PONANT 3 est non fondé à solliciter le remboursement des sommes trop payées par lui.

A tout le moins la réclamation est mal dirigée.

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions articulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 4.

Subsidiairement,

Constater encore que le règlement de copropriété prévoit que les charges d’eau froide sont des charges individuelles ne donnant pas lieu à répartition.

En conséquence, dire et juger que la répartition des charges d’eau froide entre les deux immeubles est une répartition conventionnelle dérogatoire.

Constater que les répartitions ont été approuvées en assemblées générales et exécutées.

Constater encore que le syndicat des copropriétaires PONANT 4 a toujours rempli ses obligations de paiement des sommes réclamées et ne s’est rendu coupable d’aucune faute ni ne peut être tenu pour responsable des sommes non réclamées ou mal réparties le cas échéant.

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 4.

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 à payer au syndicat LES ILES DU PONANT 4, la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et dilatoire.

Condamner le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 à payer au syndicat LES ILES DU PONANT 4, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Si par impossible la Cour devait recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 3 en ses demandes, voir la société D déclarer responsable ès qualité de syndic et gestionnaire de la copropriété PONANT 4 et relever cette dernière indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait de la mauvaise gestion de son syndic.

Condamner le syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 3 aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire ordonner une médiation.'

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES ILES DU PONANT IV soutient notamment que :

— Il y a irrecevabilité de la demande du fait de l’absence d’autorisation régulière du syndicat à agir judiciairement.

La régularisation de la procédure par la décision adoptée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016 ne peut opérer ;la prescription a bien été soulevée et est par ailleurs acquise.

— Le point de départ du délai de prescription est celui du jour ou le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer.

Or, le différentiel sur la clé de répartition arrêtée était parfaitement connu, et le conflit de longue date et tous le moins depuis 2005.

Du fait que certains appartements ont été réalisés par l’adjonction de plusieurs lots, le fait de se référer au terme appartement, introduit une source d’erreur sur leur nombre réellement réalisés, au regard de leur nombre figurant sur les plans.

La prescription est bien acquise.

— S’agissant du syndicat des copropriétaires PONANT 4, il sera rappelé par ailleurs qu’à aucun moment le courrier de Monsieur le président de la SAS D ne peut lui être opposable.

Le courrier dont s’agit est adressé au président du conseil syndical du PONANT 3 par le syndic du PONANT 3. Qu’ainsi, ce n’est pas en qualité de syndic du PONANT 4 répondant au syndicat du PONANT 3 que ce courrier doit être apprécie et pris en compte, contrairement à ce que la juridiction de première instance a fait.

Le délai de prescription n’a jamais été interrompu en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 4.

La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interruptif du délai de prescription, est totalement inopérante dans la présente instance à l’égard du syndicat des copropriétaires LES ILES DU PONANT 4, qui n’a jamais reconnu être débiteur de quelque somme que ce soit.

— Si la clé de répartition des charges d’eau à réclamer était erronée, l’erreur affectait alors les deux copropriétés, lésées par l’application d’une clé de répartition ne correspondant à aucune réalité, puisque le total du nombre d’appartements retenu pour chacune des copropriétés était supérieur au dénominateur, soit l’espèce 97/88. Il n’y a pas eu d’enrichissement de la copropriété PONANT 4 au détriment du PONANT 3. C’est pourquoi, il ne peut y avoir lieu à remboursement de la part du PONANT 4 qui n’a commis aucune faute.

— Les pièces produites ne permettent pas de procéder à la vérification des calculs effectués pour parvenir à la réclamation de la somme de 7 189,39 euros, alors que la clé de répartition n’a aucunement été précisée dans son contenu. Certains appartements initialement identifiés comme tels ont été joints afin de n’en constituer qu’un seul, contredisant ainsi le nombre avancé par le syndicat des copropriétaires le PONANT 3, alors qu’il conviendrait de prendre en compte le taux d’occupation de chaque appartement.

— Les sommes réclamées ont varié, alors qu’il résulte des différents contrôles effectués depuis l’existence des compteurs séparés que la créance invoquée repose sur une vision tout à fait personnelle du conseil syndical du PONANT 3 des consommations d’eau.

— Si par impossible la cour devait recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 3 en ses demandes, la société D serait déclarée responsable ès qualité de syndic et gestionnaire de la copropriété PONANT 4 et devrait relever cette dernière indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait de la mauvaise gestion de son syndic.

— À titre infiniment subsidiaire, une médiation pourrait être ordonnée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04/02/2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 4 tendant à être relevée indemne :

L’article 564 du code de procédure civile dispose que 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 du même code précise toutefois : ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'

Il ne s’agit pas de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ni d’une demande destinée à faire écarter les prétentions adverses tendant aux même fins que celles soumises au premier juge. Cette demande sera en conséquences déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 et de la société SAS D CHARENTE-MARITIME :

L’article 55 alinéa ler du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.'

L’assignation délivrée sans cette autorisation suffisamment explicite serait donc nulle au regard de l’article 117 du Code de procédure civile.

Toutefois, la régularisation de la procédure par une décision de l’assemblée générale est possible si l’autorisation d’agir est donnée au syndic avant que le juge ne statue, sauf si entre-temps il y a eu prescription ou forclusion.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 a pris le 26/06/2015 la résolution suivante :

'L’assemblée générale, après avoir délibéré, donne mandat au syndic afin d’assignation D E es qualité de syndic et le SDC PONANT 4 afin d’obtenir leremboursement de la partie des factures d’eau indument supporté par le SDC PONANT 3 sur les 10 dernières années (somme estimée à 8.567,00 € ) ; Maître Z sera désigné pour cette assignation '.

Cette résolution permettant une information suffisante des copropriétaires est conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, sans qu’il soit nécessaire de préciser devant quelle juridiction l’action sera portée. Son objet est suffisamment décrit, soit ' obtenir le remboursement de la partie des factures d’eau indument supportée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT III sur les 10 dernières années…'.

Le fait que le conseil désigné ait été indisponible et doive être remplacé ne porte pas vice de la résolution.

En outre, l’action est clairement projetée à l’encontre notamment de la société D E (désormais dénommée D CHARENTE MARITIME ) en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété PONANT III.

Une seconde délibération issue de l’assemblée générale en date du 30/06/2016 a, au surplus, confirmé la volonté d’action du syndicat et le mandat donné à son syndic, précisant que l’action sera engagée devant le tribunal d’instance de LA ROCHELLE ou de toute autre juridiction compétente.

La volonté d’action du syndicat de copropriétaires était ainsi réaffirmée et précisée avant que le juge ne statue.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la procédure du fait de l’absence d’autorisation régulière du syndic à agir judiciairement.

En outre, dès lors qu’à la date de la résolution du 26/06/2015, la société D E (désormais dénommée D CHARENTE MARITIME ) n’avait plus qualité de syndic de la copropriété de la Résidence Les Iles du PONANT 3, l’autorisation d’agir donnée par cette résolution désignait la société D CHARENTE MARITIME à titre personnel, en sa qualité d’ancien syndic susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle.

Le moyen tiré du défaut de qualité à agir sera en conséquence écarté.

Sur la prescription :

L’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Comme justement relevé par le tribunal, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 aurait connu la possibilité de régularisation des charges dont il se prévaut avant l’année 2011.

La convocation à l’assemblée générale de la copropriété du 15 mars 2005 avait pour objet une information relative à l’installation d’un nouveau compteur d’eau, alors que la clef de répartition 39/85 était rappelée à ce point d’information n° 17, ce qui ne permet pas de conclure à la connaissance à ce moment d’une difficulté liée à cette clef de répartition.

Alors que le délai de prescription applicable est d’une durée de 5 ans depuis la loi du 17 juin 2008, la connaissance d’une possibilité de régularisation a été établie le 4 juillet 2011 et une demande de rectification est intervenue le 12/12/201.

En outre, M. F G, président de la SAS D CHARENTE-MARITIME indiquait à M^me J H-I, déléguée en qualité de président du conseil syndical PONANT 3 par son courrier en date du 06 janvier 2012 que 'concernant la répartition de l’eau, votre réclamation est justifiée mais il conviendra de déterminer le montant à réclamer compte tenu du désaccord sur le mode de répartition entre les deux syndicats '.

A ce moment, la SAS D CHARENTE-MARITIME était le syndic de la copropriété de la Résidence Les Iles du PONANT 3 et également le syndic de la copropriété de la Résidence Les Iles du PONANT 4.

Les parties intimées ne peuvent ignorer que ce courrier, s’il ne permet pas de déterminer le montant de la réclamation à produire, constitution une reconnaissance de son bien fondé, dès lors qu’il est admis qu’elle est 'justifiée'. Cette reconnaissance vaut interruption du délai de prescription à l’égard de la SAS D CHARENTE-MARITIME comme du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3, au visa des dispositions de l’article 2240 du code civil.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que l’action engagée n’était pas prescrite, l’assignation étant en date du 11/01/2016.

Sur la demande en paiement formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 :

L’article 1214 ancien du Code civil prévoyait que 'le codébiteur d’une dette solidaire, qui l’a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d’eux.

Si l’un d’eux se trouve insolvable, la perte qu’occasionne son insolvabilité se répartit, par contribution, entre tous les autres codébiteurs solvables et celui qui a fait le paiement. »

L’article 1317 du Code civil dispose désormais que 'entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 soutient avec raison que, s’il assume le paiement des factures d’eau du fait de l’implantation d’un compteur d’eau unique cumulant les consommations des deux copropriétés, il est légitime à répéter contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 la part et portion qui lui incombe, cela en fonction d’une juste clef de répartition.

En l’espèce, et alors qu’aucune clef n’est prévue aux règlements de copropriété, la répartition doit nécessairement s’effectuer au prorata du nombre d’appartement, sur un total de 97 et non de 85, faute d’autres dispositions amiablement définies.

Il y a lieu de considérer alors que la répartition des consommations d’eau doit être calculée sur la base de 39/97 représentant la quote-part à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3, et 58/97 représentant celle à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4.

Ce dernier ne saurait soutenir valablement que l’application de l’ancienne clef de répartition, soit 39/88 pour PONANT 3 et 58/88 pour PONANT 4, n’a pas généré une erreur de répartition au détriment de la copropriété de la Résidence Les Iles du PONANT 3.

En outre, les quitus de gestion donnés en assemblées générales ne sauraient porter sur des données dont les copropriétaires n’avaient pas connaissance.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 est donc bien fondé à solliciter du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 le remboursement des sommes avancées par elle au-delà de sa part, par application de la clef de répartition 39/97 et 58/97.

Les factures versées aux débats permettent de calculer la somme due par application de cette clef.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 la somme de 7189,39 € en principal avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011, étant précisé que cette somme est constituée de la somme des écarts dus du 14/01/2000 au 14/06/2010, sans que doivent être ajoutés à ce montant de pénalités ou d’intérêts, dès lors que l’intérêt légal court à compter du 12 décembre 2011.

Sur la demande de condamnation in solidum de la SAS D CHARENTEMARITIME :

Le syndic doit répondre, dans le cadre de son obligation de moyen, de ses fautes ou négligences envers son mandant au cours de sa mission que ce soit notamment au titre de sa négligence dans la gestion de l’immeuble ou de sa défaillance au regard de son devoir de conseil.

En l’espèce, la SAS D CHARENTE-MARITIME faisait état par son courrier en date du 06 janvier 2012 adressé aux membres du conseil syndical que 'concernant la répartition de l’eau, votre réclamation est justifiée mais il conviendra de déterminer le montant à réclamer compte tenu du désaccord sur le mode de répartition entre les deux syndicats '.

Alors que les règlements des deux copropriétés ne permettaient pas de régler cette difficulté de répartition, il n’est justifié par aucune pièce versée que le syndic commun aux deux copropriétés ait appelé l’attention des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 sur la nécessité de procéder évaluation ou à une révision de cette répartition.

Au contraire, la SAS D CHARENTE-MARITIME s’est contentée de poursuivre une répartition sur la base d’une clef manifestement inapropriée puisqu’un total de 88 tantièmes était retenu, aucune mise à l’ordre du jour des assemblées générales n’était démontrée.

L’ancien syndic ne peut valablement soutenir que les quitus de gestion donnés en assemblées générales ne sauraient porter sur des données dont les copropriétaires n’avaient pas alors connaissance

Le tribunal a opportunément retenu que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 est équivalent à la somme due par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SAS D CHARENTE-MARITIME à payer in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT IV la somme de 7 189,39 euros avec les mêmes conditions relatives aux intérêts.

La capitalisation des intérêts doit être ordonnée conformément à l’article 1154 ancien du Code civil.

La demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4, condamné à paiement, n’est pas justifiée, le jugement devant être confirmé en ce qu’il a écarté cette demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 et de la SAS D CHARENTE-MARITIME.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de condamner in solidum le syndicat des c o p r o p r i é t a i r e s d e l a R é s i d e n c e L e s I l e s d u P O N A N T 4 e t l a S A S F O N C I A CHARENTE-MARITIME à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

DIT irrecevable en cause d’appel comme nouvelle la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ILES DU PONANT 4 de voir la société D déclarer responsable ès qualités de syndic et gestionnaire de la copropriété PONANT 4 et relever cette dernière indemne de toute

condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait de la mauvaise gestion de son syndic.

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 et la SAS D CHARENTE-MARITIME à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 3 la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Iles du PONANT 4 et la SAS D CHARENTE-MARITIME aux dépens d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,