ARRET N°

N° RG 22/00115

N°Portalis DBWA-V-B7G-CJWR

M. [A] [N]

C/

SCP [C] [B] ET S. [Z]

CLEMENTE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 08 Mars 2022, enregistré sous le n° 20/01951;

APPELANT :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par M^e Isabelle TAVERNY, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE

M^e Aurélien BECHE de la SELARL ADVOCARE, avocat plaidant au barreau de ROUEN

INTIMEE :

LA SCP E.GUATEL ET S. GERMAIN-PORSAN-CLEMENTE

représentée par la SCP GERMAIN PORSAN CLEMENTE, en qualité de sucesseur de Maître [J] [B], notaire et de la SCP Guy GUATEL et Evelyne GUATEL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Septembre 2023 sur le rapport de M^me Nathalie RAMAGE, devant la cour composée de :

Présidente : M^me Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 05 Décembre 2023 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

[K] [R] [N], né le [Date naissance 1] 1921 et décédé à Saint [A] (97) le [Date naissance 7] 1981, et [P] [D] [Y], née le [Date naissance 4] 1928 et décédée à [Localité 13] (97) le [Date décès 2] 2006, ont laissé pour héritiers leurs cinq enfants : M. [A] [N], Mme [U] [N], Mme [T] [N], M. [S] [N] et M. [O] [N].

La succession des deux parents a été ouverte auprès de Me [V] [Z]-[X], notaire à Fort-de-France, et associée de la SCP Guatel et Germain-Porsan-Clemente.

Au sein de l’actif successoral se trouvaient principalement divers biens immobiliers, à savoir des propriétés bâties et non bâties situées en Martinique, pour un actif successoral indivis d’un montant de 650 000 euros.

Le partage successoral a été réalisé par acte en date du 10 mai 2017, chacun des cinq copartageants se voyant attribuer, aux termes de l’acte, un lot d’une valeur de 130 000€.

M. [A] [N] s’est vu attribuer les biens suivants :

— une propriété bâtie sise [Adresse 16] sur un terrain cadastre section A n°[Cadastre 10] pour une valeur estimée à 42 500 euros,

— un terrain sis à [Adresse 14], cadastre section H n°[Cadastre 9], estimé à 71 000 euros, outre une soulte de 16 500€ due par sa s’ur Mme [T] [N].

La valorisation du terrain sis au [Localité 15] avait été définie conjointement entre les héritiers sur la base d’un rapport établi antérieurement au partage, le 26 juin 2007, à la demande des coindivisaires, par M. [W] [L], qui avait considéré que ce terrain offrait une surface hors-d’oeuvre constructible de 330,6 m2.

Le 13 juin 2013, un nouveau plan local d’urbanisme (PLU) a été adopté et a classé le terrain sis à [Localité 15] à 80 % en zone N2, zone à dominante naturelle où les possibilités d’urbanisme sont particulièrement limitées, et où il n’est notamment pas possible d’édifier une construction à usage d’habitation ou une extension supérieure à 30 % de la superficie construite à la date d’approbation du PLU.

M. [A] [N] a fait estimer le terrain le 15 septembre 2019 et la valeur retenue dans l’estimation se situe entre 1 100 et 1 765 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2020, M. [A] [N] a fait assigner la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France en responsabilité pour faute professionnelle.

Par jugement contradictoire du 08 mars 2022, le tribunal a :

— déclaré la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] représentée par la SCP [Z]-[X] en qualité de successeur de Me [J] [B], notaire et de la SCP Guy Guatel et Evelyne Guatel, responsable du préjudice de M. [A] [N] ;

En conséquence,

— condamné la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] représentée par la SCP [Z]-[X] en qualité de successeur de Me [J] [B], notaire et de la SCP Guy Guatel et Evelyne Guatel, à payer à M. [A] [N] la somme de 7 100 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] représentée par la SCP [Z]-[X] en qualité de successeur de Me [J] [B], notaire et de la SCP Guy Guatel et Evelyne Guatel, à payer à M. [A] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] représentée par la SCP [Z]-[X] en qualité de successeur de Me [J] [B], notaire et de la SCP Guy Guatel et Evelyne Guatel, aux dépens.

Par déclaration reçue le 30 mars 2022, M. [A] [N] a interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Aux termes de ses premières conclusions du 24 mai 2022, et dernières du 02 septembre 2022, l’appelant demande de :

Sur l’appel formé à titre principal,

— dire et juger recevable et bien fondé son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] à lui payer la somme de 7.100€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement ;

Statuant à nouveau :

À titre principal,

— condamner la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] à payer à M. [A] [N] la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2017 ;

À titre subsidiaire et avant dire-droit,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire :

— désigner pour y procéder tout expert qu’il plaira à la cour, avec pour mission de :

* prendre connaissance des pièces produites devant les premiers juges et devant la cour, et notamment le rapport de M. [W] [L] en date du 26 juin 2007 et du rapport d’estimation immobilière en date du 15 septembre 2019,

* après visite contradictoire des lieux en présence des parties et de leurs conseils, ou eux dûment convoqués, évaluer à la date du 10 mai 2017 la parcelle sise sur la commune de [Adresse 14], enregistrée au cadastre sous la référence section H n° [Cadastre 9],

* donner tout renseignement utile à l’information de la cour,

— dire que l’expert devra communiquer son pré-rapport aux parties, recevra leurs dires et devra y répondre,

— désigner la partie qui devra supporter l’éventuel coût de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] à payer à M. [A] [N] la somme de 67.450,00 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2017 ;

Sur l’appel incident formé par la SCP Guatel et Germain-Porsan-Clemente,

— rejeter les fins, moyens et prétentions de l’appelante au titre de son appel incident,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] entièrement responsable du préjudice subi par M. [A] [N] ;

En tout état de cause,

— condamner la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] à payer à M. [A] [N] la somme de 3.500€ au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions en date du 29 novembre 2022, comportant appel incident, l’intimée demande de :

— la recevoir en son appel incident ;

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise,

— débouter M. [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner aux dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 décembre 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 septembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

MOTIFS :

1/ Sur la faute du notaire :

Le tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, a considéré que le notaire n’avait pas respecté son obligation de conseil en omettant de demander, avant d’établir l’acte de partage, un certificat d’urbanisme permettant de relever le caractère inconstructible du terrain litigieux.

Il a écarté la clause d’exonération de responsabilité invoquée par le notaire en ce que le devoir de conseil de ce dernier était intrinsèque à sa mission d’officier ministériel de sorte qu’il ne pouvait s’en décharger.

L’intimée, appelante incidente, conteste toute faute et se prévaut des clauses de l’acte de partage aux termes desquelles, d’une part, les parties dispensaient le notaire de leur présenter une note de renseignements d’urbanisme et autres certificats administratifs ; d’autre part, les copartageants se déclaraient remplis de leurs droits et n’avaient relevé aucune omission ou inexactitude quant à l’évaluation des biens à partager.

L’appelant souligne que la succession de ses parents a été particulièrement longue, puisque son père est décédé le [Date décès 8] 1981 et sa mère est décédée le [Date décès 2] 2006 ; que le rapport d’expertise, sur lequel les parties se sont fondées pour retenir la valeur des biens objet du partage, a été réalisé le 26 juin 2007 ; que ce n’est que 10 ans plus tard que l’acte de partage a effectivement été régularisé entre les parties ; qu’en conséquence, il appartenait au notaire de s’assurer qu’aucune circonstance nouvelle n’était intervenue durant ce délai, et qui serait venue modifier la consistance des biens objet du partage ; que tel a pourtant été le cas ce en l’espèce par suite de la révision du plan local d’urbanisme le 13 juin 2013, laquelle a eu pour résultat de le léser dans le cadre du partage.

Il soutient que ni la dispense d’urbanisme, ni la clause de décharge de responsabilité ne permet au notaire de s’exonérer de son obligation de conseil et d’information.

La cour retient que les obligations du notaire, notamment son devoir de conseil, qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

A ce titre, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui en vertu de son devoir de conseil, lequel l’oblige à porter à la connaissance de ses clients tous les événements, toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité.

Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

S’agissant d’un acte de partage de succession et de biens indivis, l’égalité entre les copartageants était en l’espèce essentielle et il appartenait donc au notaire d’informer les parties de l’importance de la valorisation de chacun des lots et à cette fin de vérifier les évaluations des biens à partager qui étaient produits.

Il ne pouvait pas en effet, comme l’a retenu le tribunal, se décharger de toute responsabilité dans cette évaluation en laissant les parties et elles seules la fixer sans vérifier l’actualité de cette évaluation et sans manquer ainsi à sa mission.

En conséquence, la valorisation du terrain attribué à l’appelant telle que définie en 2007, soit dix ans avant le partage, qui était manifestement surévaluée pour ne pas avoir pris en considération la modification du PLU intervenue en 2013 et la perte de valeur du terrain qui en résultait, caractérise la faute du notaire qui n’a pas procédé aux vérifications qui s’imposaient pour assurer l’efficacité de son acte.

2/ Sur le préjudice causé par la faute :

Le tribunal a fixé la réparation du préjudice subi par M. [A] [N], consistant en la perte de chance de conclure l’acte de partage en ayant connaissance du nouveau zonage applicable au terrain, à la somme de 7 100 euros après avoir énoncé que :

— l’attestation immobilière du 15 septembre 2019 qu’il produisait ne suffisait à elle seule à rapporter la preuve que la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 9] aurait depuis la modification du PLU ou du moins à la date de l’acte de partage, une valeur comprise entre

1 100 et 1 765 euros dans la mesure où il s’agissait d’une simple estimation et non d’une expertise semblable à celle en date du 15 juin 2007 utilisée comme point de comparaison, qui aurait dû a minima être confortée par d’autres estimations émanant de professionnels de l’immobilier pour avoir une réelle force probante,

— au regard de l’absence de preuve de la valeur réelle du terrain au jour du partage, la perte de chance pour M. [A] [N] devait être évaluée à 10 % de la valeur du terrain retenue dans l’acte notarié.

L’appelant fait valoir que le terrain qui lui a été attribué

pour une valeur de 71.000 € a en réalité une valeur vénale d’environ 1.000 €.

Il prétend que l’analyse des premiers juges, qui ont considéré que son préjudice était constitué par « la perte de chance de conclure l’acte de partage en ayant connaissance du nouveau zonage » [établi par le P.L.U.] est erronée puisque si le caractère non-constructible du terrain avait été porté à la connaissance des parties, ce bien n’aurait pas été attribué ou aurait entraîné une composition de lots différente.

Il prétend que son préjudice doit être calculé non en fonction d’une hypothétique perte de chance mais en fonction de la différence de valeur entre celle visée à l’acte et la valeur réelle du terrain au jour du partage ; qu’il ne peut être sérieusement soutenu par l’intimée que le préjudice subi par le concluant ne serait constitué que d’une perte de chance.

Il chiffre en conséquence la réparation de son préjudice à

70 000€.

Subsidiairement, si la cour devait retenir que le préjudice subi est bien constitué d’une perte de chance, l’appelant sollicite avant dire-droit une expertise sur la valeur du terrain à la date du 10 mai 2017 et demande de fixer sa perte de chance à 95% de la valeur du terrain retenue dans l’acte de partage, soit 67 450€.

L’intimée affirme que la réalité du préjudice n’est pas établie ; que l’appelant ne peut réclamer la différence entre la valeur d’attribution et la valeur prétendument réelle alors qu’il n’est nullement établi que le terrain aurait été vendu de manière certaine ; que le lien de causalité est par conséquent inexistant entre la faute du notaire et les prétendus préjudices subis.

Elle s’oppose à la demande d’expertise en ce que l’appelant ne rapporte pas la preuve qu’une vente devait effectivement intervenir.

La cour retient que le préjudice subi par l’appelant à la suite de la faute de l’intimée réside en une perte de chance de voir l’actif net successoral évalué à sa juste valeur et les lots des parties à l’acte être autrement composés aux fins de lui permettre de recevoir une part égale à celle des copartageants.

Si cette perte de chance doit être fixée à 95% au regard de la nature de l’acte, soit, pour rappel, un acte de partage aux termes duquel les lots attribués avaient une valeur strictement identique après versement le cas échéant de soultes, le préjudice subi ne peut être calculé qu’après une évaluation précise de la valeur du terrain en cause au moment du partage.

L’évaluation versée aux débats par l’appelant, réalisée en décembre 2019, soit plus de deux ans après le partage, ne peut en conséquence être utilement exploitée.

Tant la faute que le préjudice étant établis, il convient de recourir aux services d’un expert aux fins de déterminer la valeur du terrain au 10 mai 2017 et ce, aux frais avancés de l’appelant.

Le surplus des demandes et les frais irrépétibles et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Par arrêt contradictoire, mixte et mis à disposition par le greffe,

INFIRME le jugement du 08 mars 2022 du tribunal judiciaire de Fort de France sauf en ce qu’il a déclaré la SCP Guatel et Germain-Porsan-[X] représentée par la SCP [Z]-[X] en qualité de successeur de Me [J] [B] notaire et de la SCP Guy Guatel et Evelyne Guatel, responsable du préjudice de M, [A] [N] ;

Statuant à nouveau,

ORDONNE une expertise avant dire droit sur l’évaluation du préjudice de M. [A] [N] ;

LA CONFIE à M. [E] [X] [H], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Fort de France, demeurant [Adresse 5], auquel mission est confiée de :

— prendre connaissance des pièces produites par les parties, en ce compris le rapport de M. [W] [L] en date du 26 juin 2007 et le rapport d’estimation immobilière en date du 15 septembre 2019,

— après visite contradictoire du terrain sis au [Adresse 14], cadastré H n° [Cadastre 9] d’une contenance de 00 ha 22 a et 04 ca, évaluer la valeur du dit terrain au 10 mai 2017,

— donner toute information à la cour ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

RAPPELLE que l’expert peut inviter les conseils des parties à échanger l’ensemble des pièces et documents ainsi que les notes techniques via la plate-forme d’échange électronique OPALEXE, au moyen d’une certification d’échange et de confidentialité ;

RAPPELLE que l’expert doit en outre se conformer à la charte des bonnes pratiques de mai 2012 ;

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle

des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

FIXE à 2 000 € (deux mille euros) la provision de l’expert qui sera consignée au greffe de ce tribunal par M. [A] [N] dans le délai de deux mois du présent arrêt ;

DIT que, faute d’effectuer la consignation ainsi fixée dans le délai imparti, la mesure d’expertise sera frappée de caducité, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT qu’à compter de la consignation de la provision, l’expert disposera d’un délai de trois mois pour procéder à ses opérations ;

DIT qu’à la fin de ses opérations, l’expert rédigera un pré-rapport qu’il communiquera aux parties en leur impartissant un délai qui ne soit pas inférieur à un mois pour faire valoir leurs observations ; qu’il établira ensuite son rapport définitif après avoir répondu aux dires des parties et le déposera au greffe de la cour d’appel de Fort-de-France dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avis qui lui sera donné par le greffe du versement de la consignation ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport a chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de mise en état du 11 juin 2024 ;

RÉSERVE le surplus des demandes ainsi que les frais et dépens.

Signé par M^me Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et M^me Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,