Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17429 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQZ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/00917

APPELANTE

Madame [N] [O]

née le 11 novembre 1945 à [Localité 4] (Liban)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

INTIMEE

GENERALI VIE SA

RCS de Paris sous le n° 602 062481

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175 substitué à l’audience par M^e Nathalie SALTEL, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 1991 avec effet au 1er janvier 1992, la société Generali France, aux droits de laquelle se trouve la société Generali Vie, a donné à bail à Mme [N] [O], à compter du 1er janvier 1992 et pour six années un appartement et ses dépendances dans l’immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 5.570 francs, soit 849,14 euros, outre une provision pour charges de 1.190 francs, soit 181,41 euros.

Initialement en monopropriété, l’immeuble est en copropriété depuis 2006. La société Generali Vie n’est plus propriétaire que des lots loués à Mme [N] [O], ainsi que de quelques emplacements de stationnement.

Par arrêt du 30 septembre 1998, la cour d’appel de Paris a dit non récupérables les salaires de la gardienne et les dépenses de surveillance au titre des charges locatives récupérables.

Par jugement du 22 juin 2004, rectifié le 31 août 2004, à la suite d’une expertise judiciaire, confirmé par arrêt du 1er juin 2006, le bailleur a été condamné à appliquer la clé de répartition 55/10063 èmes pour le lot loué à Mme [N] [O].

Par exploit d’huissier du 14 mai 2021, la société Generali Vie a fait assigner Mme [N] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 23 juin 2022, la société Generali Vie a sollicité du juge qu’il :

— la juge recevable en son action

— condamne Mme [N] [O] à lui payer la somme de 4.920,88 euros au titre des charges et la somme de 1.480,08 euros au titre de l’arriéré locatif

— condamne Mme [N] [O] à payer les intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la sommation de payer qu’elle lui a fait signifier, soit à compter du 4 mars 2021 et jusqu’à complet paiement des sommes dues,

— juge que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêts au taux légal

— juge Mme [N] [O] irrecevable en sa demande de dommages-intérêts fondée sur l’inexécution de la décision de justice ordonnant l’installation de boîte aux lettres individuelles en raison de l’autorité de la chose jugée attachée aux arrêts de la cour d’appel de Paris du 21 janvier 2014 et de la cour d’appel de Reims du 5 septembre 2017

— en tout état de cause, si l’irrecevabilité n’était pas prononcée, déboute Mme [N] [O] de cette demande de dommages-intérêts

— déboute Mme [N] [O] de sa demande de dommages-intérêts résultant des atteintes intentionnelles et quotidiennes à sa correspondance

— condamne Mme [N] [O] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [N] [O] a sollicité quant à elle, du juge, qu’il :

— dise la bailleresse irrecevable en son action pour absence de fourniture des comptes annuels de charges 2016,2017, 2018 et 2019

— constate la prescription des demandes relatives aux charges 2016, 2017 et des 5 premiers mois de 2018

— constate la prescription des demandes de révision des loyers antérieurs au 1 er janvier 2021

— déboute la bailleresse de sa demande relative à la révision du loyer au 1er janvier 2021,

— déboute la bailleresse de toutes ses demandes et conclusions

Reconventionnellement :

— condamne la bailleresse à lui payer la somme de 15.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi après la période indemnisée par l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 5 septembre 2017 et résultant de l’inexécution de la décision de justice ordonnant l’installation de boîte aux lettres individuelles

— la condamne à lui payer la somme de 50.000 euros en indemnisation du préjudice subi du fait des atteintes intentionnelles et quotidiennes à sa correspondance, constatées depuis le mois de novembre 2019

— ordonne la diminution du loyer de 50 % jusqu’à la cessation effective de ces atteintes

— condamne la bailleresse aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— écarte l’exécution provisoire pour les décisions relatives aux demandes de la bailleresse et ne l’écarte pas pour les décisions qui concernent ses propres demandes.

Par jugement contradictoire entrepris du 14 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate la prescription des demandes de paiement des charges locatives récupérables antérieures au 14 mai 2018,

Constate la prescription des demandes du paiement du loyer révisé antérieur au 1er janvier 2021

Rejette la demande d’irrecevabilité des demandes de la société Generali Vie pour défaut d’intérêt à agir,

Condamne Mme [N] [O] à payer à la société Generali Vie la somme de 2.606,52 euros au titre de l’arriéré locatif dû au titre des régularisations de charges du 14 mai 2018 au 31 décembre 2019 et pour l’arriéré de loyer dû au titre de l’année 2021 pour la révision du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021, date de la sommation de payer remise à personne,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision

Déclare recevables les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O],

Condamne la société Generali Vie à payer à Mme [N] [O] la somme de 12.000 euros au titre des dommages-intérêts dus en l’absence d’installation de boîte aux lettres individuelles, depuis septembre 2017 jusqu’au 31 août 2022,

Déboute la société Generali Vie du surplus de ses demandes,

Déboute Mme [N] [O] de ses demandes de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des atteintes intentionnelles, quotidiennes à sa correspondance, et de sa demande de diminution du loyer de 50 % jusqu’à la cessation effective de ces atteintes,

Condamne Mme [N] [O] aux dépens de l’instance,

Condamne Mme [N] [O] à payer à la société Generali Vie la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [N] [O] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 octobre 2022 par Mme [N] [O],

Vu l’appel interjeté le 2 novembre 2022 par la société Generali Vie,

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures du 5 octobre 2023,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 décembre 2024 par lesquelles Mme [N] [O] demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondée la locataire en son appel partiel de la décision rendue

le 14 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il constate la prescription des demandes de paiement des charges locatives antérieures au 14 mai 2018.

L’INFIRMER en ce qu’il constate la prescription « des demandes de paiement du

loyer révisé » antérieur au 1er janvier 2021.

STATUANT à nouveau,

CONSTATER la prescription de l’action en révision du loyer antérieur au 1er janvier 2021.

CONSTATER, subsidiairement, que la société GENERALI VIE n’apporte pas la preuve du respect des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

DIRE ET JUGER irrecevables les révisions du loyer 2018, 2019 et 2020.

INFIRMER le jugement en ce qu’il rejette la fin de non recevoir opposée par la locataire aux demandes de charges de la bailleresse.

L’INFIRMER en ce qu’il condamne la locataire à payer à la SA GENERALI VIE la somme de 2606,52 € au titre des charges sur la période du 14 mai 2018 au 31 décembre 2019 et au titre des révisions de loyer, augmentée des intérêts et capitalisation.

STATUANT à nouveau,

DEBOUTER la société GENERALI VIE de sa demande de paiement des charges 2018 (à

compter du 14 mai) et 2019.

La DEBOUTER de sa demande de révision du loyer 2021.

DECLARER irrecevables les demandes nouvelles de la bailleresse. SUBSIDIAIREMENT,

la DEBOUTER de ses demandes nouvelles.

CONSTATER la prescription de la demande de paiement des charges 2020. Subsidiairement,

DÉBOUTER la bailleresse de sa demande.

CONSTATER la prescription de l’action en révision du loyer 2022 et 2023.

DEBOUTER la bailleresse de sa demande de révision du loyer 2024.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il déclare recevables les demandes reconventionnelles

de la locataire.

Le CONFIRMER en ce qu’il condamne la société GENERALI VIE à payer à la locataire la somme de 12.000 € au titre des dommages intérêts dus en l’absence d’installation de boîte aux lettres individuelle, depuis septembre 2017 jusqu’au 31 août 2022.

INFIRMER le jugement en ce qu’il déboute la locataire de sa demande de dommages intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des atteintes intentionnelles, quotidiennes, à sa correspondance, et de sa demande de diminution du loyer de 50% jusqu’à la cessation effective de ces atteintes.

STATUANT à nouveau,

CONDAMNER la bailleresse à payer à la locataire la somme de 50.000 € en indemnisation

du préjudice grave qu’elle subit du fait des atteintes intentionnelles, quotidiennes, à sa

correspondance, constatées depuis le mois de novembre 2019.

ORDONNER la diminution du montant du loyer de 50% jusqu’à la cessation effective de ces atteintes.

INFIRMER le jugement en ce qu’il condamne la locataire aux frais et dépens de l’instance et à payer à la SA GENERALI VIE 1000 € au titre de l’article 700 du CPC.

L’INFIRMER en ce qu’il déboute la locataire de sa demande formulée au titre de l’article

700 du CPC.

DEBOUTER la SA GENERALI VIE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

La CONDAMNER aux frais et dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 684,05 €, perçue par l’huissier au titre du droit proportionnel de

recouvrement, augmentée des intérêts légaux à compter du 5 janvier 2023.

La CONDAMNER à payer à la locataire 10.000 € au titre de l’article 700 de première

instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 décembre 2014, au terme desquelles la société Generali Vie demande à la cour de :

1. Sur l’arriéré locatif et l’arriéré de charges :

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de condamnation au

paiement des arriérés de charges et de loyers de la société Generali Vie recevables et

bien fondées ;

Mais sur le quantum,

' REFORMER le jugement du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris

en ce qu’il a limité à la somme de 2.606,52 € les sommes dues par Madame [N]

[O] à la société Generali Vie au titre des charges et de la révision du loyer ;

' REFORMER le jugement du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris

en ce qu’il a limité la capitalisation des intérêts à un an à compter de la décision, et

non à compter de la sommation de payer ;

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts de

retard, mais le réformer en ce qu’il a fait courir cette capitalisation des intérêts à

compter du jugement ;

' REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté la société Generali Vie du surplus de

ses demandes ;

Statuant à nouveau,

' JUGER la société Generali Vie recevable en son action ;

' CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 7.243,40 euros au titre

de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, sauf à parfaire selon décompte actualisé,

outre la somme de 317,38 euros au titre des indexations dues sur l’année 2020 (cette

dernière somme n’est pas comprise dans le décompte puisqu’écartée en première

instance), soit à une somme totale de 7.560,78 euros au 6 décembre 2024 ;

' CONDAMNER Madame [N] [O] à payer les intérêts de retard au taux légal à

compter de la date de la sommation de payer que lui a fait signifier la Société Generali

Vie, soit à compter du 04 mars 2021, et jusqu’à complet paiement des sommes dues ;

' JUGER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront

intérêts au taux légal, et ce à compter de la sommation du 4 mars 2021 ;

2. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [O] :

' INFIRMER le jugement du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris en

ce qu’il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Madame [N]

[O] ;

' INFIRMER le jugement du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris en

ce qu’il a condamné la société Generali Vie à payer à Madame [N] [O] la somme

de 12.000 euros (douze mille euros) au titre de dommages intérêts dus en l’absence

d’installation de boîte aux lettres individuelle, depuis septembre 2017 jusqu’au

31 août 2022 ;

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Madame [O] de sa demande

d’indemnisation du préjudice invoqué du fait des atteintes intentionnelles et

quotidiennes à sa correspondance de même que de sa demande de diminution du loyer

de 50 % ;

Statuant à nouveau,

' DEBOUTER Madame [O] de sa demande de dommages et intérêts résultant de

l’inexécution de la décision de justice ordonnant l’installation de boîte aux lettre

individuelles ;

3. Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [N] [O] à payer la

somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux

entiers dépens ;

' CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Madame [N] [O] de sa

demande de condamnation de la société Generali Vie à une somme au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile ;

Y ajoutant,

' CONDAMNER Madame [N] [O] au paiement de la somme de 10.000 € en

application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aucune des parties ne conteste le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes de paiement des charges locatives récupérables antérieures au 14 mai 2018.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le premier juge a condamné Mme [N] [O] à payer à la société Generali Vie la somme de 2.606,52 euros au titre de l’arriéré locatif dû au titre des régularisations de charges du 14 mai 2018 au 31 décembre 2019 et pour l’arriéré de loyer dû au titre de l’année 2021 pour la révision du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021, date de la sommation de payer remise à personne.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Generali Vie cette somme, Mme [N] [O] fait valoir s’agissant des charges, que la demande au titre des années 2018 (à compter du 14 mai) et 2019, est irrecevable en ce que le bailleur ne lui pas communiqué les comptes annuels de charges. Elle maintient que les courriers adressés par le bailleur ne contenaient ni le relevé des dépenses ni les comptes de charges de l’immeuble.

Elle ajoute que la demande de paiement des charges 2020, introduite par conclusions du 13 novembre 2024 est atteinte par la prescription.

Subsidiairement, elle fait valoir que les charges ne sont pas justifiées.

S’agissant de l’indexation des loyers, elle fait valoir, outre la prescription applicable pour les révisions 2018 à 2020, que le bailleur n’a pas justifié avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer annuellement et qu’au demeurant le calcul du premier juge est erroné en ce qu’il a pris en compte les indexations qu’il a pourtant considérées comme prescrites.

Elle considère par ailleurs équitable de ne pas réviser le loyer au delà du loyer de référence.

S’agissant de la révision des loyers au titre des années 2022 à 2024, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et à la prescription de la demande pour les années 2022 et 2023.

Enfin, s’agissant du décompte actualisé en appel, elle fait valoir qu’elle a obtenu le rétablissement de son allocation logement et a versé à son bailleur le 12 septembre 2024, la somme de 5.076 euros correspondant au montant de l’allocation déduite du loyer entre les mois de septembre 2021 et août 2024.

La société Generali Vie sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que Mme [N] [O] est redevable d’une somme de 2.012,28 euros au titre des charges 2018 (à compter du 14 mai) et 2019.

Elle actualise sa demande et fait valoir que la somme de 1.199,14 euros est due au titre des charges 2020. Elle soutient que sa demande n’est pas prescrite en ce qu’elle a sollicité ce montant à l’occasion de ses conclusions d’appelant n° 2 notifiées le 21 juillet 2023.

S’agissant de l’indexation, elle fait valoir qu’elle a bien manifesté sa volonté d’appliquer la clause de révision du loyer en adressant à Mme [N] [O] des courriers recommandés ou des avis d’envoi et en facturant chaque 1er janvier le montant du nouveau loyer et que sa demande postérieure au 14 mai 2020 n’est pas prescrite.

Elle fait valoir qu’elle actualise simplement ses demandes en appel, sans former de demandes nouvelles.

Elle sollicite une somme totale de 7.243,40 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les charges, indexations et loyers impayés selon décompte arrêté au 6 décembre 2024, outre la somme de 317,38 euros au titre de la révision du loyer pour l’année 2020, indiquant que celle-ci a fait l’objet d’un avoir pour respecter l’exécution provisoire du jugement dont appel.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

* Sur les charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (Civ. 3 19 janvier 2000, pourvoi n° 98-12.658).

En ce sens qu’il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (Civ. 3 30 juin 2004, pourvoi n° 03-11.098).

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription triennale est la connaissance par le bailleur des charges réellement payées sur une année écoulée qui permettra de déterminer si le locataire a réglé des provisions trop élevées ou trop faibles.

S’agissant des charges 2018 (à compter du 14 mai) et 2019, Mme [N] [O] considère la demande en paiement des charges irrecevable et injustifiée dès lors qu’elle n’a pas reçu les comptes de charges de la copropriété.

Or, il résulte des pièces produites aux débats que suivants courriers recommandés des 17 juin 2020 et 14 janvier 2021, réceptionnés par Mme [N] [O] respectivement les 22 juin 2020 et 20 janvier 2021, la société Generali Vie lui a adressé le décompte par nature de charges individualisé ainsi que la clé de répartition pour chacune des années 2018 et 2019.

Contrairement à ses affirmations, le décompte des charges de copropriété de l’immeuble n’avait pas à lui être adressé et il appartenait à Mme [N] [O] de consulter les pièces justificatives des charges aux heures d’ouverture de l’agence, conformément aux termes des courriers qu’elle a reçus.

La demande en paiement des charges de la société Generali Vie est bien recevable quand bien même les décomptes de charges ne lui ont pas été adressés.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir opposée par Mme [N] [O] aux demandes de charges de la société Generali Vie 'pour défaut d’intérêt à agir'.

Dans le cadre de la présente procédure ces décomptes de charges de copropriété sont produits et il apparaît que les charges locatives réclamées à Mme [N] [O] sont conformes à ces décomptes étant rappelé que la clé de répartition appliquée a été validée par arrêt de cette cour du 1er juin 2006 et qu’en application de l’arrêt de cette même cour du 31 mai 2007 ne sont facturées à Mme [N] [O] que certaines charges dites récupérables.

La contestation de Mme [N] [O] est inopérante.

Il convient de retenir comme l’a fait le premier juge que Mme [N] [O] est redevable au titre des charges dues sur la période du 14 mai 2018 au 31 décembre 2019, de la somme de 2.012,28 euros.

Mme [N] [O] soulève le moyen tiré de la prescription s’agissant de la demande formée en appel au titre des charges 2020.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bailleur a appelé le 18 janvier 2022, une somme de 1.199,14 euros au titre du 'solde des charges locatives’ pour l’année 2020.

Cette somme apparaît à la date du 18 janvier 2022 au débit du décompte arrêté au 8 mars 2023.

Si le bailleur ne précise pas à quelle date les charges 2020 ont été régularisées par le syndic, cette date ne saurait être antérieure au 1er janvier 2021, de sorte que la société Generali Vie pouvait solliciter le solde de charges 2020 jusqu’au 1er janvier 2024.

Suivant conclusions du 21 juillet 2023, la société Generali Vie a sollicité la condamnation de Mme [O] 'au paiement de la somme de 11.398,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2023, sauf à parfaire selon décompte actualisé'.

Ainsi comme le soutient à juste titre, la société Generali Vie sa demande n’est pas prescrite puisqu’était comprise dans ce montant réclamé, arrêté au 8 mars 2023, cette somme de 1.199,14 euros correspondant au 'solde des charges locatives’ pour l’année 2020.

Le fait que les justificatifs n’aient été adressés que par courrier recommandé du 9 février 2023 reçu le 16 février 2023, soit alors que la prescription n’était pas acquise, apparaît inopérant.

Il n’y a pas lieu de déclarer prescrite la demande au titre du solde de charges 2020.

Par ailleurs, il résulte du courrier précité que la société Generali Vie a adressé à Mme [N] [O] le décompte par nature de charges individualisé ainsi que la clé de répartition pour l’année 2020 et qu’elle lui a indiqué tenir à sa disposition les pièces justificatives.

Cependant force est de constater que le décompte des charges de copropriété mentionnant le montant des charges récupérables n’est pas versé aux débats pour l’année 2020.

En conséquence, les pièces produites ne permettent pas de s’assurer du bien fondé de la demande au titre des charges locatives de l’année 2020.

Celles-ci seront déduites du décompte.

* Sur l’indexation du loyer

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux :

'Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

(…) -le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle(…)'.

Aux termes de l’article 17-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande'.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Sur la prescription applicable

En l’espèce l’assignation est du 14 mai 2021, comme le soutient à juste titre la société Generali Vie, son action est prescrite pour les indexations antérieures au 14 mai 2020.

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a constaté la prescription des demandes de paiement du loyer révisé antérieur au 1er janvier 2021.

Cette prescription est acquise pour la période antérieure au 14 mai 2020.

S’agissant des indexations postérieures, qui ne sont pas des demandes nouvelles mais seulement des demandes actualisées, recevables au demeurant, Mme [N] [O] soutient que les demandes portant sur les années 2022 et 2023 sont prescrites au motif que le bailleur n’est pas recevable à les réclamer en 2024. Elle précise que les conclusions de la société Generali Vie du 21 juillet 2023 ne font aucune mention des révisions 2022 et 2023.

Sur ce point, il convient de rappeler que suivant conclusions du 21 juillet 2023, la société Generali Vie a sollicité la condamnation de Mme [O] 'au paiement de la somme de 11.398,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2023, sauf à parfaire selon décompte actualisé'.

Le décompte arrêté au 8 mars 2023 comprend bien les appels d’échéance des loyers des années 2022 et 2023 tels que révisés suivant l’indexation prévue au bail.

Néanmoins s’agissant de l’année 2022, la demande antérieure au 21 juillet 2022 est prescrite.

Ajoutant au jugement, il convient de déclarer recevables les demandes actualisées de la société Generali Vie et prescrite la demande portant sur l’indexation du loyer sur la période du 1er janvier 2022 au 21 juillet 2022.

Sur la manifestation de volonté du bailleur

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, la première révision intervenant le 1er janvier 1993.

Mme [N] [O] a assigné son bailleur en nullité de cette clause d’indexation et elle a été déboutée de sa demande suivant jugement du tribunal d’instance de Boulogne Billancourt du 15 janvier 2014, confirmé sur ce point par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 10 mars 2015, dont il n’a pas été formé pourvoi en cassation.

La société Generali Vie fait valoir qu’elle a bien manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer chaque année.

Elle produit à cet égard des copies de courriers en date des 23 novembre 2017, 22 novembre 2018, 22 novembre 2019 et 26 novembre 2020 contenant le calcul du loyer indexé et le montant du nouveau loyer pour l’année à venir.

Ni l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ni le contrat de bail ne prévoient de modalités précises d’information du locataire de l’indexation, le bailleur devant simplement manifester sa volonté de le faire. En l’espèce, les copies de courriers produites par le bailleur outre la sommation de payer du 4 mars 2021 à laquelle était annexé un décompte détaillé avec l’ensemble des indexations annuelles appliquées manifestent suffisamment la volonté du bailleur de pratiquer cette indexation, qui ressort de l’exécution des clauses contractuelles acceptées par Mme [N] [O].

S’agissant des années 2022 à 2024, la société Generali Vie justifie de la facturation de l’augmentation 2022 (pièce 56), de l’avis de révision du 3 novembre 2022 contenant le calcul du loyer indexé et le montant du nouveau loyer pour l’année à venir, de l’appel de janvier 2024 portant mention du loyer indexé, étant précisé que tous les décomptes actualisés et communiqués par le bailleur dans le cadre de la présente procédure d’appel, font état de l’indexation des loyers et témoignent ainsi de la volonté du bailleur de faire application de la révision prévue au bail.

Le bailleur a bien manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer, la contestation n’est pas fondée sur ce point.

Tenant compte de la prescription, la demande de la société Generali Vie sera donc accueillie pour la période du 14 mai 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 21 juillet 2022 au 31 décembre 2022 et pour les années 2023 et 2024.

* Sur le décompte actualisé

La société Generali Vie verse aux débats un décompte actualisé portant mention d’un solde débiteur de 7.243, 40 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Ce décompte court d’un 'solde débiteur Altaix’ du 1er octobre 2017 et déduit la somme de 6.183,38 euros correspondant à l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 5 septembre 2017.

Il est noté au décompte dans le cadre observations 'solde débiteur de 2.383,22 euros (à passer en PP ')'.

La société Generali Vie ne donnant aucune explication sur ce point, la somme de 2.383,22 euros sera déduite de la somme due par Mme [N] [O].

En conséquence, il apparaît que, déduction faite de cette somme, le décompte actualisé court bien de l’échéance d’octobre 2017 et comprend l’ensemble des régularisations résultant du jugement de première instance au titre de la prescription des charges antérieures à mai 2018 et des révisions de loyers 2017/2020.

Mme [N] [O] ne conteste pas utilement les sommes réclamées par la société Generali Vie.

En effet, s’agissant des indexations annuelles, la révision de loyer prévue contractuellement s’applique de plein droit dès lors que le bailleur en a fait la demande.

Dans le cas présent, la clause a bien été mise en oeuvre par le bailleur et l’indexation en découlant doit être prise en compte pour le calcul des arriérés de loyers sur les périodes non prescrites comme le soutient à juste titre le bailleur.

Egalement, la règle de l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux loyers révisés et l’équité ne saurait justifier une limitation du montant dû par Mme [N] [O].

Par ailleurs, Mme [N] [O] ne justifie ni même n’allègue, avoir réglé des sommes qui n’auraient pas été prises en compte par le bailleur et la somme de 5.076 euros qu’elle a réglée par chèque, après régularisation de la CAF, est bien portée au crédit de son compte à la date du 23 septembre 2024.

La somme actualisée due par Mme [N] [O] se décompose comme suit :

7.243,40 euros + 317,38 euros correspond à l’indexation du 14 mai au 31 décembre 2020 =

7.560,78 euros

dont à déduire :

—  2.383,22 euros au titre du solde antérieur débiteur non explicité,

—  1.199,14 euros au titre du 'solde des charges locatives’ pour l’année 2020

—  329,07 euros au titre de l’indexation prescrite du 1er janvier au 20 juillet 2022

[1.215,24 x 6 mois + 784,02 (20 jours) = 8.075,46 euros réclamés dont à déduire 1.165,72 x 6 mois + 752,07 (20 jours) = 7.746,39 euros réglés (dont les 140 euros mensuels réintégrés de la CAF), ainsi qu’il ressort des décomptes produits]

Total :3.649,35 euros.

Mme [N] [O] doit donc être condamnée à payer à la société Generali Vie la somme de 3.649,35 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d’actualisation du 12 décembre 2024, valant mise en demeure, infirmant le jugement de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O]

* Sur la recevabilité des demandes

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O], la société Generali Vie ne développe dans ses conclusions aucun moyen ni argument à l’appui de cette demande d’infirmation.

Au demeurant, elle ne sollicite pas en appel de voir déclarer irrecevables ces demandes reconventionnelles.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O].

* Sur les dommages-intérêts dus en l’absence d’une boîte aux lettres individuelle

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [N] [O] la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts dus en l’absence d’une boîte aux lettres individuelle, la société Generali Vie fait valoir que Mme [N] [O] ne justifie d’aucun préjudice résultant du défaut d’installation des boites aux lettres, qu’elle bénéficie comme les autres occupants de l’immeuble d’un service de distribution individuelle du courrier par l’intermédiaire du gardien de sorte qu’elle créé elle-même son préjudice en refusant ce service de distribution.

S’agissant de l’obligation d’installer des boites aux lettres nominatives dans l’immeuble, elle fait valoir que celle-ci découlant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juin 2006 est désormais prescrite par application de l’article L.111-4 du code des procédures civiles d’exécution suivant lequel, l’exécution des titres exécutoires ne peut être poursuivie que pendant dix ans, outre qu’elle justifie d’une cause étrangère l’empêchant d’exécuter cette décision.

Mme [N] [O] sollicite la confirmation du jugement. Elle maintient qu’elle subit un trouble de jouissance en ce qu’elle est contrainte d’aller chercher son courrier au bureau de poste pour éviter qu’il ne soit ouvert ou détourné et fait valoir en outre que la société Generali Vie ne respecte pas ses obligations en ce qu’elle se refuse à installer les boites aux lettres malgré une décision de justice définitive en ce sens.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé (…) :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, par arrêt du 1er juin 2006 de la cour d’appel de Paris, la société Generali Vie a été condamnée à procéder à l’installation de boites aux lettres nominatives dans l’immeuble.

Le 30 octobre 2007, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la bailleresse.

La décision n’a pas été exécutée, l’immeuble ayant été placé sous régime de la copropriété le 28 juillet 2006. Après que la Cour de cassation ait cassé, le 3 octobre 2012, l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 24 mai 2011 rejetant la demande en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’inexécution, au motif qu’aucune force majeure exonératoire n’était caractérisée, la même cour d’appel, par arrêt du 21 janvier 2014 a condamné la société Generali Vie au paiement de 2.000 euros à Mme [N] [O] à titre de dommages-intérêts pour la période postérieure à l’arrêt du 1er juin 2006.

Par arrêt de la cour d’appel de Reims du 5 septembre 2017, la société Generali Vie a été condamnée à payer à Mme [N] [O] une somme de 5.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi après la période indemnisée par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 21 janvier 2014 et résultant de l’inexécution de la décision de justice ordonnant l’installation de boîtes aux lettres individuelles.

Le trouble de jouissance lié à l’absence de boîtes aux lettres dans l’immeuble est caractérisé dès lors que Mme [N] [O] établit par les pièces qu’elle verse aux débats que certains courriers qui lui sont adressés à son lieu de domicile, ne lui sont pas distribués et sont renvoyés vers sa boîte postale.

Elle produit ainsi :

— deux enveloppes concernant les élections municipales de 2020, et trois courriers du 29 janvier 2020, 22 mai et 20 février 2020 portant mention manuscrite 'BP 50445« ou 'à diriger BP 50445 »

— un courrier du 18 décembre 2020, portant mention manuscrite 'BP 50445" ainsi que le suivi de la Poste établissant que ce courrier a été réexpédié à la demande du destinataire à trois reprises

— deux enveloppes concernant les élections régionales 2021 sur lesquelles est collée l’étiquette 'courrier à diriger Mme [N] [O] [Adresse 2]"

— les déclarations de main courante qu’elle a déposées les 13 et 27 avril 2022 au sujet de la non-réception des enveloppes relatives aux élections présidentielles

— une enveloppe en provenance de la cour d’appel de Paris du 26 octobre 2021 sur laquelle est collée l’étiquette 'courrier à diriger Mme [N] [O] [Adresse 2]"

— un courrier dont le suivi atteste qu’il a été remis en boites aux lettres le 23 décembre 2021 et réexpédié le même jour.

Il résulte de ces éléments que même en présence d’un service de distribution du courrier par le gardien de l’immeuble, Mme [N] [O] justifie que l’absence de boîte aux lettres individuelles lui occasionne un préjudice de jouissance, en ce qu’elle ne reçoit pas immédiatement les courriers qui lui sont adressés à son domicile, lesquels sont renvoyés à sa boîte postale.

Ce préjudice de jouissance doit être réparé quand bien même l’obligation de mettre en place des boîtes aux lettres date d’un arrêt rendu il y a plus de 10 ans.

Il sera en outre rappelé que ni la mise en copropriété de l’immeuble, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l’immeuble ne revêt les caractéristiques de la force majeure exonératoire de responsabilité, ainsi qu’il ressort de l’arrêt de la cour de cassation du 3 octobre 2012.

La cause étrangère, à savoir un élément extérieur insurmontable, retenue par le juge de l’exécution dans sa décision du 30 juin 2009 relative à la liquidation de l’astreinte, ne saurait exonérer le bailleur de sa responsabilité.

En revanche, l’indemnisation allouée par le premier juge apparaît excessive et sera ramenée à de plus justes proportions dès lors que les faits démontrés par Mme [N] [O] apparaissent ponctuels et anciens.

De surcroît, il n’est pas démontré que le choix d’utiliser une boîte postale nécessitant des trajets de vingt minutes de marche jusqu’au bureau de poste, soit en lien avec les difficultés de remise du courrier.

Il lui sera alloué en appel une somme de 1.000 euros, infirmant le jugement sur le quantum de la condamnation de la société Generali Vie.

* Sur la demande de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi 'du fait des atteintes intentionnelles, quotidiennes à sa correspondance’ et la demande en diminution du loyer de 50 % jusqu’à la cessation effective de ces atteintes

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de ces chefs, Mme [N] [O] soutient que les atteintes à sa correspondance sont quotidiennes et absolues, que depuis novembre 2019, soit sur une période de plus de cinq ans, tous les envois distribués à son adresse géographique sont restitués à la poste par le gardien, 'à moins qu’ils ne disparaissent'.

La société Generali Vie sollicite la confirmation du jugement.

En l’espèce, Mme [N] [O] ne justifie pas des atteintes graves à sa correspondance qu’elle allègue.

Elle justifie comme il a été énoncé plus haut que certains courriers ne lui sont pas parvenus immédiatement en ce que, distribués à l’adresse de son domicile, ils ont été réexpédiés à sa boîte postale.

Néanmoins, les difficultés de remise de son courrier qu’elle établit, sont anciennes et limitées et il n’est pas rapporté la preuve d’un détournement ou de la disparition de son courrier.

Le seul courriel de l’agence BNP Paribas énonçant que sa carte bancaire a bien été adressée à son domicile le 5 mars 2024 ne saurait démontrer que le courrier a été détourné, étant observé que Mme [N] [O] ne justifie pas avoir formé opposition à sa carte bancaire.

Les demandes de Mme [N] [O] seront rejetées, confirmant le jugement sur ce point.

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [N] [O], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— constaté la prescription des demandes du paiement du loyer révisé antérieur au 1er janvier 2021,

— condamné Mme [N] [O] à payer à la société Generali Vie la somme de 2.606,52 euros au titre de l’arriéré locatif dû au titre des régularisations de charges du 14 mai 2018 au 31 décembre 2019 et pour l’arriéré de loyer dû au titre de l’année 2021 pour la révision du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021, date de la sommation de payer remise à personne,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision

— condamné la société Generali Vie à payer à Mme [N] [O] la somme de 12.000 euros au titre des dommages-intérêts dus en l’absence d’installation de boîte aux lettres individuelles, depuis septembre 2017 jusqu’au 31 août 2022,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare prescrite la demande portant sur l’indexation du loyer sur la période antérieure au 14 mai 2020 et sur la période du 1er janvier 2022 au 21 juillet 2022,

Déclare recevables les demandes actualisées de la société Generali Vie,

Condamne Mme [N] [O] à payer à la société Generali Vie la somme de 3.649,35 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024,

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la société Generali Vie à payer à Mme [N] [O] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts dus en l’absence d’installation de boîte aux lettres individuelles,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [N] [O] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président