ARRET N°25/

N° RG 24/00036 – N° Portalis DBWA-V-B7I-CNV4

S.C.P. [H] [S] ET [Y] [C] [F] DENOMMEE OFFICE NOTARIAL DE BELLEVUE

C/

[V] [W] [O]

COMMUNE DE [Localité 14]

S.C.I. SYM

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 MAI 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Fort de France, en date du 07 novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/00708

APPELANTE :

S.C.P. [H] [S] ET [Y] [C]- [F] DENOMMÉE OFFICE NOTARIAL DE BELLEVUE prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEES :

Madame [W] [O] [V]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Raymond AUTEVILLE de la SELAS CABINET AUTEVILLE, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMMUNE de [Localité 14] représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gaëlle DE THORE de l’AARPI OVEREED, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.C.I. SYM société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Séverine TERMON, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE et par M^e Garry ARNETON, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

La Cour n’a pu se réunir au complet ce jour, l’un des assesseurs étant indisponible. L’affaire a été prise en collégiale bi-rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, après interrogation de la présidente de l’audience.

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 mars 2025 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller, devant la cour composée de :

Présidente : Madame Nathalie RAMAGE, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 27 mai 2025.

ARRÊT : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par une délibération en date du 31 mai 1990, le conseil municipal de la commune de [Localité 14] a instauré un droit de préemption urbain sur les zones urbaines (U) et d’urbanisation future (NA) aux termes duquel tout propriétaire souhaitant céder un bien ou un droit immobilier doit au préalable déclarer son projet de cession à la collectivité qui dispose d’un délai de deux mois pour décider d’exercer ou non son droit de préemption.

M^me Madame [W] [O] [V] était propriétaire de la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] située [Adresse 11] à [Localité 14], sur laquelle se trouve un local commercial, ainsi qu’un appartement. La SCI SYM s’est manifestée comme pouvant acquérir le bien.

Une promesse de vente a été signée entre les parties le 15 septembre 2021.

Maître [Y] [X], notaire à [Localité 9], mandatée par Mme [W] [O] [V], a notifié une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune de [Localité 14] le 06 décembre 2021. Il était indiqué une intention d’acquérir le bien pour la somme de 340.000 euros. Le maire a informé la notaire renoncer à la préemption dudit bien par courrier en date du 16 décembre 2021.

Maître [Y] [X], notaire à [Localité 9], mandatée par Mme [W] [O] [V], a notifié une seconde déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune de [Localité 14] le 13 octobre 2022. Il était indiqué une intention d’acquérir le bien pour la somme de 295.000 euros. Par décision du 3 novembre 2022, la commune a exercé son droit de préemption urbain au prix fixé dans la DIA et un arrêté a été rendu le 28 novembre 2022. En l’absence de diligences de la notaire, une mise en demeure d’établir l’acte a été faite en date du 3 janvier 2023.

La commune de Saint-Joseph a appris que le bien avait été vendu le 24 novembre 2022 à la SCI SYM.

Par exploit d’huissier en date du 30 mars 2022, la commune de Saint-Joseph a a fait appeler à comparaître Mme [W] [O] [V], la SCI SYM et la SCP [H] [S] et [Y] [X] devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins de :

'Prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble appartenant à Mme [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 17], réalisée le 24 novembre 2022 en fraude du droit de préemption de la commune de [Localité 14].

Prononcer le transfert de propriété de l’immeuble appartenant à Mme [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 17], au profit de la commune de [Localité 14] par l’effet de la décision de préemption au prix de vente.

Ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 9] à la diligence de la commune de [Localité 14].

Condamner solidairement Mme [O] [V] et la société SYM au paiement de la somme globale de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [O] [V] et la société SYM aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière.'

Par jugement rendu le 07 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit:

« DÉCLARE nulle la vente de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [E] [D] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], réalisée le 24 novembre 2022 avec la SCI SYM, en fraude du droit de préemption de la Commune de Saint-Joseph ;

ORDONNE en conséquence le transfert de propriété de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], au profit de la Commune de [Localité 14] par l’effet de la décision de préemption au prix de vente, à compter de la présente décision ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 9] à la diligence de la commune de [Localité 14] ;

CONDAMNE in solidum Madame [W], [O] [V] et la société SYM au paiement de la somme globale de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [V] et la SCI SYM aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication, au service de la publicité foncière ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. »

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 23 janvier 2024, la SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 07 novembre 2023, sauf en ce qu’il a condamné in solidum Mme [W], [O] [V] et la société SYM au paiement de la somme globale de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné Mme [O] [V] et la SCI SYM aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication, au service de la publicité foncière et a rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dans ses conclusions n° 4 en date du 20 février 2025, la SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue demande à la cour d’appel de :

'Infirmer le jugement du 07 novembre 2023 en toutes ses dispositions et Juger la demande de la Commune de [Localité 14] irrecevable.

A titre surabondant,

Vu les dispositions de l’article L 213-8 du Code de l’urbanisme,

Juger la demande mal fondée

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En tout état de cause,

Condamner la Commune de [Localité 14] à payer à l’appelante la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

La SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue expose qu’il ne ressort pas de l’assignation introductive d’instance ou du jugement frappé d’appel que l’assignation en demande d’annulation de la vente reçue par Maître [F] aurait été publiée au service de la publicité foncière, ce qui constitue une cause d’irrecevabilité en application de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955. Elle rappelle que, suite à la promesse de vente signée le 15 septembre 2021 par Mme [O] [V] de la SCI SYM, le notaire a adressé à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le 6 décembre 2021 et que la mairie a informé le notaire renoncé à la préemption dudit bien par courrier du 16 décembre 2021. Elle précise que, les parties ayant ensuite décidé de modifier le prix de vente pour le fixer à 295.000 euros, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner a été adressée par le notaire à la mairie le 13 octobre 2022 au prix de 295.000 euros. La SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue explique que, par courrier du 27 octobre 2022, la venderesse a écrit au notaire pour lui demander de retirer la déclaration d’aliéner du 13 octobre 2022 et que la mairie a reçu le retrait de cette déclaration par courrier recommandé en date du 31 octobre 2022. Elle indique que la notification de préemption provisoire a été adressée par le maire postérieurement au retrait de la seconde déclaration d’intention d’aliéner, de sorte que la déclaration du maire en date du 3 novembre 2022 indiquant avoir l’intention de préempter n’a pu entraîner aucun effet. La SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue ajoute que la vente a donc été signée le 24 novembre 2022 au prix initial de 340.000 euros par suite de la renonciation en droit de préemption de la mairie pour ce prix. Elle conclut que :

— la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) constitue une offre de vente adressée à la mairie, laquelle peut accepter en exerçant son droit de préemption ou refuser ; tant que la mairie n’a pas formellement décidé d’exercer son droit de préemption, le propriétaire peut retirer sa DIA; ce retrait met fin à la procédure en cours, empêchant la mairie d’intervenir;

— le simple envoi de la seconde DIA n’a pas eu pour effet d’annuler la première DIA ;

— la seconde DIA a été retirée avant l’envoi par la commune de [Localité 14] de la notification de la préemption, de sorte que son retrait est valable, la DIA constituant une simple pollicitation pouvant être rétractée unilatéralement tant que le vendeur n’a pas reçu la notification de la décision de préemption ;

— la seconde DIA est inexistante ;

— la préemption notifiée par la commune de [Localité 14] par courrier du 3 novembre 2022 est sans effet ;

— le vendeur a retrouvé la faculté de vendre son bien aux conditions fixées par la DIA originelle.

Dans ses conclusions d’intimée contenant appel incident en date du 10 juin 2024, Mme [O] [V] demande à la cour de:

'Juger recevable et bien fondé l’appel principal.

Infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Débouter la commune de [Localité 14] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Juger recevable et bien fondé l’appel incident.

Condamner la commune de [Localité 14] à payer à Mme [O] [V] :

—  8000 € de dommages et intérêts, pour procédure abusive et troubles dans les conditions d’existence;

—  6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la commune de [Localité 14] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sous toutes réserves et ce sera justice.'

Mme [O] [V] expose que le tribunal judiciaire n’a pas été régulièrement saisi car toute demande en justice, tendant à obtenir l’annulation d’un acte constatant une mutation de propriété, doit, à peine d’irrecevabilité, être publiée au bureau de la publicité foncière, ce qui n’a pas été le cas. Elle précise que le bordereau de dépôt d’actes n’est pas la preuve de la publication par le service de la publicité foncière de l’assignation dûment publiée, avec les références de cette publication. Elle fait valoir également que le jugement querellé ne vise aucune délibération du conseil municipal, qui autorise la saisine du tribunal, de sorte que l’article L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales n’a pas été respecté. Mme [O] [V] ajoute que le maire a expressément refusé de préempter sur la première décision d’aliéner, de sorte que le vendeur peut décider de vendre le bien un acquéreur aux mêmes prix et conditions que ceux indiqués dans la décision initiale d’aliéner, sans souscrire une nouvelle déclaration d’aliéner.

Par ailleurs, Mme [O] [V] expose que l’institution d’un droit de préemption sur tout le territoire urbain de la commune de [Localité 14], par délibération du conseil municipal en date du 31 mai 1990, en vue du contrôle des mutations de l’immobilier sur le territoire de la commune, est nulle et inopérante, dès lors que la décision de préemption n’est pas fondée sur les finalités légales du droit de préemption définies par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code général des collectivités territoriales, qui auraient dû pourtant être reproduites dans la délibération du conseil municipal. Elle fait valoir également que la décision de préemption en date du 3 novembre 2022 ne vise aucune des finalités légales, de sorte que les considérations générales et vagues invoquées par celle-ci ne sauraient valablement fonder une décision de préemption. Mme [O] [V] ajoute que, ayant été attraite à tort en justice, elle a subi un préjudice dont elle demande réparation.

Dans des conclusions d’intimée n° 4 en date du 07 mars 2025, la commune de Saint-Joseph, représentée par son maire en exercice, demande à la cour d’appel de:

'CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France;

DEBOUTER Madame [V] de son appel incident;

REJETER toutes autres demandes;

CONDAMNER la SCP [H] [S] et [Y] [X] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCP [H] [S] et [Y] [X] aux entiers dépens.'

La commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, expose que la formalité prévue par le décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 a été accomplie le 31 mai 2023, l’assignation ayant fait l’objet d’une publication le 1er juin 2023 sous la référence 2023P2888. Elle fait valoir également que le retrait de la DIA ne produisant, à lui seul, aucun effet, seule la renonciation univoque sans réserve à céder le bien concerné peut mettre un terme à la procédure de préemption d’une collectivité initiée par le dépôt d’une DIA. Elle précise que, dans son courrier adressé à la commune le 28 octobre 2022, le notaire demande de ne pas tenir compte de la DIA transmise le 13 octobre 2022 mais n’évoque pas une quelconque renonciation ni même la volonté de se replacer dans les circonstances de 2021. Elle explique que ce courrier, totalement imprécis, n’a pas pour objet ou pour effet de déclarer une renonciation à la vente, de sorte que, en l’absence de rétractation, la commune a pu légalement exercer son droit de préemption par une décision du 3 novembre 2022 sur la vente intervenue le 23 novembre 2022 qui est dès lors frappée de nullité absolue. La commune de [Localité 14] soutient qu’un propriétaire ne peut légalement présenter plusieurs DIA successives, puis revenir sur ses déclarations pour choisir de donner suite à la vente qui, le cas échéant, n’aurait pas donné lieu à une décision de préemption. Elle prétend qu’en cas de DIA successives portant sur une même mutation, si l’administration a renoncé à préempter sur la base de la première DIA, elle peut valablement préempter sur celle de la seconde DIA.

La commune de [Localité 14] ajoute que le dépôt d’une seconde DIA anéantit purement et simplement les effets de la première DIA, de sorte que le retrait éventuel de la seconde DIA n’a pas pour objet ni pour effet de revenir à la DIA originelle.

Par ailleurs, la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, expose qu’une délibération du conseil municipal a délégué au maire tant l’exercice du droit de préemption que la représentation en justice. Elle soutient que la délibération du conseil municipal de 1990 instituant le droit de préemption n’est pas soumise à l’obligation de motivation et que le juge judiciaire n’est pas compétent pour apprécier la validité de la décision de préemption, le contrôle de légalité des actes administratifs relevant exclusivement de la compétence du juge administratif. Elle précise que la motivation de la décision de préemption de novembre 2022 est la mise en oeuvre d’un projet urbain, la restructuration urbaine la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine conformément à l’article L. 218 -1 du code de l’urbanisme. La commune de [Localité 14] fait valoir également que Mme [V] n’a pas renoncé à vendre avant l’intervention de la décision de préemption puisque la mutation est intervenue en novembre 2022, le vendeur ne pouvant valablement faire obstacle à une préemption en présentant des DIA successives puis en les retirant. Elle prétend que la propriétaire n’a jamais renoncé à aliéner le bien, alors même que la vente initialement envisagée n’était pas intervenue pour un motif de désaccord sur le prix. La commune de [Localité 14] ajoute que la DIA qui lui a été notifiée a été établie le 13 octobre 2022 et que, alors que le délai de deux mois qui lui était imparti pour exercer son droit de préemption courrait jusqu’au 13 décembre 2022, le bien a été vendu le 24 novembre 2022 à la société SYM, soit avant l’expiration du délai de deux mois, de sorte que, pour ce seul motif et indépendamment même de l’intervention d’une décision de préemption le 3 novembre 2022 confirmée par un arrêté en date du 28 novembre 2022 dûment signifié au vendeur, à l’acquéreur et au notaire moins de deux mois après le dépôt de la DIA, la vente réalisée le 24 novembre 2022 est frappée de nullité en vertu de la loi. La commune de [Localité 14] conclut qu’elle est devenue propriétaire de l’immeuble depuis la notification à Mme [V] de sa décision d’exercer son droit de préemption selon les modalités financières de cession stipulées dans la DIA, soit 295.000 euros, et que le transfert de propriété s’est opéré de plein droit dès cette décision.

Dans des conclusions d’intimée n° 3 en date du 20 mars 2025, la SCI SYM demande à la cour d’appel de:

'INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Fort-de-France en date du 07 Novembre 2023 en ce qu’il :

o Déclare nulle la vente de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], réalisée le 24 novembre 2022 avec la SCI SYM, en fraude du droit de préemption de la Commune de Saint-Joseph;

o Ordonne en conséquence le transfert de propriété de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], au profit de la Commune de [Localité 14] par l’effet de la décision de préemption au prix de vente, à compter de la décision du 07 novembre 2023 ;

o Condamne in solidum Madame [W], [O] [V] et la société SYM au paiement de la somme de 2.000,00 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamne Madame [O] [V] et la SCI SYM aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication, au service de la publicité foncière.

Statuant à nouveau :

DEBOUTER la Commune de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes;

JUGER valide la vente de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [E] [D] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 18], réalisée le 24 novembre 2022 avec la SCI SYM ;

En tout état de cause :

REJETER toute demande de condamnation formée à l’encontre de la SCI SYM

CONDAMNER la Commune de Saint-Joseph à verser à la SCI SYM la somme de 700 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Garry ARNETON.'

La SCI SYM expose que, le 6 décembre 2021, le notaire a adressé à la mairie de [13] la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), et le 16 décembre 2021, la mairie a renoncé à sa préemption sur le bien pour un montant de 340.000 euros, cette renonciation étant définitive. Elle explique que, postérieurement à la renonciation de la mairie, elle a sollicité une réduction du prix de vente à 295'000 €, de sorte qu’une nouvelle DIA a été adressée à la mairie 13 octobre 2022 par le notaire, mais que, par la suite, les parties ont préféré revenir au prix initial, ce qui a amené le notaire à informer la mairie dans des termes très clairs du retrait par Mme [O] [V] de sa déclaration d’intention d’aliéner. La SCI SYM fait valoir que, en informant la mairie du retrait de la DIA du 13 octobre 2022, l’offre de vente faite par Mme [V] d’un montant de 295'000 € devenait sans objet donc sans effet, de sorte que la décision du 3 novembre 2022 prise par la mairie ne peut valablement exister et que les parties se sont retrouvées dans l’état où elles se situaient avant le retrait. Elle ajoute que, alors que la renonciation de la mairie à son droit de préemption vaut trois ans, le fait que les parties aient signé le contrat un an après la renonciation n’a pas d’effet sur la volonté de contracter.

La SCI SYM conclut que, si par extraordinaire la cour était amenée à confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France, elle serait privée de son bien dont elle est propriétaire, ce qui constituerait une atteinte à son droit fondamental de propriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 28 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en annulation de la vente.

La SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue prétend que la demande en annulation de vente formée par la commune de Saint-Joseph est irrecevable, faute de publication de l’assignation du 30 mars 2023 au service de la publicité foncière.

Il résulte des pièces de la procédure que l’assignation en demande d’annulation de vente délivrée le 30 mars 2023 a été régulièrement enregisrée et publiée le 1er juin 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 9], et ce conformément aux dispositions de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955.

Dès lors, le moyen soulevé par la SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue sera déclaré inopérant.

Sur les déclarations d’intention d’aliéner.

Par une délibération en date du 31 mai 1990, le conseil municipal de la commune de [Localité 14] a instauré un droit de préemption urbain sur les zones urbaines (U) et d’urbanisation future (NA), en application de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme.

L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit: 'Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. La déclaration d’intention d’aliéner peut être dématérialisée. Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre des articles L. 303-2 et L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie.

Lorsque le droit de préemption est exercé par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 210-1, la déclaration est transmise à ce dernier par le maire, dans un délai de sept jours ouvrés à compter de la date de sa réception. A défaut, le représentant de l’Etat dans le département peut informer le maire de son intention d’en faire dresser procès-verbal, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le maire dispose d’un délai de sept jours à compter de la réception de la lettre du représentant de l’Etat dans le département pour faire part de ses observations. A l’issue de ce délai et au vu des observations du maire, le représentant de l’Etat dans le département peut décider de constater l’absence de transmission de la déclaration par procès-verbal. Il est alors procédé au recouvrement d’une amende forfaitaire de 1 000 €. Cette amende est redevable par la commune, par voie de titre de perception émis par le représentant de l’Etat dans le département, au profit du Fonds national des aides à la pierre mentionné à l’article L. 435-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque la commune se situe en métropole, ou au profit du fonds régional d’aménagement foncier et urbain mentionné à l’article L. 340-2 du présent code, lorsque la commune se situe dans un département d’outre-mer. L’avis de mise en recouvrement du titre de perception de l’amende forfaitaire reçu par le maire peut faire l’objet d’un recours de pleine juridiction.

Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret.

L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.'

L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme dispose que, à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Conformément aux dispositions de l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration.

Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l’article L. 213-2.

Au cas où le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juridiction révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis cette décision.

La vente sera considérée comme réalisée, au sens du deuxième alinéa du présent article, à la date de l’acte notarié ou de l’acte authentique en la forme administrative constatant le transfert de propriété.

Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Il est établi que Maître [Y] [X], notaire à [Localité 9], mandatée par Mme [W] [O] [V], a notifié une première déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune de [Localité 14] le 06 décembre 2021, moyennant un prix de vente de 340.000 euros, et que la mairie a informé la notaire renoncer à la préemption dudit bien par courrier en date du 16 décembre 2021.

Il résulte également des pièces de la procédure que Maître [Y] [X], notaire à [Localité 9], mandatée par Mme [W] [O] [V], a notifié une seconde déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune de [Localité 14] le 13 octobre 2022, moyennant un prix de vente de 295.000 euros, et que par décision du 3 novembre 2022 confirmée par un arrêté rendu le 28 novembre 2022, la commune a exercé son droit de préemption urbain au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Il n’est pas non plus contesté que le bien immobilier litigieux a été vendu le 24 novembre 2022 par Mme [W] [O] [V] à la SCI SYM.

La SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue fait valoir que, par courrier du 27 octobre 2022, la venderesse lui a demandé de retirer la déclaration d’aliéner du 13 octobre 2022 et que le retrait de cette déclaration a été notifié à la mairie par courrier recommandé en date du 31 octobre 2022. Elle indique que la notification de préemption provisoire a été adressée par le maire postérieurement au retrait de la seconde déclaration d’intention d’aliéner, de sorte que la déclaration du maire en date du 3 novembre 2022 indiquant avoir l’intention de préempter n’a pu entraîner aucun effet.

En réponse, la commune de [Localité 14] expose que, dans son courrier adressé à la commune le 28 octobre 2022, le notaire demande de ne pas tenir compte de la DIA transmise le 13 octobre 2022 mais n’évoque pas une quelconque renonciation ni même la volonté de se replacer dans les circonstances de 2021. Elle explique que ce courrier, totalement imprécis, n’a pas pour objet ou pour effet de déclarer une renonciation à la vente, de sorte que, en l’absence de rétractation, la commune a pu légalement exercer son droit de préemption par une décision du 3 novembre 2022 sur la vente intervenue le 23 novembre 2022 qui est dès lors frappée de nullité absolue.

La cour rappelle l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

Depuis un arrêt rendu le 15 avril 1872, la Cour de cassation juge « qu’il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes de ces conventions sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent, et de modifier les stipulations qu’elles renferment ».

« La censure pour dénaturation constitue une exception à la règle selon laquelle la Cour de cassation est juge en droit et non en fait. Le grief de dénaturation ne doit être accueilli que de manière restrictive: dans les seuls cas où le juge du fond a, pour se prononcer, donné à un document un sens contraire à son sens clair et précis ».

Dénaturer un document, c’est lui donner un sens différent de son sens évident : cela consiste non pas à lui attacher des conséquences juridiques erronées, ce qui relèverait d’une mauvaise qualification, mais à le lire autrement qu’il est écrit.

En l’espèce, Mme [O] [V] a adressé à Maître [Y] [X] le 27 octobre 2022 un courrier rédigé en ces termes:

« Cher Maître,

En l’absence de réponse de la mairie à la DIA du 13/10/22, je vous saurais gré de bien vouloir écrire au service urbanisme de la mairie afin de retirer la [8] faite pour mon bien situé à [Adresse 15] 295'000 €. »

Il résulte également des pièces de la procédure que le courrier recommandé adressé le 28 octobre 2022 par Maître [Y] [X] à la mairie de [Localité 14] Service Urbanisme et dont il a été accusé réception le 31octobre 2022 est rédigé en ces termes:

« Cher Monsieur le Maire,

A la demande du vendeur, Madame [O] [V], nous vous avons transmis une déclaration d’intention d’aliéner en date du 13 octobre 2022 concernant le bien sis à [Adresse 16], cadastré section A numéro [Cadastre 1], au prix de DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (295'000,00 EUR).

N’ayant pas de retour à ce jour, Madame [O] [V] nous a mandaté afin de retirer sa déclaration d’intention d’aliéner.

Ainsi, je vous saurais gré de bien vouloir ne pas tenir compte de ladite déclaration d’intention d’aliéner.

Je vous prie de croire, Cher Monsieur le Maire en l’assurance de mes sentiments dévoués.

Maître [Y] [X] »

S’il peut être reproché à la notaire, professionnel du droit, de ne pas avoir visé expressément dans son courrier recommandé du 28 octobre 2022 les dispositions de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme, il n’en demeure pas moins que les termes du courrier susvisé – 'Madame [O] [V] nous a mandaté afin de retirer sa déclaration d’intention d’aliéner'; bien vouloir ne pas tenir compte de ladite déclaration d’intention d’aliéner’ – sont clairs et constituent une renonciation non équivoque de Mme [W] [O] [V] à la déclaration d’intention d’aliéner du 13 octobre 2022.

Force est de constater que la rétractation unilatérale de la seconde déclaration d’intention d’aliéner est intervenue avant l’exercice par la commune de [Localité 14] de son droit de préemption par décision du maire en date du 03 novembre 2022.

Toutefois, la commune de [Localité 14] soutient qu’un propriétaire ne peut légalement présenter plusieurs déclarations d’intention d’aliéner (DIA) successives, puis revenir sur ses déclarations pour choisir de donner suite à la vente qui, le cas échéant, n’aurait pas donné lieu à une décision de préemption. Elle prétend qu’en cas de DIA successives portant sur une même mutation, si l’administration a renoncé à préempter sur la base de la première DIA, elle peut valablement préempter sur celle de la seconde DIA. La commune de [Localité 14] ajoute que le dépôt d’une seconde DIA anéantit purement et simplement les effets de la première DIA, de sorte que le retrait éventuel de la seconde DIA n’a pas pour objet ni pour effet de revenir à la DIA originelle.

Il est de jurisprudence constante que l’offre de vente résultant de la déclaration d’intention d’aliéner constitue jusqu’à son acceptation par le titulaire du droit de préemption une simple pollicitation qui peut être rétractée unilatéralement tant que la décision de préempter n’a pas pris effet (arrêt Cour de cassation, 3e Civ., 17 septembre 2014, pourvoi n° 13-21.824).

La cour en déduit que la décision de préempter du maire de la commune de [Localité 14] n’avait pu prendre effet puisqu’à sa notification, intervenue au mieux le 03 novembre 2022, Mme [O] [V] avait rétracté son intention d’aliéner avant que la commune ne lui signifie son intention d’acquérir.

Il résulte des éléments qui précèdent que la seconde déclaration d’intention d’aliéner, retirée le 31 octobre 2022, est réputée sans effet et n’a pu dès lors anéantir les effets de la première déclaration d’intention d’aliéner du 06 décembre 2021.

Il est constant que le vendeur n’est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l’aliénation projetée ne sont pas modifiés (arrêt Cour de cassation, 3e Civ., 8 octobre 2008, pourvoi n° 07-15.935).

Force est de constater que, après le retrait de la seconde déclaration d’aliéner, intervenu avant que la commune de [Localité 14] ne lui signifie son intention d’acquérir, Mme [W] [O] [V] a retrouvé la faculté de vendre son bien aux conditions fixées par la première déclaration d’intention d’aliéner du 06 décembre 2021.

La cour relève que, le maire de la commune de Saint-Joseph ayant renoncé à l’exercice de son droit de préemption par décision du 16 décembre 2021, la vente du bien situé [Adresse 12] par Mme [W], [O] [V] à la SCI SYM a pu être réalisée librement, dès lors que la consistance des biens est demeurée inchangée et que le prix et ses modalités n’ont pas été modifiés.

En l’espèce, le bien situé [Adresse 12] et cadastré section A n° [Cadastre 1] a été vendu le 24 novembre 2022 moyennant le prix de 340.000 euros conformément à la première déclaration d’intention d’aliéner du 06 décembre 2021.

Dans ces conditions, la vente du bien immobilier étant valide et régulière, il y a lieu d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a:

— déclaré nulle la vente de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], réalisée le 24 novembre 2022 avec la SCI SYM, en fraude du droit de préemption de la Commune de Saint-Joseph;

— ordonné en conséquence le transfert de propriété de l’immeuble appartenant à Madame [W], [O] [V] d’une surface de 00 ha 02 a 05 ca comprenant un local à usage commercial, un garage et un appartement situé [Adresse 19], au profit de la Commune de [Localité 14] par l’effet de la décision de préemption au prix de vente, à compter de la présente décision.

Le jugement de première instance sera également infirmé en ce qu’il a ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 9] à la diligence de la commune de [Localité 14].

Sur les dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil, dispose: «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Il incombe aux parties qui sollicitent l’octroi de dommages-intérêts d’établir que le responsable de leur préjudice a commis une faute faisant dégénérer son droit fondamental d’agir en justice en abus.

En l’espèce, l’exercice de l’action de la commune de [Localité 14] ne présente aucun caractère fautif. En conséquence, en l’absence de preuve d’une faute commise par l’intimée, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme [W], [O] [V].

Sur les demandes accessoires.

Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens seront infirmées.

La commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué au titre des frais irrépétibles, respectivement à la SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue la somme de 3.000 euros, à Mme [W], [O] [V] la somme de 2.000 euros et à la SCI SYM la somme de 700 euros.

Succombant, la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 07 novembre 2023 dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire;

Y ajoutant,

Déboute Mme [W], [O] [V] de sa demande de dommages et intérêts;

Déboute la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la commune de Saint-Joseph, représentée par son maire en exercice, à payer à la SCP [H] [S] et [Y] [X] dénommée Office Notarial de Bellevue la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, à payer à Mme [W], [O] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la commune de Saint-Joseph, représentée par son maire en exercice, à payer à la SCI SYM la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice, aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par M^me Nathalie Ramage, présidente de chambre et par M^me Christine Dorféans, greffière placée, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE PLACÉE, LA PRÉSIDENTE,