R.G. N° 13/05041

AME

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP SCHREIBER- FABBIAN – B

la SCP GERBAUD

AOUDIANI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 JANVIER 2015

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 12-13-0067)

rendue par le Tribunal d’Instance de GAP

en date du 05 novembre 2013

suivant déclaration d’appel du 26 Novembre 2013

APPELANTS :

Monsieur C X

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame E F épouse X

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Aurélie FABBIAN de la SCP SCHREIBER- FABBIAN – B, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMEE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES HAUTES ALPES agissant poursuite et diligence de son Président

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas CHARMASSON de la SCP GERBAUD AOUDIANI CANELLAS CHARMASSON COTTE, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, substitué par M^e ROMA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Claude MORIN, Présidente de chambre,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Laetitia MATHIEU, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Décembre 2014

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller, a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par exploit du 25 avril 2013, M. C X et son épouse M^me E F, locataires depuis septembre 2011 de la Villa 12 située XXX, ont assigné en référé l’OPH des Hautes-Alpes, qui a acquis cet ensemble locatif en 2011, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 26 août 1987, afin que soit ordonnée la communication par l’OPH des Hautes Alpes':

— de tous les bulletins de salaire du surveillant de l’immeuble depuis sa mise en place en avril 2011 et du contrat de travail,

— des justificatifs des charges attachées au poste «'ordure ménagère'» et notamment les factures d’entreprises assurant l’évacuation des déchets verts,

— des factures d’achats de matériel et fournitures divers (sel de déneigement, outils..) attachés au poste «'petit entretien'» dans le décompte des charges,

— du relevé d’heures de travail du surveillant d’immeuble de la Résidence des Termes tel qu’évoqué dans le courrier du 4 avril 2013 de l’OPH,

— les factures de maintenance établies par la société COFELY en charge de l’entretien de la chaudière,

— et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, et octroi d’une indemnité de procédure.

Faisant droit à la contestation de l’OPH 05 qui a indiqué n’être tenue que d’une mise à disposition, qu’elle avait assurée effectivement, non pas de remise de copies, le juge des référés du tribunal d’instance de Gap a, par ordonnance du 5 novembre 2013, débouté M. et M^me X de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

Par déclaration du 26 novembre 2013, M. et M^me X ont interjeté appel.

Par conclusions notifiées le 21 août 2014, sur le fondement des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 26 août 1987 et 1356 du code civil, M. et M^me X ont sollicité par voie de réformation':

— de constater que deux surveillants d’immeuble sont détachés sur la Résidences des Thermes M. A et M. Z,

— de constater l’aveu judiciaire de l’OPH 05 selon lequel il s’est refusé à leur présenter leurs contrats de travail et bulletins de salaire,

— de dire que ce refus est illégitime et injustifié puisque contrevenant aux droits des locataires d’avoir présentation de ces pièces justificatives des charges qui leur ont été facturées,

— d’ordonner la communication c’est-à-dire la présentation, par l’OPH des documents suivants, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt':

— de tous les bulletins de salaire de M. A et M. Z depuis la mise en place de la surveillance d’immeuble en avril 2011 jusqu’à ce jour, et de leur contrat de travail,

— des justificatifs des charges attachées au poste «'ordure ménagère'» et notamment les factures d’entreprises assurant l’évacuation des déchets verts, pour les années 2011 et 2012,

— des factures d’achats de matériel et fournitures divers (sel de déneigement, outils..) attachées au poste «'petit entretien'» dans le décompte des charges 2011 et 2012,

— du relevé d’heures de travail du surveillant d’immeuble de la Résidence des Thermes tel qu’évoqué dans le courrier du 4 avril 2013 de l’OPH,

— des factures de maintenance établies par la société COFELY en charge de l’entretien de la chaudière,

— d’autoriser M. et M^me X à prendre copie ou photographie de ces documents lorsqu’ils seront présentés par l’OPH,

— de condamner l’OPH à leur payer 3.000 euros outre une somme de 13 euros (dépens de 1^re instance) à titre de dommages-intérêts,

— et de condamner l’OPH à leur verser une indemnité de procédure de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre charge des entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 7 avril 2014, au visa des articles 563 du code de procédure civile, 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 26 août 1987, l’OPH 05 a sollicité':

— à titre principal, de déclarer irrecevables les prétentions nouvelles présentées par M. et M^me X et de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée,

— à titre subsidiaire, de débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— outre entiers dépens.

La procédure a été clôturée le 23 septembre 2014.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

L’OPH 05 soutient que les demandes présentées par M. et M^me X devant la Cour en présentation de documents justificatifs sont irrecevables comme nouvelles, au motif qu’ils sollicitaient devant le premier juge la communication de ces documents.

Cette demande sera rejetée, dès lors que les appelants poursuivent en cause d’appel le même but que celui tenté devant le premier juge, à savoir la prise de connaissance de documents justificatifs de charges récupérables.

Sur le fond :

Sur les pièces relatives à la prestation du surveillant d’immeuble':

— L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie':

-1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

-2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

-3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

— Que la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat ('),

et qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, dont l’article 2 c) indique, concernant les dépenses de personnel récupérables, que':

— «'Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75% de ce montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses du son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches'».

Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40% lorsque le gardien ou concierge n’assure conformément à son contrat de travail que l’une ou l’autre des deux tâches (').

Le texte vise ensuite divers postes intéressant le gardien ou le concierge (salaire en nature, intéressement, participation aux bénéfices de l’entreprise, indemnités ') qui ne sont pas retenus dans les dépenses récupérables.

Il est constant que M. et M^me X se sont déplacés les 11 et 27 juin 2012 pour examiner dans les locaux de l’OPH 05 les pièces justificatives des charges récupérées au titre de l’exercice de l’année 2011.

Il est tout aussi constant que l’OPH 05, qui l’indique expressément dans ses écritures d’appel, leur a produit un tableau de montants récupérables sans produire les bulletins de salaire du surveillant d’immeuble affecté à l’immeuble dans lequel est situé leur logement et sans communiquer le contrat de travail, au motif que ces documents certifiés par le service comptable suffisaient à remplir son obligation et que le contrat de travail était strictement personnel à l’employeur.

Or, quel que soit la faiblesse du montant de la charge imputée au locataire (l’OPH 05 indique qu’il a été facturé 117,13 euros pour la prestation surveillant au titre de l’année 2012 soit 9,76 euros par mois), et sur le constat que deux surveillants d’immeuble sont détachés sur la Résidences des Thermes M. A et M. Z, ce qui a été révélé par la communication des pièces entre les parties devant le premier juge, les textes sus-visés autorisent les locataires à obtenir la mise à disposition des justificatifs afférents aux postes facturés, notamment leur contrat de travail et leurs bulletins de salaire, ainsi que le relevé d’heures de travail du surveillant tel qu’évoqué dans le courrier du 4 avril 2013 de l’OPH (pièce 11 des appelants).

L’examen de tels documents permet en effet aux locataires de vérifier la mention des tâches affectées au surveillant par son contrat de travail et leur réalisation horaire ainsi que la retenue des postes du bulletin de salaire non exclus par l’article 2 du décret opérée par l’OPH 05, ce qui conditionne la proportion de charges récupérables et son montant, d’autant plus que l’OPH 05 a admis (son courrier du 13 juillet 2012) qu’elle recourait à une entreprise tierce pour l’évacuation des déchets verts, ce qui pourrait rendre contestable la récupération de la rémunération du surveillant en lien avec ces dernières prestations.

Les contestations opposées par l’OPH 05 sont ainsi jugées non sérieuses, étant souligné que la certification par un service comptable du bailleur de pièces justificatives non présentées ne peut remplacer la mise à disposition prévue par les textes au profit des locataires qui doivent pouvoir consulter eux-mêmes les documents relatifs aux charges réclamées.

Ces pièces à présenter seront celles établies depuis la mise en place de la surveillance d’immeuble en avril 2011 jusqu’à ce jour, point que n’a pas discuté l’OPH 05 dans ses écritures.

S’il est exact comme le soutient l’OPH 05 que les appelants avaient devant le premier juge, de façon maladroite, sollicité la communication de ces pièces alors que leur droit se limite à une présentation, M. et M^me X sont bien fondés en cause d’appel à rectifier ce terme et à confirmer que leur prétention vise bien une mise à disposition des pièces réclamées.

Sur les pièces relatives au poste «'ordures ménagères»':

En contestant le fait que les deux surveillants assurent effectivement, cumulativement et intégralement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, critères exigés pour une récupération à proportion de 75%, M. et M^me X sollicitent la présentation des factures de l’entreprise qui a assuré l’évacuation des déchets verts et du justificatif des charges attachées à ce poste.

Une telle demande est également fondée sur la reconnaissance par l’OPH 05, visée précédemment, qu’elle recourait en tous cas au titre des charges 2011 à une entreprise chargée de l’évacuation des déchets verts, ce qui ferait obstacle à toute récupération de la rémunération des deux surveillants d’immeuble, et sur l’établissement, que ne dément pas l’OPH 05, de factures émises par une telle entreprise qu’elle aurait acquittées.

M. et M^me X contestant formellement que la présentation de tels documents leur ait été permise lors de leur visite dans les locaux de l’OPH 05, ce que M^me X a dénoncé dans des courriers du 6 juillet et 4 décembre 2012, la demande des appelants est admise, par suite du caractère non sérieux de la protestation du bailleur.

Sur les pièces relatives au poste «petit entretien'»':'

Il est réclamé aux locataires, au titre du poste dénommé «''petit entretien'» dans le décompte des charges, des frais correspondant à des prestations réalisées par les deux surveillants et à des achats de matériels et fournitures divers (sel de déneigement, outils…).

L’OPH 05 affirme que les pièces justificatives à ce poste ont été présentées aux locataires lors de leur contrôle effectué sur place, et que ces derniers se refusent de façon incompréhensible d’honorer la facture de l’entreprise Moynier pour un montant de 56,71 euros dont une copie leur a été adressée le 23.05.12 concernant une réparation locative entrant dans le cadre du décret du 26.08.87 pour une intervention sur la serrure de la porte d’entrée et notamment le graissage.

Le premier argument manque de sérieux, alors que M. et M^me X établissent (leur pièce 12) qu’il ne leur a été présentée qu’une liste dactylographiée de prétendues dépenses dressée par ses soins, nullement des factures, ainsi qu’un relevé d’heures établi par M. A, ce qui ne constitue pas les pièces justificatives légales.

Quant au refus de paiement prétendu, il est inopérant dans ce débat relatif à la mise à disposition aux locataires de pièces justificatives au titre des charges récupérables.

De plus, M. et M^me X prouvent que, s’agissant des charges 2013, les pièces justificatives du poste ne leur ont pas non plus été présentées, ce qu’atteste un témoin M^me Y autre locataire.

Leur demande est admise également pour ce poste de mettre à disposition de M. et M^me X les pièces réellement justificatives de ces charges y compris les factures de maintenance établies par la société COFELY en charge de l’entretien de la chaudière.

Sur les modalités de la mise à disposition':

Il est enjoint à l’OPH 05 de faire droit aux demandes formées par M. et M^me X, dans un délai de 2 mois après la signification du présent arrêt, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui courra durant 2 mois, délai à l’expiration duquel il devra être à nouveau statué.

En revanche, la demande de M. et M^me X visant la prise de copie ou de photographie des pièces présentées est rejetée, car non inclus dans leur droit de mise à disposition.

Sur les dommages-intérêts':

L’OPH 05 a réclamé à M. et M^me X le paiement des dépens (droit de plaidoirie de 13 euros) de la cause de première instance par un acte qualifié «'injonction et commandement aux fins de saisie-vente'» en leur faisant signifier par huissier l’ordonnance de référé par exploit du 20 novembre 2013, sans autre réclamation préalable de paiement.

M. et M^me X soutiennent avoir été sidérés par cette démarche disproportionnée et dispendieuse.

Pour autant, si une réclamation préalable eût été de mise, M. et M^me X ne peuvent se plaindre de devoir ce paiement des dépens en même temps que le coût d’un acte qui leur signifiait aussi l’ordonnance de référé, avec mention des voies de recours qu’ils ont exercées.

Leur demande de remboursement des 13 euros qualifiée de demande de dommages-intérêts est par suite rejetée.

Quant à la somme de 3.000 euros qu’ils réclament en invoquant une politique locative déloyale de la part de l’OPH 05, elle n’est pas fondée dans cette cause de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens':

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de l’OPH 05 qui supportera aussi la charge d’une indemnité de procédure au profit de M. et M^me X. La demande formée de ce chef par l’OPH 05 est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute l’OPH 05 de sa demande d’irrecevabilité,

Infirme l’ordonnance de référé du 5 novembre 2013 du Tribunal d’instance de Gap,

Statuant à nouveau,

Enjoint l’OPH 05 de mettre à disposition de M. et M^me X les documents suivants :

— tous les bulletins de salaire de M. A et M. Z depuis la mise en place de la surveillance d’immeuble en avril 2011 jusqu’à ce jour, et leur contrat de travail,

— les justificatifs des charges attachées au poste «'ordure ménagère'» et notamment les factures d’entreprises assurant l’évacuation des déchets verts, pour les années 2011 et 2012,

— les factures d’achats de matériel et fournitures divers (sel de déneigement, outils..) attachées au poste «'petit entretien'» dans le décompte des charges 2011 et 2012,

— le relevé d’heures de travail du surveillant d’immeuble de la Résidence des Thermes tel qu’évoqué dans le courrier du 4 avril 2013 de l’OPH 05,

— les factures de maintenance établies par la société COFELY en charge de l’entretien de la chaudière,

Dit que cette mise à disposition s’effectuera dans un délai de 2 mois après la signification du présent arrêt, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra durant 2 mois, délai à l’expiration duquel il devra être à nouveau statué,

Déboute M. et M^me X de leur demande tendant à les autoriser à prendre copie ou photographie de ces documents lorsqu’ils seront présentés par l’OPH 05,

Y ajoutant,

Déboute M. et M^me X de leurs demandes de dommages-intérêts,

Condamne l’OPH 05 à verser à M. et M^me X une indemnité de procédure de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute l’OPH 05 de sa demande d’indemnité de procédure,

Dit que les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de l’OPH 05.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Signé par la Présidente, Claude Morin et par la Greffière, Laëtitia Mathieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,