Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MAI 2016

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08978

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/12543

APPELANTE

SARL MB prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 532 684 123

4 O P Q

XXX

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

INTIMÉS

Monsieur B Y

Né le XXX à XXX

4 O P Q

XXX

Représenté par M^e Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1260, avocat postulant

Assisté de M^e Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1260, avocat plaidant

SARL COCCINELLE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 450 188 024

XXX

XXX

SARL I J prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 519 185 607

XXX

XXX

Représentées par M^e François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

Syndicat des copropriétaires du 4, O P Q à XXX est représenté par son syndic, l’Etude FINZI prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1432

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEn, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

***********

Suivant acte en date du 15 avril 2011, la SARL Coccinelle aux droits de laquelle se trouve la SARL I J depuis le 22 mars 2013, a consenti à M. C A, pour la SARL MB en cours de formation, un bail dérogatoire portant sur divers locaux commerciaux à usage de café, bar, brasserie, situés 4 O P Q dans le 19^e arrondissement de Paris, pour une durée de 14 mois à compter du 1^er juin 2011 et moyennant un loyer mensuel en principal de 5.800 euros, outre un dépôt de garantie de 17.400 euros.

Par acte de la même date, les parties sont convenues également d’une promesse de bail commercial d’une durée de 12 années à compter du XXX sur ces locaux, sous conditions suspensives d’obtenir notamment un concours bancaire pour financer le pas de porte de 265.000 euros, à accomplir au plus tard le 15 juillet 2012. Aux termes du bail dérogatoire, ces deux actes constituent 'un ensemble contractuel indivisible'.

Reprochant à la locataire de s’être maintenue dans les lieux au-delà du mois d’août 2012, les SARL Coccinelle et I J ont fait assigner la SARL MB devant le tribunal de grande instance de Paris par acte extra-judiciaire du 1^er août 2013 en expulsion et paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation pour un total de 134.979,35 euros, sauf à parfaire.

Par jugement en date du 18 février 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SARL MB de sa demande de constater la reconduction du bail dérogatoire consenti le 15 avril 2011 sur des locaux sis a Paris 19^e, 4 O P Q depuis le XXX,

— débouté la SARL MB de sa demande visant a prononcer la nullité de la promesse de bail du 15 avril 2011,

— dit que la SARL MB est occupante sans droit ni titre des locaux sis à Paris 19^e, 4 O P Q,

— ordonné l’expulsion de la SARL MB et de tout occupant de son chef dans les formes légales et avec l’assistance de la force publique si besoin est faute pour elle d’avoir volontairement quitté les locaux sis à Paris 19^e, 4 O P Q dans un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement,

— condamné la SARL MB à payer à la SARL I J une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec réfaction à compter du XXX jusqu’à la complète libération des lieux,

— accordé à la SARL MB une réfaction de loyer de 60% à compter du mois d’août 2011,

— condamné la SARL MB à payer aux SARL Coccinelle et I J une somme de 26.151 €,

— dit que M. Y copropriétaire du 2^e étage a commis une faute quasi-délictuelle à l’origine du préjudice invoqué par la SARL MB,

— débouté la SARL MB de ses actions en dommages et intérêts au titre d’une perte d’exploitation et d’une perte de fonds,

— fait droit à l’appel en garantie dirigée par les SARL Coccinelle et I J contre M. Y au titre de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elles et en l’espèce la somme de 108.827 € correspondant a la réfaction du loyer de la SARL MB,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. Y H aux entiers dépens.

La SARL MB a relevé appel de ce jugement suivant déclarations des 29 avril, 9 et 12 mai 2014 enrôlées respectivement sous les n° 14/10238 et 14/10340 ;

Les affaires ont été jointes sous le n° 14/08978 par ordonnances du conseiller de la mise en état des 17 juin 2014 et 1^er juillet 2015.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2014 au visa des articles 1109, 1116, 1382, 1719, 1721 et 1738 du code civil et L 145-5 du code de commerce, la SARL MB demande à la cour de :

— Infirmer le jugement ;

Et statuant a nouveau :

Dire et juger que le bail dérogatoire du 15 avril 2011 consenti a la société MB SARL par la société Coccinelle aux droits de laquelle se trouve la société I J, doit être requalifié en bail commercial de neuf années entières et consécutives, le preneur ne pouvant être dit débiteur du moindre 'pas de porte ' ;

Subsidiairement :

— Dire et juger à tout 1^e moins que les conventions entre les parties sont entachées d’un dol dont 1^e preneur est la victime, 1a société MB SARL ayant été dans 1'impossibilité d’user des lieux loués conformément à 1a destination prévue aux conventions, la société Coccinelle, aux droits de laquelle se trouve la société I J, ayant manqué a son obligation de délivrance ;

— Dire et juger en conséquence que la promesse de bail commercial doit être exécutée, la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire devant être réputée inexistante pour dol et qu’en conséquence un bail commercial a pris naissance a compter du XXX, 1epreneur ne pouvant, par l’effet du dol, être dit débiteur du moindre 'pas de porte’ ;

— Dire et juger, qu’en toute hypothèse, la société MB SARL, preneur, étant restée en possession à 1'expiration du bail dérogatoire, il s’est opéré un bail commercial à compter du XXX ;

En conséquence :

— Débouter la société Coccinelle et la société I J de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions des chefs faisant grief à la concluante ;

— Condamner solidairement les SARL Coccinelle et I J à rembourser à la société MB SARL les loyers perçus à compter du mois d’août 2011, soit la somme de 46.400 € en principal ;

— Condamner solidairement les SARL Coccinelle et I J à rembourser à la société MB SARL la somme de 17.400 € au titre du dépôt de garantie versé au bailleur lors de la conclusion du bail dérogatoire ;

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la societé I J à rembourser à la société MB SARL la somme de 60.000 € au titre de l’acompte versé au bailleur lors de la conclusion de la promesse de bail commercial ;

— Condamner solidairement les SARL Coccinelle et I J à rembourser à la société MB SARL la somme de 4.500 € au titre des frais et honoraires supportés à l’occasion de la rédaction des actes de bail dérogatoire et de la promesse de bail commercial ;

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J à réaliser, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les installations d’extraction nécessaires à l’activité de restauration dans les lieux loués et les travaux, tels que ces installations et travaux sont préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, et notamment :

* la mise en place d’un conduit vertical qui traverse le plancher bas de la courette au premier étage pour pouvoir sortir en toiture le long de la façade de la courette. La sortie devra être conforme en hauteur et protection par rapport a la toiture de l’immeuble. Ce conduit devra être chemisé et de diamètre suffisant par rapport aux installations. Toutes les autorisations auprès des services adéquats de la Ville de Paris, ainsi que du Syndicat de copropriétaires devront être obtenues au préalable ;

* la mise en place d’une hotte ;

* la mise en place d’une gaine dans la courette avec une sortie en toiture pour la hotte ;

* le remplacement de la chaudière ;

* la mise en place d’une gaine d’évacuation en toiture pour la chaudière.

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J à satisfaire à leur obligation de mise à disposition de la licence IV sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— Accorder à la société MB SARL une réfaction de loyer de 100% à compter du mois d’août 2011 ;

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J à garantir la société MB SARL de toutes condamnations qui seraient prononcées a son encontre consécutivement aux procès-verbaux de contravention dressés par la Préfecture de Police en date du 9 octobre 2013 ;

— en toute hypothèse, condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J à indemniser la société MB SARL de l’intégralité de son préjudice, et notamment de sa perte d’exploitation et a lui verser la somme de 580.260 € H.T. (sauf à parfaire) ;

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J au paiement d’une somme forfaitaire de 100.000 € à la société MB SARL au titre de la dépréciation de son fonds de commerce ;

— Débouter les sociétés I J et Coccinelle de leur demande formée à titre d’indemnité d’occupation et d’article 700 code de procédure civile

— Condamner solidairement les SARL Coccinelle et I J au paiement chacune de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la société Coccinelle et la société I J aux entiers dépens tant de première instance que d’appe1, en ce compris notamment les frais d’expertise ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires, et M. Y de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées a l’encontre de la société MB SARL ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires et M. Y notamment de leur appel incident.

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement M. Y et le Syndicat des Copropriétaires à garantir la société MB SARL de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées a son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

— Condamner solidairement M. Y et le Syndicat des Copropriétaires, dans l’hypothèse extraordinaire où la responsabilité des sociétés Coccinelle et I J ne serait pas retenue, à réparer les préjudices précités subis par la société MB SARL, savoir :

* payer à la société MB SARL les loyers réglés à compter du mois d’août 2011, soit la somme de 46.400 € en principal ;

*payer à la société MB SARL la somme de 17.400 € au titre du dépôt de garantie versée au bailleur lors de la conclusion du bail dérogatoire ;

* payer à la société MB la somme de 60.000 € au titre de l’acompte versée au bailleur lors de la conclusion de la promesse de bail commercial ;

* payer à la société MB SARL la somme de 4.500 € au titre des frais et honoraires supportés à l’occasion de la rédaction des actes de bail dérogatoire et de la promesse de bail

commercial ;

* payer à la societé MB SARL l’intégralité de son préjudice, et notamment la somme de 580.260 € H.T. (sauf à parfaire) au titre de sa perte d’exploitation ;

* garantir la société MB SARL de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre consécutivement aux procès-verbaux de contravention dresses par la Préfecture de Police en date du 9 octobre 2013 ;

— Condamner solidairement M. Y et le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme forfaitaire de 100.000 € à la société MB SARL au titre de la dépréciation de son fonds de commerce ;

— Condamner solidairement M. Y et le Syndicat des Copropriétaires au paiement chacun de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. Y et le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, en ce compris notamment les frais d’expertise.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 1^er octobre 2014, les SARL Coccinelle et I J intimées et appelantes incidentes demandent à la cour :

Vu l’article L 145-5 du Code de Commerce,

Vu le bail dérogatoire et la promesse de bail,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu les articles 1134 et 1184 du Code Civil

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Ordonné l’expulsion de la société MB des lieux loués à Paris 19^e, 4 O P Q, ainsi que celle de tout occupant de son chef et sans délai.

— Et en conséquence, voir dire que faute par eux d’avoir quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion en la forme accoutumée avec l’assistance de la force publique si nécessaire

et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

— Condamné la société MB au paiement des loyers et indemnités d’occupation mais réformant la décision sur ce point, sans réfaction, et dès lors porter la condamnation a la somme de 212.030,29 €

Et ce au bénéfice de :

* la Société Coccinelle à concurrence de 85.450,57 €,

* la société I J à concurrence de 126.579,72 €.

— Débouté la Société MB de toutes ses autre demandes, fins et conclusions,

— Condamné M. B Y à garantir la Société Coccinelle et la Société I J de toute sanction et encore à les rembourser de toute réfaction de loyer qui serait accordée à la Société MB par l’effet de la suppression du conduit.

Réformant sur ce point le jugement entrepris :

— Associer à cette dernière condamnation le Syndicat des copropriétaires in solidum.

— Condamner la société MB au paiement d’une indemnité d’occupation de 7.100 € mensuelle jusqu’à ce que son départ soit effectif, et ce indépendamment de l’astreinte par ailleurs ordonnée,

— La condamner au paiement d’une somme de 2.000 € en remboursement des frais non taxables et en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— Condamner in solidum M. B Y et le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une indemnité provisoirement évaluée :

* aux frais de l’expertise de 6.500 €,

* aux frais non taxables, de 15.000 €,

* soit globalement 21.500 €,

Avec intérêts de droit à compter de l’assignation et jusqu’à complet paiement,

— Les voir condamner in solidum et dans l’hypothèse extraordinaire où la responsabilité du

bailleur, la société Coccinelle, serait entreprise vis-à-vis de la société MB, à une indemnité prononcée à son profit, à garantir la société Coccinelle de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son préjudice, en principal, intérêts, frais et accessoires, ainsi qu’à leur rembourser les éventuelles réfactions de loyer.

— Déclarer la Société MB irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes indemnitaires et l’en débouter ;

— Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du 4 O P Q irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes indemnitaires et l’en débouter ;

— Déclarer Monsieur Z Y irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes indemnitaires et l’en débouter ;

— Condamner la Société MB, Monsieur B Y et le Syndicat des Copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

M. B Y, dans ses dernières conclusions signifiées le 28 août 2014, demande à la cour de :

— Constater que les premiers juges ont statué ultra petita et par une mauvaise application de l’article 1725 du Code Civil en mettant à la charge de M. Y, tiers au contrat de bail, les conséquences liées à une réfaction de loyer en raison du non respect de l’obligation de délivrance liée à l’activité de restaurant ;

— Donner acte à M. Y de ce qu’il réitère de ce qu’il dénie avoir apporté une modification au conduit de fumées et de constater que même dans son état non modifié, ce conduit en raison de son diamètre et de son absence de gainage n’était pas de nature à permettre l’exercice d’une activité de restauration telle qu’elle a été prévue dans un bail auquel M. Y est étranger ;

— Ordonner la mise hors de cause pure et simple de M. Y en le déchargeant des condamnations prononcées ;

— Débouter les sociétés I J, Cocinelle et MB de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant qu’elles sont dirigées contre Monsieur Y ;

— Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre les sociétés I J, Coccinelle et MB au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner toute partie contestante aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires du 4 O P Q demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 14, et 17 de la Loi du 6 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 63 à 67 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter en conséquence, la société MB en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 4, O P Q à XXX

— Débouter en toute hypothèse purement et simplement les sociétés Coccinelle, I J et MB de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 4, O P Q à XXX

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire que M. B Y sera tenu de garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation éventuelle,

— Condamner solidairement les sociétés Coccinelle et I J au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles entraînés par la présente instance,

— Condamner la société MB au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre du caractère totalement abusif de ses réclamations, à l’encontre du syndicat des copropriétaires et au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles entraînés par la présente instance,

— Condamner M. B Y au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles de procédure que le syndicat des copropriétaires du 4, O P Q à XXX a été contraint d’engager dans le cadre de l’expertise,

— Les condamner aux entiers dépens.

SUR CE :

L’appelante la SARL MB reprend pour l’essentiel les demandes faites devant le tribunal, y ajoutant le dol qui entacherait les conventions passées entre les parties et la demande de délivrance sous astreinte à la charge des bailleresses de la licence IV ;

Sur la validité du bail dérogatoire :

L’appelante la SARL MB soutient de nouveau en cause d’appel que le bail dérogatoire conclu le 15 avril 2011 par M. A, auquel elle s’est substituée, avec la SARL Coccinelle, est illicite et doit être requalifié en bail commercial ; elle soutient à cet égard que la précarité d’un bail dérogatoire ne peut qu’être objective et réelle, sans résulter de la seule volonté des parties, sous peine de requalification de la convention en bail commercial ;

Force est de constater toutefois que ces développements, notamment au regard des notions de précarité et d’aléa, ne concernent que la convention d’occupation précaire et non pas le bail dérogatoire, s’agissant d’une convention relevant des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce qui autorise les parties à s’affranchir librement du statut des baux commerciaux, à la condition que la durée du premier ou le cumul des baux successifs n’excède pas deux ans (trois ans depuis la loi du 18 juin 2014 dite Loi Pinel) ;

Pour être valide, le bail dérogatoire doit exprimer la volonté claire des parties de placer la relation locative sous l’empire de la dérogation au statut des baux commerciaux, le bailleur comme le locataire pouvant librement choisir de ne pas renouveler la location sans être tenu à aucune indemnité ; le bail prend fin à l’échéance contractuellement prévue ;

Le bailleur qui ne souhaite pas voir le bail dérogatoire devenir un bail statutaire de neuf ans par l’effet du maintien en possession du preneur au-delà de l’échéance contractuelle, devant mettre en demeure le locataire, sans qu’une forme impérative soit imposée, d’avoir à quitter les lieux à la date d’échéance afin de le constituer occupant sans droit ni titre et donc non susceptible de devenir possesseur de bonne foi ;

En l’espèce, deux actes ont été conclus entre les parties le 15 avril 2011, un bail dérogatoire de 14 mois avec effet au 1^er juin 2011 et s’achevant au 31 juillet 2012 et une promesse de bail commercial conclue sous conditions suspensives :

— de la libération effective des lieux par le locataire sortant,

— de l’obtention par le locataire d’un concours bancaire pour financer le droit d’entrée ou pas de porte, la date de la réalisation de la condition d’obtention du prêt étant fixée au 15 juillet 2012, le bail commercial devant, en cas de réalisation des conditions suspensives, être conclu à compter du XXX ;

Les SARL Coccinelle et J justifient que le 25 juillet 2012, une LRAR l’invitant à libérer les locaux a été adressée au siège social de la SARL MB et réceptionnée, une LRAR identique étant adressée au gérant à son domicile personnel ; le 31 juillet 2012, une lettre aux mêmes fins était adressée par fax et recommandée au conseil de la SARL MB ;

Il n’est pas contesté d’une part que la SARL MB s’est maintenue dans les lieux après le 31 juillet 2012, soit après que le bail ait pris fin par l’arrivée de l’échéance alors qu’elle avait régulièrement été mise en demeure avant l’échéance d’avoir à quitter les lieux et d’autre part et surtout, qu’elle n’a pas réalisé la condition suspensive mise à sa charge par la promesse de bail commercial consistant à obtenir un concours bancaire pour financer le pas de porte ou le droit d’entrée ;

C’est vainement que la SARL MB excipe d’un dol affectant la validité de ces deux conventions, faute de démontrer quelque manoeuvre que ce soit à l’encontre de la bailleresse, le tribunal ayant justement rappelé que le fait qu’à compter du mois d’août 2011, une gêne ait été occasionnée à la SARL MB dans son activité de restauration à raison de l’obstruction d’un conduit d’évacuation, était sans influence sur la validité des deux actes du 15 avril 2011 ;

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à la délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle d’en faire jouir paisiblement le preneur ;

La SARL MB soutient que le bailleur a failli à son obligation de délivrance en lui livrant des locaux impropres à une activité de restauration, ce qui constitue de plus fort un dol l’ayant empêchée d’obtenir des résultats d’exploitation probants nécessaires pour obtenir un concours bancaire pour financer le pas de porte ;

Elle fait valoir qu’au cours de l’expertise, il est apparu que même avant les travaux entrepris par M. Y, l’existence d’un conduit d’extraction stricto sensu faisait défaut dans le local loué, que la chaudière présentait un défaut de conformité et que l’extraction s’effectuait par un raccordement dans le conduit de cheminée de l’immeuble, installation 'de fortune’ qui n’était pas adaptée à l’extraction d’un restaurant qui nécessite une ventilation adaptée ;

Il n’est pas discuté et il ressort du rapport de l’expert X qu’ 'au moment de son installation, la société MB a usé du conduit de l’immeuble reliant le local commercial et notamment la cuisine à une sortie en toiture assortie d’une hotte électrique et ce pour permettre les extractions de fumées et d’odeurs de cuisine. L’installation a été fonctionnelle jusqu’en août 2011' date à laquelle elle a cessé de fonctionner.

L’expert relève encore que 'la sortie en toiture du bâtiment de la parcelle voisine n’est pas conforme et il n’est pas conseillé de la conserver’ et que 'la solution de reprise consiste à la mise en place d’un conduit vertical qui traverse le plancher bas de la courette au premier étage pour permettre une sortie en toiture le long de la façade de la courette’ et que 'le conduit actuel a un trajet horizontal, ce qui n’est pas conforme et pas adéquat pour une évacuation sécurisée et ne répond pas aux règles de l’art’ ;

Trois procès-verbaux de police dressés par les services de la Préfecture de Police et la sous-direction de la protection sanitaire et de l’environnement relèvent d’ailleurs des 'nuisances sonores causées par le moteur du conduit d’extraction ayant fait l’objet d’une plainte des occupants du premier étage, l’existence d’un conduit de ventilation débouchant à moins de 8 m de tout ouvrant, de la présence d’appareils de cuisson qui ne sont pas surmontés d’une hotte débordante assurant le captage total muni de filtres et desservi par un conduit de ventilation de section et de hauteur suffisantes débouchant à plus de huit mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf’ ;

L’absence de caractère conforme de l’extraction nécessaire à la poursuite de l’ activité commerciale de restauration dès l’origine est démontrée et le trouble apporté à l’exploitation pendant le cours du bail en raison du dysfonctionnement du conduit existant à laquelle le preneur a suppléé par une installation de fortune elle-même non conforme conduisent à considérer que le bailleur a failli à son obligation à la fois de délivrer les lieux en état de servir à leur usage et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant le bail dérogatoire, ce qui n’a cependant pas pour effet de rendre ce bail nul, les locaux ayant été exploités ; cette considération serait d’ailleurs sans portée, puisque la société MB demande au contraire de dire qu’un bail commercial a succédé à ce bail dérogatoire ;

La SARL MB n’établit toutefois pas de lien entre le refus de concours bancaire qui aurait rendu impossible la réalisation de la condition suspensive pour la réalisation de la promesse de bail commercial et un manquement de la bailleresse en rapport avec sa défaillance dans son obligation de délivrance ;

Il s’infère que les deux actes passés le 15 avril 2011 ne sont affectés d’aucun vice du consentement, que le bail dérogatoire s’est achevé le 31 juillet 2012, que la locataire n’a pas réalisé les conditions suspensives prévues à la promesse de bail commercial, cette promesse devenant donc caduque, et qu’elle s’est maintenue dans les lieux à compter du mois d’août 2012 en étant occupante sans droit ni titre des locaux et sans qu’elle puisse prétendre au maintien dans les lieux en application du statut des baux commerciaux ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SARL MB de sa demande en requalification du bail dérogatoire en bail commercial, de nullité de la promesse de bail commercial pour dol, de nullité du bail, le jugement étant encore confirmé en ce qu’il a dit qu’elle était occupante des locaux sans droit ni titre à compter du XXX et ordonné son expulsion dans les conditions rappelées au dispositif ;

Sur la réfaction du loyer et de l’indemnité d’occupation :

Le tribunal, tenant compte de la gêne occasionnée à la locataire à compter du mois d’août 2011, a accordé une réfaction du loyer et de l’indemnité d’occupation à hauteur de 60% ; il a rappelé dans sa décision qu’au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires arrêtés au mois d’octobre 2013, il n’était pas discuté que la SARL MB était débitrice de la somme de 134.979 euros ramenée à 53.991 euros eu égard à la réfaction de 60% qu’il convenait d’opérer au titre de la gêne d’exploitation qu’avait rencontrée la locataire à compter du mois d’août 2011 tout en maintenant malgré tout son activité au moyen de l’installation d’une autre évacuation ;

La société appelante sollicite une exonération totale des loyers en plaidant l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance tandis que les SARL Coccinelle et I J, intimées et appelantes incidentes, estiment quant à elles qu’aucune réfaction ne doit être accordée et sollicitent en cause d’appel, au vu du décompte actualisé produit, que la locataire soit condamnée au paiement de la somme de 28.846,25 euros au titre des loyers restant dus au 31 juillet 2012, date d’expiration du bail dérogatoire et de celle de 183.184,04 euros pour l’indemnité d’occupation due par la locataire du XXX au 30 septembre 2014, soit un total de 212.030,29 euros à ventiler à hauteur de 85.450,57 euros pour la SARL Coccinelle et à hauteur de 126.579,72 euros pour la SARL I J, par l’effet de la vente du 22 mars 2013 par laquelle la SARL I J succède à la SARL Coccinelle ;

Les SARL Coccinelle et I J établissent pour leur part, par les pièces qu’elles versent aux débats, que la SARL MB, en dépit de la gêne occasionnée, a pu installer un autre conduit d’extraction 'sauvage’ lui permettant de continuer à servir des plats chauds cuits sur place ainsi que cela résulte du P.V. d’Assemblée générale de copropriété de l’immeuble daté du 16 avril 2013, des trois procès-verbaux de police dressés par les services de la Préfecture de Police et la sous-direction de la protection sanitaire et de l’environnement ci-dessus rappelés ; cela résulte encore d’un constat d’huissier établi le 9 octobre 2013 qui montre que la SARL MB propose à la vente 'des plats cuisinés type rumsteak, bavette, entrecôte…', que des tables sont dressées et des clients attablés consommant des plats cuisinés, deux attestations de clients étant enfin produites relatant que les 15 avril et 4 juin 2013, ils ont pu y consommer de la viande et des plats chauds cuits sur place ;

C’est donc en vain que la société MB fait plaider l’exception d’inexécution dans la mesure ou elle n’a pas été dans l’impossibilité d’exploiter ;

En raison du trouble occasionné néanmoins à la société MB dans la jouissance de son activité de restauration à compter du mois d’août 2011, il convient de lui allouer une diminution du loyer et de prévoir que les indemnités d’occupation dues à compter de la date de la fin du bail dérogatoire ne seront pas fixées à un montant supérieur au montant du loyer ainsi réduit ;

Le tribunal sera donc approuvé en ce qu’il a estimé qu’il y avait lieu de procéder à une réfaction du loyer à hauteur de 60%, ce qui, au regard des décomptes actualisés versés par les bailleresses, permet à la cour de fixer, après la réfaction de 60%, les loyers restants dus au 31 juillet 2012 à 11.538,50 euros et il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire du XXX au 30 septembre 2014 à 73.273,61 euros, la SARL MB étant condamnée, au visa de la ventilation proposée par les bailleresses, à payer à la SARL Coccinelle la somme de 34.180,22 euros et à la SARL I J la somme de 50.631,88 euros.

Sur les fautes contractuelles ou quasi délictuelles invoquées par la SARL MB à l’enconre de M. Y :

M. B Y fait valoir que les sociétés bailleresses ne fondent pas juridiquement leurs demandes à son encontre, qu’il est tiers au contrat de bail et qu’il ne saurait donc supporter les conséquences d’une réfaction de loyers ; il dénie comme il l’avait fait en première instance avoir apporté des modifications au conduit de cheminée ;

Il ressort toutefois du rapport d’expertise que dès le 15 août 2011, l’installation d’évacuation, qui était fonctionnelle jusqu’alors, a cessé de fonctionner, l’aspiration de la hotte ne remplissant plus son office ; les visites effectuées par l’expert M^me X dans les appartements des premier, deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages de l’immeuble ont démontré que le conduit d’extraction avait été coupé uniquement dans l’appartement du 2^e étage appartenant à M. Y ;

L’expert a encore constaté que M. Y avait justement effectué des travaux dans son appartement au mois d’août 2011 et qu’il était du reste le seul à avoir effectué des travaux dans l’immeuble au cours de cette année-là pour accroître la surface de son appartement ;

C’est donc vainement que M. Y tente d’échapper à sa responsabilité dès lors qu’il est établi que la voie de fait dont il s’est rendu auteur, consistant à couper un conduit d’extraction, est bien constitutive d’une faute quasi délictuelle au sens de l’article 1382 du code civil ; cette faute est à l’origine de la perturbation occasionnée à la locataire dans son exploitation ;

Cette faute ne peut cependant conduire à faire supporter par M. Y la réfaction des loyers accordées à la société MB et le différentiel entre les indemnités telles que fixées et celles qui auraient pu être réclamées, dès lors que le conduit d’extraction n’était pas conforme et que c’est au bailleur qu’il appartenait de mettre fin rapidement au trouble apporté dans la jouissance paisible de la société MB en sollicitant de l’assemblée des copropriétaires l’autorisation de procéder à la pose d’un conduit conforme.

Il s’ensuit que M. Y ne sera tenu que dans la limite de la somme appréciée forfaitairement à la somme de 20.000€.

C’est à juste titre au surplus que le tribunal a par ailleurs écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que si le syndicat est en effet gardien des parties communes de l’immeuble et responsable du défaut d’entretien de celles-ci ou encore des vices de construction, il ne peut voir sa responsabilité engagée en raison d’une voie de fait imputable à un des copropriétaires sur les parties communes, intervention intempestive que seule une expertise judiciaire a permis d’ identifier précisément ;

Sur les travaux de remise en état :

Le rejet de la demande de condamnation sous astreinte des bailleresses à effectuer des travaux de remise en état du conduit de cheminée telle que sollicitée par la locataire sera confirmé ; elle est en effet sans objet dès lors que la société MB est sans droit ni titre pour se maintenir dans les lieux et qu’il résulte de la 15^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires que la SARL I J a été autorisée à procéder à la pose de deux conduits de ventilation dans la courette conformément aux plans et devis présentés ;

Sur les autres demandes :

C’est pertinemment que le tribunal a rejeté toutes autres demandes de la SARL MB d’indemnisation de son préjudice au titre de la perte d’exploitation en considérant que la réfaction du loyer a déjà répondu à cet objectif alors que la SARL MB n’est pas autorisée à se maintenir dans les lieux de même qu’il a rejeté sa demande de condamnation des SARL Coccinelle et I J à lui payer la somme forfaitaire de 100.000 euros au titre de la dépréciation du fonds de commerce puisqu’elle n’est pas titulaire d’un droit au bail, ou encore de sa demande de condamnation à lui rembourser le dépôt de garantie, ce qui ne peut intervenir qu’à condition de libérer les lieux, ou encore de remboursement de l’acompte de pas de porte et des frais et honoraires de rédaction des actes, ces demandes n’étant pas fondée ;

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens méritent entière confirmation, notamment en ce qu’elles ont mis les frais d’expertise à la charge de M. B Y ;

La SARL MB échoue encore à établir que la licence IV ne lui aurait pas été délivrée et sera également déboutée de sa demande de ce chef ;

Faute d’établir le caractère abusif de la demande formée à son encontre, le syndicat de la copropriété sera débouté de sa demande de condamnation de la SARL MB à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts ; sa demande au titre des frais irrépétibles dirigées contre les SARL Coccinelle, I J et M. Y seront accueillies à hauteur de 3.000 euros ;

La SARL MB qui succombe en appel en supportera les dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des sociétés Coccinelle et I J fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ces deux sociétés étant déboutées de leur demande de condamnation solidaire de M. Y et du Syndicat à leur payer une indemnité de 21.500 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation pour les frais d’expertise et les frais non taxables ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celles condamnant la SARL MB à payer aux SARL Coccinelle et I J la somme de 26.151 euros et en ce qui concerne la garantie due par M Y aux sociétés Coccinelle et I J,

Réformant sur ces points et statuant à nouveau,

Condamne la SARL MB à payer à la SARL Coccinelle la somme de 34.180,22 euros et à la SARL I J la somme de 50.631,88 euros,

Faisant droit pour partie à l’appel en garantie dirigée par les SARL Coccinelle et I J contre M. Y au titre de la réfaction du loyer,

Condamne M. Y à payer aux SARL Coccinelle et I J la somme de 20.000 euros,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Ajoutant,

Condamne in solidum M. B Y et les sociétés Coccinelle et I J à payer au Syndicat des copropriétaires du 4 O P Q représenté par son Syndic la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne la SARL MB aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE