COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 SEPTEMBRE 2014

R.G. N° 12/05686

AFFAIRE :

I AQ AR J

C/

X J

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 3

N° Section : 0

N° RG : 06/06399

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur I AQ AR J

né le XXX à NEUILLY-SUR-SEINE (92)

XXX

XXX

Représentant : M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant et plaidant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20120659

APPELANT

****************

Monsieur X J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20120596

Plaidant par M^e Benoît CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R139

Madame Z J épouse F

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20120596

Plaidant par M^e Benoît CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R139

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2014, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame AT-Gabrielle MAGUEUR, président,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame AT-Gabrielle MAGUEUR, Président,

Madame Dominique LONNE, Conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT

AT-AU AK veuve AL J, née le XXX, est décédée le XXX à Paris en laissant pour héritiers ses trois enfants :

— I, AQ-AR J,

— X, AQ-AT J,

— Z J.

L’actif de cette succession restait composé d’une villa 'La Sablonnière’ sise XXX à Trouville-sur-Mer et la moitié indivise d’un studio sis 7 rue W AA à XXX ce studio ayant dépendu de la communauté des époux J-AK).

Par assignation du 03 mai 2006, I J a assigné ses frère et s’ur en partage, en sollicitant préalablement la licitation des immeubles demeurant en indivision, à savoir l’immeuble de Trouville sur Mer et le studio de Paris.

Les défendeurs ont alors sollicité principalement la désignation d’un expert pour voir si un partage en nature n’était pas possible et subsidiairement, en cas d’impossibilité, la licitation des immeubles dépendant de la succession, puis par conclusions ultérieures, une attribution en valeur éliminatoire conformément aux dispositions de l’article 815 alinéa 3 ancien.

Par ordonnance du 16 octobre 2008, le juge de la mise en état a fait droit à la demande présentée par X J et Z J en ordonnant une expertise de l’immeuble de Trouville avec mission de donner au tribunal tous les éléments de fait permettant d’apprécier :

— s’il est commodément partageable en nature, dans l’affirmative, de proposer la composition des lots et la détermination des soultes éventuellement dues,

— sa valeur vénale,

— le montant souhaitable de sa mise à prix en cas de licitation,

et plus généralement, de fournir tout élément de nature à permettre au tribunal de statuer.

En revanche, le juge de la mise en état se déclarait incompétent pour statuer sur la demande qui lui était présentée par X et Z J afin qu’il soit statué sur le caractère parfait de la cession par eux de leurs droits indivis dans le studio situé 7, rue W AA à Paris 5^e à D E.

En effet, par un acte du 13 avril 2008, X et Z J ont cédé les droits indivis qu’ils détiennent sur l’appartement faisant partie de l’indivision successorale, situé à Paris, 7, rue W AA, à D E et cette cession de parts indivises a été notifiée à I J par acte extrajudiciaire du 29 avril 2008.

X et Z J ayant saisi le tribunal pour qu’il statue sur le caractère parfait de la cession par eux de leurs droits indivis dans le studio situé 7, rue W AA à XXX à D E moyennant le prix de 96.000 euros, par jugement du 3 septembre 2010, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit à cette demande, constaté le caractère parfait de cette vente et ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Paris, 2^e bureau.

I J a alors fait assigner M^me D E pour lui voir déclarer opposable le jugement à intervenir dans le cadre de sa demande en partage et a sollicité la jonction des procédures.

Par ordonnance rendue le 17 mars 2011, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction présentée par I J entre l’instance ayant donné lieu au jugement entrepris concernant le partage d’une maison située à Trouville avec l ' instance l’opposant à D E et concernant le partage du studio situé à Paris et l’a condamné à payer à Z et X J la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— ordonné le partage de la succession de AT-AU AK, décédée le

XXX ;

— fixé la date de la jouissance divise à la date du jugement ;

— fixé la valeur de l’immeuble situé à Trouville-sur-Mer, XXX à la date du jugement à la somme de 1 450 000 € majorée en fonction de la valeur de l’indice trimestriel du coût de la construction entre la date de l’expertise, le 16 avril 2010, et celle du jugement ;

— fixé la valeur de l’immeuble situé à Paris, 7, rue W AA, à la date du jugement à la somme de 144 000 € majorée en fonction de la valeur de l’indice trimestriel du coût de la construction entre avril 2008 et la date du jugement ;

— fait droit à la demande d’attribution éliminatoire présentée par Z et X J en application de l’ancien article 815 alinéa 3 du Code Civil ;

— ordonné le maintien dans l’indivision d’Z et X J ;

— attribué à I J sa part en argent qui sera égale au tiers de la valeur de la succession et versée par les indivisaires ;

— constaté qu’Z et X J proposent de régler entièrement les frais d’acte de partage et de publicité foncière ;

— renvoyé les parties devant Maître Dominique ANDRE, notaire à Y, désigné pour dresser l’acte de partage selon ce qui est statué par le présent jugement ;

— dit que le partage devra intervenir dans un délai de trois mois.

— débouté B et X J de leur demande en dommages-intérêts,

— dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

— déclaré que les autres demandes sont sans objet,

— fait masse des dépens qui seront inscrits en frais privilégiés de partage.

Par déclaration du 31 juillet 2012, I AQ AR J a interjeté appel de ces deux décisions.

Vu les dernières conclusions signifiées le 19 mai 2014 par I AQ AR J , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens et par lesquelles il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel de l’ordonnance et du jugement sus visés,

— le dire bien fondé.

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2011 et décharger le concluant des condamnations contre lui y prononcées,

— confirmer le jugement du 6 avril 2011 en tant qu’il a ordonné les opérations de compte liquidation partage et désigner un notaire pour y procéder,

Le réformant pour le surplus,

Vu l’article 815 alinéa 3,

— dire qu’en l’absence de partage judiciaire partiel l’indivision ne peut porter que sur l’ensemble des biens la composant au moment de la demande,

— constater que X et Z J sont sortis volontairement de l’indivision en cédant des droits indivis postérieurement à la demande,

— déclarer en conséquence irrecevable la demande d’attribution éliminatoire présentée par X et Z J,

Subsidiairement,

— la dire mal fondée,

en conséquence,

— ordonner qu’aux requêtes poursuites et diligences de M I J en présence de Monsieur X J et de Madame Z J, ou ceux-ci dûment appelées il sera procédé en l’audience des criées à la barre du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, XXX, sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé et déposé par Maître Céline RANJARD-NORMAND avocate au Barreau des Hauts de Seine en deux lots distincts des biens immobiliers suivants :

1^er lot de la vente : Un immeuble sis à XXX, XXX cadastré section XXX pour 5 a 28 ca sur la mise à prix de 1 200 000 € avec faculté de baisse du quart puis du tiers en cas de désertion d’enchères ;

2^e lot de la vente : dans un immeuble sis à XXX 7, rue W Privat (75005) au 1^er étage porte face gauche cadastré section XXX pour 79 ca et les 51/1000èmes des parties communes, constituant le lot n°7 du règlement de copropriété de l’immeuble sur la mise à prix de 100 000 € avec faculté de baisse du quart puis du tiers en l’ absence d’ enchères ;

— dire que la licitation devra être précédée d’une publicité dans la presse et sur les sites spécialisés pour la vente des biens exceptionnels aux frais avancés par le demandeur pour être employés en frais privilégiés de partage, le tout conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-32 du C.P.C.E. ;

— dire que pour la vente de l’immeuble de Trouville sur Mer, Monsieur I J sera autorisé à faire figurer dans le cahier des charges une clause l’autorisant à ne consigner que les deux tiers du prix, correspondant à la somme que le notaire doit distribuer à ses collatéraux.

— désigner par ailleurs M^e AULIBE Huissier de justice à Paris et M^e COIGNARD Huissier de justice au Havre aux fins de :

— dresser un procès verbal descriptif de l’appartement de Paris et de l’immeuble de Trouville et d’y recueillir tous renseignements nécessaires à la description du bien, notamment définir les conditions actuelles d’occupation, se faire remettre le cas échéant le bail et connaître le montant actuel du loyer, procéder aux opérations de métrage avec l’assistance de tel technicien de son choix ;

— avec l’aide d’un géomètre expert ou toute personne habilitée établir un certificat justifiant de la recherche de matériaux et de produits concernant l’amiante, dresser un constat des risques d’accessibilité au plomb, un état des risques technologiques , un état parasitaire, un diagnostic de performances énergétiques, gaz et électricité ainsi que recueillir tous renseignements sur l’administration de la copropriété et l’identité du syndic ;

— dire que les huissiers désignés pourront se faire assister au besoin d’un serrurier et du Commissaire de police ou de son représentant ou du Commandant de la Brigade de Gendarmerie compétente et à défaut de deux témoins majeurs conformément à l’article L. 142-1 du Code des Procédures Civiles d’ Exécution ;

— dire que le coût de ces procès verbaux descriptif, des diagnostics et des impressions d’affiche seront compris dans les frais privilégiés de vente ;

SUBSIDIAIREMENT, et pour le cas où par impossible la Cour retiendrait le principe d’une attribution éliminatoire,

— fixer aux sommes de 933.333 € et de 63.333 € les sommes revenant au concluant au titre de ses droits dans les immeubles de Trouville et de Paris.

— dire que ces sommes seront indexées sur l’indice du coût de la construction entre la date de l’arrêt à intervenir et la date du partage ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum X et Z J au paiement d’une somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et seront recouvrés pour ceux le concernant par l’AARPI JRF Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions signifiées le 28 mai 2014 par X J et B J épouse F, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens et par lesquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, dans le cas où la cour considèrerait que le bien sis à Paris est sorti de l’indivision, ordonner l’attribution éliminatoire de I J pour la maison de Trouville uniquement, moyennant les règlement d’une soulte égale au tiers de la valeur de la maison fixée à 1.450.000 euros par expert,

— en tout état de cause, débouter l’appelant de toutes ses demandes,

— condamner l’appelant au versement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel de l’ ordonnance de mise en état du 17 mars 2011

Par acte du 13 avril 2008, Z et X J ont cédé leurs parts indivises du studio sis 7 rue W AA à XXX à M^me D E moyennant le prix de 96.000 euros pour les deux tiers indivis, cession notifiée à I J par acte extra-judiciaire du 29 avril 2008.

Il est constant que par un jugement définitif du 3 septembre 2010, le tribunal a jugé valable la cession des parts indivises détenues par Z et X J dans ce bien situé à Paris, a constaté le caractère parfait de cette vente à D E, et a ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Paris.

Si I J ne sollicite plus une jonction avec l’instance qu’il avait engagée le 3 novembre 2010 à l’égard de D E , jonction qui n’a plus lieu d’être dès lors qu’il n’a pas interjeté appel de la décision le déboutant de ses demandes à l’encontre de D E, il demande toutefois à la cour d’infirmer ladite ordonnance du chef de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

I J soutient :

— que D E en raison de la cession intervenue à son profit, se trouve bénéficiaire de tous les avantages patrimoniaux attachés à la qualité d’indivisaire, même si elle n’est pas bien entendu devenue héritière, et en particulier le droit de solliciter et de prendre part au partage,

— que cette cession a pour conséquence de substituer D E à X et Z J dans leurs droits indivis sur le studio litigieux mais ne crée aucune indivision légale entre entre D E et lui,

— que les droits de D E comme ceux du concluant sur l’appartement litigieux sont soumis aux aléas du partage et seraient anéantis si le bien n’était pas attribué aux cédants,

— que D E disposait bien d’un intérêt à participer aux opérations de partage et qu’il n’était pas inutile à tout le moins, de lui voir rendre opposable le jugement à intervenir.

Mais deux des indivisaires ayant cédé leurs droits à un tiers, en vertu du jugement définitif rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 3 septembre 2010, le studio situé à Paris 5^e, 7 rue W AA, était désormais détenu en indivision seulement par I J et D E, les consorts Z et X J ne détenant plus aucun droit sur ce bien immobilier .

Le fait que I J demande éventuellement le partage de l’ indivision existant désormais uniquement entre lui et D E et la licitation du studio ne concernait plus ses frère et soeur.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2011 par le juge de la mise en état.

Sur l’appel du jugement du 06 juillet 2012

I J fait grief au tribunal d’avoir fait droit à la demande d’attribution éliminatoire. Il sollicite la licitation des immeubles et à titre infiniment subsidiaire la majoration de l’attribution qui lui a été faite qui selon lui ne correspond pas à la valeur réelle,

A l’appui du moyen d’irrecevabilité de la demande d’attribution éliminatoire formée par les intimés, I J soutient :

— que l’article 815 alinéa 3 ne s’applique que si des indivisaires veulent rester dans l’indivision ; que cette indivision en l’absence de partage judiciaire partiel ne peut porter que sur l’ensemble des biens la composant au moment de la demande et non pas sur un bien particulier en sorte que X et Z J qui sont sortis volontairement de l’indivision en cédant des droits indivis postérieurement à la demande de partage sont irrecevables en leur demande,

— que les intimés n’ont pas entendu demeurer dans l’indivision telle qu’elle existait au moment de la demande en partage,

— que l’attribution éliminatoire permet de faire sortir un ou plusieurs indivisaires de l’indivision, mais non un bien particulier, en l’occurrence le studio de la rue W AA, et ne peut être sollicitée que par ceux qui entendent rester en indivision pour l’ensemble des biens indivis,

— qu’en l’espèce les intimés ne peuvent soutenir qu’ils entendent demeurer dans l’indivision au sens de l’article 815-5 applicable en la cause alors qu’ils sont volontairement sortis de ladite indivision relativement à l’un des biens qui la composait comme ils le reconnaissent eux-mêmes ; qu’ils sont bien irrecevables en leur demande en raison de la défaillance de la première condition requise à la recevabilité de leur prétention.

Les intimés font valoir qu’ils n’ont pas cédé leurs droits indivis dans le studio sis à Paris pour sortir de l’indivision successorale mais pour sauvegarder le patrimoine indivis de Trouville comme l’article 815-14 du code civil le leur autorisait.

Ils concluent qu’en première instance ils avaient sollicité l’attribution éliminatoire de I J uniquement en ce qui concerne la villa de Trouville et que le tribunal a élargi le champ de l’attribution éliminatoire au studio de Paris pour préserver les intérêts de I J et éviter la persistance d’une indivision gênante entre ce dernier et M^me E ; que cette solution est pertinente dans la mesure où elle les rend propriétaires de la part indivise de I J, indemnisé par le versement de la soulte, leur donnant ainsi la liberté de céder cette part à M^me E, qu’une adjudication de la part indivise de I J dans le studio parisien serait moins avantageuse pour lui, cette part indivise ne trouvant d’autre acquéreur que M^me E et à un prix inférieur au prix fixé par les premiers juges pour l’indemnisation de I J ; qu’il est regrettable que I J agisse à l’encontre de ses propres intérêts ; que les seules conditions exigées pour l’attribution éliminatoire sont remplies (pluralité d’indivisaires souhaitant rester dans l’indivision, une demande en partage préalable et le fait que le défendeur à l’action en attribution éliminatoire soit le demandeur à l’action en partage) ; que l’appelant ne peut pas prétendre qu’ils ne seraient plus recevables à demander l’attribution éliminatoire au motif qu’ils seraient sortis de l’indivision relativement à un bien.

X et Z J concluent au principal à l’extension du champ de l’attribution éliminatoire au studio sis à Paris et subsidiairement, pour le cas où la cour considérerait que ce bien est sorti de l’indivision, ils demandent à la cour d’ordonner l’attribution éliminatoire uniquement à la villa de Trouville.

Il résulte de l’article 815, alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, applicable en l’espèce, que si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence, attribuer sa part, après expertise, à celui qui a demandé le partage, soit en nature, si elle est aisément détachable du reste des biens indivis, soit en argent, si l’attribution en nature ne peut être commodément effectuée, ou si le demandeur en exprime la préférence

L’attribution éliminatoire suppose que soient remplies les conditions suivantes : le partage n’a fait l’objet d’aucun jugement que l’attribution contredirait, l’attributaire doit avoir demandé le partage global et s’être heurté à l’opposition d’au moins deux indivisaires et l’attribution doit avoir été sollicitée par ces derniers.

En l’espèce, X et Z J ont cédé postérieurement à l’assignation en partage leurs droits indivis dans le studio sis à Paris à un tiers et sont donc sortis relativement aux droits cédés de l’indivision.

Les parties sont en l’état d’un jugement définitif rendu le 03 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a dit parfaite la cession de leurs parts indivises par X et Z J.

Il en résulte que s’agissant du studio immobilier sis à Paris , la faculté accordée aux indivisaires qui entendent solliciter un maintien dans l’indivision n’a plus objet puisqu’ils ont précisément entendu en sortir.

Z et X J sont donc irrecevables à solliciter l’attribution éliminatoire s’agissant du studio sis à Paris, la cour ne pouvant que constater, au vu du jugement définitif du 03 septembre 2010, que ce bien immobilier est désormais en indivision entre I J et M^me E, qui n’est pas partie à la présente procédure, en sorte que l’adjudication de ce studio ne peut en aucun cas être ordonnée.

Pour soutenir l’irrecevabilité de la demande d’attribution éliminatoire, l’appelant fait valoir aussi que l’ indivision successorale concerne à la fois l’immeuble de Trouville et celui de Paris ; que si les héritiers peuvent s’entendre pour un partage partiel, ce qu’ils ont fait en l’espèce s’agissant de l’immeuble de Neuilly et du portefeuille de valeurs mobilières, cette faculté n’est pas ouverte en cas de partage judiciaire lequel doit concerner l’ensemble des biens indivis, raison pour laquelle le code civil ne l’envisage qu’au titre du partage amiable ; que ne sont recevables à solliciter l’attribution éliminatoire que les seuls indivisaires qui entendent demeurer dans l’indivision telle qu’elle existe au moment de la demande en partage, c’est-à-dire en l’espèce l’indivision concernant l’immeuble de Trouville et le studio de Paris ; que dès lors qu’ils sont sortis volontairement de l’indivision quant à certains biens et droits qui la composent, ils sont irrecevables à solliciter toute attribution éliminatoire, faute d’être demeurés dans l’indivision ; que le partage judiciaire ne peut concerner que l’ensemble des biens indivis et qu’en l’absence d’accord des indivisaires, le juge n’a pas la possibilité d’ordonner un partage qui ne porterait que sur certains biens ; que le partage partiel auquel aboutit l’attribution éliminatoire en allotissant un ou plusieurs indivisaires et en laissant les autres en indivision, n’a pas pour vocation et ne peut avoir pour effet de permettre aux demandeurs de 'faire en quelque sorte leur marché’ entre les différents biens indivis pour demeurer dans l’indivision pour certains biens et en sortir pour d’autres.

Mais l’attribution éliminatoire prévue par l’article 815 alinéa 3 du code civil aboutit à l’allotissement de certains indivisaires et donc à la réalisation d’un partage partiel, comme dans un partage amiable, mais dans ce cas imposé judiciairement contre le gré de certains indivisaires. Elle ne suppose pas l’existence de plusieurs biens ; elle peut s’exercer sur un bien en nature s’il est commodément partageable et à défaut donner lieu à un allotissement en argent.

Les consorts Z et X J demeurent donc recevables à demander l’attribution éliminatoire s’agissant de la propriété de La Sablonnière sise XXX à Trouville sur Mer pour laquelle les conditions ci-dessus rappelées sont remplies, ainsi qu’ils le font valoir.

Il convient d’apprécier comparativement les intérêts en présence, s’agissant de l’immeuble sis à Trouville.

En premier lieu, il convient de préciser que :

— dans son rapport déposé le 10 avril 2010, l’expert judiciaire a précisé que si la division de l’immeuble est possible, elle paraît en l’espèce peu souhaitable, « le climat tendu qui règne actuellement entre le demandeur et les défendeurs laisse en effet supposer une gestion particulièrement difficile de la future copropriété » ;

— à cet égard, il résulte des dernières écritures des parties que l’allotissement ne peut se faire en l’espèce qu’en valeur, seule solution subsidiairement envisagée par I J, les intimés indiquant qu’ils ne demandent plus un partage en nature et que celui-ci n’est pas envisageable en l’espèce.

M. I J souligne que le plus ou moins grand attachement ou l’implication plus ou moins grande de chacun des enfants dans la propriété de Trouville n’est pas utile à la solution du litige, lui-même concluant qu’au demeurant il a apporté les preuves de cet attachement et de son implication au même titre que ses frère et s’ur.

Toutefois les motifs personnels allégués par les indivisaires peuvent être pris en considération pour apprécier les intérêts en présence.

Les intimés font valoir qu’il s’agit d’une maison de famille acquise en 1954 par le grand-père des parties, abritant depuis cette époque vacances et réunions familiales. Ils mettent en avant leur attachement affectif au bien de Trouville, et leur implication dans son entretien et sa sauvegarde et leur souci de conserver la maison dans le patrimoine familial et de la restaurer.

Il est établi par les différents rapports d’expertise tant de C en juillet 2004 à la demande de I J que de l’expert judiciaire qu’il s’agit d’une grande villa datant du début du 20^e siècle, jouissant d’une situation privilégiée en bordure du front de mer , comprenant une propriété principale et des dépendances, mais que compte tenu de son état de vétusté, des travaux très importants de rénovation et de traitement sont nécessaires (présence de mérules, présence de salpêtre sur les murs, menuiseries, parquets et peintures en très mauvais état, fissures infiltrantes en façade, appareils sanitaires très vétustes, nécessité de changer la plomberie, l’électricité et le chauffage).

A cet égard, il résulte de la pièce 1 produite par les intimés que le 15 juillet 2004, C, expert immobilier, a transmis à M. I J une évaluation de la maison de 1.568.000 euros mais dont il déduisait la valeur des travaux de rénovation chiffrés à 850.000 euros par un rapport du 29 juin 2004 de M^me AN-AO, architecte, dont il résulte que cette évaluation correspondait à celle d’une opération de restauration complète de la villa vouée à la location de haut standing, opération dont le maître d’ouvrage apparaissait comme étant I J.

En vue de racheter leurs parts, I J a transmis le 22 juillet 2005 à ses frère et soeur une proposition d’ évaluation de 718.000 euros à laquelle ces derniers n’ont pas donné suite, contrairement à ce que soutient l’appelant qui fait état d’un accord sur le principe de la vente.

Il résulte des pièces régulièrement versées aux débats :

— que par courrier du 30 janvier 2006 les intimés ont indiqué à leur frère qu’ils souhaitaient procéder sans tarder au traitement de la mérule constatée par expertise du cabinet Cabeximo en mars 2005 et 'qu’il serait judicieux’ de procéder à la mise en vente du studio sis au premier étage rue W AA, inoccupé, et ce afin de financer les frais à engager pour la villa de Trouville, que des travaux urgents étaient également à prévoir sur la chaudière ;

— que par courrier du 22 mars 2007 une offre d’achat du studio a été faite par M. E au prix de 8500 euros le m2 soit 144.500 euros, et ce en dépit du mauvais état tant du studio que de l’immeuble dont les courriels du 31 mars 2008 et du 11 septembre 2009 de Z J adressés à ses frères d’une part décrivent l’état (affaissement du premier étage, travaux de restructuration urgents nécessitant la dépose du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage, réfection totale de la cage d’escalier, fissures nombreuses aux murs et plafond du studio, installations sanitaires hors d’état, refus d’assurer de la part de l’assurance), d’autre part précisent: « répondre positivement à cette offre dès maintenant permet d’éviter le paiement de ce premier appel de fonds et d’échapper à la participation aux travaux importants qui vont être votés ».

— que I J n’a donné aucune réponse à cette offre d’acquisition en indiquant seulement le 10 avril 2008 : « Je ne vois pas l’urgence de prendre une position avant cette AG qui est une AG ordinaire. Si la question des travaux était vraiment importante le syndic aurait convoqué une AG extraordinaire. »

— que par acte du 13 avril 2008, Z et X J ont cédé leurs parts indivises dans le studio et ont signifié cette cession à I J en application de l’article 815-14 du code civil.

Or, il apparaît que pendant cette même période, outre les termes susvisés du rapport visé du 29 juin 2004 de M^me AN-AO, I J a eu le projet de rénover la villa La Sablonnière en la divisant en un nombre aussi grand que possible de petits appartements voués à la location, projet bouleversant le caractère de la maison et nécessitant une refonte de la distribution, ainsi que le relate dans son attestation, O P, architecte contacté au début de l’année 2005 par I J.

Cet attestant précise :' Monsieur I J me demanda enfin toute discrétion sur ses projets afin que son frère et sa soeur …. n’en soient éclairés'.

La réalité de ce projet de division de la villa en huit appartements, à finalité commerciale, est étayée par l’étude sommaire réalisée par M. I Villata, architecte, dès le 10 janvier 2007, date du document fourni par M. Villata.

L’ensemble de ces éléments contredisent l’affirmation de M. I J quant à sa volonté persistante 'de préserver l’intégrité de la villa conformément à la vocation qui lui était assignée'. Par ailleurs, les pièces qu’il produit concernent essentiellement des interventions mineures de fournitures de fuel, ou sur la chaudière et la plomberie, les dépenses les plus importantes ne faisant l’objet que de devis non acceptés et le paiement des factures d’électricité ayant dû faire finalement l’objet de prélèvements automatiques compte tenu d’impayés de sa part ainsi qu’il résulte du courriel d’Z J à son frère I J le 04 novembre 2012.

En revanche, Z et X J démontrent la communauté d’intérêts à laquelle correspond leur maintien dans l’indivision, indépendamment du fait inopérant que X J disposerait d’une autre villa provenant de l’héritage de sa belle-mère.

Il résulte suffisamment de l’ensemble des nombreux courriels produits par les intimés en leurs pièces 9, 10, 14 et 44, adressés à I J , que ces derniers ont pris l’initiative de faire effectuer ou d’effectuer bon nombre de travaux urgents pour assurer la conservation de la villa de Trouville, certains de ces courriels relançant I J afin qu’il donne son accord sur des travaux urgents (problèmes d’étanchéité et infiltrations d’eau, travaux de couverture, dégradation de la porte d’entrée, fuite du circuit de chauffage, corniches en façade sur rue présentant une menace) .

Il n’est pas soulevé en l’espèce d’incertitude quant à la solvabilité des indivisaires pour verser les deniers nécessaires au paiement de la soulte.

I J n’est pas fondé à soutenir que l’attribution éliminatoire romprait l’égalité dans le partage et que seule la licitation permettrait de préserver cette égalité en donnant à chacun, 'et spécialement au concluant', d’avoir une chance d’être attributaire de la villa de Trouville et de se porter adjudicataire à des conditions justes ne pouvant être discutées par aucun héritier, alors même que la finalité de l’article 815 alinéa 3 du code civil est de donner aux coindivisaires qui ne désirent pas procéder au partage le moyen de s’opposer à une demande en partage formulée par un autre indivisaire en lui faisant attribuer sa part et ce après que les droits dans l’indivision de l’attributaire ait été déterminés après expertise.

Par ailleurs, cette argumentation développée par l’appelant demandeur au partage n’est pas sans illustrer son intention de pouvoir s’emparer du bien à la faveur d’une licitation, l’intérêt des demandeurs à l’attribution éliminatoire étant de conserver le bien dans le patrimoine familial sans pour autant maintenir une indivision particulièrement conflictuelle et vouée à l’immobilisme.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et des intérêts en présence qu’ils révèlent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande d’attribution éliminatoire formulée par X et Z J en ce qui concerne l’immeuble de Trouville, moyennant paiement de la part revenant à I J.

Sur la valeur de l’immeuble de Trouville et le montant de l’allotissement en valeur devant revenir à I J

Subsidiairement, M. I J demande à la cour de fixer la valeur de la villa de Trouville à une valeur qui ne soit pas inférieure à 2. 800.000 euros. Il conclut :

— que la villa de Trouville est un bien exceptionnel, par sa situation géographique et sa vue, par sa taille, par son histoire, par sa rareté ;

— que de tels biens n’obéissent pas aux lois du marché traditionnel; qu’ils ont une clientèle spécifique, des circuits de distribution particuliers, des valeurs hors marché ;

— que l’expert judiciaire a commis une double erreur d’une part en se basant sur un prix moyen au mètre carré sans tenir compte du caractère exceptionnel de la villa de Trouville d’autre part en déduisant du prix qu’il retenait, non seulement des travaux spécifiques du traitement de la mérule pour un montant de 180.000 €, mais encore un coût global des travaux de rénovation qui peut être évalué entre 550.000 € et 650.000 €, soit un coût moyen retenu de 600.000 € ;

— que cette déduction constitue un double contre-sens dans la mesure où d’une part elle s’appuie sur une estimation forcément subjective, liée à la notion-même de travaux de rénovation et d’autre part elle se rapporte non à une valeur d’immeuble neuf dont le prix au m² excède très largement à Trouville celui retenu par l’expert, mais à un prix au m² concernant des villas en l’état où elles se trouvent, c’est-à-dire précisément en l’état actuel de la villa de Trouville ainsi que cela résulte encore des productions.

L’appelant produit des évaluations faites :

— par l’agence G H qui, après avoir évalué le bien, le 28 avril 2005, à 2.000.000 euros nets vendeur, l’évalue, le 21 juillet 2012, au prix net vendeur de 2.800.000-3.000.000 euros, indiquant seulement 'malgré les travaux de restauration à entreprendre';

— par l’agence AH AI pour un prix net vendeur entre 2. 600. 000 et 2.800.000 euros, sans toutefois faire état des travaux de rénovation ;

— par l’agence Barnes Deauville qui propose entre 2.200.000 et 2.300.000 euros net vendeur.

Il convient de rappeler qu’en juillet 2005, I J avait estimé que sa proposition d’estimation à 718.000 euros était sérieuse sur la base du rapport de C, expert qu’il avait mandaté et qui avait estimé en juin 2004 la valeur vénale du bien à 1.568.000 euros, ce qui déduction faite du coût des travaux de rénovation chiffré à 850.000 euros, l’avait conduit à chiffrer la valeur résiduelle de la propriété de Trouville à 718.000 euros ; que I J avait alors fait état d’une évaluation maximale du bien à 840.000 euros.

Il résulte également du dossier que les agences immobilières Boitard, Campion et Reix en 2004, à la demande de I J, avaient évalué le bien entre 1.250.000 euros et 1.400.000 euros, en soulignant tant sa situation privilégiée en front de mer qu’un état général nécessitant une rénovation complète et la détérioration d’éléments de structure.

L’expert judiciaire a pris comme éléments de comparaison des maisons comparables sises à Trouville sur Mer, Deauville et Blonville. S’il souligne la situation favorable de la villa, qui représente une surface totale avec l’annexe de 797 m2, il a constaté :

— que le gros 'uvre de la villa n’est pas en bon état d’entretien (nombreuses fissures sur les façades de la villa),

— que le second 'uvre ne l’est pas non plus (mauvais état de certaines fenêtres et bâtis de fenêtres, mauvais états de certains enduits du troisième étage qui sont par endroits effondrés, ancienneté de l’installation électrique, importantes traces de salpêtre au sous-sol, présence de champignons lignivores au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage, traces d’infestation par des insectes xylophages, ancienneté et vétusté des appareils sanitaires et de cuisine, ancienneté et caractère dégradé des revêtements intérieurs),

— que s’agissant de l’annexe, le gros 'uvre et le second 'uvre apparaissent en bon état d’entretien malgré une révision nécessaire des colombages et de la toiture.

Dans le cadre de son estimation de la propriété en fonction de sa configuration actuelle et du marché constaté pour des locaux de même nature, l’expert judiciaire propose de fixer la valeur vénale de la villa à 2.230.000 euros, dont il déduit :

— le coût global des travaux de rénovation à 600.000 euros,

— le coût du traitement de la mérule estimé à 180.000 euros,

en sorte que la valeur vénale résultant de l’expertise judiciaire s’élève à 1.450.000 euros, retenue par le tribunal et dont les intimés demandent l’homologation sans se prévaloir de l’abattement de 20% pour location de l’annexe visée en page 27 de son rapport par M. A.

L’expert judiciaire a procédé à un examen approfondi des éléments qui lui ont été soumis et a rempli sa mission de façon précise et argumentée.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la valeur de l’immeuble situé à Trouville-sur-Mer, XXX à la date du jugement à la somme de 1.450.000 euros majorée en fonction de la valeur de l’indice trimestriel du coût de la construction entre la date de l’expertise, le 16 avril 2010, et celle du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du 17 mars 2011,

CONFIRME le jugement rendu le 06 juillet 2012 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a :

*ordonné le partage de la succession de AT-AU AK, décédée le XXX,

*fixé la date de la jouissance divise à la date du jugement,

*fait droit à la demande d’attribution éliminatoire présentée par Z et X J en application de l’ancien article 815 alinéa 3 du Code Civil mais seulement en ce qui concerne la villa sise XXX

* ordonné le maintien dans l’indivision d’Z et X J en ce qui concerne la villa sise XXX

*fixé la valeur de l’immeuble situé à Trouville-sur-Mer, XXX à la date du jugement à la somme de 1.450.000 € majorée en fonction de la valeur de l’indice trimestriel du coût de la construction entre la date de l’expertise, le 16 avril 2010, et celle du jugement ;

*attribué à I J sa part en argent qui sera égale au tiers de cette valeur et qui devra être versée par Z et X J ;

*constaté qu’Z et X J proposent de régler entièrement les frais d’acte de partage et de publicité foncière ;

*renvoyé les parties devant Maître Dominique ANDRE, notaire à Y,

*dit que le partage devra intervenir dans un délai de trois mois,

*débouté Z et X J de leur demande en dommages-intérêts,

*dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

*fait masse des dépens qui seront inscrits en frais privilégiés de partage.

INFIRME le jugement entrepris en ce qui concerne le studio sis 7 rue W AA à XXX,

Statuant à nouveau sur ce point réformé,

Dit Z et X J irrecevables à solliciter l’attribution éliminatoire s’agissant du studio sis 7 rue W AA à XXX,

Au vu du jugement définitif du 03 septembre 2010, constate que ce bien immobilier est désormais en indivision entre I J et M^me D E, qui n’est pas partie à la présente procédure, en sorte que l’adjudication de ce studio ne peut en aucun cas être ordonnée,

Y AJOUTANT,

Dit qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens et qu’elles ont dû exposer en cause d’appel,

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de partage avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique LONNE, conseiller ayant assisté au délibéré et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Le Conseiller