R.G. N° 14/00439

HC

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e X Y

M^e Z A

SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

SELARL EYDOUX MODELSKI

SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE
GOARANT

SELARL TRANCHAT DOLLET LAURENT
ASSOCIES

SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 08 NOVEMBRE 2016

Appel d’un jugement (N° R.G.
09/04652)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de
GRENOBLE

en date du 07 octobre 2013

suivant déclaration d’appel du 24 janvier 2014

APPELANTS :

Monsieur B C

né le XXX à XXX)

XXX

XXX Jour

XXX

Représenté par M^e X
Y, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par
M^e D, de la S.C.P. LECOQ-VALLON &
FERON-POLONY, avocat au barreau de
PARIS

Madame E F épouse C

née le XXX à XXX)

XXX

XXX Jour

XXX

Représenté par M^e X
Y, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par
M^e D, de la S.C.P. LECOQ-VALLON &
FERON-POLONY, avocat au barreau de
PARIS

INTIMEES :

SNC CHAMROUSSE INVESTISSEMENT représentée par son gérant en exercice domicilié en cetteXXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Z
A, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et plaidant par
M^e G H de la S.C.P. SCHEUER, VERNHET &
Associés

SAS IZIMMO venant aux droits de la socéité LE
COMPTOIR IMMOBILIER

Immeuble le Grand Large

XXX

XXX

Représentée par M^e Arnaud DOLLET de la SELARL
TRANCHAT DOLLET LAURENT
ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me
I de la S.C.P.
BOUCHET-BOSSARD-I-FAURE, avocat au barreau d’AVIGNON

Société CAISSE FEDERALE DU CREDIT MUTUEL D’ANJOU poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié
XXX.

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL
LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et M^e J de la S.C.P. CHANTEUX J
MAGESCAS QUILICHINI BARBE, plaidant par M^e K de la SELARL LEXAVOUE

GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

SCP POSTILLON – OUAKINE – DOMENGE – PUJOL – THURET – A
LPINI – BUCCERI -
L – SAUVAGE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cetteXXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine GOARANT de la SCP
MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE
GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me
M de la SCP
KUHN, avocat au barreau de PARIS

SA ALLIANZ, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié XXXXXXXXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL
DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e PAQUET du CABINET
NGO JUNG
PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

SAS CERENICIMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié XXXXXXXXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Denis DREYFUS de la SELARL CDMF
AVOCATS, avocat au barreau de
GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e N de la SELARL FRYSSINET GONTIER
LOUVEAU PESNEAU VANDEN DRIESSCHE, avocat au barreau de
NANTES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène COMBES, Président de chambre,

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Laetitia GATTI,
Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2016, Madame COMBES a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La SNC Chamrousse Investissement a fait construire à
Chamrousse un ensemble immobilier à vocation de résidence de tourisme dénommé 'l’Ecrin des Neiges'.

Elle en a confié la commercialisation à la société le Comptoir Immobilier spécialisée dans l’immobilier de placement, aujourd’hui dénommée la société Izimmo.

Le 10 mai 2005, les époux B C/ E F et la SNC
Chamrousse
Investissement ont signé un contrat de réservation portant sur un appartement T4 meublé d’une surface de 47 m², un emplacement de stationnement et deux casiers à ski, le tout situé dans la résidence « L’Ecrin des Neiges ».

Le même jour, les époux C ont conclu avec la société
Transmontagne Résidences, exploitant de la résidence de tourisme, un bail commercial portant sur le logement meublé pour une période de 11 années moyennant un loyer annuel de 7.096 euros
HT.

Selon offre acceptée les 12 et 13 mars 2006, la Caisse de Crédit Mutuel de Chalonnes Saint Georges sur Loire a consenti aux époux C un prêt de 122.058 euros au taux de 3,70 % remboursable sur 15 ans ainsi qu’un prêt in fine sur 12 mois d’un montant de 27.728 euros.

La vente en état futur d’achèvement a été régularisée au prix de 145.511 euros par acte authentique du 13 avril 2006.

L’acte a été reçu par Maître O L, membre de la SCP 'Patrick Postillon, Max Ouaknine,
Carol Domenge, François-Régis Pujol, Denis Thuret,
Corinne Alpini, Franco Buceri et O
L’ titulaire d’un office notarial à Nice.

La livraison de l’appartement a eu lieu le 15 décembre 2006.

La société Transmontagne Résidences a été mise en redressement judiciaire le 10 juillet 2007 puis en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007.

Invoquant la tromperie dont ils ont été victimes et les nombreux désagréments subis (retard dans la livraison, non conformités, vices de construction, malfaçons sur les installations électriques, non perception des loyers, redressement fiscal), les époux
C ont par acte des 23 et 24 septembre 2009, assigné la SNC Chamrousse Investissement, la Caisse
Fédérale du Crédit Mutuel d’Anjou et la société le Comptoir Immobilier devant le tribunal de grande instance de Grenoble en nullité du contrat de réservation, nullité de l’acte authentique de vente, nullité des actes de prêt et restitution des intérêts payés.

Par acte du 26 juillet 2011, la SNC Chamrousse Investissement a appelé à la procédure la SCP de notaires.

Par acte du 5 avril 2012, la société Izimmo a appelé à la procédure la société
Cerenissimo.

Par jugement du 7 octobre 2013, le tribunal de grande instance a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation,

— prononcé la nullité du contrat de réservation du 10 janvier 2005

— rejeté la demande de nullité de l’acte notarié du 13 avril 2006 pour non respect des dispositions d’ordre public sur le démarchage à domicile

— prononcé la nullité pour dol de la vente en état futur d’achèvement du 13 avril 2006,

— prononcé la nullité du prêt immobilier souscrit auprès du Crédit Mutuel,

— condamné la SNC Chamrousse Investissement à restituer aux époux C le prix de vente à hauteur de 145.511 euros

— ordonné la restitution par les époux C de la propriété immobilière,

— débouté les époux C de leur demande de différé du transfert de propriété au jour de la restitution du prix par la SNC Chamrousse
Investissement,

— condamné les époux C à rembourser au Crédit Mutuel la somme de 122.058 euros au titre du capital prêté,

— condamné le Crédit Mutuel à restituer aux époux C le capital déjà remboursé au titre des échéances payées, les intérêts et frais hors cotisations d’assurance,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques,

— ordonné la publicité du jugement,

— débouté les époux C de leur demande de garantie par la SNC
Chamrousse Investissement au titre du capital emprunté,

— condamné la SNC Chamrousse Investissement à payer aux époux C la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

— débouté les époux C de leur demande de dommages intérêts à l’encontre de la société
Izimo,

— débouté la SNC Chamrousse Investissement de sa demande de garantie à l’encontre des notaires,

— condamné la SNC Chamrousse Investissement à payer aux époux C une indemnité de procédure de 2.000 euros.

— condamné la SNC Chamrousse Investissement aux dépens

Les époux C ont relevé appel le 24 janvier 2014 et la SNC Chamrousse
Investissement a relevé appel le 13 mars 2014.

Dans leurs dernières conclusions du 29 septembre 2016, les époux C demandent à la cour de confirmer le jugement sur la commission de manoeuvres dolosives par la société Chamrousse
Investissement, de prendre acte qu’ils se désistent de leur demande de nullité de la vente et du prêt et de débouter les intimées et appelantes de toutes leurs demandes.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau :

— de condamner in solidum la société Chamrousse
Investissement, la société Izimmo, le Crédit
Mutuel d’Anjou et la SCP de notaires à leur verser la somme de 179.249 euros en réparation de leur préjudice financier et celle de 20.000 euros en réparation de leur préjudice matériel outre intérêts à capitaliser.

Ils sollicitent également 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils exposent que c’est en raison des risques d’insolvabilité de la société Chamrousse
Investissement et du refus de la jurisprudence de différer le transfert de propriété dans l’attente du remboursement par le vendeur du prix de vente, qu’ils ne sollicitent plus la nullité de la vente et du prêt, mais uniquement l’allocation de dommages intérêts, ce qui ne constitue nullement une demande nouvelle en appel.

Ils limitent leur demande de confirmation du jugement aux manoeuvres dolosives dont ils estiment avoir été victimes.

Ils rappellent que l’objectif qu’ils poursuivaient était de se constituer un capital en bénéficiant d’avantages fiscaux et financiers.

Ils font valoir que la réussite de l’investissement dans une résidence de services, repose sur son attractivité et les compétences de son gestionnaire ;

qu’alors même qu’ils ont souscrit un package qui devait s’autofinancer et s’autogérer, l’appartement acquis n’a pu être loué depuis la livraison.

Ils exposent que la présentation flatteuse du programme immobilier ne pouvait que les convaincre de la sécurité et de la rentabilité de l’investissement, points qui ont incontestablement déterminé leur consentement.

Ils soutiennent que la société Chamrousse
Investissement et la société Izimmo les ont trompés en leur garantissant un investissement sûr par la présentation d’une résidence de standing gérée par un gestionnaire de qualité, alors que la société d’exploitation n’était déjà plus viable.

Ils font valoir que la responsabilité de la société Chamrousse Investissement est recherchée à la fois en sa qualité de promoteur vendeur et en tant que mandant des commercialisateurs de son programme immobilier.

Pour caractériser les manoeuvres dolosives commises ils invoquent :

— la présentation trompeuse de l’investissement et une réalité tout autre caractérisée par la mauvaise qualité de la construction, l’existence de malfaçons, l’inachèvement des travaux, des problèmes de sécurité,

— le manque d’expérience de la société gestionnaire Transmontagne Résidences dans le domaine de l’investissement locatif, son absence de compétence et sa fragilité financière.

Ils font valoir que ces fautes ont été commises tant par le Crédit Mutuel, que par la société
Chamrousse Investissement, que par la société Izimmo qui a cautionné le sérieux de l’investissement sans vérifier les informations contenues dans les documents ;

Ils précisent que le Crédit Mutuel et la société Izimmo ont commercialisé le montage';

que la responsabilité de la société Izimmo est d’autant plus engagée qu’elle a agi en véritable conseiller en patrimoine et a établi une simulation financière';

que le Crédit Mutuel leur a remis une plaquette intitulée «'le conseil en investissement immobilier'» et ne peut soutenir qu’il n’a fait que les mettre en relation avec un commercialisateur';

qu’il ne produit aucune étude de marché lui ayant permis de sélectionner en toute objectivité l’investissement';

que sa responsabilité est recherchée en tant que conseiller en investissement et non en tant que prêteur de deniers.

Sur la responsabilité de la société Chamrousse
Investissement, ils soutiennent qu’elle est responsable en tant que mandant de la société Izimmo et en tant que promoteur de l’opération.

Ils sollicitent la réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Ils invoquent subsidiairement un manquement de la SNC
Chamrousse Investissement, de la société
Izimmo, du Crédit Mutuel d’Anjou et de la SCP de notaires à leurs obligations de conseil et d’information.

Sur leur préjudice, ils invoquent successivement la perte de loyers, le risque de recouvrement de la
TVA, le paiement des taxes et charges qui devaient être supportées par la société
Transmontagne.

Ils contestent avoir contribué à la réalisation de leur préjudice en ne régularisant pas un nouveau bail avec le gestionnaire repreneur.

Dans ses dernières conclusions du'23 septembre 2014, la société Chamrousse Investissementdemande à la cour de juger la demande de dommages-intérêts des époux C irrecevable comme nouvelle en cause d’appel et prescrite.

Elle sollicite encore l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit le contrat de réservation nul, et le rejet de toutes les demandes des époux C. Elle leur réclame 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle s’oppose à la demande de garantie formée contre elle par la société Izimmo.

Elle rappelle qu’elle était constructeur non réalisateur de l’ensemble immobilier.

Prenant acte que les époux C abandonnent leur demande principale de nullité du contrat de réservation et du contrat de vente, elle demande que le jugement soit infirmé en ce qu’il a admis la nullité du contrat de réservation du fait du non respect des dispositions relatives à la vente par démarchage à domicile.

Elle conteste le dol allégué précisant que l’admission d’un dol suppose une intention dolosive, que la société Izimmo n’était pas son mandataire et qu’elle n’est pas à l’origine des documents établis par elle.

Elle critique le jugement qui a fait de la rentabilité de l’opération de défiscalisation l’un des éléments essentiels de la vente immobilière, alors que l’objet de la vente est un immeuble et que la rentabilité n’est pas un élément substantiel.

Elle ajoute que les époux C étant assistés de leur propre notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente, ils ne peuvent invoquer un vice du consentement.

Elle soutient qu’au jour de la vente, toutes les informations données dans la plaquette publicitaire étaient exactes, que la société Transmontagne était effectivement spécialisée dans le domaine de la gestion des résidences de tourisme et que le groupe auquel elle appartenait était un leader européen';

que le simple fait que la société Transmontagne ait fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ne suffit pas à rapporter la preuve de man’uvres dolosives de nature à vicier le consentement des époux C';

que l’on voit mal en quoi la faute reprochée par le tribunal dans le choix du gestionnaire de la résidence, pourrait se transformer en man’uvres dolosives.

Elle ajoute que la rentabilité du bien acquis aurait pu être obtenue si les époux C avaient consenti à régulariser un nouveau bail avec le repreneur de la société Transmontagne.

S’agissant des problèmes de construction, elle les impute aux constructeurs à l’origine des désordres constatés après la conclusion du contrat, vices dont elle ne pouvait prévoir qu’ils allaient apparaître.

Elle précise que si des vices et malfaçons se manifestent sur un immeuble de standing, il n’y a pas justification à man’uvres dolosives.

Elle soutient que la demande de dommages-intérêts qui représente une somme supérieure au prix de l’immeuble est totalement injustifiée.

En cas de condamnation, elle sollicite la garantie des notaires.

Dans ses dernières conclusions du 7 octobre 2016, la société Izimmo conclut à l’irrecevabilité et au rejet de toutes les demandes des époux C et très subsidiairement de dire que leur préjudice procède d’une très faible perte de chance.

En cas de condamnation, elle sollicite la garantie des autres parties, ainsi que celle de la compagnie d’assurance Allianz.

Elle réclame aux époux C la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle expose que les époux C sont entrés en contact avec elle sur les conseils de leur banque, le
Crédit Mutuel d’Anjou';

qu’au regard des critères définis par les époux C et en considération de ce qui apparaissait comme une opération immobilière de qualité, elle leur a présenté le programme «'l’Ecrin des
Neiges'».

Elle fait valoir que la demande d’indemnisation est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable.

Elle précise qu’elle n’est liée en aucune manière avec la société Chamrousse Investissement dont elle n’est pas l’associée directe ou indirecte.

Elle conteste toute faute de sa part en l’absence de dol ou de comportement simplement fautif.

Sur le dol, elle soutient qu’il appartient aux juges de constater le caractère intentionnel de la réticence retenue, preuve qui ne peut se déduire d’un éventuel manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

Elle fait valoir :

— qu’elle n’a pas établi la plaquette de présentation, que c’est la société Chamrousse
Investissement qui l’a fait,

— que les hypothèses prises en compte dans la simulation de financement ne sont pas mensongères,

— que les époux C lui font le reproche de ce qu’ils n’auraient pas compris que l’investissement pouvait présenter un aléa,

— que Madame E C était responsable financier et n’était donc pas un investisseur profane,

— que le risque de défaillance du preneur n’était pas exclu et que le dol ne saurait résulter de la liquidation judiciaire de la société Transmontagne
Résidences, acteur majeur du secteur,

— que les époux C ont fait le choix de ne pas donner leur appartement à bail au nouveau gestionnaire.

— que le dol ne peut davantage être recherché dans les désordres de la construction, des procédures étant en cours sur ce point.

Elle ajoute que les époux C font une demande de restitution du prix mais que n’ayant pas perçu le prix de vente, elle ne peut le restituer.

Elle souligne le caractère exorbitant des prétentions des époux C qui demandent purement et simplement à la cour de leur offrir l’appartement qu’ils ont acquis.

La société Allianz qui intervient volontairement à la procédure en qualité d’assureur de la société
Izimmo a signifié le 7 octobre 2016 des conclusions dans lesquelles elle sollicite le rejet de la demande de garantie de la société Izimmo au motif qu’elle a agi hors du périmètre 'transactions immobilières'.

Dans ses dernières conclusions du'3 octobre 2016, la
Caisse Régionale de Crédit Mutuel d’Anjouconclut à l’infirmation du jugement, à l’irrecevabilité et au rejet de toutes les demandes des époux
C.

Elle leur réclame 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’irrecevabilité, elle invoque la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir contre elle, faisant valoir que le cocontractant des époux C est la Caisse de Crédit Mutuel du
Chalonnes
Saint Georges sur Loire et qu’elle-même n’a pas qualité pour se défendre.

Elle fait valoir que pour restituer des fonds, encore faudrait-il qu’elle ait perçu quelque chose, ce qui n’est pas le cas.

Elle soutient subsidiairement que la demande de dommages intérêts des époux C ne tend pas aux mêmes fins que la demande soumise au premier juge qui consistait à obtenir la nullité de la vente avec restitution entre les différents intervenants.

Elle fait valoir que le premier juge ne s’est pas penché sur la question soumise à la cour et que la demande de dommages intérêts est nouvelle en cause d’appel, donc irrecevable en vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

qu’elle est en toute hypothèse prescrite en l’absence d’acte interruptif de prescription entre 2006 et 2014.

Sur le fond, elle conteste toute responsabilité de sa part répliquant :

— que ce n’est nullement sur ses conseils que les époux
C ont acquis un appartement à
Chamrousse, le conseiller de la banque n’ayant fait que leur expliquer les types d’investissement possibles,

— qu’elle n’a pas participé à l’élaboration du projet d’investissement, n’avait pas à se prononcer sur la

viabilité de l’opération immobilière et que les époux C ont toujours été libres de leurs choix, la banque étant tenue par un devoir de non immixtion,

— qu’exerçant la profession de responsable financier, Madame C était parfaitement à même de comprendre les risques de l’opération,

— qu’elle n’est pas responsable du contenu des éventuelles brochures qui ont pu être remises aux époux C,

— que la simple production d’un prospectus à l’en-tête du Crédit Mutuel ne prouve nullement qu’elle est intervenue comme conseil en immobilier,

— que si l’existence d’un préjudice était retenue, elle n’en est nullement à l’origine et n’a commis aucune manoeuvre dolosive.

S’il était jugé qu’elle a commis une faute, elle fait valoir qu’il convient de raisonner en termes de perte de chance de ne pas contracter et rappelle que la réparation de la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Dans ses dernières conclusions du 3 octobre 20016, la société Cerenissimo conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause et réclame à la société Izimmo 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle conteste toute responsabilité de sa part, faisant valoir que si des fautes ont été commises, elles l’ont été uniquement par la société Chamrousse
Investissement.

Elle précise qu’elle n’était pas le conseiller patrimonial des époux C et n’avait aucun lien avec eux.

Dans ses dernières conclusions du 7 octobre 2016 qui reprennent à l’identique ses conclusions du 13 juin 2016, la SCP de notaires conclut à la confirmation du jugement en ce que la société
Chamrousse Investissement et les époux C ont été déboutés de leur demande à l’encontre de
Maître L.

Elle réclame à la société Chamrousse
Investissement la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2016.

DISCUSSION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.

A ce stade de la procédure, les époux C ne maintiennent pas leur demande de nullité de la vente et du prêt. Il leur sera donné acte de leur désistement de ce chef.

En l’état de ce désistement, les développements que la SNC Chamrousse Investissement consacre à l’infirmation du jugement sur la nullité du contrat de réservation ne sont pas utiles à la solution du litige.

Les époux C sollicitent désormais sur le fondement de l’article 1382 du code civil l’allocation de dommages intérêts en réparation du préjudice dont ils estiment avoir été victimes :

— à titre principal en raison des manoeuvres dolosives qu’ils imputent à la SNC Chamrousse
Investissement, à la société Izimmo et à la banque,

— à titre subsidiaire en raison du manquement de la SNC
Chamrousse Investissement de la banque, de la société Izimmo et du notaire à leur obligation de conseil et d’information.

1 – Sur la recevabilité de la demande

La SNC Chamrousse Investissement et le Crédit Mutuel font valoir que la demande de dommages intérêts des époux C constitue une demande nouvelle en cause d’appel et qu’elle est irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Il résulte des termes du jugement que devant le tribunal de grande instance les époux C formulaient une demande subsidiaire de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour le cas où leur argumentation sur la nullité du contrat de vente ne serait pas retenue.

La demande de dommages intérêts que les époux
C forment désormais à titre principal n’est pas nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Présentée dès 2012 et n’étant pas soumise à la prescription quinquennale issue de la loi du 17 juin 2008, la demande n’est pas prescrite.

Elle est recevable.

2 – Sur le fond

— Sur le dol

Les époux C reprochent à la SNC Chamrousse Investissement, à la société Izimmo et au
Crédit Mutuel d’Anjou de les avoir trompés en leur garantissant un investissement sûr par la présentation d’une résidence de standing et d’un gestionnaire de qualité.

Ils invoquent la responsabilité de la banque en tant que conseiller en investissement immobilier et non en tant que prêteur de deniers.

·

Mais aucune des pièces produites aux débats ne corrobore les affirmations des époux C selon lesquelles c’est le Crédit Mutuel d’Anjou qui, après avoir sélectionné l’opération 'L’Ecrin des
Neiges’ les a orientés vers un investissement locatif dans la résidence de tourisme construite par la sociéé
Chamrousse Investissement.

La pièce 72 qu’ils versent aux débats en cause d’appel (un courrier électronique du 23 novembre 2004 mentionnant un rendez-vous avec le responsable de la gestion immobilière du Crédit Mutuel) est bien insuffisante pour établir le rôle actif qu’ils attribuent à la banque dans l’opération.

On voit mal dans ces conditions comment le Crédit Mutuel pourrait être suspecté de manoeuvres dolosives.

La demande des époux C ne peut prospérer de ce chef.

S’agissant de la société Chamrousse Investissement et de la société Izimmo c’est aux époux
C qui invoquent une réticence dolosive de leur part, de rapporter la preuve qu’à la seule fin de les déterminer à acquérir le bien litigieux, elles ont provoqué leur erreur en leur dissimulant volontairement que l’immeuble construit dans un seul souci d’économie ne serait pas un immeuble de standing et que l’exploitant, la société Transmontange Résidences était

·

inexpérimenté, incompétent et d’une extrême fragilité financière.

Sans qu’il soit nécessaire de les suivre dans le détail de leur argumentation sur les nombreux désordres, non façons et problèmes de sécurité affectant la résidence l’Ecrin des Neiges, il convient de rappeler que l’existence d’un dol doit s’apprécier au moment de la formation du contrat au mois de mai 2005.

En l’espèce, les époux C ne produisent aux débats aucune pièce établissant la réalité des manoeuvres dolosives qu’ils invoquent.

La seule production de la plaquette publicitaire présentant les prestations de standing de la résidence n’est pas de nature à illustrer une quelconque réticence dolosive de la part de la SNC Chamrousse
Investissement et de la société Izimmo, la preuve n’étant pas rapportée que cette plaquette comportait des informations volontairement inexactes.

Ainsi que le souligne la SNC Chamrousse Investissement un immeuble de standing peut être affecté de malfaçons sans que ce standing soit remis en cause et il ne peut être sérieusement soutenu que la venderesse connaissait l’existence des vices de construction et non conformités au moment de la vente en l’état futur d’achèvement.

Quant à la rentabilité de l’opération, qui repose selon les acquéreurs sur la fiabilité économique de l’exploitant de la résidence, rien ne permet de retenir que la
SNC Chamrousse Investissement a sciemment fait le choix d’en confier la gestion à la société Transmontagne Résidences alors qu’elle connaissait sa ' frilosité financière’ et son manque d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif en résidences de tourisme.

L’ouverture du redressement judiciaire de la société Transmontagne Résidences plus de deux ans après l’établissement du contrat de réservation ne caractérise en rien les manoeuvres dolosives alléguées mais relève de l’aléa inhérent à l’opération.

Les époux C échouent à rapporter la preuve du dol dont ils se prétendent victimes et seront déboutés de leur demande de dommages intérêts de ce chef.

— Sur le manquement à l’obligation de conseil

Les époux C font valoir subsidiairement que la SNC Chamrousse Investissement, la société
Izimmo, le Crédit Mutuel et le notaire ont méconnu leurs obligations contractuelles d’information et de conseil.

En tant que vendeur en état futur d’achèvement, la sociéé Chamrousse Investissement n’avait aucune obligation de conseil envers les époux C.

·

Il n’est pas davantage justifié qu’elle a manqué à son obligation d’information.

En tant qu’agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement, la société Izimmo n’a aucune responsabilité ni dans la défaillance de la société Transmontagne Résidences, ni dans les désordres de la construction, qui sont des aléas que les époux C devaient prendre en compte.

·

La preuve n’étant pas rapporté que le Crédit
Mutuel d’Anjou a commercialisé le montage, la demande du chef d’un manquement à son obligation de conseil et d’information ne peut prospérer.

·

En quelques lignes, les époux C font valoir que le notaire est soumis à une obligation

·

de conseil particulièrement stricte et font le reproche à la SCP de notaires d’avoir manqué à son devoir d’impartialité en travaillant de façon habituelle avec le groupe auquel appartient la
SNC Chamrousse Investissement et en entretenant des liens privilégiés avec le promoteur.

Outre que ce grief manque singulièrement de consistance, il n’est étayé par aucune pièce.

La SCP Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Buceri, L et Sauvage rappelle exactement que le notaire n’a pas d’obligation de conseil et de mise en garde sur l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher.

Faute pour les époux C de rapporter la preuve de la faute commise par Maître L, ils seront déboutés de leur demande de dommages intérêts à l’encontre de la SCP Domenge, Pujol,
Thuret, Alpini, Buceri, L et
Sauvage.

La demande subsidiaire de dommages intérêts des époux C doit être rejetée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de garantie.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SNC Chamrousse
Investissement, de la société Izimmo, du
Crédit Mutuel, de la SCP Domenge, Pujol, Thuret, Alpini,
Buceri, L et Sauvage, de la compagnie Allianz et de la société
Cerenissimo.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement,

— Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

— Statuant à nouveau, donne acte aux époux
C qu’ils se désistent de leur demande de nullité de la vente et du prêt.

— Déclare recevable leur demande de dommages intérêts.

— Les en déboute.

— Dit n’y avoir lieu de statuer sur les appels en garantie.

— Déboute la SNC Chamrousse Investissement, la société Izimmo, le Crédit Mutuel d’Anjou, la SCP
Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Buceri, L et Sauvage, la compagnie d’assurance
Allianz et la société Cerenissimo de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— Condamne les époux C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame GATTI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président