N° RG 17/03368 – N° Portalis DBVM-V-B7B-JDHQ

MFCT

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP VANDENBUSSCHE BENHAMOU & ASSOCIES

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE C

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 11 AVRIL 2019

Appel d’un jugement (N° RG 12/01531)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de C

en date du 17 février 2014 suivant déclaration d’appel du 25 mars 2014 ayant fait l’objet d’une ordonnance de radiation en date du 08 juin 2017

et après réinscriptions au rôle en date des 3 et 21 juillet 2017

APPELANTE :

SAS AUTO DAUPHINE

venant aux droits de la société I O, immatriculée au R.C.S. de C sous le n°342 704 467, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

73 cours de la O et du Général de Gaulle

38100 C

Représentée par M^e Franck BENHAMOU de la SCP VANDENBUSSCHE BENHAMOU & ASSOCIES, avocat au barreau de C

INTIMEE :

La Société I ET FILS,

SCI au capital de 1.603.763 € immatriculée au RCS de C sous le n° 428818 447, agissant en la personne de ses co-gérants. Madame H I et Monsieur J-R I domiciliés en cette qualité audit siège.

22 Cours J K

38000 C

Représentée par M^e Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de C, postulant, et par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2019

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de Chambre, qui a fait rapport et Madame Fabienne PAGES, Conseiller, assistées de Madame Anne BUREL, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

------0------

LES FAITS ET LES DÉCISIONS RENDUES

Suivant bail commercial en date du 14 septembre 1987 la SA I (aux droits de laquelle est ensuite venue en vertu d’un acte d’apport en date du 14 octobre 1999 la SCI I ET FILS) a loué pour une durée de 9 ans à compter du 1^er septembre 1987 à la société I O (filiale depuis 1994 de la société FURONNIERE), un ensemble immobilier d’une superficie de 6.707 m2 situé 73 cours de la O à C, pour y exploiter une activité de concession automobile G et de réparations.

Il était convenu d’un loyer annuel de 810.000 Francs HT, payable par trimestre échu .

Le bailleur, qui avait exercé la même activité dans les lieux, conservait à sa charge les réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Les pompes de distribution de la station service implantée sur le tènement ont été démantelées fin 1991; seules deux cuves de carburant enterrées à usage interne étant conservées.

Un avenant au contrat de bail a été conclu entre les parties le 5 mai 1995 mentionnant que la taxe foncière restera à la charge du bailleur et portant le montant annuel à compter du 1^er janvier 1995 à 900.000 Francs HT, payable par mois échu.

Sur la citation délivrée le 27 mai 1997 à la requête de la bailleresse, le juge des loyers commerciaux a ordonné le 6 octobre 1997 une M confiée à J F, puis par jugement en date

du 7 décembre 1998 il a constaté l’accord des parties sur la fixation d’un nouveau loyer annuel de 1.040.000 Francs à compter du 1^er septembre 1996.

Au cours de l’été 2009 un morceau de béton s’est détaché d’une fissure à l’arrière du bâtiment. Le 25 août 2009 le bâtiment, objet d’inondations en cas de fortes pluies, a subi un nouveau dégât des eaux.

Par exploit en date du 21 juin 2010 la SCI I ET FILS a donné congé à la SAS I O pour le 31 décembre 2010 au motif que la bailleresse entendait refuser le renouvellement du bail en application de l’article L145-14 du Code de commerce avec offre de lui payer une indemnité d’éviction à fixer en fonction des dispositions de ce texte.

Le 21 juillet 2010 la bailleresse a aussi saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de C qui, par ordonnance en date du 12 août 2010, a désigné Monsieur X en qualité d’expert, avec mission de donner tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due après expiration du bail commercial.

L’expert X a déposé son rapport le 23 septembre 2011.

Il a proposé de fixer l’indemnité éviction due au preneur à la somme de 1.031.000 euros et l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1^er janvier 2011 à la somme de 25.500 euros HT/mois, soit 306.000 euros HT par an.

La SCI I ET FILS bailleresse, qui disposait d’un diagnostic de la charpente métallique réalisé à sa demande le 20 janvier 2010 par le bureau d’études ESG et d’un repérage de l’amiante avant travaux effectué le 26 avril 2010 par la SA E, a commandé à la SCP d’architectes Y -N une étude sur la faisabilité et le chiffrage des travaux recommandés.

Cet architecte a déposé un premier rapport le 27 décembre 2011 pour chiffrer le coût des travaux en fonction de trois hypothèses : O par tranche des lieux, O totale des lieux en une seule phase avec ou sans remplacement total de la charpente et renforcement de certains massifs de fondation.

Il a ainsi chiffré le montant total de travaux entre 1.189.000 euros HT et 2.013.000 euros HT. Il a par la suite augmenté ses estimations dans un rapport complémentaire du 22 mai 2014.

Requis par la SCI I ET FILS, J-S F a déposé

— le 25 mai 2011 un rapport estimant la valeur locative à 315.000 euros HT et HC par an.

— le 3 janvier 2012 un rapport estimant, si le loyer était déplafonné, la valeur du bâtiment à 985.748 euros et la valeur du terrain à 840.000 euros.

Le 16 novembre 2011 la société LA FURRONIERE a adressé à la bailleresse une offre d’acquérir au prix de 2.000.000 euros les parts sociales de la SCI I ET FILS..

Par exploit en date du 2 février 2012 la SCI I et Fils a fait citer la SAS I O devant le Tribunal de Grande Instance de C au visa des articles 1722 du Code civil et L145-28 du Code de commerce pour voir

— constater que le coût des travaux de remise en état du bâtiment loué est disproproportionné avec la valeur vénale de celui-ci et le revenu locatif existant

— dire que cette disproportion équivaut à une perte totale de la chose louée

— constater la résiliation du plein droit du bail résiduel entre les parties

— ordonner l’expulsion de la SAS I O

— condamner la SAS I O à lui payer une indemnité d’occupation annuelle de 360.000 euros HT, outre les charges locatives du bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux

— à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction pouvant revenir à la SAS I O à la somme totale de 350.000 euros.

La société locataire s’est opposée à la résiliation de plein droit du bail et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction de 3.853.359 euros et de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 17 février 2014 le Tribunal a

— dit la SCI I ET FILS recevable en ses demandes présentées à titre principal

— débouté la SCI I ET FILS de ses demandes en résiliation du bail commercial liant les parties et en expulsion de la SAS I O

— dit que la SCI I ET FILS est redevable d’une indemnité d’éviction au profit de la SAS I O

— condamné la SCI I ET FILS à payer à la SAS I O une indemnité d’éviction de 802.040 euros

— dit que les indemnités de licenciement ne pourront être comprises dans l’indemnité d’éviction et payées par la SCI I ET FILS que lorsque les licenciements auront été réalisés et si leur motif est bien la disparition du fonds de commerce

— condamné la SAS I O à payer à la SCI I ET FILS à compter du 1^er janvier 2011 une indemnité d’occupation de 306.000 euros hors taxes et hors charges, payable par fractions mensuelles, à terme échu

— ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2013 , sous réserve de la déduction des sommes d’ores et déjà réglées, et l’indemnité d’éviction

— débouté la SAS I O de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamné la SCI I ET FILS aux dépens, avec distraction au profit des avocats de la cause.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 25 mars 2014 au greffe, qui l’a enrôlée sous le N° RG 14/1553, la SAS I O a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Le 18 août 2014 la SCI I ET FILS a formé appel incident.

La SCI I ET FILS avait fait citer 13 août 2013 devant le Tribunal de Grande Instance de C (RG 13/3752) la SAS I O pour voir dire qu’elle était fondée à

opposer à la locataire un motif grave privatif de tout droit à indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 10 décembre 2014 le juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir sur l’appel interjeté contre le jugement du 17 février 2014.

Le 18 décembre 2013, dans le cadre de la réorganisation du 'Groupe MANUEL’ il a été procédé à la fusion par absorption de la société AUTO DAUPHINE par la SAS I O qui a changé de dénomination sociale pour prendre celle de la société absorbée, soit AUTO DAUPHINE.

Le 21 mai 2014 le preneur a fait établir par la société ECODEV un diagnostic environnemental du tènement loué qui ressortait de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

Le preneur a signifié le délaissement des locaux loués qu’il a quittés le 30 juin 2014.

Le bailleur qui a considéré que 'la mise à l’arrêt’ n’était pas parfaitement achevée a accepté le 30 juin 2014 la 'restitution des clés du local loué sous réserve de mesures ou pièces complémentaire qui seraient demandées par l’administration, la société AUTO DAUPHINE restant engagée dans le risque de pollution liée à l’exploitation'. La SCI I ET FINS a ainsi continué à facturer à compter du 1^er juillet 2014 une indemnité d’occupation à la société AUTO DAUPHINE

Saisi par conclusions d’incident notifiées le 27 octobre 2014 par la SCI I ET FILS, le conseiller de la mise en état, par ordonnance en date du 4 décembre 2014, a

— ordonné aux frais avancés de la SCI I ET FILS une M afin de déterminer les causes des infiltrations d’eau et indiquer la valeur vénale de l’immeuble en l’état

— désigné comme experts pour y procéder Monsieur Z (celui-ci ayant ensuite été remplacé par Monsieur A), et Monsieur B

— débouté la SCI I ET FILS de sa demande d’M environnementale

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Le 28 avril 2015 la DREAL a invité le dernier exploitant du site à effectuer les travaux de dépollution du site.

Le 10 septembre 2015 la SCI I ET FILS a fait délivrer à la société AUTO DAUPHINE sommation de

— lui payer la somme de 318.882,85 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er juillet 2014 au 31 juillet 2015

— se conformer au mesures de remise en état du site demandées par la DREAL pour obtenir le déclassement de l’installation.

Par exploit en date du 15 juillet 2015 (RG 15/3025) la SAS AUTO DAUPHINE a saisi le Tribunal de Grande Instance de C pour voir dire qu’elle ne devait plus d’indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2014.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2016 le juge de la mise en état a prononcé le dessaisissement pour litispendance du Tribunal de Grande Instance au profit de la cour.

Le 8 décembre 2015 SCI I ET FILS a saisi le juge des référés du Tribunal Administratif de

C aux fins d’M en vue de déterminer les pollutions affectant le tènement loué à la société AUTO DAUPHINE et de déterminer les travaux permettant de remettre le site en état.

Par ordonnance en date du 23 février 2016 le juge des référés a ordonné une M en présence de l’Etat et des sociétés I ET FILS, AUTO DAUPHINE et FURONNIERE.

L’expert D, ainsi désigné, s’est rendu sur le site les 25 mars et 10 octobre 2016.

Il a déposé le rapport de ses opérations le 12 septembre 2018, estimant le coût de la remise en état pour un usage comparable à la somme de 28.815,30 euros .

Monsieur A qui s’est rendu sur les lieux les 6 mai, 25 juin 2015 et 25 septembre 2015, a déposé le 12 décembre 2016 son rapport dans lequel il a chiffré les travaux à réaliser sur le bâtiment à 1.245.000 euros HT.

Monsieur B a déposé son rapport le 15 décembre 2016 au terme duquel il a conclu à une valeur locative du tènement de 252.000 euros HT /an et à une valeur vénale , par capitalisation avec un taux de rendement de 8,5 %, de 2.770.000 euros HT.

La SCI I ET FILS a fait démolir le bâtiment et réaliser des travaux de dépollution qui se sont achevés en septembre 2016.

Par ordonnance du 8 juin 2017 le conseiller de la mise en état, en raison de l’absence de conclusions des parties depuis le dépôt du rapport d’M A/B, a ordonné la radiation administrative de l’affaire RG 14/1553.

Par déclarations en dates des 3 et 21 juillet 2017 , qui ont été enrôlées sous le N° RG 17/3368 et RG 17/3720 , la SCI I ET FILS a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour.

Par ordonnances en date du 21 septembre 2017 le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des instances N° RG 17/3368 et 3720.

LES PRÉTENTIONS ET LES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives d’appelante et intimée incidente N°4, notifiées le 12 décembre 2018, la SAS AUTO DAUPHINE, anciennement dénommée I O , demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 17 février 2014 en ce qu’il a

* débouté la SCI I ET FILS de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire

* condamné la SCI I ET FILS à payer une indemnité d’éviction à la SAS I O

— réformer pour le surplus et statuant à nouveau

— dire et juger que la société I ET FILS ne peut revenir sur les effets de son congé avec offre d’indemnité d’éviction, la délivrance de cet acte valant aveu judiciaire

— dire et juger que société I ET FILS ne peut revenir sur les effets de son congé et de sa proposition d’indemnité d’éviction ne justifiant pas d’un motif légitime pour fonder postérieurement à la délivrance du congé une action judiciaire qui se fonderait désormais sur les dispositions de l’article

1722 du Code civil

— dire en effet que la société I ET FILS connaissait parfaitement la situation factuelle à la date de la délivrance du congé notamment en ayant provisionné le montant de l’indemnité d’éviction prévisible dans ses comptes ainsi que cela résulte du rapport X et des termes des rapports ESG et E respectivement des 26 janvier et 26 avril 2010

— dire et juger que le bâtiment litigieux n’est pas en état de ruine économique

En conséquence

— débouter purement et simplement la société I ET FILS de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement de l’article 1722 du Code civil pour une résiliation à compter du 27 décembre 2011

— condamner la société I ET FILS à lui payer des dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive, inutile et nuisible, la société AUTO DAUPHINE étant depuis le début des actions judiciaires de la société I ET FILS dans l’incapacité d’investir et de développer son activité sur le site

— évaluer ce préjudice à la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la société I ET FILS au paiement de la somme de 11.097,40 euros au titre des travaux de réfection des évacuations

— dire et juger que l’indemnité d’éviction qui doit être versée sera fixée à la somme de 3.446.723,42 euros

— condamner en conséquence la société I ET FILS à lui payer cette somme

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui doit être versée sera fixée au montant du loyer actuel diminué de 15 %, soit à la somme de 178.500 euros

— dire et juger qu’en tout état de cause cette indemnité d’occupation ne pourra être calculée, quel qu’en soit le montant , au delà de la date du 30 juin 2014 au regard des constatations du rapport d’M D, considérant que le site n’était aucunement pollué , du moins dans le cadre d’une exploitation similaire ou comparable à celle de la société AUTO DAUPHINE avant son déménagement

— dire et juger que doit être déduite de l’indemnité d’occupation la somme de 782.470,50 euros correspondant aux loyers versés par la société AUTO DAUPHINE

— condamner en conséquence la société I ET FILS au paiement de la somme de 157.470,50 euros

— débouter la société I ET FILS du surplus de ses demandes et prétentions

— condamner la société I ET FILS à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

D’abord la SAS AUTO DAUPHINE expose que la bailleresse est tenue au paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle invoque les principes juridiques tirés de l’article 413 du Code de procédure civile et l’existence d’un aveu judiciaire rappelant que la SCI I lui a donné congé pour la date du 31 décembre 2010 en lui offrant le principe d’une indemnité d’éviction et qu’elle a aussi pris l’initiative de saisir le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un expert pour évaluer cette indemnité d’éviction. Elle considère que les actes émis par la bailleresse établissent à tout le moins qu’elle se reconnaît redevable d’une indemnité d’éviction.

L’appelante fait aussi observer que l’action en résiliation a été engagée par la société I après la date d’effet du congé et fait valoir qu’un bail résilié ne peut faire l’objet d’une nouvelle demande de résiliation judiciaire pour d’autres motifs.

Elle développe que le local loué n’était pas en état de ruine économique et qu’en tout état de cause la dégradation de l’immeuble n’est pas due à un cas fortuit mais à la faute du bailleur.

Elle discute le caractère probant des rapports non contradictoires établis à la requête de la bailleresse qui était l’ancien exploitant du tènement construit dans les années 50.

Elle considère que les désordres survenus ne proviennent pas d’un problème de toiture mais des difficultés posées par l’évacuation des eaux pluviales à C, et de dépôts dans les canalisations d’évacuation, qui se sont aussi effondrées.

Elle précise qu’elle a fait procéder en septembre 2012 à des investigations sur les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées, puis aux travaux nécessaires pour un coût de 11.097 euros qu’elle a intégralement supporté. Elle estime qu’il n’est donc pas nécessaire de toucher à la toiture métallique et de réaliser des travaux de désamiantage préconisés par des rapports 'opportunistes’rédigés à la demande de la bailleresse, et dont le coût a augmenté par l’effet des dispositions de l’arrété12 mars 2012 et du décret 14 août 2012 , qui au demeurant ont été pris après la date d’effet du congé.

S’agissant des rapports judiciaires, l’appelante considère qu’ils conduisent à retenir

— un montant de travaux de 1.379.855 euros en base 2010 car l’expert A a par erreur chiffré les travaux sur une base 2015

— une valeur de 2.770.000 euros du tènement, bâtiment plus terrain, car le bail du 14 septembre 1987 concernait aussi le terrain, qui constituait un parking nécessaire à l’exploitation de la concession automobile.

Elle en conclut qu’il n’existe pas de ruine économique , le montant des travaux à effectuer s’élevant à 711.517 euros , selon évaluation du bureau d’études BETREC qu’elle a requis, voire de 1.379.855 euros selon l’expert judiciaire, pour une valeur vénale de 2.770.000 euros.

Enfin elle souligne que si la ruine du bâtiment devait être retenue elle serait imputable à une négligence du bailleur dans l’entretien de l’immeuble, puisque dans le bail la SCI I ET FILS avait conservé la charge des travaux de toiture et de couverture.

Ensuite, s’agissant de la liquidation de l’indemnité d’éviction, qu’elle chiffre à 3.446.723,42 euros, la SAS AUTO DAUPHINE souligne que la bailleresse avait provisionné à ce titre dans ses comptes une somme de 1.560.000 euros. Elle soutient qu’il convient de tenir compte d’une indemnité de remplacement de 1.031.000 euros et non seulement du droit au bail valorisé par l’expert judiciaire à la somme de 577.59 euros.

Selon l’appelante le fond 'historique’ situé dans la ville même de C et qui constituait son siège social n’était pas transférable.

Elle convient qu’elle fait partie d’un groupe qui exploite plusieurs concessions mais souligne qu’elle a transmis à l’expert des chiffres concernant le site de C O.

Elle conteste l’analyse du tribunal qui a décidé de baisser de 15 % l’indemnité préconisée par l’expert X et considère que la perte du site historique du groupe devait au contraire entraîner une surcote

Elle détaille les indemnités accessoires qu’elle sollicite soit

— au titre de l’ indemnité de transfert de la concession, suivant devis MATEC FRANCE du 24 mars 2011 :121.190 euros

— au titre de la perte des primes payées par le constructeur G au groupe MANUEL auquel elle appartient

*1.280.235 euros :primes de volumes pour les véhicules neufs

* 646.599 euros : primes SYGMA pour les véhicules occasion

— au titre des indemnités de licenciements des 39 salariés travaillant sur le site: 270.000 euros

outre 97.699,42 euros au titre des litiges GOURMELEN et CHAZAL.

Enfin, s’agissant de l’indemnité d’occupation, due à compter du 1^er janvier 2011, l’appelante souligne la contradiction du raisonnement du bailleur qui invoque à la fois la ruine économique du bâtiment et l’augmentation de la valeur locative.

Elle considère qu’en raison de la précarité de sa situation, il convenait de

procéder à un abattement de 10 à 15 % sur le 'loyer actuel’ de 233.563 euros.

Elle précise que depuis le 1^er janvier 2011 elle a payé un montant total de 782.470,50 euros, et qu’elle a libéré le 30 juin 2014 le site que la bailleresse voulait reconvertir.

Elle conteste l’existence d’un préjudice subi par la bailleresse entre le 1^er juillet 2014 et le 30 septembre 2016, soulignant que la SCI I ET FILS, qui souhaitait céder le tènement à un promoteur pour la construction d’habitations de type résidentiel, a entrepris des travaux de dépollution non pour permettre une utilisation commerciale du tènement, mais pour en changer la destination. Elle ajoute qu’après la réalisation des travaux de dépollution, le site sur lequel des permis de construire étaient affichés, est resté en friche depuis le 30 septembre 2016.

Elle se prévaut du rapport de l’expert D et soutient qu’il convient d’arrêter le calcul de l’indemnité d’occupation à la date du 30 juin 2014 à laquelle il n’existait qu’une pollution limitée au traitement de terres en périphérie de certaines cuves enterrées.

Par conclusions responsives et récapitulatives N°2 notifiées le 27 novembre 2018 la SCI I ET FILS demande à la cour

[…] de

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’aucun aveu n’était établi par l’appelante et jugé recevable l’action entreprise par la SCI I ET FILS en résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l’article 1722 du Code civil

— réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau

— constater que le coût des travaux de remise en état du bâtiment est disproportionné avec la valeur vénale du bâtiment et le revenu locatif

— juger que cette disproportion équivaut à une perte totale de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil

— juger la société AUTO DAUPHINE mal fondée en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter

— constater et en tant que de besoin ordonner la résiliation de plein droit du bail résiduel entre la SCI I ET FILS et la société AUTO DAUPHINE à la date du 27 décembre 2011, subsidiairement du 2 février 2012 date de l’assignation, dire n’y avoir lieu en conséquence à fixation d’une indemnité d’éviction

— déclarer la société AUTO DAUPHINE déchue de tout titre d’occupation à compter du 27 décembre 2011, subsidiairement du 2 février 2012

— condamner la société AUTO DAUPHINE au paiement d’une indemnité d’occupation égale

* à la somme de 306.000 euros HT par an pour la période du 1^er janvier 2011 à la date de la résiliation du bail par révélation de la ruine du bâtiment

* puis à 360.000 euros HT et HC par an à compter de la révélation de l’état de ruine économique et jusqu’à la date du 30 septembre 2016 date à laquelle la bailleresse a recouvré la jouissance des lieux, outre les charges locatives prévues au bail, avec indexation annuelle de l’indemnité sur l’indice INSEE du coût de la construction , l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 1^er janvier 2011, soit 1.508,50

SUBSIDIAIREMENT, si la cour jugeait la SCI I ET FILS mal fondée en sa demande sur l’article 1722 du Code civil de

— fixer l’indemnité d’éviction revenant à la société AUTO DAUPHINE à la somme totale de 210.000 euros, valeur du droit au bail

— dire n’y avoir lieu à indemnités accessoires

— condamner la société AUTO DAUPHINE au paiement d’une indemnité d’occupation égale

* à la somme de 306.000 euros HT par an pour la période du 1^er janvier 2011 et jusqu’à la date du 30 juin 2014

* puis à la somme de 360.000 euros HT et HC par an pour la période du 1^er juillet 2014 et jusqu’à la date du 30 septembre 2016 date à laquelle la bailleresse a recouvré la jouissance des lieux, outre les charges locatives prévues au bail, avec indexation annuelle de l’indemnité sur l’indice INSEE du coût de la construction , l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 1^er janvier 2011, soit 1.508,50

— ordonner la compensation du solde de l’indemnité d’occupation due après déduction des indemnités provisionnellement versées, avec l’indemnité d’éviction

— condamner la société AUTO DAUPHINE au paiement du solde d’indemnité d’occupation lui revenant après compensation de l’indemnité d’éviction

EN TOUT ETAT DE CAUSE de condamner la société AUTO DAUPHINE à lui payer

— la somme de 128.891,45 euros au titre des travaux de démolition du site qui lui sont imputables

— la somme de 70.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

et aux entiers dépens, les frais d’M judiciaire étant toutefois partagés par moitié, avec distraction au profit de Maître DAUPHIN, avocat.

D’abord la SCI I ET FILS explique que ce n’est qu’après avoir fait établir des diagnostics techniques par le bureau d’études ESG et par E qui lui ont révélé les nombreuses non conformités affectant le bâtiment et la présence importante d’amiante qu’elle a chargé le cabinet Y N d’étudier la faisabilité des travaux et leur chiffrage; qu’à la lecture du premier rapport de cet architecte du 27 décembre 2011 elle a appris que le coût des travaux était 'prohibitif au regard de la valeur du bâtiment’ telle que Monsieur F l’a estimée en janvier 2012; que ce sont dans ces conditions, alors que la locataire n’avait pris aucune initiative judiciaire depuis le dépôt du rapport de l’expert X désigné par le juge des référés avec mission de donner tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due après expiration du bail commercial, qu’elle a saisi le Tribunal aux fins de voir la bail résilié en raison de la ruine économique du bâtiment.

L’intimée, qui reproche au Tribunal notamment d’avoir 'contourné la notion de ruine économique’ et de s’être prononcé sans recourir à une M judiciaire contradictoire destinée à apprécier le rapport valeur vénale du bâtiment/ coût des travaux, se prévaut des constatations et conclusions de l’expert A et de l’expert B, désignés en cause d’appel, sauf à rectifier des erreurs et omissions.

Elle considère qu’il convient ainsi de retenir un montant de travaux de 1.424.627 euros HT et souligne que le rapport contradictoire du technicien LEXPERT du 26 novembre 2015 démontre aussi la contamination à l’amiante de l’ensemble des noues ce qui justifie un coût de désamiantage de 150.000 euros. Elle se prévaut du plan de retrait établi le 25 février 2016par la société SEMD, qui a relaté la méthodologie employée pour les travaux de désamiantage lors de la démolition du bâtiment.

Elle rappelle que l’expert B a valorisé le tènement 2.770.000 euros HT qu’elle discute car selon l’intimée il convient

— d’évaluer le bien loué sur la base de la valeur vénale nette vendeur, car le tènement n’était pas libre d’occupation au jour de la délivrance de l’assignation, sur la base du loyer contractuel exigible de 185.863 euros ce qui aboutit à une valorisation totale de 2.044.672 euros HT au lieu de 2.770.000 euros

— d’exclure la valeur du terrain soit 840.000 euros selon l’estimation de Monsieur F, la notion de ruine économique imposant de comparer la valeur du bâti au coût des travaux nécessaires

La SCI I ET FILS invoque ainsi la ruine économique du bâtiment, par comparaison du coût des travaux nécessaires à un état durablement pérenne du bâtiment par rapport à sa valeur vénale, qui doit rester raisonnable.

Elle fait valoir que le bailleur est recevable, même après congé à invoquer les dispositions de l’article 1722 du Code civil, car le preneur a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail antérieur.

Elle conteste que l’offre d’une indemnité d’éviction, qui est un droit, formée dans l’acte du 21 juin

2010, puisse constituer un aveu judiciaire ou extrajudiciaire d’un fait opposable dans le cadre d’une autre instance.

Elle déplore l’absence d’entretien par le locataire qui connaissait l’état du bâtiment , ainsi qu’il résulte des échanges intervenus lors de la proposition de rachat en novembre et décembre 2011. Selon la bailleresse l’appelante a augmenté d’un quart les charges permanentes appliquées à la toiture; négligé l’entretien de la toiture, précipitant la ruine d’un ouvrage de conception médiocre, et n’a effectué en 2012 que de modestes travaux de purge du réseau d’évacuation qu’elle ne peut se voir rembourser.

Elle invoque les importants travaux qu’elle a fait réaliser sur la toiture en 1999 pour plus de 200.000 francs, le coût des travaux à effectuer pour 1.424.627 euros HT afin de remédier à l’état du bâtiment . Elle conteste donc avoir manqué à ses obligations contractuelles .

Elle compare le coût global des travaux de 1.424.627 euros HT

— à la somme de 1.930.000 euros (soit 2.770.000 euros, montant de l’évaluation au demeurant contestable selon l’appelante du tènement déduction faite de la somme de 840.000 euros valeur du terrain) : 73,81 %

— au montant du loyer contractuel : 5 à 7,6 années de loyers.

Elle conclut ainsi à la ruine économique et la résiliation de plein droit du bail résiduel.

Subsidiairement , s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction la SCI I ET FILS soutient que :

— contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal , il n’y a pas lieu à indemnité de remplacement, car la clientèle du fonds exploité dans le centre ville urbain, par le preneur , concessionnaire G, membre d’un groupe dont il réalisait seulement 5 à 7,62 % des ventes, exploitant 12 sites avec un maillage dans la région de C, a été transférée vers d’autres points de vente du même groupe

— les chiffres d’affaires, 2013, 2014 et 2015 de la société I O devenue AUTO DAUPHINE ont progressé, notamment en 2014 année du départ et du déménagement

— ce sont les difficultés économiques graves et persistantes du secteur automobile et non le congé qu’elle a délivré qui ont conduit la locataire à restructurer le groupe MANUEL, à fermer fin 2012 un autre emplacement en centre ville G Minute cours J K à C et à changer de dénomination.

Elle considère que la valeur locative de 306.000 euros retenue par l’expert doit être retenue sans diminution , car le preneur n’avait pas la charge de la taxe foncière ; elle rappelle que le bail s’est poursuivi pour une durée supérieure à douze ans .

Elle conclut donc à un différentiel annuel de l’ordre de 30.000 euros entre la valeur de marché et la valeur locative de renouvellement soit sur 7 ans 210.000 euros.

Elle observe qu’il n’est pas justifié de frais de remploi.

La réinstallation du locataire lui apparaissant définitivement acquise ce n’est donc qu’à titre infiniment subsidiaire qu’elle indique qu’il conviendrait de retenir une méthode de valorisation par L’EBE, mais retraité tenant compte de ses observations sur le retraitement des 'management fees’et conduisant

— sur la base des chiffres des exercices 2009 et 2010 (année de la fin de la prime à la casse) à une valorisation du fonds de 398.700 euros

— à une réduction de 50 % soit 200.000 euros à la date la date la plus proche du départ du locataire en raison des mauvais chiffres enregistrés en 2012 et 2013

S’agissant des primes de volumes de vente des véhicules neufs et des primes SYGMA particulières aux reventes de véhicules d’occasion, l’intimée développe que le Tribunal les a à juste titre écartées car le site de O ne représentait que 5 % des ventes de véhicules neufs du groupe MANUEL qui exploitait à proximité d’autres concessions G où les clients pouvaient être orientés.

L’intimée fait observer que l’appelante ne se prévaut d’hypothèses alors qu’elle a déménagé le 30 juin 2014 et est donc parfaitement à même de justifier des pertes de volumes alléguées.

La SCI I ET FILS considère aussi qu’il n’est pas justifié de frais de déménagement, seul un devis MATEC FRANCE étant encore produit ; que les pièces produites ne permettent pas de rapporter la preuve de licenciements de personnel attaché au site objet de l’éviction, alors qu’il apparaît que des licenciements sont intervenus en janvier 2013 soit 18 mois avant la O des lieux loués, lors de la mise en place d’une restructuration du groupe MANUEL.

S’agissant de l’indemnité d’occupation elle soutient que celle-ci doit être fixée jusqu’à la date à laquelle le preneur, dernier exploitant tenu de remettre en état une installation classée, justifie avoir mis en oeuvre l’ensemble des mesures de remise en état et rappelle qu’elle a du se substituer au preneur malgré la sommation qu’elle lui a faite.

Elle conteste toute précarité provoquée par la procédure d’éviction et fait valoir que cette indemnité d’occupation doit être fixée :

— en droit commun , si son action en résiliation de plein droit du bail était déclarée fondée, à un montant fixé par référence à la valeur locative, soit 306.000 euros HT et HC

— selon les dispositions de l’article L145-28 du Code de commerce, à la somme de 306.000 euros HT et HC jusqu’au 30 juin 2014, une indemnité de droit commun de 360.000 euros HT et HC /an étant ensuite due jusqu’au 30 septembre 2016.

Enfin la SCI I ET FILS invoque les frais de dépollution qu’elle a supportés pour un montant total de 285.931,88 euros HT soit

* frais intervention architecte : 20.349

* intervention E : 58.932

* intervention EGT : 199.415,88

* honoraires expert D : 7.235

Elle fait valoir que 35 % du tonnages des terres évacuées par la société ISDND correspondant à la remise en état des sols pour un usage comparable à la dernière période d’exploitation elle est fondée à réclamer à la société AUTO DAUPHINE remboursement d’une somme de 128.891,45 euros au titre des travaux de dépollution du site imputables au locataire.

Une ordonnance en date du 17 janvier 2019 clôture la procédure .

SUR CE

Attendu qu’après avoir fait délivrer par exploit en date du 21 juin 2010 congé à sa locataire pour le 31 décembre 2010 , avec offre de lui payer une indemnité d’éviction au motif qu’elle entendait refuser le renouvellement du bail commercial consenti le 14 septembre 1987 avec effet à compter du 1^er septembre 1987 pour y exploiter une activité de concession automobile G et de réparations sur un ensemble immobilier d’une superficie de 6.707 m2 situé 73 cours de la O à C, et obtenu en référé le 12 août 2010 la désignation de l’expert X avec mission de donner tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due après expiration de ce bail commercial, la SCI I ET FILS, bailleresse, a saisi le Tribunal le 2 février 2012, afin de voir prononcer la résiliation du bail en raison de la ruine économique de la chose louée ;

Que sur l’appel interjeté par le preneur, la SAS I O, qui est aujourd’hui dénommée SAS AUTO DAUPHINE et qui a quitté les lieux loués le 30 juin 2014 , contre le jugement rendu le 17 février 2014 qui, pour principales dispositions a rejeté la demande de résiliation de la bailleresse et fixé une indemnité d’éviction au profit du locataire, la cour est saisie des questions suivantes :

— la recevabilité et le bien fondé de l’action de la bailleresse tendant à voir constater la ruine économique du bâtiment

— s’il n’est pas fait droit à cette demande la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due

— la détermination de la durée de l’indemnité d’occupation, notamment postérieurement au départ du preneur en raison de ce que le tènement loué ressortait de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)

— le montant de travaux de dépollution incombant au locataire ;

Qu’il convient donc d’examiner successivement ces questions ;

Attendu que selon l’article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit , le bail est résilié de plein droit ;

Que contrairement à ce que soutient l’appelante, ce texte s’applique au preneur d’un bail commercial ayant reçu congé et maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré ; qu’il ne peut être invoqué non plus un aveu judiciaire tiré de la délivrance d’un congé alors qu’au demeurant l’offre d’une indemnité d’éviction qui porte sur l’existence d’un droit n’a pas été formulée au cours de l’instance en résiliation introduite par la suite par la bailleresse ni même un aveu extrajudiciaire ;

Que c’est donc à bon droit que le Tribunal a dit la SCI I ET FILS recevable en sa demande principale ;

Attendu que la perte est totale lorsque la chose louée ne peut plus être utilisée conformément à sa destination sans la mise en oeuvre de travaux d’un montant disproportionné par rapport à sa valeur ou aux revenus locatifs ;

Que la valeur de la chose louée comportant un bâtiment et un terrain , d’autant lorsque comme en l’espèce comme l’établissent notamment les photographies illustrant les pièces versées aux débats le terrain est utilisé comme aire de circulation et comme parking par le preneur, concessionnaire et réparateur automobile, pour l’exercice de son activité commerciale, doit comprendre la valeur du tènement comprenant bâtiment et terrain ;

Attendu que selon le rapport de l’expert A, architecte qui a été commis en cause d’appel , s’est rendu sur les lieux à cinq reprises soit le 6 mai 2015 avec l’expert B, puis à nouveau le 25 juin 2015 date à laquelle il a procédé à des investigations en utilisant une plate-forme élévatrice mobile, et encore le 24 septembre 2015 avec le sapiteur LEXPERTISE, puis les 13 novembre et 11 décembre 2015, les infiltrations d’eau affectant le bâtiment loué proviennent de la toiture et non de canalisations ou d’évacuations insuffisantes ou bouchées ; qu’il a ainsi considéré que 'les travaux réparatoires effectués par la société I O sur ces réseaux extérieurs enterrés avaient donné satisfaction si ces venues d’eau existaient avant ses opérations d’M' ;

Qu’après ces visites et avoir eu connaissance des pièces des parties, notamment des vérifications faites par deux bureaux d’études soit ESG (2010) pour la bailleresse et BETREC (décembre 2015) pour la locataire, des deux rapports E, des deux études du cabinet d’architectes Y N, l’expert A a notamment observé que la structure de la charpente était insuffisante et qu’elle était envahie de gravas et végétaux ; que tenant compte de la nature et de la vétusté de la toiture, des travaux indispensables à la bonne étanchéité de la toiture, de la nature des plaque d’amiante ciment et de leur vétusté, entraînant un délitement des matériaux lui semblant 'rédhibitoire', l’expert a préconisé le 'changement impératif 'de la toiture ;

Que l’expert A a aussi analysé le rapport BETREC établi en février 2016 à la demande de la locataire, et avec un chiffrage 2010, et considéré qu’il y manquait des travaux indispensables qu’il a précisément listés; qu’il a aussi commenté les devis adressés par la bailleresse ; qu’il a ainsi conclu de manière circonstanciée à un montant de travaux nécessaires de 1.245.000 euros HT sur la base de prix 2016 et répondant aux exigences, notamment thermiques et parasismiques, en vigueur au moment de ses opérations ;

Attendu que de son coté l’expert B, qui a aussi été commis par le conseiller de la mise en état, après avoir visité les lieux et recensé des éléments de comparaison et de marché, a retenu une valeur locative de 252.000 euros HT par an et une valeur vénale par capitalisation de 2.770.000 euros HT ;

Qu’à juste titre , alors que le locataire avait quitté les lieux le 30 juin 2014 et qu’ainsi il ne pouvait plus être exercé de droit de repentir, il a considéré qu’il convenait de fixer la valeur vénale du tènement loué à la valeur locative du marché sans prendre en compte un quelconque coût de O; et retenu un montant de 2.770.000 euros ;

Attendu les chiffres proposés par les deux experts A et B reposent sur un examen et une analyse contradictoires et sérieux ;

Que même si la SCI I ET FILS invoque une majoration de 179.627 euros des travaux conduisant selon la bailleresse à porter le coût des travaux à 1.424.627 euros, la comparaison entre ce montant et la valeur vénale par capitalisation de 2.770.000 euros HT ne conduit aucunement la cour à conclure à la ruine économique de la chose louée ;

Qu’en conséquence, et même si c’est à tort que les premiers juges ont considéré que les inondations constatées avaient pour cause principale la remontée des eaux et la mauvaise canalisation des eaux de pluie et qu’il n’était pas nécessaire de procéder à des travaux d’ampleur sur le bâtiment, le jugement entrepris sera confirmé aussi en ce qu’il a débouté la SCI I ET FILS de ses demandes en résiliation du bail commercial liant les parties et d’expulsion, et dit que la bailleresse est redevable d’une indemnité d’éviction ;

Qu’il convient encore, ajoutant au jugement entrepris, de débouter le preneur de sa demande de remboursement de la somme de 11.097,40 euros correspondant à des travaux de recherche sur canalisations et de curage, auxquels il a fait procéder à l’automne 2012 et qui lui incombaient en vertu de son obligation d’entretien des lieux loués ;

Attendu s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction que selon l’article L145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction due au locataire évincé, qui est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Que l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux;

Qu’en l’espèce l’expert X, expert comptable commis par ordonnance en date du 12 août 2010 du juge des référés que la bailleresse avait saisi a, dans son rapport en date du 23 septembre 2011, proposé de fixer

— l’indemnité éviction due au preneur à la somme de 1.031.000 euros en considérant que le fonds n’était pas transférable

— l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1^er janvier 2011 à la somme de 25.500 euros HT/mois, soit 306.000 euros HT par an ;

Attendu que la locataire a cessé d’occuper le 30 juin 2014 les lieux dont elle a alors restitué les clés ;

Que la bailleresse établit par un constat et l’exploitation du site internet de la locataire qu’à compter du mois d’avril 2014 la société AUTO DAUPHINE a ouvert un atelier mécanique et carrosserie au 65 cours de la O à C, dans des locaux situés juste en face du tènement loué par la SCI I ET FILS; que même si ce nouveau local est beaucoup moins spacieux que le précédent , la société AUTO DAUPHINE fait partie du groupe MANUEL qui dispose de plusieurs autres concessions G en périphérie de C, dont l’une située à ECHIROLLES a porté sur sa façade 'I O’ ;

Qu’après avoir connu des difficultés en 2009 en raison notamment de la venue à échéance du dispositif d’aide à la casse des véhicules anciens , les entités I O et AUTO DAUPHINE ont enregistré les chiffres d’affaires suivants :

— en 2012 : 99.621.436 euros soit

I O 52.690.726 euros

AUTO DAUPHINE : 46.930.710 euros

— en 2013 année de la fusion entre les deux sociétés : 94.121.342 euros

— en 2014 année du déménagement : 102.273.028 euros

— en 2015 : 111.503.771 euros;

Qu’ainsi, contrairement à ce que l’appelante soutient il n’est pas avéré que

— le délaissement du site historique du cours de la O dont elle a abandonné le nom avant même d’avoir libéré les lieux ait entraîné la perte de la clientèle attachée à ce fonds

— la société I O devenue AUTO DAUPHINE ait subi une diminution des primes de volumes véhicules neufs et primes d’avancement et SYGMA pour les véhicules d’occasion versées par le constructeur G, primes que d’ailleurs ni l’expert MOURGUE, ni le Tribunal

n’ont retenues ;

Attendu que si la locataire a produit des documents relatifs au mouvement de son personnel entre le 14 janvier 2011 et le 22 octobre 2014 force est de constater que l’appelante n’a pas produit de DADS au 30 juin 2014 et que selon les pièces de l’appelante seuls quatre salariés ont quitté l’entreprise à compter du 1^er janvier 2014, tous par rupture conventionnelle soit

— P Q le 20 janvier 2014 (entrée le 1^er juin 2005)

— Guenievre LAFOSSE le 19 février 2014 (nb entrée le 1^er février 2013)

— Boris RIBEIRO le 6 mai 2014 (nb entré le 1^er janvier 2014)

Cedric DELOGE le 22 octobre 2014 (entré le 5 septembre 2005) ;

Que l’examen des décisions rendues par le Conseil des Prud’Hommes le 9 décembre 2014 et le 16 novembre 2015 dans le cadre des procédures engagées par les salariés GOURMELEN et CHAZAL suite aux mesures de licenciement économiques qui ont été engagées à leur encontre en décembre 2012 et en janvier 2013, ne permettent que de conclure à l’existence de licenciements opérés lors des opérations de restructuration du groupe MANUEL; qu’ils sont donc sans lien avec le délaissement en juin 2014 des lieux loués ;

Que l’appelante n’a aucunement justifié du licenciement de 39 salariés travaillant sur site et qu’elle mentionne encore en employant le futur dans ses écritures récapitulatives du 12 décembre 2018, ni d’un quelconque lien entre le congé et le licenciement des salariés GOURMELEN et CHAZAL;

Qu’il n’y a donc pas lieu de prendre en compte des indemnités accessoires au titre de frais de licenciement consécutifs à l’éviction du locataire ;

Attendu qu’il convient donc en l’espèce, peu important le montant de la somme provisionnée au titre de l’indemnité d’éviction dans ses livres par la SCI I ET FILS, de prendre en compte seulement pour le calcul de l’indemnité d’éviction non pas la valeur du fonds de commerce mais :

— la valeur du droit au bail dont la durée a excédé douze ans au 31 décembre 2010 et dont le loyer est donc déplafonné

— le coût du déménagement des lieux;

Qu’il sera observé que l’expert X a valorisé le droit au bail à 577.059 euros par la méthode dite de l’économie de loyer (soit valeur locative 306.000 – 223.563 loyer en vigueur plafonné) X7 ;

Que la valeur locative de 306.000 euros n’est pas critiquée par les parties ni le coefficient multiplicateur de 7 ;

Qu’en première instance le Tribunal a tenu compte du déplafonnement du loyer que le preneur se serait vu opposer et retenu un droit au bail de 231.120 euros conformément aux calculs de la bailleresse ;

Qu’en cause d’appel la locataire valorise le droit au bail à 577.059 euros mais sans s’expliquer sur le déplafonnement du loyer ; que de son coté l’intimée estime à 210.000 euros le droit au bail ;

Qu’il convient donc de retenir un droit au bail de 231.120 euros ;

Que s’agissant du coût du déménagement, que la locataire produit à ce titre et en pièce 4 un devis

MATEC FRANCE EST en date du 24 mars 2011 chiffrant le coût du transfert des équipements de la concession à la somme de 121.190 euros HT; que même si la locataire qui a délaissé les lieux loués en juin 2014 ne produit pas de facture de frais de déménagement, ce document établit suffisamment le montant des frais qu’elle a ainsi nécessairement exposés ;

Qu’en conséquence, infirmant sur le montant de l’indemnité d’éviction le jugement entrepris, il y a lieu de condamner la SCI I ET FILS à payer à la société AUTO DAUPHINE une indemnité d’éviction de 352.310 euros HT ;

Attendu que selon l’article L145-28 du Code de commerce le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que toutefois l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII , compte tenu de tous éléments d’appréciation ;

Qu’en l’espèce pour la détermination de l’indemnité d’éviction il a été retenu une valeur locative de 306.000 euros ; que le preneur ne rapporte pas la preuve d’avoir subi une situation de précarité de nature à autoriser la réduction de ce montant alors qu’il a continué à occuper jusqu’au 30 juin 2014 les lieux qu’il a délaissés quand il l’a décidé, alors que l’instance d’appel venait d’être engagée ;

Qu’ainsi , s’agissant de la période du 1^er janvier 2011 au 30 juin 2014, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS I O à payer à la SCI I ET FILS à compter du 1^er janvier 2011 une indemnité d’occupation annuelle de 306.000 euros hors taxes et hors charges, payable par fractions mensuelles, à terme échu ;

Que le jugement entrepris sera aussi confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2013, sous réserve de la déduction des sommes d’ores et déjà réglées, et l’indemnité d’éviction ;

Attendu qu’en vertu des articles L512-12-1 et 512-66 -1 III du Code de l’environnement, le dernier exploitant des installations et activités exploitées sur un site ressortant de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) est tenu de remettre le site en état pour un usage comparable à la dernière activité de ladite installation; que même lorsque le preneur a été évincé avec offre d’indemnité d’éviction il est redevable dd’une indemnité d’occupation jusqu’à la date où il justifie avoir mis en oeuvre l’ensemble des mesures de remises en état; que l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du délaissement et jusqu’à l’accomplissement des mesures de remise en état doit être fixée selon les critères de l’article 1382 ancien du Code civi l;

Qu’en l’espèce la locataire a signifié le délaissement des locaux loués qu’elle a quittés le 30 juin 2014.; que la SCI I ET FILS bailleresse qui a considéré que 'la mise à l’arrêt’ n’était pas parfaitement achevée a accepté le 30 juin 2014 la 'restitution des clés du local loué sous réserve de mesures ou pièces complémentaire qui seraient demandées par l’administration, la société AUTO DAUPHINE restant engagée dans le risque de pollution liée à l’exploitation'; que la société AUTO DAUPHINE n’a pas exécuté les travaux de remise en état qui ont été totalement réalisés par la bailleresse concomitamment aux travaux de démolition et de démantèlement du bâtiment commercial ;

Qu’en effet la bailleresse qui n’entendait pas réparer le bâtiment sans sous sol qu’elle avait fait édifier dans les années 1959-1960 et qui contenait de l’amiante, a décidé de poursuivre une opération immobilière emportant changement de destination du site sur lequel il était envisagé de construire des immeubles d’habitation avec parking en sous-sol ;

Que selon le rapport de l’expert D que le juge des référés du Tribunal Administratif a désigné à la requête de la bailleresse , les remises en état nécessitées par l’exploitation de la société I O se limitaient à l’excavation et à l’évacuation de terres polluées, mais sans

impact significatif, détectées en périphérie de sept cuves enterrées ; que cet expert a évalué à un montant de 28.815,30 euros le coût de la remise en état des sols du site pour un usage comparable ; que toutes les terres excavées et polluées ont été évacuées courant 2016-2017 ;

Qu’ainsi la cour dispose d’éléments d’appréciation suffisants au regard du préjudice subi par la bailleresse, pour fixer à un montant de 2.000 euros HT par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société AUTO DAUPHINE pour la période du 1^er juillet 2014 au 30 septembre 2016 soit au total la somme de 54.000 euros HT ;

Qu’il convient aussi de condamner la société AUTO DAUPHINE à payer à la SCI I ET FILS la somme de 28.815,30 euros au titre des travaux de dépollution du site ;

Qu’il n’y a pas lieu de faire supporter à la société AUTO DAUPHINE les frais de l’M ordonnée à la demande de la bailleresse par le juge des référés du Tribunal Administratif ;

Attendu que la société AUTO DAUPHINE n’a pas établi caractère abusif de l’action introduite à son encontre ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la SCI I ET FILS dont la demande principale a été rejetée et qui est débitrice d’une indemnité d’éviction ;

Que ces dépens incluront le coût de l’M A/B ordonnée afin de caractériser la ruine économique de la chose louée ;

Qu’enfin aucune considération d’équité ne conduit à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société AUTO DAUPHINE ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant, publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 17 février 2014 sauf en ce qu’il a condamné la SCI I ET FILS à payer à la SAS I O, qui est désormais dénommée AUTO DAUPHINE, une indemnité d’éviction d’un montant de 802.040 euros ;

L’infirme de ce chef, statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la SCI I ET FILS à payer à la société AUTO DAUPHINE une indemnité d’éviction de 352.310 euros ;

Dit qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte des indemnités accessoires au titre de frais de licenciement consécutifs à l’éviction du locataire ;

Dit qu’il conviendra de déduire de l’indemnité d’occupation de 306.000 euros hors taxes et hors charges par an payable par fractions mensuelles, à terme échu, pour la période du 1^er janvier 2011 au 30 juin 2014 , les sommes que la société AUTO DAUPHINE justifiera avoir versées à ce titre ;

Constate que la société AUTO DAUPHINE a délaissé les lieux loués le 30 juin 2014 sans procéder à l’accomplissement des mesures de remise en état des lieux loués ressortant de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ;

Fixe à un montant de 2.000 euros HT par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société AUTO DAUPHINE à compter du 1^er juillet 2014 et jusqu’au 30 septembre 2016 et condamne la société AUTO DAUPHINE à payer à ce titre à la SCI I ET FILS la somme totale de 54.000 euros HT ;

Condamne aussi la SCI AUTO DAUPHINE à payer à la SCI I ET FILS la somme de 28.815,30 euros au titre des travaux de dépollution du site incombant à la locataire ;

Rejette toute autre demande et dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des parties ;

Condamne la SCI I ET FILS aux dépens de la procédure d’appel qui incluront le coût de l’M A/B.

SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président