N° RG 20/04031 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KU5V

MPB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP LSC AVOCATS

M^e Marine USSEGLIO-VIRETTA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 01 JUILLET 2021

Appel d’une ordonnance (N° RG 20/01643)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grenoble

en date du 02 décembre 2020

suivant déclaration d’appel du 14 décembre 2020

APPELANTE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BERGERS

Société Civile Immobilière au capital de 51 817,42 euros, immatriculée au

Registre du Commerce et des Sociétés de Grenoble sous le numéro 411 472 590, représentée par son gérant Monsieur X Y, domicilié ès qualité audit siège

Le Village

[…]

représentée par M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué et plaidant par M^e TONNELLE, avocat au barreau de GRENOBLE,

INTIMÉE :

L’AUBERGE DU CHATEAU

Société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 8 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Grenoble sous le numéro 449 291 251, représentée par son gérant Monsieur Z A, domicilié ès-qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Marine USSEGLIO-VIRETTA, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e DI-PALMA de la SELARL DDW AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2021, M^me BLANCHARD,conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2003, la Sci des Bergers a donné à bail à la Sarl Auberge du Chateau un local commercial et un local d’habitation pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 2003 pour le premier et rétroactivement à compter du 17 mars 2003 pour le second.

Le 5 octobre 2017, la Sci Des Bergers a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement.

Le preneur ayant accepté ce renouvellement, mais pas le prix du nouveau bail, il a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux sous l’égide de laquelle un accord a été conclu qu’elle a constaté dans un avis du 18 juin 2018.

Malgré plusieurs projets de bail transmis au preneur, aucun nouveau bail n’a été formalisé entre les parties depuis.

Sur l’assignation de la bailleresse et par ordonnance du 2 décembre 2020, le juge des référé du tribunal judiciaire de Grenoble :

— a dit que les demandes présentées par la Sci des Bergers se heurtent à une contestation sérieuse,

— s’est déclaré incompétent pour connaître du litige,

— a débouté en l’état la Sci des Bergers de l’ensemble de ses demandes,

— a renvoyé la Sci des Bergers à mieux se pourvoir ,

— a débouté la société Auberge du Chateau de ses demandes reconventionnelles,

— a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a laissé les dépens à la charge de la Sci des Bergers.

Suivant déclaration au greffe du 14 décembre 2020, la Sci des Bergers a relevé appel de cette décision.

Au terme de ses conclusions n°3 notifiées le 14 mai 2021, la Sci des Bergers demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondée la Sci des Bergers en son appel,

— réformer l’ordonnance de référé du 2 décembre 2020 pour :

. s’être déclaré incompétent pour connaître du présent litige,

. avoir débouté la Sci des Bergers de l’ensemble de ses demandes,

. avoir invité la Sci des Bergers à mieux se pourvoir,

— confirmer l’ordonnance du 2 décembre 2020 pour avoir débouté l’Auberge du Chateau de ses demandes reconventionnelles,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— condamner l’Auberge du Chateau à régulariser le bail commercial validé par le preneur dans sa dernière version du 21 février 2020 sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à tout le moins,

— condamner l’Auberge du Chateau à régulariser un bail conforme à l’avis constatant l’accord des parties sous astreinte de 500 euros par jour dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner L’Auberge du Chateau au paiement de la somme de 18.175.85 € ht au titre de l’arriéré locatif dû entre le 1^er juillet 2018 et le 1^er avril 2021, à parfaire,

— juger qu’il incombe à l’Auberge du Chateau de prendre en charge les frais de rédaction d’actes,

— condamner l’Auberge du Chateau au paiement de la somme de 4.717,50 € ttc au titre des frais de rédaction du bail,

— débouter l’Auberge du Chateau de toutes ses demandes reconventionnelles, – condamner l’Auberge du Chateau au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La Sci Des Bergers fait valoir que :

— la commission de conciliation a constaté l’existence d’un accord qui doit recevoir pleine exécution ,

— les modifications apportées depuis au texte du bail l’ont été à la demande du preneur,

— les parties se sont mises d’accord sur une version du 21 février 2020 que le preneur s’est engagé à signer .

Elle considère que sa demande fondée sur l’accord constaté par la commission de conciliation n’est pas une demande nouvelle puisque visant à la régularisation d’un bail, elle tend aux mêmes fins que sa demande initiale.

Elle estime que le loyer issu du nouveau bail est applicable à compter de l’accord constaté le 18 juin 2018 et que le preneur doit prendre en charge les frais de rédaction du bail conformément aux stipulations des baux inchangées sur ce point.

Elle conteste toute visite impromptue des lieux et tout préjudice pouvant en résulter.

Selon ses conclusions n°2 notifiées le 12 mai 2021, la société Auberge du Chateau entend voir :

— juger irrecevable et mal fondée la Sci des Bergers en son appel,

— confirmer l’ordonnance de référé du 2 décembre 2020 pour :

. s’être déclaré incompétent pour connaître du présent litige,

. débouté la Sci des Bergers de l’ensemble de ses demandes,

. invité la Sci des Bergers à mieux se pourvoir,

. laissé les dépens à la charge de la Sci des Bergers,

— infirmer l’ordonnance du 2 décembre 2020 en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

— statuant à nouveau,

— condamner la Sci des Bergers au paiement de 5.000 euros à titre de provision à la défenderesse au titre du préjudice subi pour manquement grave à ses obligations contractuelles,

— condamner la Sci des Bergers à régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Auberge du Chateau considère que la demande en signature forcée d’un bail commercial est dénuée de fondement juridique en l’absence de rencontre des volontés des parties sur le contenu du bail.

Elle conteste tout arriéré de loyer en l’absence de régularisation d’un nouveau bail à des conditions financières différentes du précédent.

Elle souligne que les négociations ont perduré en raison de la volonté de la bailleresse de lui imposer de nouvelles conditions au mépris des termes de son congé, que l’avis de la commission de conciliation par l’ambiguïté de sa rédaction ne permet pas l’accord des parties et qu’il n’a aucune force contraignante.

Elle relève que la demande formulée dans les dernières écritures de l’appelante de condamnation à la signature d’un bail conforme à cet avis constitue une demande nouvelle irrecevable et rappelle que la commission de conciliation n’a qu’un rôle consultatif sur le montant du loyer.

Enfin, elle considère que la visite du local commercial par la bailleresse le 13 avril 2020, qu’aucun motif d’urgence ne justifiait, est constitutive d’un manquement grave aux obligations du bail qui prévoit un délai de prévenance de 24 heures.

La procédure a été clôturée le 6 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la recevabilité de la demande en signature forcée d’un bail,

La Sci des Bergers a saisi le juge des référés d’une demande de condamnation de la société Auberge du Chateau à régulariser le bail commercial établi le 21 février 2020.

La demande présentée devant la cour tend à contraindre la société Auberge du Chateau à régulariser la dernière version du bail en date du 21 février 2020 et à tout le moins un bail conforme à l’avis de la commission de conciliation.

Ces demandes tendent à une fin identique de formalisation par écrit du bail exécuté entre les parties et sont recevables en vertu de l’article 565 du code de procédure civile comme ne constituant pas des prétentions nouvelles en cause d’appel.

2°) sur l’obligation de signer un bail :

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il peut être ordonner en référé l’exécution de l’obligation dans les cas où son existence n’est pas sérieusement contestable.

Suivant congé délivré le 5 octobre 2017, la Sci Des Bergers a offert à la société Auberge du Chateau de renouveler pour neuf ans le bail commercial qu’elle lui consent, moyennant un loyer annuel de 21.663 euros ht pour le local commercial et de 6.407, 04 euros ht pour le local d’habitation, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Si la locataire a accepté le principe du renouvellement, elle a refusé le prix du loyer proposé et saisi la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux.

L’avis formulé par la commission de conciliation à l’issue de sa réunion du 15 juin 2018 fait état du constat d’un accord des parties sur la rédaction d’un nouveau bail « sur la base de la pièce 2 du dossier de saisine », mais précise que cette rédaction " supprimera notamment :

— page 2 article 1 le premier alinéa du I,

— page 12 article 8, le premier alinéa (… échelle mobile..) du point Révision des loyers -indexation annuelle. La nouvelle rédaction ne fera référence qu’à l’indice ILC,

— loyer (locaux commerciaux et logement) : 25 500 euros ht/ an et prise en charge par le propriétaire de la taxe foncière

— effet au 1^er juillet 2018 ".

Aucun projet de bail n’ayant été annexé à cet avis, il n’est pas possible de connaître précisément la version du projet de bail sur laquelle a pu porter cet accord des parties.

Force est de constater que leur accord de volonté a manifestement fluctué durant les mois suivants, conduisant à la rédaction de nouveaux projets de bail.

Ainsi, la version dont la Sci Des Bergers entend obtenir en priorité la signature forcée et qu’elle a remise à la société Auberge du Chateau le 7 juin 2019, comporte-t-elle des modifications consécutives à des exigences exprimées par la locataire dans un courriel du 21 février 2019, sans pour autant les retenir toutes et sans conduire à un échange parfait des consentements.

En toute hypothèse, cette version ne relève pas de l’accord constaté par la commission de conciliation.

Il doit être relevé que la procédure devant cette dernière prévoit qu’en cas de conciliation devant la commission, il est dressé un acte signé des parties et qu’à défaut, la commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels de désaccord ainsi que sa proposition motivée relative à la variation du loyer.

Au cas particulier, il n’a été dressé aucun acte signé des parties constatant leur accord et l’avis qui leur a été notifié se trouve dépourvu de tout effet contraignant.

Dans ces conditions, l’existence même de l’obligation dont il est demandé l’exécution est contestable et la demande présentée par la Sci Des Bergers excède les pouvoirs du juges des référés.

La décision de première instance sera infirmée en ce qu’elle a considéré qu’il s’agissait d’une incompétence et la cour dira n’y avoir lieu à référé.

Pour ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société Auberge du Chateau, aucune preuve n’est rapportée du manquement allégué et s’agissant d’une mauvaise exécution du contrat, elle relève de la juridiction du fond et ne peut donner lieu à référé.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette prétention.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevables en appel les demandes présentées par la Sci Des Bergers

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 2 décembre 2020 en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître du litige,

statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé,

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions,

y ajoutant,

REJETTE les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci Des Bergers aux dépens de l’instance d’appel.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente