N° RG 24/01043 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MFJP

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Jordan MICCOLI

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 DECEMBRE 2024

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/01662) rendue par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 1er février 2024, suivant déclaration d’appel du 07 mars 2024

APPELANT :

M. [O] [B]

né le 10 décembre 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-38185-2024-4875 du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Société anonyme inscrite au RCS de GRENOBLE sous le numéro 058 502 329, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente, qui a fait son rapport, assistée de Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 3 octobre 2017, la SAsociété dauphinoise pour l’habitat (SA SDH) a donné en location à M. [O] [B] un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Isère).

Par assignation du 6 octobre 2023, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire, outre sa condamnation à lui payer la somme de 3 155,31 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 15 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 novembre 2022 ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 novembre 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné, à titre provisionnel, M. [O] [B] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 1 857,59 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 décembre 2023 (mois de novembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— autorisé la société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M. [O] [B] de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 3] [Localité 4], ainsi que du garage à la même adresse ;

— condamné à titre provisionnel M. [B] payer à la société dauphinoise pour l’habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné M. [O] [B] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 100 euros sans intérêt en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. [O] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 14 septembre 2022.

Par déclaration d’appel en date du 7 mars 2024, M. [O] [B] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, l’appelant demande à la cour de déclarer son appel recevable, d’infirmer l’ordonnance déferrée et statuant à nouveau de :

— Sur la demande de suspension de la clause résolutoire :

débouter la société SDH de leur demande en résiliation du bail conclu entre les parties et de leurs demandes accessoires ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail ;

— Sur la demande de délai de paiement :

accorder un délai de paiement de deux ans à M. [B] pour s’acquitter de sa dette locative ;

— A titre subsidiaire :

ordonner un délai d’expulsion de trois ans ;

ordonner un délai de paiement de trois ans ;

laisser à chaque partie ses dépens de première instance et d’appel ;

débouter la société SDH de ses plus amples demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [O] [B] expose avoir repris le paiement intégral de son loyer depuis janvier 2024, outre la somme de 200 euros afin d’apurer sa dette locative. Il explique avoir retrouvé un emploi et entrepris des démarches auprès d’action logement pour se voir octroyer une subvention et un crédit aux fins d’apurement de la dette locative. Subsidiairement, si les délais ne lui sont pas accordés, il sollicite un délai avant expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, l’intimée demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et mal fondé ;

— à titre principal : confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf à dire que le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire au 14 octobre 2022 et actualiser l’arriéré échu à la somme de 4 016,46 euros, sauf à parfaire ;

— à titre subsidiaire : confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf à actualiser l’arriéré échu à la somme de 4 016,46 euros, sauf à parfaire ;

— en toute hypothèse :

débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de suspension de la clause résolutoire, de délai de paiement et de délai avant expulsion ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés d’office par la cour, juger qu’ils seront conditionnés par le respect par M. [B] du paiement de l’arriéré selon les modalités de l’échéancier judiciaire accordé et par le paiement aux échéances contractuelles du loyer courant et de la provision pour charges, et qu’à défaut de respecter l’une ou l’autre de ses obligations, M. [B] sera déchu de plein droit de leur bénéfice, ainsi que dire que tout paiement partiel, pendant la durée de l’échéancier judiciaire, s’imputera par priorité sur le loyer courant et la provision pour charges ;

condamner M. [B] à payer à la SDH la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le même aux entiers dépens devant la cour.

Au soutien de ses demandes, la société dauphinoise pour l’habitat fait valoir qu’en matière de défaut d’assurance, le non-respect du délai conduit à la résolution du bail de plein droit sans que le juge n’ait plus la possibilité de suspendre les effets de la clause.

Sur le non-paiement des loyers, elle explique que M. [B] n’a pas honoré les causes du commandement et ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative avec les délais qu’il sollicite.

Elle s’oppose à l’octroi de délai avant expulsion en soutenant que la dette actuelle est ancienne , que le locataire ne démontre pas être en mesure de payer son loyer et ne justifie d’aucune démarche de relogement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024.

Par message RPVA en date du 9 octobre 2024, M. [O] [B] a fait une demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Le président de chambre a, par soit-transmis en date du 10 octobre 2024, rejeté cette demande de révocation.

MOTIVATION

Sur les conclusions et pièces transmises le 15 octobre 2024 par l’appelant

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 16 du code de procédure civile édicte que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024. Par message RPVA en date du 9 octobre 2024, M. [O] [B] a fait une demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture, demande qui a cependant été rejetée par le président de chambre par soit-transmis en date du 10 octobre 2024.

M. [B] a adressé le 15 octobre 2024, soit postérieurement à ladite clôture, des conclusions n°2 aux fins de justifier de deux versements tendant à l’apurement de la dette locative et de la souscription d’une assurance habitation. Il verse également trois nouvelles pièces, deux justifiant des paiements intervenus après l’ordonnance de clôture et l’attestation d’assurance habitation.

Lesdites conclusions et pièces ne se rapportant pas exclusivement aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et pouvant de surcroît faire l’objet d’une contestation seront écartées des débats.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l’article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’ il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose 'De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification ou pour défaut de production de justificatif d’assurance après un commandement de produire ledit justificatif resté infructueux 15 jours suivant sa signification (pièce 3 du bailleur).

Un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance du logement visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 14 septembre 2022 pour la somme de 2 114,06 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 8 septembre 2022.

Faute pour M. [O] [B] d’avoir justifié de son assurance habitation dans le mois suivant la notification dudit commandement, ce délai légal ne pouvant être écourté par les stipulations contractuelles du bail, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies au 14 octobre 2022 et non au 14 novembre 2022 comme retenu par le juge des référés.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Le bailleur justifie d’une créance arrêtée à la date du 23 avril 2024 (pièce 7) à la somme de 4 016,46 euros, hors frais de procédure, à laquelle M. [O] [B] sera condamné.

Dès lors que la clause résolutoire est reconnue acquise au 14 octobre 2022 pour défaut d’assurance, et non pour défaut de paiement des loyers, M. [O] [B] n’est pas fondé à solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’interdit cependant pas, par principe, l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Néanmoins, M. [B] justifie de démarches auprès de l’organisme action logement ayant conduit à l’allocation d’une subvention à hauteur de 1 500 euros et d’un prêt à hauteur de 3 421 euros, montants suffisants pour apurer l’intégralité de la dette locative, ce qui n’a pas été fait.

En conséquence, les demandes de l’appelant tendant à l’octroi de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M. [O] [B] sollicite à titre subsidiaire que lui soit accordé un délai de trois ans pour quitter les lieux, par application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions..'

L’article L.412-4 du même code dispose que 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'

En l’espèce, M. [O] [B] ne produit aucun élément permettant de démontrer en quoi ses difficultés compromettraient son relogement dans des conditions normales.

Partant, M. [B] sera débouté de sa demande de sursis à expulsion.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Écarte les conclusions et pièces adressées par M. [O] [B] le 15 octobre 2024,

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 novembre 2022 ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 novembre 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné, à titre provisionnel, M. [O] [B] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 1 857,59 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 décembre 2023 (mois de novembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 octobre 2022,

Fixe, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 octobre 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

Condamne, à titre provisionnel, M. [O] [B] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 4 016,46 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ;

Déboute M. [O] [B] de ses demandes tendant à l’octroi de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute M. [O] [B] de sa demande de sursis avant expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [B] à supporter les dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE