N° RG 24/03706 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MOJ7

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 23/1831) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 26 septembre 2024, suivant déclaration d’appel du 22 Octobre 2024

APPELANTE :

ACTIS – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, Etablissement public industriel et commercial immatriculé au registre de commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le numéro 348 579 095, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉS :

M. [F] [C]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-207 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Mme [P] [E] épouse [C]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-208 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 19 octobre 2018, l’EPIC Actis a donné à bail à M.[F] [C] et Mme [P] [C] un logement situé à [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 3 novembre 2023, le bailleur a assigné les locataires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir le paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté le désistement du bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion ;

— condamné à titre provisionnel, l’EPlC Actis à payer à M. [F] [C] et Mme [P] [C]. la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance enl’absence de chauffage durant deux mois,

— condamné à titre provisionnel, l’EPIC Actis à payer à M. [F] [C] et Mme [P] [C], la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux conséquences des infiltrations d’eau,

— ordonné à l’EPIC Actis d’adresser par voie dématérialisée à M^e Mathilde Villard, avocate de M. [F] [C] et Mme [P] [C] le décompte des charges de l’année 2023 ainsi que les factures justificatives des charges des années 2021 à 2023 ;

— condamné à titre provisionnel, l’EPIC Actis à payer à M^e Mathilde Villard avocate de M. [F] [C] et Mme [P] [C] la somme de 750 euros. sans intérêt, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’État au titre de l’aide juridictionnelle ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné l’EPIC Actis à supporter les dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 22 octobre 2024, l’EPIC Actis a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 7 février 2025, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné à titre provisionnel, l’EPlC Actis à payer à M. [F] [C] et Mme [P] [C]. la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance en l’absence de chauffage durant deux mois,

— condamné à titre provisionnel, l’EPIC Actis à payer à M. [F] [C] et Mme [P] [C], la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux conséquences des infiltrations d’eau,

— ordonné à l’EPIC Actis d’adresser par voie dématérialisée à M^e Mathilde Villard, avocate de M. [F] [C] et Mme [P] [C] le décompte des charges de l’année 2023 ainsi que les factures justificatives des charges des années 2021 à 2023 ;

— condamné à titre provisionnel, l’EPIC Actis à payer à M^e Mathilde Villard avocate de M. [F] [C] et Mme [P] [C] la somme de 750 euros sans intérêt, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’artic1e 700 du code de procédure civile sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

Par conséquent, elle demande à la cour, statuant à nouveau de :

— débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions reconventionnelles tendant à la condamnation de l’établissement Actis :

au paiement d’une provision : à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 2 400 euros chacun, en réparation de l’absence d’eau et de chauffage de septembre à décembre 2023,

de 11 600 euros au titre de l’indemnisation à valoir sur leur préjudice de jouissance liée aux infiltrations dans l’appartement,

de 1 074,14 euros à valoir sur les charges indûment payées ;

à la communication par voie dématérialisée au conseil des époux [C] du décompte des charges de l’année 2023 ainsi qu les factures justificatives des charges des années 2021 à 2023 ;

au paiement d’une somme de 1 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— confirmer le désistement du bailleur au titre de la demande visant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de l’expulsion de M. [Y] [C] et Mme [P] [C] née [E] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— subsidiairement :

juger que la somme allouée aux époux [C] à titre provisionnel au titre du préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement du chauffage durant deux mois ne saurait être supérieure à 200 euros ;

juger que la somme allouée aux époux [C] à titre provisionnel au titre du préjudice de jouissance lié aux infiltrations ne saurait être supérieure à 1 200 euros ;

condamner in solidum M. [Y] [C] et Mme [P] [P] [C] née [E] au paiement de la somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation du préjudice moral ;

condamner in solidum M. [Y] [C] et Mme [P] [P] [C] née [E] au paiement de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Actis fait valoir que les demandes indemnitaires se heurtent à des contestations sérieuses. S’agissant des infiltrations, il indique ne pas contester les désagréments, mais explique avoir été diligent et rappelle que le logement n’était pas pour autant insalubre.

S’agissant des dysfonctionnements liés à l’eau chaude et au chauffage, il expose que les locataires ne démontrent ni la réalité ni l’étendue de leur préjudice. Il ajoute qu’en tout état de cause, la diminution de distribution a été expliquée aux locataires et indemnisée par une remise de dette. Concernant les charges, le bailleur expose avoir justifié de toutes les charges. Il ajoute que les locataires maintiennent des situations de blocage, qu’ils n’ont fait aucune demande de mutation, n’ont pas contacté la compagnie de chauffage pour purger les radiateurs et n’ont pas fait la déclaration de sinistre relative aux dégâts des eaux. Le bailleur souligne également que les époux [C] ont nui à son image dans un article du Dauphiné Libéré daté du 21 octobre 2024 et sollicite la réparation de son préjudice moral.

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, les intimés demandent à la cour de :

À titre principal :

— infirmer l’ordonnance entreprise du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 26 septembre 2024 en ce qu’elle a :

condamné Actis à titre provisionnel au paiement de la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance en l’absence de chauffage durant deux mois ;

condamné Actis à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance liés aux conséquences des infiltrations d’eau ;

rejeté toutes les autres demandes des époux [C],

Par conséquent, elle demande à la cour statuant à nouveau de :

— condamner Actis à verser à chacun des époux [C] les sommes suivantes :

4 800 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement du système d’eau et de chauffage ;

13 200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance lié aux infiltrations ;

condamner Actis à verser aux époux [C] la somme de 15 394,40 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des charges pour les années 2018 à 2022 en raison de défaut de justification ;

enjoindre à Actis de transmettre les décomptes de charges et les justificatifs des années 2023 et 2024, sous astreinte de 50 euros par jour ;

À titre subsidiaire : confirmer l’ordonnance entreprise du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 26 septembre 2024 en toutes ses dispositions et y ajoutant :

rejeter la demande de condamnation des époux [C] au titre du prétendu préjudice moral d’Actis ;

rejeter la demande de condamnation des époux [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner Actis à verser à Mathilde Villard, avocate des époux [C], la somme de 3 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du code de procédure civile sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’État au titre

de l’aide juridictionnelle.

condamner Actis aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [C] expliquent avoir subi un préjudice de jouissance. Sur les infiltrations, ils indiquent que l’inspecteur salubrité de la ville de [Localité 5] a conclu à l’insalubrité du logement. Ils expliquent que les infiltrations ont duré du mois de mai 2019 à novembre 2024, que les travaux ne sont toujours pas intervenus, ce qui justifie l’allocation d’une provision à hauteur de 13 200 euros.

Sur les dysfonctionnements liés à l’eau chaude et le chauffage, ils indiquent que ce désagrément a duré de nombreux mois et soulignent que la somme de 133,34 euros recréditée sur leur compte locataire correspond au remboursement d’une partie des frais d’eau chaude qui ont été mis à la charge des locataires, alors qu’ils n’avaient pas d’eau chaude et non à la réparation de leur préjudice de jouissance.

Concernant les charges, ils indiquent que le contrôle des charges est impossible et qu’elles doivent donc être remboursées.

Enfin, ils indiquent que le préjudice moral dont le bailleur se prévaut n’est aucunement démontré.

MOTIVATION

Sur les demandes de provision au titre du préjudice de jouissance

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Comme déjà mentionné, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l’allocation de dommages et intérêts.

S’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance au titre de l’infiltration d’eau à hauteur de 13 200 euros pour chacun des époux correspondant à 200 euros par mois et par personne sur une période de 66 mois (de mai 2019 à novembre 2024) et la somme de 4 800 euros pour chacun des époux au titre des dysfonctionnements d’eau chaude et de chauffage.

S’agissant des infiltrations, la somme demandée à ce titre correspond à environ 80% du loyer mensuel hors charges sur 66 mois.

Les désordres relatifs aux infiltrations par la toiture décrits dans le rapport de visite de la ville de [Localité 5] le 29 mars 2024 ne sont pas contestés par le bailleur et le manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est donc pas sérieusement contestable.

La non-qualification du caractère insalubre du logement par le juge est inopérante, contrairement à ce que soutient le bailleur.

En outre, il ressort des éléments versés aux débats par les locataires que ces derniers ont formellement alerté le bailleur sur les désordres et la situation affectant l’appartement au moins dès 2023.

Dès lors, les époux [C] peuvent prétendre à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance au titre des infiltrations, dont le montant de la provision non contestable a justement été fixé par le premier juge à la somme de 3 000 euros.

S’agissant de l’eau chaude et du chauffage, les locataires indiquent que les désagréments ont persisté de nombreux mois sans le justifier. Néanmoins, le bailleur ne conste pas dans ses propres écritures et dans un courrier du 24 mai 2024 adressé aux locataires qu’une diminution de la distribution a eu lieu durant deux mois en fin d’année 2023.

Si le bailleur explique avoir recrédité la somme de 133,34 euros le 30 avril 2024 sur le décompte des locataires au titre de ce désagrément, c’est à juste titre que les intimés soutiennent que ce crédit correspond au remboursement d’une partie des frais d’eau chaude qui ont été mis à la charge des locataires, alors qu’ils n’avaient pas d’eau chaude et aucunement à la réparation de leur préjudice de jouissance.

Dès lors, les époux [C] peuvent prétendre à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance au titre des désagréments liés à l’eau chaude et au chauffage, dont le montant de la provision non contestable a justement été fixé par le premier juge à la somme de 400 euros.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.'

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (3ème Civ. 22 mars 2005, pourvoi n° 04-11.728 ;31 mai 2011, pourvoi n° 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3ème Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (3e Civ., 8 mars 2018, pourvois n°17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce, les époux [C] sollicitent le remboursement des charges au titre des années 2018,2019,2020,2021 et 2022 à hauteur de 15 394,40 euros soutenant que le contrôle de charge est impossible en regard du fichier de près de 1 000 factures adressé par le bailleur ensuite de l’ordonnance et dont certaines factures ne concernent nullement l’immeuble des locataires.

Ils sollicitent en outre la communication des décomptes et des justificatifs pour les années 2023 et 2024.

L’établissement Actis explique produire le tableau récapitulatif des régularisations pour les années 2020,2021 et 2022 et estime que ces demandes se heurtent à une contestation sérieuse.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que ce tableau démontre que, pour 2021, plusieurs postes, notamment au titre du chauffage, sont plus de l00 % supérieurs à l’année 2020 et l’année 2022 sans qu’Actis en ait justifié.

La cour ne disposant pas des fichiers adressés par le bailleur aux locataires, elle n’est pas en mesure de vérifier leur contenu ni d’apprécier si ces éléments rendent le contrôle des charges locatives impossible comme le soutiennent les locataires.

Ces contestations, dont l’appréciation n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, laissent subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le remboursement des charges locatives des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 s’opposant à ce que le bailleur soit condamné à une provision en confirmation de l’ordonnance.

Il ne sera pas fait droit à la demande de communication des décomptes de charges et les justificatifs des années 2023 et 2024. En effet, ces documents doivent être tenus par le bailleur à la disposition du locataire (3ème civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929 ). Il suffit donc que le locataire soit mis à même de prendre connaissance des pièces sans difficulté particulière et les locataires ne démontrent pas en l’espèce qu’il ait été fait obstacle à cette consultation

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice moral de l’établissement Actis

L’établissement Actis sollicite la somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, l’obligation des époux [C] de réparer le préjudice moral allégué par Actis se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’il relève du juge du fond d’en caractériser l’existence. Dans ces conditions, il y a lieu de débouter l’établissement Actis de sa demande de provision à valoir sur le préjudice moral subi.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les époux [C] de leur demande tendant à la transmission des décomptes et des justificatifs pour les années 2023 et 2024 ;

Déboute l’EPIC Actis de sa demande provisionnelle au titre du préjudice moral ;

Condamne Actis à payer à M^e Villard, avocate des époux [C], la somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du code de procédure civile sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’État au titre de l’aide juridictionnelle ;

Condamne l’EPIC Actis aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B, et par Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente