N° RG 24/01268 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MGCX

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL L.[Localité 7]-MOLLARD

M^e Lucie PORET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 JANVIER 2025

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/01167) rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 14 mars 2024, suivant déclaration d’appel du 25 mars 2024

APPELANTE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Société anonyme inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 058 502 329, agissant par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. [O] [L]

né le 23 Août 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Lucie PORET, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-7107 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère

M. Lionel Bruno, conseiller

Assistés lors des débats de M^me Solène Roux, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 5 novembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 22 mars 2018, la société dauphinoise pour l’habitat a donné à bail à M. [O] [L] un logement situé au [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 février 2023,

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 2 février 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexé selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné, à titre prévisionnel, M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat, la somme de 2 782,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2024 (mois de décembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— dit, à titre provisionnel, que M. [O] [L] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 euros le 5 de chaque mois pendant 2 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

— suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

— dit qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

Et, dans ce cas :

— autorisé la société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6],

— condamné, à titre provisionnel, M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— condamné M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 500 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— condamné M. [O] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 2 janvier 2023.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 mars 2024, la société dauphinoise pour l’habitat a interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné, à titre prévisionnel, M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat, la somme de 2 782,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2024 (mois de décembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— dit, à titre provisionnel, que M. [O] [L] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 euros le 5 de chaque mois pendant 2 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

— suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

— dit qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

— dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Et, dans ce cas :

— autorisé la Société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6]

— rejeté toutes les autres demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, la société dauphinoise pour l’habitat demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé et réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

condamné, à titre prévisionnel, M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat, la somme de 2 782,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2024 (mois de décembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

dit, à titre provisionnel, que M. [O] [L] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 euros le 5 de chaque mois pendant 2 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

dit qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

Et, dans ce cas :

autorisé la Société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6] ,

rejeté toutes les autres demandes ;

— la confirmer pour le surplus en ce qu’elle a condamné M. [L] à régler 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement ;

Statuant à nouveau,

— à titre principal,

constater la résiliation du bail relatif au logement du [Adresse 4] à [Localité 11], liant la SDH à M [L] à la date du 2 février 2023 par l’effet de la clause résolutoire contractuelle (défaut d’assurance),

dire n’y avoir lieu à suspension des effets de ladite clause,

— à titre subsidiaire

constater la résiliation du bail relatif au logement du [Adresse 4] à [Localité 11], liant la SDH à M [L] à la date du 2 mars 2023 par l’effet de la clause résolutoire contractuelle (défaut de paiement du loyer et des charges),

rejeter toute suspension des effets de ladite clause,

— en toute hypothèse,

ordonner l’expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation pour l’occupation du logement et du garage à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, c’est-à-dire avec faculté d’indexation conformément aux dispositions du bail résilié et condamner à titre provisionnel M. [L] à son paiement

condamner M. [L] à payer à la SDH la somme de 1 989,99 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, de loyer et de charges, à fin septembre 2024, à parfaire le jour de l’audience de plaidoirie,

rejeter tous délais de paiement,

— À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés d’office par le juge, juger qu’ils seront conditionnés par :

— le respect par M. [L] du paiement de l’arriéré selon les modalités de l’échéancier judiciaire accordé,

— et par le paiement aux échéances contractuelles du loyer courant et de la provision pour charges,

— et qu’à défaut de respecter l’une ou l’autre de ses obligations, M. [L] sera déchu de plein droit de leur bénéfice,

— dire que tout paiement partiel, pendant la durée de l’échéancier judiciaire, s’imputera par priorité sur le loyer courant et la provision pour charges.

débouter M. [L] de toutes ses demandes et notamment de celles au titre de son appel incident,

condamner M. [L] à payer à la SDH la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le même aux entiers dépens devant la cour.

Au soutien de ses demandes, la société dauphinoise pour l’habitat fait valoir que la demande de résiliation du bail était principalement fondée sur le défaut d’assurance et que, dans ce cadre, le juge n’a pas la possibilité de suspendre les effets de la clause en accordant des délais au locataire. S’agissant de la suspension des effets de la clause et des délais accordés par le premier juge, la société expose que :

— les conditions d’octroi des délais n’étaient pas réunies au jour où le juge a statué,

— le juge n’a aucune obligation de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— rien ne justifie que M. [L] conserve un T3 en Isère,

— il n’a pas engagé la somme perçue du FGTI pour apurer sa dette locative,

— un recours a été exercé à l’encontre de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par la commission de surendettement,

— il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience.

La société dauphinoise pour l’habitat s’oppose à l’octroi des délais pour quitter les lieux, expliquant que la dette est ancienne et que M. [L] ne justifie d’aucune démarche pour se reloger.

Suivant dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, M. [L] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident qu’il a formé et confirmer l’ordonnance du 14 mars 2024 en ce qu’elle a :

fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compteur 2 février 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

condamné, à titre prévisionnel, M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat, la somme de 2 782,27 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2024 (mois de décembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

dit, à titre provisionnel, que M. [O] [L] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 euros le 5 de chaque mois pendant 2 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire

dit qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

dit qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité

Et, dans ce cas :

autorisé la société dauphinoise pour l’habitat à procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6] ;

Subsidiairement, si la cour devait réformer l’ordonnance du 14 mars 2024,

— réformer l’ordonnance du 14 mars 2024 en ce qu’elle a :

condamné M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 500 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes

Au soutien de ses demandes, M. [L] fait valoir que rien ne fait obstacle à ce que le juge suspende les effets de la clause résolutoire même lorsqu’il constate la résiliation de plein droit du bail sur le fondement du défaut d’assurance. Il souligne se trouver dans une situation complexe puisqu’il est, depuis le 3 août 2023, et concomitamment à sa sortie de détention, hospitalisé sous contrainte. Il ajoute que les démarches auprès de sa banque pour retrouver son droit d’user de son compte sont restées infructueuses durant plusieurs semaines, ce qui explique les difficultés matérielles de règlement.

M. [L] soutient en outre avoir respecté l’échéancier judiciaire et démontrer sa capacité à payer son loyer courant et sa dette locative.

Il précise ne pas avoir perçu l’allocation qui doit lui être versée par le fonds de garantie d’un montant de 50 000 euros, contrairement à ce que prétend la bailleresse, et avoir réalisé un grand nombre de démarches administratives pour faire évoluer favorablement sa situation.

MOTIVATION

L’arrêt sera rendu contradictoirement.

Sur la dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il est liminairement précisé que seule est contestée la suspension des effets de la clause résolutoire et non l’acquisition de celle-ci.

La bailleresse justifie d’une créance arrêtée à la date du 9 octobre 2024 (pièce 14) à la somme de 1 989,99 euros, hors frais de procédure, à laquelle M. [O] [L] sera condamné.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

C’est donc à juste titre que l’appelante fait valoir que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus s’agissant d’une résiliation du bail constatée sur le fondement du défaut d’ assurance.

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [L] doit en conséquence être rejetée en infirmation du jugement.

M. [L] sollicite l’octroi des délais de paiement et propose de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 100 euros.

Il verse aux débats des justificatifs de sa situation financière, qui établissent que ses ressources sont composées du revenu de solidarité active à hauteur de 534,82 euros et d’une allocation d’aide au logement s’élevant à la somme de 243,76 euros, comme le révèle le relevé de compte produit par la bailleresse laissant à la charge de l’intimé un loyer résiduel de 174,56 euros. Il justifie en outre d’une décision du fonds de garantie des victimes des actes de terrorisme et d’autres infractions en date du 27 décembre 2023 acceptant de faire droit à l’allocation de la somme de 50 000 euros réclamée à titre de provision.

Dès lors, en regard des éléments précités M. [L] justifie détenir des ressources suffisantes pour apurer sa dette locative dans le délai de 24 mois de l’article 1343-5 du code civil, seul applicable en l’espèce. Un délai de paiement de 12 mois sera accordé à M. [L] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser à titre superfétatoire, que la bailleresse ne peut invoquer le défaut d’exécution de l’ordonnance par M. [L] pour s’opposer à l’octroi de délai de paiement dans la mesure où la bailleresse s’interrogeait elle-même sur le sens des délais accordés au locataire et sollicitait, de manière non contradictoire, l’interprétation de l’ordonnance par le premier juge (pièce 15 appelante) et alors même qu’il ressort du relevé de compte que M. [L] a bien versé 50 euros en sus de son loyer courant, et ce, pendant deux mois de par l’interprétation qu’il avait eue de l’ordonnance.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'

L’article L.412-4 du même code dispose que 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'

En l’espèce, M. [L] justifie être hospitalisé sous contrainte, démontrant ainsi que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il justifie également de nombreuses démarches en vue de l’évolution favorable de sa situation, comme le dépôt d’un dossier auprès de la [Adresse 10], des démarches aux fins d’apurement de la dette locative auprès de la CAF et la reprise du paiement régulier de ses loyers.

Dès lors il sera fait droit à sa demande de délai pour quitter les lieux et un délai d’un an lui sera accordé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 février 2023,

— condamné M. [O] [L] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 500 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 2 janvier 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [L] à payer à la SDH la somme de 1 989,99 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, de loyer et de charges, arrêté 30 septembre 2024 ;

Déboute M. [O] [L] de sa demande tendant à la suspension des effets de ladite clause ;

Accorde à M. [O] [L] un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois, en plus du paiement du loyer et des charges courant, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le douxième versement devant éteindre la dette ;

Accorde un délai d’un an à M. [O] [L] pour quitter les lieux ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE