N° RG 23/02884 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L5NL

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES

M^e Jean-Christophe QUINOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 MAI 2025

Appel d’un jugement (N° R.G.11-23-85) rendu par la Juridiction de proximité de Romans sur Isère en date du 06 juillet 2023, suivant déclaration d’appel du 28 Juillet 2023

APPELANT :

Mme [I] [W]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent BARD de la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de la DRÔME substitué par M^e Pascal BROCHARD, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

INTIM É :

M. [G] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Christophe QUINOT, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2016, M. [G] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 55,44 euros.

Par acte d’huissier de justice du 22 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 332,12 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [W] le 22 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, M. [G] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Romans-sur-Isère pour faire notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement en date du 6 juillet 2023, le tribunal de proximité de Romans-sur-Isère a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 19 décembre 2016 entre M. [G] [M], d’une part, et Mme [I] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 23 septembre 2022,

— condamné Mme [I] [W] à payer à M. [G] [M] la somme de 9 083,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023,

— autorisé Mme [I] [W] à se libérer de sa dette en réglant la somme de 4 000 euros dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 211 euros (deux cent onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [W],

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 438-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [I] [W] sera condamnée à verser à M. [G] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— débouté Mme [I] [W] de sa demande de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— débouté M. [G] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022 et celui de l’assignation du 6 mars 2023.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 juillet 2023, Mme [I] [W] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2023, Mme [I] [W] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé son appel et de réformer la décision entreprise.

Condamner le requérant à verser à la requise la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour non-fourniture du bilan énergétique,

Donner acte à Mme [W] qu’elle s’engage à verser 4 000 euros dans de brefs délais au requérant s’il renonce au bénéfice de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire à défaut d’accord de M. [M] sur cette proposition de suspendre les effets de la clause résolutoire,

Dire et juger que le reliquat sera versé au requérant en 24 échéances mensuelles,

Laisser les entiers dépens de l’instance à la charge du requérant,

Au soutien de ses demandes, Mme [I] [W] fait valoir que le bailleur n’a pas fourni le diagnostic énergétique lors de la conclusion du bail, alors que le logement s’est avéré énergivore et elle sollicite à ce titre des dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros. Elle demande au bailleur de renoncer à la clause de résiliation et s’engage à lui verser la somme de 4 000 euros en une seule fois. À défaut, elle sollicite un délai de paiement.

Suivant dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024, M. [G] [M] demande à la cour de constater que la cour n’est saisie d’aucune demande tendant au fond du litige

Sur le fond :

Confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2022 ;

Confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [W] des lieux donnés à bail ainsi que de tout occupant de son chef ;

Condamner Mme [W] à payer à M. [M] au titre des loyers et charges impayés la somme de 9 682,08 euros en principal outre 598,55 euros par mois pour la période postérieure au mois de janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner Mme [W] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment les frais exposés auprès de la SELARL Brenier ' [R] (662,54 euros) ainsi que le timbre fiscal de 225 euros réglé par M. [M] devant la cour.

Au soutien de ses demandes, M. [G] [M] fait valoir que la déclaration d’appel de Mme [W] ne saisit pas la cour. Sur le fond, il indique que l’appelante a reconnu avoir reçu le diagnostic énergétique en signant le contrat de bail, que ledit diagnostic a été produit en première instance et qu’en tout état de cause, le simple fait que le logement relève de la catégorie F ne suffit pas à caractériser l’indécence. Il précise que les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique relèvent principalement des travaux en lien avec la copropriété.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’effet dévolutif

L’article 901 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige prévoit que la déclaration d’appel doit comporter, à peine de nullité : '4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

L’article 562 du même code dans sa version applicable au litige dispose que : 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.'

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que : 'Lorsque la déclaration d’appel vise l’ensemble des chefs de dispositif du jugement, l’appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l’annulation de cette décision’ (2ème ch.civ. 14 septembre 2023 Cour de cassation Pourvoi n° 20-18.169)

Elle avait également retenu qu’aucune disposition du code de procédure civile n’exige que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en est demandé l’infirmation (2ème ch.civ. 25 mai 2023 Cour de cassation ' Pourvoi n°21-15.842).

En l’espèce, la déclaration d’appel est ainsi rédigée : Portée de l’appel : 'constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 19 décembre 2016 entre M.[G] [M], d’une part, et Mme [I] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 23 septembre 2022,

— condamné Mme [I] [W] à payer à M. [G] [M] la somme de 9 083,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023,

— autorisé Mme [I] [W] à se libérer de sa dette en réglant la somme de 4 000 euros dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 211 euros (deux cent onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [W],

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— débouté M. [G] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022 et celui de l’assignation du 6 mars 2023.'

Il résulte des dispositions précitées, que la déclaration d’appel qui mentionne les chefs de dispositif du jugement critiqué délimite l’étendue de l’effet dévolutif de l’appel quand les conclusions, par l’énoncé dans leur dispositif, de la demande d’infirmation ou d’annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l’appel, qui tend à l’annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d’appel.

Ainsi, lorsque la déclaration d’appel vise l’ensemble des chefs de dispositif du jugement, l’appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l’annulation de cette décision.

Mme [W], visant dans sa déclaration d’appel les chefs de jugement critiqués et sollicitant par voie de conclusions la réformation de la décision entreprise, saisit bien la cour de ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoyait que ' toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne reproduit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification.

Mme [I] [W] ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement de payer qui lui avait été notifié le 22 juillet 2022 pour la somme de 7 332,12 euros, dans le délai imparti.

Dès lors c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2022 et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la créance, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon décompte arrêté au mois de janvier 2024, M. [M] actualise sa créance à la somme de 9 682,08 euros, somme à laquelle Mme [W] sera condamnée. Il est précisé que les sommes dues après la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation, ladite indemnité étant fixée, en confirmation du jugement, au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

Relativement aux délais de paiement, Mme [W] sollicite de pouvoir se libérer de sa dette en versant une somme de 4 000 euros, contre renonciation par M. [M] du bénéfice de la clause résolutoire et sollicite à titre subsidiaire, en cas de refus de la proposition par le bailleur, un délai de paiement de 24 mois.

M. [M] ne développe aucun moyen sur ce point.

Partant, la cour ne pouvant aggraver le sort de l’appelant sur son appel et étant lié par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, droit reconnu par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 auquel seul le bénéficiaire peut renoncer par une décision explicite et sans équivoque, fait droit à la demande de Mme [W] en confirmation du jugement et l’autorise à se libérer de sa dette locative en réglant la somme de 4 000 euros, puis en 24 mensualités pour le reliquat.

La dette locative ayant augmenté, les mensualités sont actualisées à la somme de 236 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [W]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonné.'

En l’espèce, Mme [W] soutient que le diagnostic de performance énergétique ne lui a pas été transmis lors de la conclusion du bail et que cette absence lui a causé un préjudice, car elle ignorait que le logement était énergivore.

Néanmoins, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la bailleresse a, par la signature du contrat de bail du 16 décembre 2016, reconnu avoir reçu outre le contrat des annexes comportant notamment un dossier de diagnostic technique établit le13 juillet 2007 et valable jusqu’au 12 juillet 2017 (pièce 2 intimé), diagnostic produit en première instance, contrairement à ce que soutient Mme [W].

L’appelante ne pouvait donc ignorer que le logement classé F était énergivore.

Mme [W] indique également que les installations électriques du logement sont vétustes et produit un état de l’installation intérieur d’électricité en date du 17 octobre 2023 (pièce 6) faisant fait état de certaines anomalies sur l’installation électrique.

M. [M] produit un rapport de l’organisme Soliha en date du 18 décembre 2023 qui qualifie le logement de décent et met également en avant des non-conformités sur l’installation électrique.

Néanmoins, M. [M] justifie avoir voulu résoudre le problème avant même l’intervention de l’organisme Soliha et avant l’état de l’installation d’électricité réalisé par la locataire.

En effet, il ressort des pièces produites que, dès le mois de septembre 2023, M.[M] a procédé à l’achat des fournitures nécessaires (pièce 9). Il ressort également du message produit par la locataire elle-même (pièce 2) que M.[M] a tenté de convenir d’un rendez-vous pour l’intervention d’un technicien dès le mois d’avril 2023.

En tout état de cause, Mme [W] ne justifie pas de la surconsommation électrique dont elle se prévaut, puisqu’il résulte du résumé d’expertise technique produit par le bailleur (pièce 7) une estimation des coûts annuels d’énergie pour le logement entre 1 450 et 2 000 euros en considération des prix des énergies en 2021 ce qui coïncide avec la prise en compte de la hausse des prix desdites énergies avec la consommation de Mme [W] qui s’est élevée pour l’année 2021/2022 à la somme de 2 148 euros et 2 400 euros pour l’année suivante.

Mme [W] qui n’apporte aucun élément de preuve d’un préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre en confirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [I] [W] à payer à M. [G] [M] la somme de 9 083,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023,

— autorisé Mme [I] [W] à se libérer de sa dette en réglant la somme de 4 000 euros dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 211 euros (deux cent onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [W] à payer à M. [G] [M] la somme de 9 682,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024,

Autorise Mme [I] [W] à se libérer de sa dette en réglant la somme de 4 000 euros dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis le reliquat en 24 mensualités de 236 euros, la dernière échéance devant solder la dette,

Condamne Mme [W] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,