RG N° N° RG 24/03141 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMKQ

C1

N° Minute :

Notifié par LRAR aux parties

le :

Copie exécutoire délivrée aux avocats le :

M^e André MAUBLEU

M^e Gabriel SABATIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’une décision (N° RG 24/00083)

rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 13 août 2024

suivant déclaration d’appel du 27 Août 2024

APPELANTS :

Monsieur [O] [S]

né le 1er janvier 1971 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 14]

Madame [I], [T] [N] épouse [S],agissant par elle-même et par Madame [F] [W] et Mme [Y] [Z] en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale d’une durée de 120 mois du juge des tutelles de Grenoble du 19 août 2021

née le 16 Décembre 1940 à [Localité 7] (TUNISIE)

de nationalité Française

Ehpad [11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [F], [P], [I] [S] épouse [W]

née le 8 septembre 1964 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [V] [S]

né le 20 Novembre 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]

Madame [Y], [C] [S] épouse [Z]

née le 18 Novembre 1967 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentés par M^e André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIME :

Monsieur [A] [G]-[J]

né le 07 Avril 1971 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 14]

comparant en personne, assisté de M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Ludivine Chetail, Conseillère

Monsieur Lionel Bruno, Conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2025, M^me Ludivine Chetail, chargée d’instruire l’affaire, a entendu seule les parties en leurs explications et les avocats en leurs conclusions et plaidoiries assistée de M^me Solène ROUX, Greffière et en présence de M^me Claire Chevallet, Greffière, conformément aux dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées ;

Il a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant convention de bail à ferme en date du 1er janvier 2008, [R] [S] et Mme [I] [N] épouse [S] ont donné en location à M. [A] [G]-[J] une propriété située au lieu-dit '[Localité 12]' à [Localité 14] (Isère), comportant notamment une maison de 200 m² avec salle de restauration et cuisine professionnelle.

[R] [S] est décédé le 7 mai 2016.

Un avenant est intervenu en date du 10 octobre 2016.

M. [G]-[J] a exploité les lieux en pratiquant l’élevage de caprins et d’équins et a développé l’accueil à la ferme avec prestation pédagogique pour les enfants, restauration collective avec les produits de la ferme et hébergement.

Par requête en date du 8 janvier 2024, les consorts [S] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu aux fins d’annulation du bail et à défaut de résiliation et d’expulsion.

Par jugement en date du 13 août 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— débouté M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] à payer à M. [A] [G]-[J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 28 août 2024 les consorts [S] ont interjeté appel de l’ordonnance déférée en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, les appelants demandent à la cour de dire recevable et fondé leur appel, d’infirmer le jugement déféré et de :

— juger qu’il n’y a pas de loyers réels et sérieux mentionnés au bail du 1er janvier 2008 et dire nul ce bail et par suite que M. [G]-[J] est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— prononcer la résiliation du bail du 1er janvier 2008 pour sous-locations, activités commerciales, dégradations des biens loués, fausse attestation, constructions et activités illégales malgré arrêté municipal de refus ;

— subsidiairement, à défaut par la cour de juger l’inexistence de loyer véritable mentionné au bail du 1er janvier 2008 et d’avoir jugé sa nullité ou prononcé sa résiliation, ordonner une expertise pour déterminer quel est le montant d’un loyer normal pour l’ensemble des biens loués en tenant compte de toutes les utilisations faites par M. [G]-[J] et du montant des chiffres d’affaires réalisés et revenus perçus ;

— condamner M. [G], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à produire sa comptabilité, ses comptes bancaires, bilans comptables et livre-journal de son exploitation mentionnant ses recettes et dépenses depuis l’année 2008 jusqu’à aujourd’hui pour toutes ses activités ;

— en toute hypothèse, condamner M. [G]-[J], sous astreinte de 100 euros par jour, à détruire les deux yourtes, le camping et les sanitaires dans l’étable et la fenêtre et remettre les lieux en l’état antérieur ;

— en toute hypothèse ordonner l’expulsion de M. [G]-[J] et de tous occupants de son chef de la propriété sus mentionnée, sous astreinte de 1 000 euros par jour et le condamner à payer aux consorts [S] la somme de un million d’euros de dommages intérêts ou ordonner une expertise pour les chiffrer ;

— débouter M. [G]-[J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [G]-[J] à payer aux appelants la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

— condamner M. [G]-[J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, l’intimé demande à la cour de :

— constater que la demande d’annulation du bail n’est pas fondée ;

— débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement M. [O] [S], Mme [I] [S] née [N], Mme [Y] [Z] née [S], Mme [F] [W] née [S], M. [V] [S], à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

A l’audience du 10 février 2024, les parties ont soutenu leurs conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation du bail rural

Moyens des parties

Les consorts [S] soutiennent que le bail conclu le 1er janvier 2008 est nul et inopposable aux bailleurs aux motifs que le loyer prévu est considérablement inférieur à un loyer normal pour une vaste maison d’habitation en pierre de 200 m² et ne correspond qu’au fermage des 50 hectares de terres mentionnés au bail. Ils en déduisent qu’il doit être considéré qu’il y a une absence de prix de loyer sur le fondement de l’article L.411-1 du code rural. Ils soulignent que M. [G]-[J] s’est opposé à toute possibilité d’évaluation d’un loyer. Ils estiment qu’il convient d’ordonner une expertise pour déterminer le loyer normal si la cour n’annulait ou ne résiliait pas le bail. Faute de bail, M. [G]-[J] est occupant sans droit ni titre et doit être expulsé.

Ils estiment également que le bail est nul en ce que M. [G]-[J] ne justifie pas d’une autorisation d’exploiter en vertu des articles L.331-1 et suivants et R.331-2 et suivants du code rural.

M. [G]-[J] réplique que la fixation du montant du fermage a été encadrée par la chambre d’agriculture et qu’en matière de baux ruraux, le montant des fermages est fixé par arrêté préfectoral en considération de la qualité agricole des terrains. Il décrit les conditions dans lesquelles il a pris la succession de M. et Mme [S].

Réponse de la cour

— sur le montant du fermage :

L’article L.411-11 du code rural dispose :

'Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages'.

La fixation du fermage est très encadrée par les dispositions d’ordre public de l’article L.411-11 du code rural, et, en principe, il ne peut être décidé d’aucune majoration qui ne correspond pas strictement aux règles fixées par ce texte.

Sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise sur ce point, les consorts [S] ne rapportent pas le moindre commencement de preuve de ce que la fixation du prix du fermage lors de la conclusion du bail en 2008 aurait été contraire aux dispositions précitées, alors qu’au contraire M. [G]-[J] produit une attestation de la chambre de l’agriculture de l’Isère du 8 février 2024 dont il ressort que [R] [S] a bénéficié d’une aide au bail subordonnée à la condition de respecter l’arrêté préfectoral encadrant le prix des locations des terrains agricoles.

Par suite, la contestation des consorts [S] quant à la fixation du prix du fermage ne constitue pas un motif d’annulation du bail.

— sur l’autorisation d’exploiter :

Selon l’article L. 331-6 du code rural, tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

La sanction prévue par l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime ne peut être prononcée qu’après mise en demeure de se soumettre à la procédure d’autorisation (3ème Civ., 31 octobre 2007, n° 06-19.350).

En l’espèce, outre le fait qu’aucune des parties ne rapporte la preuve de l’existence ou de l’absence d’autorisation d’exploiter, les consorts [S] ne justifient ni l’allèguent avoir mis M. [G]-[J] en demeure de justifier d’une telle autorisation.

Il ne peut donc être prononcé la nullité du bail pour ce motif.

Aussi le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leur demande d’annulation du bail.

2. Sur la demande de résiliation du bail rural

a) sur l’existence d’un motif de résiliation

Moyens des parties

Les consorts [S] soutiennent que le bail doit être résilié aux motifs que M. [G]-[J] aurait sous-loué sans leur accord les biens loués et hébergerait Mme [M], exercerait des activités commerciales très lucratives illégalement, aurait dégradé les lieux loués en enlevant des fenêtres, aurait construit illégalement des yourtes et réalisé et exploité un camping interdit. Enfin, ils soutiennent que le preneur dégrade l’image de la propriété louée qu’il n’exploite pas raisonnablement en bon père de famille.

M. [G]-[J] réplique que dans le prolongement de son activité agricole, il loge en yourtes des personnes en demi-pension, leur fournissant des repas dont les aliments sont principalement produits à la ferme. Il explique vivre dans la maison d’habitation avec sa compagne collaboratrice. Il conteste les sommes évaluées par les consorts [S] quant à ses revenus de l’activité de ferme auberge, et que ces derniers aient découvert récemment l’existence des yourtes. Il rappelle qu’il a changé des fenêtres en exécution d’une ordonnance de référé. Il souligne l’attitude belliqueuse des consorts [S] depuis qu’il a demandé des travaux.

Réponse de la cour

Selon l’article L.411-31 II 1° du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L.411-35.

L’article L. 411-35 alinéas 5 et 6 du code rural dispose :

'Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.'

En l’espèce, il est constant que M. [G]-[J] exploite depuis au moins l’année 2016 les parcelles louées pour un usage de 'camping à la ferme’ ainsi que déclaré à la Mutualité sociale agricole.

Il reconnaît avoir édifié deux yourtes qu’il utilise pour des hébergements de courte durée pour un maximum de 20 personnes.

Il n’est en revanche pas établi par les pièces versées par les consorts [S] que la maison d’habitation ait pu faire l’objet de sous-location.

Il ne ressort pas du bail conclu le 1er janvier 2008, ni d’un avenant, que le bailleur a autorisé la sous-location pour un usage de loisirs ou de vacances.

Aussi, quand bien même l’activité de 'camping à la ferme’ était contenue dans le projet élaboré avec la chambre de l’agriculture lors de la prise à bail et même si elle avait été connue des bailleurs, cette sous-location doit être considérée comme étant prohibée et justifie la résiliation du bail.

Aussi convient-il d’ordonner la résiliation du bail à compter du présent arrêt, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs de résiliation.

b) sur les demandes subséquentes

En conséquence de ce qui précède, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [G]-[J] et de tout occupant de son chef, ce qui emporte pour lui l’obligation de démonter les yourtes.

Il n’apparaît pas indispensable à l’exécution de cette décision de l’assortir d’une astreinte.

Les consorts [S] ne peuvent à la fois demander la remise en état des dégradations dont ils se plaignent et son indemnisation par l’allocation de dommages et intérêts. Il convient donc de les débouter de leur demande tendant à la remise en état des lieux par la destruction du camping et des sanitaires de l’étable.

4. Sur la demande d’indemnisation des consorts [S]

Moyens des parties

Les consorts [S] sollicitent la condamnation de M. [G]-[J] à leur payer la somme d’un million d’euros pour les indemniser des huit fenêtres enlevées, des transformations de l’étable (sanitaires et fenêtres), des sous-locations faites et encaissées, sauf à ordonner une expertise pour les évaluer.

M. [G]-[J] ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme soutenu précédemment par M. [G]-[J], le changement des fenêtres a été effectué en exécution d’une décision de justice. Il ne peut donc être considéré qu’il s’agit d’une faute contractuelle de sa part.

S’agissant de la sous-location pratiquée par M. [G]-[J] sous la forme d’un 'camping à la ferme', et en l’absence de preuve suffisante de ce que les sous-locations auraient concerné la maison d’habitation, les consorts [S] ne subissent aucun préjudice puisqu’ils ne pouvaient pas prétendre à une partie du prix des loyers perçus en application de l’article L.411-35 alinéa 5 du code rural.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] de leur demande tendant à l’annulation du bail rural ;

Ordonne la résiliation du bail liant M. [A] [G]-[J] d’une part et M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] d’autre part ;

Ordonne à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [A] [G]-[J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique des parcelles louées ;

Déboute les consorts [S] de leur demande tendant à la fixation d’une astreinte ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. [G] [J] à compter du présent arrêt et jusqu’à complète libération des lieux au montant des fermages prévus au bail ;

Déboute M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] de leur demande d’indemnisation ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [A] [G]-[J] à payer à M. [O] [S], Mme [I] [N] veuve [S], Mme [F] [S] épouse [W], M. [V] [S] et Mme [Y] [S] épouse [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [G]-[J] aux dépens de la première instance et de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE