N° RG 23/02506

N° Portalis DBVM-V-B7H-L4OU

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP JOUANNEAU-PALACCI

la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 MARS 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/01081)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 09 février 2023

suivant déclaration d’appel du 04 juillet 2023

APPELANTS :

Mme [E] [D] épouse [Y]

née le 11 juillet 1959 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

M. [V] [Y]

né le 10 février 1958 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

S.C.I. [I] [N] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge ALMODOVAR de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 février 2025, M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 5 octobre 2017, la SCI [I] [N] (la SCI) a consenti aux époux [E] [D]/[V] [Y] un compromis de vente portant sur une maison d’habitation avec piscine située sur la commune de [Localité 2] (26), sous condition suspensive à la charge du vendeur de réaliser préalablement à la vente les travaux tenant à :

la remise en état du système d’ouverture du portail extérieur,

le remplacement de la bâche d’hiver de la piscine,

une isolation supplémentaire de 20 cm environ dans les combles.

Suivant acte notarié du 19 mars 2018, la vente a été réitérée moyennant le prix de 445.500€.

Alléguant des non-conformités et l’existence de désordres, M. et Mme [Y] ont obtenu, suivant ordonnance de référé du 11 septembre 2019, l’instauration d’une mesure d’expertise avec désignation de M. [Z] [F].

L’expert, ses opérations accomplies, a déposé son rapport le 21 février 2021.

Suivant exploit d’huissier du 28 avril 2021, les époux [Y] ont poursuivi la SCI en condamnation à leur payer diverses sommes sur les fondements de la délivrance non conforme et de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 9 février 2023 assorti de l’exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Valence a :

condamné la SCI à payer aux époux [Y] les sommes de :

4.000€ au titre de l’isolation des combles,

93,55€ en remplacement de la pompe de la piscine,

1.910,37€ au titre des infiltrations dans le garage,

3.000€ d’indemnité de procédure,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI aux dépens de la procédure.

Suivant déclaration du 4 juillet 2023, M. et Mme [Y] ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 10 janvier 2024, M. et Mme [Y] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI à leur payer diverses sommes, l’infirmer sur le rejet du surplus de leurs demandes et de condamner la SCI à leur payer les sommes de:

à titre principal :

sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme :

5.800€ en réparation du portail,

200€ au titre de l’alarme de piscine,

500€ au titre de l’aspiration centralisée,

sur la garantie des vices cachés :

1.500€ au titre de la VMC,

200€ au titre du portail du garage,

26.907,14€ au titre de la piscine,

7.000€ en réparation de leur préjudice de jouissance,

subsidiairement sur le manquement à l’obligation de loyauté et d’information :

5.800€ au titre du remplacement du portail,

200€ au titre de l’alarme de piscine,

500€ au titre de l’aspiration centralisée,

1.500€ au titre de la VMC,

200€ au titre du portail du garage,

26.907,14€ au titre de la piscine,

5.000€ en réparation de leur préjudice moral,

en tout état de cause, une indemnité de procédure de 4.000€, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que :

sur le défaut de délivrance conforme

l’isolation réalisée est non conforme et inefficace,

ils n’ont jamais pu accéder aux combles et il n’y avait pas à avoir une quelconque réception,

les désordres affectant le portail ne relèvent pas de l’usure normale,

le portail est tombé en panne quelques jours après la vente,

M. [N] est venu à plusieurs reprises pour tenter de réparer le portail sans succès,

ces interventions de M. [N] témoignent des défauts de conformité,

le bras amené par M. [N] n’a jamais permis de faire fonctionner le portail,

ils ont acquis une maison avec un portail certes ancien mais qui fonctionnait,

bien que le compromis de vente vise un dispositif de sécurité pour la piscine, celui-ci était absent lors de la prise de possession,

la SCI a retiré l’aspiration centralisée et il ne reste que le flexible,

sur la garantie des vices cachés

le gérant de la SCI est un professionnel de l’immobilier et a notamment dirigé une agence immobilière alors qu’eux-même ne sont pas professionnels de l’immobilier,

ils ne sont pas des professionnels de même spécialité du seul fait qu’ils sont associés de la SCI Sauge,

d’ailleurs, le bien litigieux n’a pas été acheté par la SCI Sauge mais par eux à titre personnel en tant que particuliers profanes,

la SCI est une SCI familiale constituée sur les conseils de leur notaire et a une unique vocation patrimoniale,

sur 8 sorties de VMC, 6 sont en panne,

les associés de la SCI qui y ont vécu plusieurs années ne pouvaient ignorer cette panne,

la couverture du garage est non conforme aux règles de l’art,

ce désordre reconnu par la SCI n’a été indemnisé qu’à hauteur de 200€, ce qui est très insuffisant,

s’ils connaissaient le caractère vétuste de la toiture, ils ne connaissait pas l’ampleur du vice qui n’était pas apparent,

en s’abstenant d’utiliser la porte secondaire du garage, la SCI a dissimulé le vice affectant le portail,

la piscine est affectée de fissures qui étaient préalables à la vente, ce qui était connu de la SCI qui a tenté de les dissimuler,

il est étonnant que le tribunal, qui n’a aucune connaissance technique en la matière, puisse se substituer aux deux experts judiciaires qui retiennent la connaissance par la SCI des vices,

les fissures affectant la piscine ont provoqué des pertes d’eau, ce qui a nécessité l’intervention d’un carreleur,

au regard du principe de la réparation intégrale, c’est le devis en remplacement qui doit être retenu,

sur le manquement à l’obligation de loyauté et d’information

la SCI, vendeur professionnel, a manqué à son obligation d’information,

les fautes qu’elle a commises sont en lien direct avec leurs préjudices.

Par uniques écritures du 11 décembre 2023, la SCI [I] [N] demande de confirmer le jugement déféré sur le rejet des demandes adverses au titre du portail, de l’alarme piscine et de l’aspiration centralisée pour défaut de délivrance conforme, ainsi qu’au titre de la VMC, du portail du garage et de la piscine sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’infirmer pour le surplus et de :

débouter les époux [Y] de leurs demandes au titre de l’isolation des combles, des infiltrations dans le garage et sur les mesures provisoires,

lui donner acte de ce qu’elle ne conteste pas sa condamnation au titre du solde de facture concernant le remplacement de la pompe de piscine pour la somme de 93,55€,

condamner les époux [Y] à lui payer une indemnité de procédure de 6.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprennent les frais d’expertise.

Elle explique que :

sur la délivrance conforme

elle a réalisé les travaux convenus dans le compromis de vente,

le rapport d’expertise, qui estime que l’isolation est insuffisante, est trop succinct pour retenir un manquement de sa part,

l’expert n’indique pas sur quelle surface l’épaisseur serait insuffisante ni quels seraient les besoins en complément,

aucune observation n’a été formulée par les acquéreurs, ce qui vaut acceptation de la chose et couvre les défauts apparents de conformité,

il est spécifié, en page 8 de l’acte de vente, que l’acquéreur a pu constater que les travaux d’isolation avaient été réalisés, ce qui démontre que les combles ont été visités,

concernant le portail, il ressort tant de l’attestation de Mme [K], employée de maison, que de celle de la société Tradelec que le portail fonctionnait, notamment après réparation par cette dernière du condensateur,

l’expert n’a pu constater le dysfonctionnement allégué du portail,

elle a laissé l’ensemble des équipements de la piscine,

en outre, les époux [Y] n’ont formé une réclamation concernant l’alarme que tardivement alors qu’au surplus une éventuelle non-conformité à ce titre était apparente,

c’est encore une pure affabulation de la part des époux [Y] concernant un défaut de l’aspiration centralisée,

sur la garantie des vices cachés

elle n’a aucune activité professionnelle s’agissant d’une SCI familiale,

à l’inverse, M. [Y] exerce une activité de professionnel de l’immobilier,

les époux [Y] sont gérants d’une SCI Sauge qui a pour objet social l’acquisition de biens immobiliers,

à supposer qu’il soit considéré qu’elle est une professionnelle de l’immobilier, la présence de deux professionnelles au contrat permet d’appliquer la clause de non garantie,

la VMC ne fonctionnait pas du fait de sa vétusté résultant de son ancienneté,

la toiture du garage dont la vétusté était apparente est la cause exclusive des infiltrations, ce qui exclut la garantie des vices cachés,

le portail du garage fonctionnait parfaitement et le jugement déféré, qui déboute les époux [Y] sur ce point, sera confirmé,

concernant la piscine, elle conteste formellement l’antériorité du vice et sa connaissance,

le carreleur, dont elle verse l’attestation, décrit précisément le déroulement des opérations,

il indique n’avoir jamais constaté de fissures qui auraient pu favoriser une perte d’eau,

elle verse les factures d’eau qui démontrent qu’il n’y a pas eu de fuite d’eau.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 janvier 2025.

MOTIFS

sur les demandes de M. et Mme [Y]

sur le défaut de délivrance

Par application des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance, qui s’entend de la conformité de la chose vendue avec les caractéristiques convenues.

Toutefois, la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts apparents de conformité.

Les parties s’accordent sur la condamnation de la SCI au paiement de la somme complémentaire de 93,55€ au titre de la pompe de la piscine.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Il est constant que la SCI s’est engagée dans le compromis de vente à réaliser les travaux tenant, notamment, à :

la remise en état du système d’ouverture du portail extérieur,

une isolation supplémentaire de 20cm environ dans les combles.

En outre, la maison a été vendue avec une piscine équipée d’un système d’alarme et d’une aspiration centralisée.

sur le portail

Le vendeur ayant pour obligation la remise en état du portail électrique, il s’en déduit que celui-ci ne marchait pas ou mal.

L’expert n’a pas pu constater le dysfonctionnement allégué par les époux [Y] puisque ceux-ci ont fait, préalablement aux opérations d’expertise, intervenir la SARL Ruiz Antoine qui atteste qu’il y avait une patte cassée sur le vantail de droite entraînant un mauvais fonctionnement de la motorisation et que l’installation du vérin du même côté n’avait pas été réalisée correctement, le vantail ne s’ouvrant pas à fond. Il indique qu’au surplus il était impossible d’ouvrir le portillon dont la serrure était rouillée.

Au soutien de leur demande, les époux [Y] versent aux débats, outre cette attestation, une facture de l’entreprise Ruiz pour un montant de 5.800€.

La SCI leur oppose l’attestation de Mme [C] [K], employée de maison, sur le fait qu’elle a utilisé plusieurs fois par semaine durant plusieurs mois le dit portail sans difficulté ainsi que le témoignage de M. [M] [W], électricien, précisant avoir changé un condensateur sur le système d’ouverture du portail ayant permis la remise en état du matériel.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que les époux [Y] ne rapportaient pas la preuve de ce que la SCI n’avait pas rempli son obligation de délivrance conforme concernant le portail de la maison.

Le jugement déféré, qui déboute les époux [Y] de ce chef de demande, sera confirmé sur ce point.

sur l’isolation des combles

L’expert relève que la SCI a bien procédé au complément d’isolation des combles mis à sa charge mais souligne que l’isolation soufflée mise en 'uvre est très nettement insuffisante pour des combles très ventilés du fait de l’irrégularité des épaisseurs et de l’instabilité de sa pose.

L’expert insiste sur le manque d’isolation sur les parties les plus ventilées.

Ainsi contrairement à ce que prétend la SCI, le rapport d’expertise est parfaitement motivé sur le manque de professionnalisme des travaux.

Pour s’opposer à sa condamnation, la SCI prétend que le vice était apparent.

En l’espèce, il ressort bien de l’acte de vente, en page 8, que l’acquéreur a pu constater que les travaux d’isolation avaient été réalisés.

Pour autant, les époux [Y], profanes en matière de construction, ne pouvaient déceler l’insuffisance des travaux.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a pu retenir à l’encontre de la SCI un défaut de délivrance conforme de l’isolation des combles et l’a condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 4.000€ préconisée par l’expert.

sur le système d’alarme de la piscine

Les époux [Y] prétendent que la piscine était dépourvue du système d’alarme lors de leur prise de possession des lieux, ce que conteste la SCI.

D’une part, une éventuelle absence de ce dispositif ne peut qu’être apparente et, d’autre part, les époux [Y] n’ont fait état d’un problème à ce titre que par courrier du 28 janvier 2019 alors que la vente est intervenue le 19 mars 2018.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a débouté les époux [Y] de ce chef de demande soit sur le défaut de preuve de l’absence du dispositif soit sur la couverture de son absence du fait de la réception sans réserve de la chose vendue.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

sur l’aspiration centralisée

Les époux [Y] reprochent à la SCI un défaut de délivrance conforme au titre de l’aspiration centralisée, ce que celle-ci conteste.

Selon la même motivation que celle précédemment retenue, c’est à juste titre que le tribunal a débouté les époux [Y] de ce chef de prétention.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins, que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Cette clause, stipulée dans l’acte de vente du 19 mars 2018, ne trouve pas à s’appliquer uniquement en cas de démonstration de la mauvaise foi du vendeur ou si celui est un professionnel, lequel est réputé connaître les vices de la chose.

En cas de vendeur et d’acheteur, professionnels de même spécialité, la garantie du vendeur

ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachée est insérée dans l’acte.

En l’espèce, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, il n’est pas démontré que la SCI [N] soit autre chose qu’une SCI familiale patrimoniale tout comme la SCI Sauge dont les époux [Y] sont co-gérants.

A cet égard, les époux [Y], qui prétendent que M. [N] était gérant de la société JEPILAND, agence immobilière, ne le démontrent pas, le document produit en pièce 26 faisant état d’une radiation de la société au 4 juillet 2018 sans que le nom de M. [N] n’apparaisse.

Il conviendra dès lors de rechercher pour chacune des demandes formées, en cas de démonstration d’un vice caché, si le vendeur en avait connaissance ou non.

sur la VMC

La VMC et ses 8 bouches d’aération datent selon M. [N] de la construction de la maison.

La présence de gaines déchirées n’est pas contestée. L’expert estime qu’il s’agit de désordres procédant de l’usure normale du dispositif.

Cette usure ne rend pas la maison impropre à son usage d’habitation et n’en diminue pas significativement le dit usage contrairement à ce qu’a pu retenir l’expert.

Dès lors, il n’est pas démontré de vices cachés sur ce point.

Le jugement déféré, qui déboute les époux [Y] de leur demande d’indemnisation sur ce point, sera confirmé mais sur une autre motivation.

sur la toiture du garage

Il est établi que la toiture du garage est ancienne et présente de nombreuses entrées d’eau impactant les murs du haut jusqu’en bas, notamment du fait du joint de dilatation non traité.

Il se déduit de la vétusté de la toiture, lié à son état d’usage avancé, que le vice tenant à son caractère fuyard est antérieur à la vente et rend le garage impropre à sa destination.

S’il n’est pas contesté que l’état d’ancienneté de la toiture était apparent, l’ampleur des désordres et, notamment, son défaut d’étanchéité ne pouvaient être détectés par les acquéreurs profanes en la matière.

Il s’ensuit de l’importance des entrées d’eau, des dégradations subséquentes et de la durée de l’occupation des lieux que la SCI ne pouvait ignorer le caractère fuyard de la toiture.

Dès lors, la garantie des vices cachés est due par la SCI et c’est à bon droit que le tribunal l’a condamnée au titre des travaux de réfection à la somme de 1.910,37€.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

sur le portail du garage

L’expert a constaté que le système de fermeture du garage est défectueux et lié à la vétusté, de sorte que le vice est antérieur à la vente.

Un simple essai de la porte du garage permettant de s’assurer du vice, la condition du caractère caché du vice fait défaut.

En tout état de cause, au regard du montant minime de la réparation, soit 200€, et de l’existence d’une autre ouverture, il n’est pas démontré que ce vice rende le garage impropre à sa destination ou en diminue fortement l’usage.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a débouté les époux [Y] de ce chef de demande.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

sur la piscine

L’expert a relevé l’existence de fissures entraînant des fuites qui ne pourront qu’aller en s’aggravant.

Le défaut d’étanchéité du bassin est évolutif, irréversible et difficilement visible pour un acquéreur profane.

Par voie de conséquence, il est établi que le vice est antérieur à la vente, caché et rend la piscine impropre à son usage.

Pour démontrer son absence de connaissance du désordre, la SCI produit une attestation de son carreleur qui est intervenu à plusieurs reprises sur le carrelage et soutient qu’il n’a jamais constaté de fissures.

Dès lors, le tribunal, sur la base de cette attestation ainsi que sur le constat de l’expert de fissures difficilement visibles et de la faible déperdition d’eau durant l’occupation des lieux par la SCI, a pu justement retenir qu’il n’était pas démontré que la SCI avait connaissance du défaut d’étanchéité du bassin.

Le jugement déféré, qui déboute les époux [Y] des demandes en réparation et au titre d’un préjudice de jouissance, sera confirmé.

sur le manquement à l’obligation de loyauté et d’information

Les époux [Y] reprochent à la SCI un manquement à son obligation de loyauté et d’information telle que définie par les articles 1112-1, 1130 et suivants du code civil.

Il ressort des développements précédents qu’il n’a pas été démontré de désordres au titre du portail d’entrée, du système d’alarme ou de l’aspiration centralisée et que la SCI était de bonne foi concernant les désordres affectant la VMC et la piscine, de sorte qu’aucun manquement à l’information ou à la loyauté ne peut lui être reproché.

Enfin, la défectuosité du portail du garage portant sur une somme minime, un manquement d’information de la part de la SCI à ce titre ne présente aucun caractère déterminant.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet des demandes des époux [Y] sur ce fondement et en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel qui comprennent les frais d’expertise seront supportés par la SCI et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la SCI [I] [N] aux dépens de la procédure d’appel qui comprennent les frais d’expertise.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE