N° RG 24/04458

N° Portalis DBVM-V-B7I-MQ2N

C4

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL [16]

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 03 FEVRIER 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/01134)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 14 novembre 2024

suivant déclaration d’appel du 20 décembre 2024

APPELANTS :

Mme [W] [B] épouse [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

M. [R] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.C.I. [29] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés et plaidant par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. [21] GRENOBLE venant aux droits de la SCP [21], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Cyrielle Delbé du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 décembre 2025, M^me Faivre a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 10 avril 1990 instrumenté par Me [V], notaire à Annecy, la SCI [29], ayant pour associés M. et Mme [K], a donné à bail à construction à la SARL [26], devenue SA [27], des parcelles de terrain situées à Saint-Quentin-Fallavier en vue de la construction d’un bâtiment à usage de bureaux, ateliers et entrepôts avec parking.

Le bail était consenti pour une durée de 25 années à compter du 1er avril 1990, stipulant que la propriété des constructions édifiées par le preneur devait revenir au bailleur à son expiration.

Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de 55.000 [Localité 19] HT.

Par acte authentique du 8 novembre 2013 instrumenté par Me [F], avec le concours de Me [U], notaire à Lyon, la SCI [29], propriétaire des parcelles cadastrées section CK [Cadastre 5], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], ainsi que la société [28], propriétaire de la parcelle cadastrée section CK [Cadastre 3], sur la commune de Saint-Quentin-Fallavier et la société [27], propriétaire des droits à construire résultant du bail du 10 avril 1990, ont vendu à la SCI [31] leurs droits respectifs, à savoir les terrains objet du bail à construction et des droits au bail à construction, moyennant un prix global de 2.250.000 € s’appliquant :

— à concurrence de 1.785.000 € aux parcelles cadastrées section CK sous les numéros [Cadastre 5],

[Cadastre 9] et [Cadastre 10] appartenant à la SCI [29],

— à concurrence de 15.000 € à la parcelle cadastrée section [Cadastre 18] [Cadastre 3] appartenant à la société

[28],

— à concurrence de 450.000 € pour le bâtiment appartenant à la société [27] en vertu du bail à construction.

Le 14 juin 2016, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la SCI [29] en matière de revenu foncier consécutive à la vente du 3 novembre 2013 et sollicité un rehaussement du revenu foncier de la SCI à hauteur de 927.384 € au titre de l’année 2013.

Le même jour, l’administration fiscale a également notifié à M. et Mme [K], seuls associés de la SCI [29], diverses rectifications en matière d’impôt sur le revenu découlant du rehaussement proposé à la SCI en matière de revenu foncier.

Par la suite, M. et Mme [K] ont fait connaître leurs observations auprès de l’administration fiscale. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 janvier 2017, l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement d’un montant de 577.556 €, montant payable au plus tard le 15 mars 2017.

Par requête en date du 26 avril 2018, M. et Mme [K] ont saisi le tribunal administratif de Grenoble en vue d’obtenir le prononcé de la décharge de la cotisation supplémentaire à l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de leurs revenus fonciers de l’année 2013 à hauteur de 577.556 € et, à titre subsidiaire, de réduire la base imposable à laquelle ils ont été assujettis à un montant de 121.785 €.

Par jugement du 1er octobre 2020, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la requête des époux [K].

Par requête enregistrée au greffe de la cour administrative d’appel de Lyon le 27 octobre 2020, M. et Mme [K] ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal administratif de Grenoble.

Par acte d’huissier du 18 février 2021, la SCI [29] et M. et Mme [K] ont fait délivrer assignation à la SCP [21] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en vue de la voir condamner à verser à M. et Mme [K], la somme de 562.313 €, à parfaire à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance juridictionnelle du 7 juin 2022, le juge de la mise en état ordonnait le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive et irrévocable dans la procédure contentieuse opposant M. et Mme [K] à l’administration fiscale.

Par arrêt du 10 novembre 2022, la cour administrative d’appel de [Localité 25] a rejeté la requête de M. et Mme [K].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2023, le pôle de recouvrement spécialisé de l’Isère a mis en demeure M. et Mme [K] d’avoir à régler la somme de 601.337,81 € au titre des rappels d’imposition restant dus.

Par décision en date du 18 juillet 2023, le Conseil d’État a rejeté l’admission du pourvoi de M. et Mme [K].

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— dit que la société de notaires [22] a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil à l’égard de la SCI [29] et des époux [K],

— condamné la Société [21] à payer à M. et Mme [K] la somme de 250.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les demandeurs de leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice moral et des frais de justice engagés au titre du contentieux administratif,

— condamné la société [21] au paiement des entiers dépens,

— condamné la société [21] à payer une somme de 3.500 € au bénéfice des époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire de droit,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 20 décembre 2024, M. et Mme [K] et la SCI [29] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné la Société [21] à payer à M. et Mme [K] la somme de 250.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les demandeurs de leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice moral et des frais de justice engagés au titre du contentieux administratif,

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 17 juillet 2025, M. et Mme [K] et la SCI [29] demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du 14 novembre 2024 en ce qu’il a :

dit que la société de notaires [22] a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil à l’égard de la SCI [29] et des époux [K],

condamné la société [21] au paiement des entiers dépens,

condamné la société [21] à payer une somme de 3.500 € au bénéfice des époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

constaté l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— réformer le jugement sur le quantum du préjudice et notamment en ce qu’il a :

condamné la société [21] à payer à M. et Mme [K] la somme de 250.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

débouté les demandeurs de leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice moral et des frais de justice engagés au titre du contentieux administratif,

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Et, statuant à nouveau,

— condamner la société [22] à payer à M. et Mme [K] la somme de 601.337,81 € outre intérêts au taux légal et jusqu’à parfait paiement à compter de l’assignation en date du 18 février 2021 au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’éviter l’imposition foncière,

— condamner la société [22] à payer à M. et Mme [K] la somme de 25.000€ outre intérêts au taux légal et jusqu’à parfait paiement à compter de l’assignation en date du 18 février 2021, au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait des frais irrépétibles liés au contentieux fiscal,

— condamner la société [22] à payer à M. et Mme [K] la somme de 50.000€ outre intérêts au taux légal et jusqu’à parfait paiement à compter de l’assignation en date du 18 février 2021, au titre de l’indemnisation du préjudice subi au titre du préjudice moral,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— débouter la société [22] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [22] à payer à M. et Mme [K] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour justifier de la responsabilité de la SCP [22], ils exposent que :

— elle a commis une faute en ne les alertant pas des conséquences fiscales de la réalisation de ces deux opérations concomitantes en un acte unique puisqu’elle a considéré que celui-ci n’aurait pas d’incidence fiscale, alors que selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat depuis 2011, lorsque le bailleur et le preneur d’un bail à construction cèdent à un tiers dans un même acte avant la fin du bail à construction, les terrains et constructions édifiées par le preneur et devant revenir gratuitement au bailleur en fin de bail, le contrat de cession est analysé comme ayant fiscalement les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite de bail entre le bailleur et le preneur impliquant la remise anticipée au bailleur des immeubles construits par le preneur, ce qui en l’espèce a conduit à la réintégration dans les revenus fonciers de la SCI [28] la valeur des constructions édifiées par le preneur et un rehaussement du revenu foncier taxable de 927.384 €,

— elle a commis une faute en ne leur proposant pas la solution la plus avantageuse fiscalement alors qu’il existait deux solutions en franchise d’impôt, la plus avantageuse consistant soit à différer l’opération à la fin de bail en 2025 (avec une imposition moindre à 40 % d’abattement) soit plutôt à céder le bien après 30 ans c’est-à-dire exactement le 2 avril 2020 en totale franchise d’imposition, et l’autre solution consistant pour la SCI [29] à céder le terrain nu en 2013 tout en conservant la société [26] en tant que locataire du bail à construction jusqu’à son terme en 2015 ou jusqu’au 2 avril 2020,

— la valeur des constructions édifiées par le preneur est considérée par l’administration fiscale comme des revenus fonciers imposables et les parcelles de terrain ont été évaluées à 1.785.000 € et le bail à construction à 450.000 €, de sorte qu’en cédant les terrains en 2013, puis en transférant le bail à construction le 2 avril 2020, ce bail n’aurait eu aucune valeur à l’échéance compte tenu du transfert de propriété au bailleur, et le bailleur aurait cédé terrains et constructions pour 1.785.000 € sans aucune imposition au titre de prétendus revenus fonciers,

— elle a commis une erreur dans son analyse juridique puisque si elle a prévu dans l’acte authentique une jouissance différée du bien par la société [31], acquéreur laquelle a consenti au profit de la société [26], titulaire du bail à construction, un prêt à usage permettant à cette dernière de rester dans les lieux jusqu’au 31 août 2014, ce prêt à usage n’a pas empêché le transfert de propriété des constructions à la société [31], comme l’a rappelé l’administration fiscale dans sa lettre du 8 septembre 2016, qui a ainsi rejeté toute interprétation selon laquelle il n’y a pas eu cession simultanée du terrain et des constructions puisque le prêt à usage a différé le transfert de propriété des constructions.

S’agissant des préjudices et du lien de causalité, ils font valoir que :

— le préjudice suppose une réparation intégrale et ne s’analyse pas en une perte de chance alors que :

c’est à tort que les premiers juges ont retenu que le montage juridique retenu par l’étude notariale n’est pas la seule cause du redressement fiscal, motif pris de ce que la franchise fiscale intégrale et donc l’absence d’imposition aurait supposé une cession après le 2 avril 2020 et que rien ne prouve que l’acquéreur, la société [31], aurait accepté de différer l’opération en 2020, alors que si l’acquéreur n’avait pas accepté de différer cette opération de 7 ans, la SCI [29] n’aurait eu aucun mal à trouver un autre acquéreur,

— c’est à tort que le tribunal a estimé que la SCI [29] avait besoin de liquidités en 2013 pour rembourser des emprunts et en conséquence, de réaliser les cessions, alors que cette affirmation est fausse et n’est corroborée par aucun début d’élément de preuve,

— les époux [K] doivent obtenir réparation intégrale, alors que l’administration fiscale sollicite la somme en principal et intérêts de 601.337.81 €, là où ils auraient dû régler 0 euro s’ils avaient attendu 7 ans, et que dès lors qu’un notaire n’informe pas son client des dispositions fiscales applicables qui pourraient conduire à une absence d’imposition, le redressement constitue un préjudice entièrement consommé qui doit être intégralement réparé (Cour de cassation, 1re civ. 09-12-2010 n° 09-16.531),

— quand bien même le préjudice serait une perte de chance, il pourrait être fixé à 99,99 % puisqu’en effet, ils auraient certainement décidé de réaliser ces deux opérations en deux actes distincts et étendus dans le temps ou auraient attendu le 2 avril 2020 puisque cette option leur aurait permis d’éviter d’être assujettis à l’impôt et alors de payer la somme de 601.337,81 €, et quand bien même ils n’ont pas sollicité de demande sur le fondement de la perte d’une chance, en première instance, la cour, qui est saisie d’une demande de réparation intégrale peut décider d’une réparation partielle au titre de la perte d’une chance,

— ils ont dû assumer des frais de défense et de conseil inutiles devant l’administration fiscale et les juridictions administratives, aux trois degrés de juridiction et ces frais n’ont été engagés que sur incitation de l’étude notariale forte de son analyse juridique erronée et de sa volonté de purger les recours pour ne pas souffrir d’une absence de garantie de la part de sa compagnie d’assurance et alors que dès l’origine, le propre conseil de la SCI [29] concluait à une absence de chance de voir aboutir ce recours,

— ils ont subi, pendant plus de 10 ans, une épreuve inutile de stress avec des recours et des menaces de saisie immobilière les obligeant à se séparer de biens immobiliers alors qu’ils devraient profiter d’une retraite paisible, de sorte que le préjudice moral est démontré.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 28 octobre 2025, la SCP [22], demande à la cour au visa de l’article 1240 du code civil de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 14 novembre 2024 en ce qu’il a :

retenu la responsabilité civile professionnelle de la société notariale en jugeant que Me [F] a manqué à son devoir de vigilance et de conseil à l’égard de ses clients,

condamné la société notariale à verser aux époux [K] la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts,

condamné la société notariale à régler aux époux [K] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les prétentions financières des époux [K] au titre de l’indemnisation de la charge financière correspondant au redressement fiscal subi, au titre des frais de justice engagés dans le cadre du contentieux les ayant opposé à l’administration fiscale, au titre de l’indemnisation du préjudice moral, au titre de la capitalisation des intérêts,

Statuant à nouveau,

— juger que les époux [K] et la SCI [29], nonobstant le redressement fiscal subi, n’ont

jamais remis en cause la validité et l’efficacité de l’acte de cession du 8 novembre 2013,

— juger que la SCI [29] et les époux [K] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un montage juridique différent ayant permis de préserver les intérêts respectifs de toutes les parties concernées, et l’équilibre économique et financier de l’opération, tout en échappant à une imposition fiscale,

— juger que les époux [K] ne justifient pas avoir procédé au règlement de l’imposition fiscale découlant des décisions de justice rendues,

— juger que les époux [K] ne peuvent solliciter qu’une indemnisation au titre de la perte de chance soit de ne pas avoir contracté, soit d’avoir été en mesure de contracter à des conditions financières plus favorables l’acte de vente du 8 novembre 2013,

— juger qu’aucune prétention financière n’a été formée sur ce fondement juridique que ce soit en première instance ou en appel,

— juger que les époux [K] ne peuvent solliciter la capitalisation des intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil s’agissant d’une action en responsabilité civile sur le fondement délictuel,

— juger que les condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la société notariale ne pourront être assorties des intérêts au taux légal qu’à compter du 'jugement'(sic) à intervenir,

En conséquence,

— débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs prétentions financières.

— condamner les époux [K] à lui verser une indemnité de 4.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [K] aux entiers dépens de l’instance.

Pour écarter sa responsabilité, la SCP [24] expose d’abord qu’il est totalement erroné de prétendre que la seule poursuite du bail jusqu’à son terme entraînait une imposition nulle alors que :

— il n’est pas démontré que si le bail à construction s’était poursuivi jusqu’à son terme, ayant par voie de conséquence une durée de 25 ans, l’imposition aurait été totalement évitée, alors qu’il n’est pas démontré que la SCI [31], qui s’était portée volontaire pour acquérir des biens immobiliers, ait pu accepter d’attendre un report de l’opération de près de 7 ans et rien ne permet de déterminer que l’opération réalisée le 8 novembre 2013 aurait pu intervenir aux mêmes conditions juridiques et financières plusieurs années plus tard, et les appelants ne démontrent pas que d’autres acquéreurs avaient pu manifester leur intérêt à cette opération,

— les époux [K] précisent dans leurs conclusions de première instance et d’appel, que les fonds perçus par la SCI [29] ont été destinés à rembourser les emprunts non terminés et que la somme de 267.703,96 € lui a permis de rembourser la société [27] des avances effectuées pour l’aider à payer ses emprunts, de sorte que la preuve est ainsi rapportée qu’en 2013, la société [29] était dans une situation financière délicate l’obligeant à vendre son immeuble pour se procurer de la trésorerie et rembourser ses dettes, ce qui corrobore l’impossibilité d’avoir pu envisager de différer l’opération immobilière jusqu’en avril 2020 afin d’espérer bénéficier d’une fiscalité plus favorable,

— dans l’hypothèse où le bail se serait poursuivi jusqu’à son terme, soit jusqu’au terme de sa vingt-cinquième année, la SCI [29] aurait bénéficié d’un abattement de 56 % (8 % x 7) et le terme du bail aurait alors généré un revenu foncier pour la SCI [29] et par voie de conséquence pour les époux [K], puisqu’en application les dispositions de l’article 33 ter II alinéa 2 du code général des impôts, l’abattement prévu par ce texte est de 8 % par année écoulée au-delà de la dix-huitième année.

Pour écarter sa responsabilité, elle expose ensuite qu’il est erroné de soutenir que le redressement fiscal pouvait être très facilement évité, en établissant deux actes indépendants, l’un cédant la propriété des biens immobiliers et l’autre transférant le bail à construction en différé, alors que, rien ne permet d’établir que la régularisation de deux actes distincts aurait permis un sort financier plus favorable au regard des intérêts de chacune des parties dès lors que :

— au-delà de l’unicité de l’acte de vente, ce qui est pris en compte par les magistrats pour justifier l’imposition, c’est la concomitance de la vente du terrain par le bailleur et de la vente des droits du preneur, de sorte que l’administration fiscale aurait été en mesure de considérer, sur le fondement de la notion d’abus de droit, que les actes de vente lui étaient inopposables même en présence de deux actes de vente reçus à quelques jours d’intervalle considérant qu’ils n’avaient pas d’autre objectif que d’éviter les impositions qui auraient été dues en application de l’article 33 ter du code général des impôts si les deux ventes avaient été reçues simultanément,

— par un arrêt du 29 décembre 2021, le Conseil d’État a jugé que les dispositions des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts s’appliquent en présence de plusieurs actes concomitants cédant au même acquéreur les biens et droits respectifs du bailleur et du preneur,

— si la société [27] a négocié une prise de possession réelle des locaux au 31 août 2014 pour lui permettre de réaliser les travaux d’aménagement des nouveaux locaux dans lesquels elle devait déménager son activité, il est douteux qu’elle aurait pu choisir de conserver la propriété de ses anciens locaux, et par voie de conséquence, d’assumer les charges correspondantes jusqu’au 31 mars 2015, alors que dans cette hypothèse elle ne les occupait plus depuis le 31 août 2014 et à l’inverse, si la société [31] a accepté une prise de possession différée des locaux au 31 août 2014, il est peu probable qu’elle aurait pu accepter de ne devenir propriétaire et donc de ne jouir des locaux qu’au 31 mars 2015,

— l’accord de la SCI [31] pour un tel montage juridique est d’autant plus improbable qu’elle aurait dû payer dès le 8 novembre 2013 le prix de 1.785.000 € à la SCI [29] pour la seule propriété du terrain nu objet du bail à construction, alors que l’opération réalisée lui permettait d’acquérir simultanément la propriété du terrain et des constructions déjà édifiées,

— aucune pièce n’est versée aux débats par les appelants de nature à établir que les montages alternatifs aujourd’hui invoqués étaient envisageables au regard de la capacité financière des différents interlocuteurs et de l’intérêt respectif de l’opération pour chacune des parties,

— si la société [29] laisse entendre que le notaire lui aurait assuré que, compte tenu du différé de jouissance du bien en 2014, elle bénéficierait d’une totale franchise d’impôt en faisant référence, à l’appui d’une telle argumentation, à un courrier transmis par l’étude notariale le 4 juillet 2024, en réalité la pièce n° 5, dont il est fait état est un courrier transmis par l’étude notariale à M. [K] le 4 juillet 2016, établie trois ans après la régularisation de l’acte de vente du 8 novembre 2013, à la suite de la proposition de rectification fiscale du 14 juin 2016 dans lequel il estime que la jurisprudence invoquée par l’administration fiscale ne lui paraissait pas applicable compte tenu de la jouissance différée stipulée dans l’acte, de sorte qu’en aucun cas cette correspondance n’est de nature à laisser entendre que le notaire aurait pu certifier qu’aucune imposition ne pouvait découler de l’opération de cession du 8 novembre 2013,

— les époux [K] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un montage juridique et financier permettant d’échapper à toute imposition, différent de celui concrétisé par l’acte authentique de vente du 8 novembre 2013 et qui aurait pu dans le même temps assurer la préservation des intérêts de chacune des parties concernées, à savoir la société [29], la société [27] et la société [31], de sorte que les impositions mises à la charge de la société [29] ne peuvent in fine être supportées par l’étude notariale et son assureur dans la mesure où elles ne constituent pas un préjudice indemnisable, puisque selon un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation juge, le redressement fiscal subi par le client contribuable ne peut constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du professionnel, sauf à rapporter la preuve qu’il était envisageable de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux financièrement et la jurisprudence est constante en ce sens.

Pour contester la perte de chance retenue par le tribunal, elle expose que le raisonnement suivi consistant à dire que le manquement du notaire à son devoir de conseil a causé un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance non d’une totale exonération fiscale, mais d’un abattement fiscal plus avantageux si la chronologie des opérations de cession s’était réalisée de 2013 à 2015 en permettant l’application d’un abattement de 56 % sur une valeur résiduelle moindre des constructions, n’est étayée par aucun élément factuel et juridique et alors que l’acquéreur, qui aux termes de l’acte de vente, a souscrit un engagement de construire, de sorte que pour s’y conformer il devait acquérir la propriété du terrain et des constructions, n’aurait donc pas accepté d’étaler dans le temps la signature de l’acte d’acquisition du droit au bail à construction et la signature de l’acte d’acquisition du foncier pour permettre à la société venderesse de bénéficier d’un abattement fiscal,

— la seule indemnisation susceptible d’être allouée aux époux [K] supposerait de rapporter la preuve que les opérations immobilières réalisées pouvaient intervenir aux mêmes conditions financières mais dans un schéma juridique différent sans entraîner une fiscalité plus importante que celle découlant du redressement fiscal subi, cependant aucune argumentation n’est développée en ce sens par la société [29] et les époux [K],

— en l’état des pièces versées aux débats, rien ne permet de déterminer que les époux [K] se sont acquittés auprès de l’administration fiscale de la somme de 601.337,81 €, puisque la seule preuve d’un virement de la somme de 255.587,21 € au profit de l’administration fiscale en charge du recouvrement n’est en aucun cas de nature à établir que l’intégralité des sommes sollicitées par l’administration fiscale a été réglée par les époux [K] et les divers documents concernant les mesures d’exécution mises en 'uvre par l’administration fiscale qui sont versés aux débats sont insuffisants.

Pour s’opposer à la demande en paiement au titre des frais de défense et de conseil exposés dans le cadre du litige les ayant opposés à l’administration fiscale, elle fait valoir que :

— elle n’a jamais incité les époux [K] à poursuivre le contentieux l’opposant à l’administration fiscale en purgeant ainsi les recours pour ne pas souffrir d’une absence de garantie de la part de l’assureur et aucune pièce ne vient corroborer cette allégation,

— s’il n’est pas contesté qu’à la suite de la notification du redressement fiscal, les époux [K] se sont rapprochés de l’étude de Me [F], et que selon correspondance du 4 juillet 2016, l’étude notariale a invité M. [K] à répondre directement aux demandes d’observations de l’administration fiscale en considérant que la jurisprudence du Conseil d’État de 2011 ne lui semblait pas applicable en l’état étant donné la jouissance différée stipulée dans l’acte, les époux [K] ont saisi un conseil fiscaliste pour les assister, les conseiller et les représenter dans le cadre du redressement fiscal et c’est sous le conseil de ce dernier qu’ils ont, en toute connaissance de cause, pris la décision de contester par voie judiciaire la position de l’administration fiscale jusqu’au Conseil d’Etat,

— il n’est pas justifié du paiement de la somme de 25.000 € réclamée et les factures émises par le cabinet fiscaliste Tournoud pour la somme seulement de 4.750 €, ont en outre été libellées au nom de la SCI [29], alors même qu’il n’est pas contesté que le contentieux opposait les époux [K] à l’administration fiscale, de sorte que cette facturation interpelle.

— le préjudice moral allégué n’est pas démontré.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire,

Il est observé à titre liminaire que si la SCP [22] développe dans ses écritures des moyens au soutien d’une demande de communication de pièces, aucune demande en ce sens ne figure au dispositif de ses conclusions dont il est rappelé que seul celui-ci saisi la cour, de sorte qu’aucune prétention de communication de pièce n’est formulée.

Ensuite, il ne relève pas de la compétence de la cour prise en sa formation de jugement de se prononcer sur une demande relative à l’exécution provisoire attachée au jugement déféré même aux fins de confirmation.

Sur la responsabilité de la SCP [22]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cette disposition, le notaire, rédacteur d’acte, est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de celui-ci auquel il prête son concours, l’information devant être délivrée clairement et précisément. (1re Civ., 22 novembre 2017, n° 16-26.169 ; 1re Civ 5 avril 2018, n° 17-14.114 ; Civ. 3ème, 21 mars 2019, n 17-23.713).

Le devoir d’information et de conseil du notaire s’étend aux incidences fiscales de l’acte auquel il prête son concours (1re Civ., 20 décembre 2017, n° 16-13.073 ;1re Civ., 1 février 2023, n°21-16.380 ;1re Civ., 17 mai 2023, n° 21-17.290).

Si le notaire manque à son devoir d’information et de conseil concernant les incidences fiscales en vigueur à la date de l’acte, il engage sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil (1ère civ.,17 mai 2023, pourvoi n 21-17.290.)

En l’espèce, selon acte authentique unique du 8 novembre 2013 instrumenté par Me [F], notaire au sein de la SCP Serpinet-[F]-Richet, devenue SAS [23] puis [24], la SCI [29] et la société [27] ont cédé, respectivement un terrain situé à Saint Quentin Fallavier, parcelles cadastrées section CK [Cadastre 5], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] moyennant la somme de 1.785.000 € et le bail à construction pour une valeur de 450.000 €.

Or, faisant application d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat du 21 novembre 2011 (n°34077), selon laquelle la cession simultanée des droits du bailleur, propriétaire du terrain et des droits du preneur à un même acquéreur, par un acte unique avant la fin du bail, produit fiscalement les mêmes effets qu’une résiliation, impliquant la remise au bailleur des immeubles construits par la preneur, l’administration fiscale a, en application des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts, réintégré dans les revenus fonciers de la SCI [29] la valeur des constructions édifiées par la société [26], générant une imposition sur le revenu calculé d’après le prix de revient des constructions, déduction faite d’une décote de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième année s’agissant d’un bail à construction d’une durée comprise entre dix-huit et trente ans, soit un abattement de 40 % ; selon proposition de rectification du 14 juin 2016, elle a ainsi procédé à un rehaussement de 927.384 € au titre des revenus fonciers 2013 de la SCI [29] et a notifié le même jour à M. et Mme [K], uniques associés de la SCI [29], une rectification au titre de l’impôt sur le revenu consécutif à ce rehaussement ainsi qu’un avis de mise en recouvrement en date du 6 janvier 2017 pour un montant de 577.556 €.

Si la société [24] conteste l’existence d’un préjudice subi par M. et Mme [N], en revanche elle ne discute pas avoir omis de les informer des conséquences fiscales tenant à une cession anticipée du bail à construction et tenant à une cession simultanée des droits de la SCI [29] et des droits de la société [26].

Ainsi, il n’est pas discuté par l’intimée, que Me [F] a omis d’informer la SCI [29] et M. et Mme [K] de l’existence d’un double assouplissement à la règle selon laquelle les constructions qui sont imposables au nom du bailleur sur un revenu calculé d’après leur prix de revient, et tenant d’une part à l’absence d’imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans et tenant d’autre part à l’application d’une décote de 8% par année de bail au-delà de la dix-huitième année, lorsque la durée du bail à construction est comprise entre dix-huit et trente ans.

En outre, la correspondance de Me [F] du 4 juillet 2016 au terme de laquelle, informé par M. et Mme [N] de leur redressement fiscal, il leur a indiqué avoir saisi son assurance mais qu’après examen, la jurisprudence constante du Conseil d’Etat ne lui semblait cependant pas applicable en l’état, étant donné qu’une jouissance différée était stipulée dans l’acte, démontre parfaitement l’absence, au moment de la rédaction de l’acte, d’une analyse pertinente et suffisante des implications fiscales mais également civiles de l’opération envisagée, soit qu’il a méconnu l’état de la jurisprudence administrative constante en la matière, soit qu’il a considéré, à tort, que la jouissance différée, stipulée dans l’acte de cession faisait échec à la réintégration de la valeur des constructions dans les revenus fonciers du bailleur, alors que, comme l’a très clairement rappelé l’administration fiscale dans sa réponse du 8 septembre 2016 aux observations des époux [N], le prêt à usage stipulé à l’acte n’a pas empêché le transfert de propriété à l’acquéreur, ne faisant d’ailleurs que rappeler un principe général du droit civil.

Il se déduit de ces éléments, qu’en omettant d’exposer à ses clients les différentes règles d’imposition de la cession d’un bail à construction et celles attachées à la cession simultanée des droits du bailleur, propriétaire du terrain et des droits du preneur à un même acquéreur, Me [F], qui, en sa qualité de notaire, rédacteur d’acte, était tenu d’informer et d’éclairer la SCI [29], ainsi que M. et Mme [K], de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte de cession auquel il a prêté son concours, ce qui impliquait de sa part une analyse approfondie de la fiscalité mais également des règles civiles applicables s’agissant d’une cession spécifique portant notamment sur des biens de nature différente à un même acquéreur, à laquelle il n’a pas procédé, a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil et engage en conséquence sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1240 précité du code civil.

Sur les préjudices

S’agissant de la perte de chance d’éviter l’imposition fiscale

La circonstance qu’un notaire ait manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice, la responsabilité du notaire ne pouvant être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité est rapportée. (1re Civ., 1 mars 2023, n°21-24.047).

La Cour de cassation juge que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que, dûment informé ou conseillé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.( 1ère Civ., 15 février 2005, n° 03-10.835 ; 1ère Civ., 31 oct. 2012, n°11-25.025 ; 1ère Civ., 15 janvier 2015, n°14-10.256 ; 1ère Civ., 15 janvier 2015, n°14-10.256 ; Com., 11 mars 2020, n° 18-20.026 ;1ère Civ., 9 mars 2022, n° 20-14.375; Com., 11 octobre 2023, n° 21-25.982 ; 2ème Civ., 30 mai 2024, n° 22-18.888 ; Civ 1ère, 08 octobre 2025 n° 23-22.913).

Le manquement du professionnel à son obligation d’information ne peut être sanctionné qu’autant qu’il en résulte pour son co-contractant un préjudice dont les juges du fond apprécient souverainement l’existence et l’étendue (Com., 31 janvier 2012, n° 11-10.716 ; 1re Civ., 11 janvier 2017, n° 15-27.820), le préjudice en lien de causalité avec la faute du notaire consistant uniquement en une perte de chance pour le co-contractant d’éviter les conséquences du redressement fiscal dont il a fait l’objet, ou de renoncer à son projet, laquelle perte de chance doit être réelle, ce qui n’est pas le cas si l’option perdue est trop incertaine.

En l’espèce, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que leur préjudice résultant des manquements de Me [F] est constitué du paiement de la somme de 601.337,81 € réclamée par le fisc au titre de l’impôt sur le revenu en principal, majorations et frais, alors que le paiement de l’impôt mis à leur charge à la suite de la rectification fiscale du 14 juin 2016 ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que, dûment informés ou conseillés, ils n’auraient pas été exposés au paiement de l’impôt rappelé ou auraient acquittés un impôt moindre, le préjudice en lien de causalité avec la faute du notaire consistant uniquement en une perte de chance d’éviter les conséquences du redressement fiscal dont ils ont fait l’objet, ou de renoncer à leur projet, ce qu’ils ne contestent au demeurant pas, puisque qu’aux termes de leur dispositif, ils sollicitent cette somme au titre d’une perte de chance d’éviter l’imposition fiscale.

A ce titre, les époux [K] et la SCI [29] soutiennent que, dûment informés ils auraient évité l’impôt, en procédant à une cession en 2020 au lieu de 2013, afin de bénéficier de l’exonération totale attachée à une durée du bail au moins égale à trente ans, ou qu’ils auraient acquittés un impôt moindre en différent la cession de deux ans, afin de bénéficier de deux années supplémentaires d’abattement.

Néanmoins, les seules allégations des appelants qui ne sont corroborées par aucune offre de preuve ne permettent pas de démontrer que la société [30] était disposée à différer de sept années, ni même de deux ans, l’opération de cession étant au demeurant observé que le bail à construction était d’une durée de 25 ans et non de 30 ans et qu’il n’est pas davantage démontré que la SCI [29] était en capacité d’obtenir l’accord de la société [27] pour proroger de cinq années le bail à construction initial.

En outre, il n’est pas davantage démontré que la SCI [29] et la société [27] étaient en capacité de repousser de sept année, ni même de deux années l’opération de cession, alors que la première, qui déclare dans ses écritures que la majorité des fonds provenant de la vente ont été versés directement par le notaire aux sociétés [14], [12] et [17] en remboursement des emprunts souscrits auprès d’elles et que le solde de 267.703,96 € lui a permis de désintéresser la société [27] des avances qu’elle lui avait octroyé pour l’aider à payer ses emprunts, avait ainsi besoin de liquidités pour désintéresser ses créanciers, que par ailleurs, la seconde avait vocation à investir de nouveaux locaux dans l’année suivant la cession litigieuse, dont l’aménagement a justifié la stipulation dans l’acte de vente du 8 novembre 2013 d’une prise de possession différée des locaux par l’acquéreur au 31 août 2014 et qu’enfin, il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré qu’il existait d’autres candidats que la société [30] pour procéder à l’acquisition des terrains et du bail à construction dans les deux ans ou dans les sept ans.

Si M. et Mme [K] et la société [29] soutiennent enfin que dûment informés par le notaire, ils auraient évité toute imposition en procédant à l’établissement de deux actes, l’un cédant la propriété des biens immobiliers en 2013 et l’autre transférant le bail à construction à son terme, soit le 2 avril 2020, il n’est néanmoins démontré par aucun élément de la procédure que la société [31] et la société [28] auraient acquiescé à un tel montage alternatif compte tenu des incidences fiscales pour l’acquéreur induites par de telles alternatives et compte tenu également du bouleversement de l’équilibre économique de l’opération, empêchant la première d’acquérir la propriété immédiate des terrains et des constructions déjà édifiées et privant la seconde de la perception de la somme de 450.000€ au titre des constructions déjà édifiées et la contraignant à se maintenir dans un bail à construction inutile pour elle, dans un contexte de prise de possession au 31 août 2014 de nouveaux locaux.

Enfin, comme le souligne justement l’intimée, quand bien même la cession aurait eu lieu selon deux actes distincts, la fiscalité appliquée n’aurait pas été évitée, alors qu’au-delà de l’acte unique de cession, c’est la concomitance de la cession au même acquéreur des biens et droits respectifs du bailleur et du preneur qui fait produire à ces cessions au regard de la loi fiscale, les mêmes effets qu’une résiliation anticipée des baux impliquant l’application des dispositions des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts, comme l’a ainsi jugé le Conseil d’Etat le 29 décembre 2011(n°438856).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que les appelants, qui se contentent d’envisager en termes généraux, d’autres modalités juridiques de cession des terrains et du droit au bail litigieux, comme leur étant plus favorables fiscalement, sans toutefois apporter la preuve, pourtant essentielle, de leur faisabilité au regard des intérêts et de la situation de ses co-contractants à l’opération immobilière, échouent ainsi à démontrer l’existence d’une perte de chance certaine, réelle et sérieuse d’éviter le paiement de l’impôt rappelé ou d’acquitter un impôt moindre, étant au demeurant observé que ni la SCI [29] , ni M. et Mme [X] n’allèguent que, dûment informés par Me [F], ils auraient renoncé à l’opération projetée.

Il convient donc de débouter M. et Mme [K] de leur demande en paiement de la somme de 601.337,81 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice de perte de chance d’éviter l’imposition foncière. Le jugement déféré est en conséquence infirmé.

S’agissant des frais de défense exposés

Si les appelants ont exposé des frais de défense et de conseils à l’occasion des recours engagés devant le tribunal administratif, puis devant la cour administrative d’appel et enfin devant le Conseil d’Etat en vue d’obtenir le prononcé de la décharge de la cotisation supplémentaire à l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de leurs revenus fonciers de l’année 2013 à hauteur de 577.556 € et, à titre subsidiaire, de réduire la base imposable à laquelle ils ont été assujettis à un montant de 121.785 €, il n’est démontré par aucune pièce de la procédure, hormis leurs seules allégations, que ces procédures ont été initiées sur les seuls conseils de Me [F], ce que les appelants reconnaissant d’ailleurs expressément, puisqu’ils déclarent dans leurs écritures qu’effectivement, aucune pièce ne démontre explicitement que l’étude notariale a forcée au recours.

M. et Mme [K], qui se sont attaché les conseils d’un avocat fiscaliste, lequel dans une consultation fiscale du 13 janvier 2017 les a, au demeurant, dissuadé d’engager ces recours administratifs dans les termes explicites suivants : « en tant qu’avocat fiscaliste, je ne m’engagerais pas dans une procédure contentieuse pour faire « tomber » les trois décisions du Conseil d’Etat, sachant d’ailleurs que la [15] Lyon dans l’arrêt Canut a pris la même position, et que je ne vois pas le tribunal administratif de Grenoble prendre un avis contraire, sachant qu’il sera cassé par la [13] » et qui ont néanmoins décidé, de leur propre initiative et contre l’avis de leur avocat, de contester la rectification fiscale devant les trois ordres de juridictions administratives, ne sont donc pas fondés à rechercher la responsabilité de la société [20], en l’absence de démonstration de l’existence d’une faute de cette dernière. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il les a débouté de leur demande indemnitaire au titre des frais engagés dans le cadre du contentieux administratif.

S’agissant du préjudice moral

Outre qu’il n’est objectivé par aucun élément et notamment aucun certificat médical, le stress résultant pour les époux [K] de dix années de recours judiciaires, ne trouve pas son origine dans le manquement de Me [F] à son devoir d’information et de conseil mais résulte de leur décision d’engager des recours contentieux devant les différents ordres de juridiction administrative à l’encontre de la rectification fiscale dont ils ont fait l’objet.

De même, le stress résultant pour eux des menaces de saisies immobilières et de la nécessité de se séparer de biens immobiliers pour acquitter leur dette fiscale, outre qu’il n’est pas davantage démontré, n’est pas en lien de causalité avec le manquement de Me [F] à son devoir d’information et de conseil, dès lors qu’en l’absence de démonstration de l’existence d’une perte de chance certaine d’éviter l’impôt ou de payer un impôt moindre, le stress de devoir répondre du paiement d’un impôt dû grâce à leur patrimoine, n’est pas imputable au notaire. Il convient donc de confirmer le jugement déféré.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans leur action, la SCI [29] et M. et Mme [K] doivent supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel comme la totalité de leurs frais irrépétibles exposés dans l’instance et sont condamnés in solidum à payer à la société [22] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— dit que la société de notaires [22] a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil à l’égard de la SCI [29] et des époux [K],

— débouté les demandeurs de leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice moral et des frais de justice engagés au titre du contentieux administratif,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute M. et Mme [K] de leur demande de condamnation de la société [22] à leur payer la somme de 601.337,81 € outre intérêts au taux légal et jusqu’à parfait paiement à compter de l’assignation en date du 18 février 2021 au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’éviter l’imposition foncière,

Condamne in solidum la SCI [29] et M. et Mme [K] à payer à la société [22] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [29] et M. et Mme [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI [29] et M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel,

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE