N° RG 25/02229 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MXB6

C5

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascale HAYS

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 27 JANVIER 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 24/02081) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 22 mai 2025, suivant déclaration d’appel du 18 Juin 2025

APPELANT :

M. [H] [T]

né le 28 Juillet 1941 à ALGERIE

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM É :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société ORALIA FAURE IMMOBILIER situé [Adresse 1], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

Assistés de M^me Claire Chevallet, cadre greffière lors des débats, et de M^me Solène Roux, greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2025 M. Jean-Yves Pourret, conseiller chargé du rapport, assisté de Claire Chevallet, greffier a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [H] [T] est propriétaire de lots dans l’immeuble le [Localité 9] situé [Adresse 3]) soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] lui a fait signifier le 2 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1 850,12 euros au titre d’un arriéré de charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Saint Exupéry situé [Adresse 2]) a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par jugement du 22 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant selon la procédure accélérée au fond a :

Condamné M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 427,96 euros au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Fait droit à la demande de délais formée par M. [H] [T] et dit que M. [H] [T] pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements mensuels d’un montant de 102 euros pendant une période de 24 mois, le solde de la dette étant exigible le 24ème mois ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit ;

Condamné M. [H] [T] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration du 18 juin 2025, M. [T] a interjeté appel dudit jugement.

Par conclusions notifiées électroniquement le 29 août 2025, M. [T] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a :

Condamné M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 10] la somme de 2 427,96 au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

Statuant à nouveau,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] de sa demande de paiement de la somme de 2 271,66 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024 ;

Subsidiairement,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers à recouvrer par M^e Pascale Haÿs conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le commandement de payer valant mise en demeure telle qu’exigée par l’article 19-2 de la loi de 1965 est irrégulier en ce qu’il n’indique pas avec précisions la nature et le montant des provisions réclamées ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait par conséquent pas saisir le tribunal ; qu’en toute hypothèse, le montant réclamé n’est pas justifié.

Par conclusions notifiées électroniquement le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 10] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 10] la somme de 2 427,96 euros au titre de l’arriéré de charges échus arrêté au 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

Y ajoutant du fait de l’appel,

Condamner M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 10] la somme de 4 112,51 euros au titre l’arriéré de charges échus arrêtés au 1er juillet 2025, cette somme venant se substituer à la somme de 2 427,96 euros au titre de l’arriéré de charges échus arrêté au 26 février 2025 ;

Réformer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement sur une période de 24 mois à M. [H] [T] et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. [H] [T] sa demande de délai de paiement ;

Condamner M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] requérant la somme de 3 000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner M. [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 10] requérant la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l''instance avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que la nouvelle interprétation de l’article 19-2 de la loi de 1965 n’a d’effet que pour l’avenir et qu’il ne peut avoir d’effet rétroactif ; que surabondamment la mise en demeure était régulière puisque le commandement de payer comprenait un décompte précis fixant le montant des sommes réclamées ; qu’il appartient au débiteur de rapporter la preuve de paiements qu’il aurait effectués ; la réclamation est parfaitement justifiée par diverses pièces ; que les frais sont dus en application de l’article 10-1 de la loi de 1965 et que le syndicat subit un préjudice causé par le simple retard de paiement des charges.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs conclusions susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu’il est applicable aux mises en demeure antérieures contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires dans ses observations.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, le commandement de payer valant mise en demeure en date du 2 mai 2024, quoiqu’il reprenne le détail des sommes appelées par dates, ne fait pas apparaître distinctement le montant de la provision exigible due devant être payée dans un délai de trente jours, le montant de l’arriéré des charges approuvés et les provisions de l’exercice qui vont devenir exigibles.

Il est par conséquent irrégulier et rend irrecevable la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Infirmant le jugement entrepris, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] au titre des charges impayées est déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] dont la demande au titre des charges impayées est déclarée irrecevable ne rapporte pas d’un manquement du débiteur à l’origine du dommage allégué.

La Cour confirme le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, infirmant le jugement déféré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], partie perdante, est condamné à payer les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande, confirmant le jugement entrepris et y ajoutant, de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

— Rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Localité 9] au titre des charges impayées fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section