N° RG 24/03112 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMGB

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 24 MARS 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/03947)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 20 juin 2024

suivant déclaration d’appel du 22 août 2024

APPELANTS :

M., [Z], [R]

né le 03 Juin 1970 à, [Localité 1]

de nationalité Française

,

[Adresse 1], [Adresse 2]

,

[Localité 2] – Pologne

Mme, [D], [H] épouse, [R]

née le 22 Avril 1970 à, [Localité 3]

de nationalité Française

,

[Adresse 1], [Adresse 2]

,

[Localité 2] – POLOGNE

représentée par M^e Nathalie CROUZET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Mme, [F], [Q] veuve, [W]

née le 23 Juillet 1963 à, [Localité 4]

de nationalité Française

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

représentée par M^e Elise OLLIVIER de la SCP MAISONOBE – OLLIVIER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 janvier 2026, M^me Faivre a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant promesse unilatérale de vente du 31 août 2021, reçu par Me, [L], [K], notaire à, [Localité 6], Mme, [F], [Q], s’est engagée à vendre un bien immobilier situé, [Adresse 4], dont elle est propriétaire, à M., [Z], [R] et à Mme, [D], [H] épouse, [R], pour un prix de 545.000€.

L’acte comporte une clause stipulant une indemnité d’immobilisation de 54.500€ représentant 10 % du prix de vente avec un versement immédiat de 20.000€.

Cette promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives particulières suivantes de :

L’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux purgée de tous recours et retrait pour la création d’une piscine enterrée d’une superficie maximum de 11 m x 5m avec local technique d’environ 5m² dans la zone constructible du terrain au plus tard le 30 septembre 2021, délai porté au 31 octobre 2021 en cas de demande de pièces complémentaires par la mairie de, [Localité 6],

L’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêts au plus tard le 23 novembre 2021 d’un montant maximal de 639.600€, d’une durée maximale de 25 ans et au taux d’intérêt nominal maximal de 1,40 % le bénéficiaire devant justifier du dépôt de sa demande au plus tard le 23 octobre 2021 et se prévaloir au plus tard à cette date du refus de prêt.

Par courriel en date du 23 novembre 2021, les consorts, [R] ont confirmé leur intention d’acquérir le bien et adressé à Mme, [Q] un mandat de recherche de financement dressé par une société de courtage le 26 octobre 2021.

Le 3 décembre 2021, M. et Mme, [R] ont informé de leur intention de ne pas conclure la vente et sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par lettre du 8 avril 2022, M. et Mme, [R] ont mis en demeure Mme, [Q] aux fins de restitution de la somme de 20.000€ correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit d’huissier de commissaire de justice du 3 août 2022, Mme, [Q] a fait assigner M. et Mme, [R] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de les voir notamment condamner à lui verser la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation convenue.

Par jugement en date du 20 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— dit que M. et Mme, [R] ont renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non opposition préalable de travaux purgée de tout recours et retrait prévue à la promesse de vente régularisée le 31 août 2021,

— dit que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil,

— condamné en conséquence M. et Mme, [R], née, [H] à verser à Mme, [Q], veuve, [W], la somme de 54.500€ à titre d’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse de vente, comprenant l’indemnité de 20.000€ séquestrée en l’étude de Me, [L], [K], notaire à, [Localité 6] (Isère),

— ordonné à Me, [L], [K], notaire à, [Localité 6] (Isère), de restituer la somme de 20.000€ séquestrée à son étude ensuite de la promesse de vente du 31 août 2021 au profit de Mme, [Q], veuve, [W],

— débouté en conséquence et M. et Mme, [R] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme, [Q], veuve, [W],

— condamné in solidum M. et Mme, [R] à payer la somme de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme, [R] aux dépens,

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration d’appel en date du 22 août 2024, M. et Mme, [R] ont interjeté appel total dudit jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 19 novembre 2024, M. et Mme, [R] demandent à la cour, au visa de l’article L.313-41 du code de la consommation et des articles 1104, 1304-4 et 1231-5 du code civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 juin 2024,

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner Mme, [Q] à leur restituer la somme de 54.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021 sur la somme de 20.000€ et à compter du 20 août 2024 sur la somme de 34.500€,

A titre subsidiaire vu l’article 1231-5 du code civil,

— juger que l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale,

— juger que la clause pénale ne saurait excéder la somme de 20.000€,

— condamner Mme, [Q] à leur restituer la somme de 34.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024.

En toutes hypothèses,

— condamner Mme, [Q] à la somme de 5.000€ à titre de dommages intérêts,

— condamner Mme, [Q] au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour justifier de ce que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’une autorisation de la mairie de, [Localité 6] pour la réalisation de travaux ne leur est pas imputable, ils exposent que :

— leur demande de déclaration préalable de travaux a été déposée dès le 2 septembre 2021 et l’attestation n’a été fournie par la mairie que le 30 novembre 2021, de sorte que le certificat de non-opposition ayant été obtenu postérieurement à la date limite du 31 octobre 2021 stipulée à la promesse unilatérale de vente, il y a lieu de considérer en application de la clause précitée que la condition suspensive a défailli, sans qu’ils en soient responsables, alors que la date du 31 août stipulée au contrat, pour déposer le dossier de demande de déclaration préalable de travaux était matériellement impossible à tenir puisqu’il s’agit de la date de la signature de la promesse, laquelle a été régularisée le 31 août 2021.

Pour contester toute renonciation à cette condition suspensive, ils indiquent que :

— leur courriel du 22 novembre 2021 dans lequel ils font état de leur motivation pour acheter l’immeuble, ne s’analyse pas en une renonciation à la condition suspensive, laquelle doit être expresse s’agissant de la renonciation à un droit,

— ce courriel avait pour but d’obtenir une prorogation de la promesse et il mentionne clairement qu’ils mettent tout en 'uvre pour obtenir les justificatifs conformément à la promesse, démontrant qu’ils n’entendent pas faire fi des conditions suspensives et qu’ils sont tributaires des délais de la mairie et des banques,

— en application de l’article 1304-4 du code civil, la renonciation à une condition suspensive doit être réalisée préalablement à sa défaillance ou son accomplissement, or à la date du 31 octobre 2021 fixée par la promesse, ils n’avaient pas obtenu l’autorisation de la mairie de, [Localité 6], malgré leur demande déposée dans les délais, laquelle autorisation est datée du 30 novembre 2021, soit postérieurement au 31 octobre 2021, de sorte qu’à la date du 22 novembre 2021, la condition suspensive avait donc déjà défailli et ils ne pouvaient donc y renoncer.

Au soutien de leur demande de restitution de la somme de 54.500€, ils exposent à titre principal qu’ils sont en droit de se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives au motif que :

— la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ne leur est pas imputable dès lors que :

*la société Ymanci, courtier en crédit, atteste que la demande de prêt à la BNP Paribas a été déposée le 22 octobre 2021 soit préalablement à la date limite du 23 octobre 2021 et elle est conforme aux caractéristiques du prêt à savoir, un prêt de 639.600€, d’une durée de 25 ans et au taux maximum 1,40% hors assurance,

*la circonstance que la BNP Paribas a fourni sa réponse le 2 décembre 2021 est indifférente au fait qu’ils ont respecté la condition de déposer un demande de prêt conforme à la promesse avant le 23 octobre 2021,

*s’agissant de la demande de prêt faite au LCL dès le 21 août 2021, c’est-à-dire avant même la signature de la promesse de vente, il a été jugé que les demandes de financement déposées avant même la signature de la promesse de vente sont valables et régulières (CA, [Localité 7], 15 février 2022, n°20/02612),

*ils ne peuvent être tenus responsables des délais de réponse voir de l’absence de réponse des banques,

*ils ont réitéré leur demande auprès du LCL le 7 septembre 2021 pour un montant de 602.700 euros pour une durée de 20 ans avec un taux d’intérêt pondéré de 1,28% (1,24% sur 240 mois et 1,75% sur 18 mois),

*ils ont été mis en demeure par lettre recommandée du 25 novembre 2021, par Maître, [K], à laquelle ils ont répondu le 3 décembre 2021, soit dans le délai de 8 jours.

Au soutien de leur demande de restitution de la somme de 54.500€, ils exposent à titre subsidiaire que la clause prévoyant le versement de la somme de 54.500€ doit être considérée comme une clause pénale, laquelle est excessive alors qu’ils ont tout mis en 'uvre pour tenter de conclure la vente, allant jusqu’à proposer une prorogation de la promesse, refusée par Mme, [Q].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 10 février 2025, Mme, [Q] demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants et de l’article 1304-3 du code civil de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2024 sous le numéro RG n°22/03947,

— juger que les consorts, [R] ont renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition de travaux purgée de tout recours et retrait prévue à la promesse de vente régularisée le 31 août 2021,

— juger que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est réputée accomplie,

— condamner les consorts, [R] à lui verser la somme de 54.500€ à titre d’indemnité d’immobilisation,

— débouter les consorts, [R] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner les consorts, [R] à lui verser la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en sus de la somme de 2.000€ fixée pour les frais de première instance,

— condamner les consorts, [R] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, elle expose que :

— les consorts, [R] n’ont jamais justifié auprès d’elle du dépôt complet de demande de déclaration préalable de travaux dans les délais impartis, puisque entre le 31 août 2021 et le 3 décembre 2021, aucune communication claire sur ce point n’a été entreprise,

— suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2021, le notaire les a mis en demeure de justifier de l’accord ou du refus de la mairie s’agissant de ladite déclaration préalable, mais aucune réponse n’a été apportée,

— suivant courriel en date du 22 novembre 2021, soit bien plus de 8 jours après la mise en demeure du notaire et malgré le dépassement des délais fixés par la promesse de vente pour l’obtention de l’attestation, les consorts, [R] ont clairement exprimé leur intention de se maintenir sur l’achat de sa maison, ce qui a été clairement réitérée par courriel du 23 novembre 2021 aux termes duquel, sans avoir obtenu ladite attestation dans les délais impartis, Mme, [R] lui écrivait ainsi qu’il suit : « en ce qui concerne votre maison, nos intentions sont très simples, nous souhaitons l’acheter. »,

— les consorts, [R] ont finalement fourni une attestation de non opposition de la mairie de, [Localité 6] en date du 30 novembre 2021, qu’ils lui ont communiqué par l’intermédiaire du notaire rédacteur suivant LRAR du 3 décembre 2021 et actant le dépôt de leur demande au 2 septembre 2021 et lui ont signifié leur intention de ne pas poursuivre la vente,

— la condition suspensive relative à ladite attestation est réputée accomplie dès lors qu’après le délai imparti aux termes de la condition suspensives et à deux reprises les époux, [R] ont maintenu leur intention d’acheter le bien de la concluante,

— s’agissant de la condition relative à l’obtention du prêt, ils avaient jusqu’au 23 octobre 2021 pour justifier de leurs démarches ce n’est que le 23 novembre 2021 qu’ils l’ont fait ,

— le 23 novembre 2021, alors que les délais étaient largement expirés pour qu’ils puissent bénéficier de la protection de la condition suspensive, les consorts, [R] lui ont adressé un simple mandat de financement, daté du 26 octobre 2021, soit à une date postérieure à celle prévue pour le dépôt des demandes, lequel mandat souscrit auprès d’une société de courtage ne saurait équivaloir au dépôt d’une demande de prêt, telle que visée par la condition suspensive,

— si les époux, [R] se prévalent finalement d’une demande de financement en date du 15 octobre 2021 et adressée via la société de courtage le 22 octobre 2021, ce document ne lui a jamais été adressé, ni à Me, [S] ,-[E] préalablement à l’engagement de la procédure judiciaire,

— les époux, [R] ne peuvent raisonnablement prétendre avoir justifié d’une demande de prêt auprès de leur banque dès le 21 août 2021 puisque l’attestation de la banque LCL est datée du 1er décembre 2021 et n’a été transmise que par courrier du 3 décembre 2021 soit bien après les délais mentionnés à l’acte,

— cette demande de financement prétendument déposée n’est pas étayée, ni en terme de montant, ni en terme de conditions là où l’acte régularisé entre les parties exigeait que ces conditions soient justifiées, et la pièce n°12 versée au débats montre que cette demande n’était en réalité qu’une pré-étude et non un dépôt de dossier de financement formel,

— en tout état de cause, à considérer que cette demande de financement soit valable, il n’en reste pas moins qu’elle n’a été transmise au notaire que bien après le délai imparti, soit au 23 octobre 2021,

— les consorts, [R] lui ont fait adresser une attestation de la LCL, mentionnant un dossier toujours à l’étude mais ne répondant pas aux caractéristiques prévues par l’acte notarié s’agissant notamment du taux du prêt relais requis à 1,75 % contre les 1,40 % maximum fixés par l’acte, de sorte que la demande de financement ainsi produite vise bel et bien deux prêts distincts dont une ne répondant pas aux exigences fixées à l’acte en terme de taux,

— cette attestation délivrée par la LCL est taisante quant aux garanties négociées de sorte qu’à nouveau il y a lieu de constater que ce document est insuffisant à justifier du dépôt des demandes de prêts et du respect des obligations aux termes de la condition suspensive, par les consorts, [R].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la défaillance des conditions suspensives

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ces dispositions, il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ( Com. 15 déc.1992, n° 90-14.196). Toutefois, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte (Cass. 3e civ., 6 oct. 2009, n° 08-12.361 ; Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-17.875 , Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 12-13.796 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 11-11.339 ; Cass. 1re civ., 22 juin 2017, n° 16-16.672).

L’article 1304-3 du code civil suppose que le débiteur de la condition ait 'uvré de façon déloyale (3ème Civ., 19 mai 2016, n°12-30.172).

Le point de savoir si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (Civ 3ème 15 décembre 2010 n°10-10.473, Civ 1ère 6 mai 2010 n° 09-14.690).

En cas de défaillance de la condition suspensive, la promesse unilatérale de vente est caduque (3ème Civ., 30 mars 2023, n°22-10.797). Le bénéficiaire de la promesse ne peut plus prétendre lever l’option et le promettant est libéré de toute obligation. Toute indemnité d’immobilisation déjà versée au notaire doit alors être restituée au bénéficiaire sauf au promettant d’établir que ce dernier a empêché la réalisation de la condition ( 3ème Civ., 9 mars 2017, n°16-10.569).

En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente du 31 août 2021, reçu par Me, [K], notaire à, [Localité 6], Mme, [Q], s’est engagée à vendre un bien immobilier situé, [Adresse 4], dont elle est propriétaire, à M., [Z], [R] et à Mme, [D], [R], pour un prix de 545.000€ sous les conditions suspensives notamment de l’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux purgée de tous recours et retrait pour la création d’une piscine enterrée et de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 639.600€, d’une durée maximale de 25 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 1,40 %.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux au plus tard le 30 septembre 2021 ou 31 octobre 2021 en cas de demande de pièces complémentaires

La promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux purgée de tous recours et retrait pour la création d’une piscine enterrée au plus tard le 30 septembre 2021, délai porté au 31 octobre 2021 en cas de demande de pièces complémentaires par la mairie. La clause relative à cette condition suspensive stipule également : « la présente condition vaut autorisation immédiate pour le bénéficiaire de le déposer à ses frais. En l’absence de cette attestation, les présentes seront considérées comme caduques et ce, sauf si le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive. Le bénéficiaire devra pour, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de déclaration préalable de travaux et ce au plus tard le 31 août 2021, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ».

Il ne fait pas débat entre les parties que la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux au plus tard le 30 septembre 2021, délai porté au 31 octobre 2021 en cas de demande de pièces complémentaires par la mairie est défaillie, dès lors que le certificat de décision de non opposition à déclaration préalable a été délivré par le maire de la commune de, [Localité 6] le 30 novembre 2021.

Or, il ressort des mentions de ce certificat de décision de non opposition à déclaration préalable du 30 novembre 2021, que M. et Mme, [R] ont déposé leur demande de déclaration préalable de travaux le 2 septembre 2021, laquelle a été complétée le 26 octobre 2021.

Si la promesse de vente stipule que pour se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux, M. et Mme, [R] devaient déposer leur demande le 31 août 2021, ces derniers soutiennent justement que le respect de cette date de dépôt était impossible en ce qu’elle correspond à la date de signature de la promesse de vente comportant ladite condition.

A ce titre, il est observé que M. et Mme, [R] ont fait preuve de diligence, dès lors qu’ils ont déposé cette demande le 2 septembre 2021, soit seulement deux jours après la signature de la promesse, laquelle célérité est ainsi exclusive de toute mauvaise foi de leur part, étant observé que ces derniers étaient domiciliés à, [Localité 8] au moment de la signature de la promesse de vente.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Mme, [Q] est mal fondée à soutenir que la condition suspensive a défailli en raison du comportement fautif des époux, [R].

Enfin, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la correspondance des époux, [R] du 22 novembre 2021, aux termes de laquelle ils indiquent à Mme, [Q] avoir toujours l’intention d’acheter la maison et l’informent des difficultés rencontrées tenant au délai de réponse de la commune de, [Localité 6] et des délais de demandes de crédits compte tenu de leur statut de « non résident », ne constitue pas une renonciation à la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux, alors que conformément à l’article 1304-4 du code civil une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie, ou n’a pas défailli, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’à la date de ce courrier le 22 novembre 2021, la condition étant défaillie depuis le 31 octobre 2021.

En outre, les époux, [R] relèvent également à juste titre que les termes de cette correspondance ne renferment aucune renonciation à la condition suspensive, mais une demande l’octroi d’un délai supplémentaire pour permettre sa réalisation.

Enfin, contrairement à ce que soutient encore Mme, [Q], les époux, [R] ne sont pas davantage réputés avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspense, du fait de leur absence de réponse avant le 22 novembre 2021 au courrier de Me, [K] du 3 novembre 2021 les mettant en demeure de lui transmettre sous 8 jours un accord ou un refus de la mairie, alors qu’il ressort des termes de la promesse de vente que le bénéficiaire de la promesse est réputé y renoncer au cas où il ne respecterait pas son engagement de transmettre la justification du dépôt d’un dossier complet de demande préalable de travaux avant le 31 août 2021, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ainsi, Mme, [Q] qui ne justifie d’aucune mise en demeure adressée aux époux, [R] d’avoir à justifier dans les huit jours du dépôt d’un dossier complet de demande préalable de travaux avant le 31 août 2021, n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une renonciation des appelants à cette condition suspensive.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

La promesse de vente comporte également une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 639.600€, d’une durée maximale de 25 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 1,40 %, au plus tard le 23 novembre 2021, le bénéficiaire devant justifier du dépôt de sa demande ou de ses demandes au plus tard le 23 octobre 2021.

La clause relative à la condition suspensive du prêt stipule également ainsi qu’il suit : " pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra:

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, au plus tard le 23 octobre 2021,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandée aux conditions ci- dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ".

A ce titre, il est versé aux débats :

— un courrier du 26 octobre 2021 de M., [A], courtier au sein de la société Ymanci Crédit Immobilier adressé aux époux, [R] dans lequel il atteste que ces derniers ont déposé dans l’agence un dossier de prêt sous la référence DC111211110161621 pour l’acquisition d’un bien immobilier sis, [Adresse 5] et que le dossier est à ce jour en cours d’analyse de faisabilité auprès de ses partenaires bancaires afin d’obtenir des réponses dans les plus brefs délais (pièce n°8 de Mme, [Q]),

— une demande de prêt auprès de la société BNP Paribas International, [X] d’un montant de 639.600€, d’une durée de 25 ans au taux maximum de 1, 4 % hors assurances, signé par eux le 15 octobre 2021, laquelle porte la mention « envoi le 22 novembre » (pièce n°4 des époux, [R]),

— un courrier de M., [A], courtier au sein de la société Ymanci Crédit Immobilier daté du 5 avril 2022 adressé à M. et Me, [R] leur indiquant ainsi qu’il suit : " je vous confirme avoir fait l’envoi de votre dossier de financement auprès de la société International, [X], filiale spécialisée dans le financement immobilier de la société BNP Paribas, pour le financement de l’achat immobilier à, [Localité 9] en date du 22 octobre 2021. Le montant du prêt était de 639.600€ sur une durée de 25 ans, conformément aux conditions suspensives stipulées sur le compris de vente " (pièce n°5 des époux, [R]),

— un courrier de la société BNP Paribas International, [X] du 2 décembre 2021 adressé à M. et Mme, [R] leur indiquant ne pas pouvoir donner une suite favorable à leur demande de financement d’un montant de 639.600€ sur une durée de 25 ans pour l’achat d’un bien sis, [Adresse 5] (pièce n°6 des époux, [R]),

— un courrier de mise en demeure adressé à M., [R] et à Mme, [R] par Me, [K] le 25 novembre 2021 d’avoir à justifier de l’obtention du prêt ou du refus de celui-ci conformément aux engagements pris aux termes de la promesse de vente et ce dans un délai de huit jours ( Pièces n° 9 et n°10 de Mme, [Q]),

— un courrier de M. et Mme, [R] du 3 décembre 2021 adressé à Me, [K] dans lequel ils lui transmettent notamment le courrier de refus de prêt adressé par la société BNP Paribas international, [X] du 2 décembre 2021 (pièce n°11 de Mme, [Q]).

M. et Mme, [R] justifient ainsi avoir déposé une demande de prêt le 22 octobre 2021 laquelle a fait l’objet d’un refus de la part de la société BNP Paribas International, [X] le 2 décembre 2021, soit après le délai fixé dans le contrat au 23 novembre 2021, de sorte que la condition suspensive est défaillie.

Il ressort également de ces pièces, que la demande de prêt déposée par M. et Mme, [R] porte sur un emprunt donc les caractéristiques sont conformes à celles fixées dans la promesse de vente, que cette demande a été déposée dans le délai contractuel fixé au 23 octobre 2021 et que ces derniers ont justifié dans les huit jour de la mise en demeure qui leur a été adressé par le notaire de Mme, [Q], du refus de prêt opposé par la banque.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Mme, [Q] est mal fondée à soutenir que la condition suspensive a défailli en raison du comportement fautif des époux, [R].

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

En cas de défaillance de la condition suspensive, la promesse unilatérale de vente est caduque (3ème Civ., 30 mars 2023, n°22-10.797). Le bénéficiaire de la promesse ne peut plus prétendre lever l’option et le promettant est libéré de toute obligation. Toute indemnité d’immobilisation déjà versée au notaire doit alors être restituée au bénéficiaire sauf au promettant d’établir que ce dernier a empêché la réalisation de la condition ( 3ème Civ., 9 mars 2017, n°16-10.569).

En l’espèce, la promesse de vente régularisée entre Mme, [Q] et les époux, [R] comporte une clause intitulée « indemnité d’immobilisation -séquestre » stipulant ainsi qu’il suit : " les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire 54.500€. Sur laquelle somme le bénéficiaire versera la somme de 20.000€ au plus tard dans le délai de 10 jours à compter des présentes, qui sera affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

Dans l’hypothèse où l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seront considérées comme n’ayant jamais existé et le bénéficiaire sera donc déchu de tout droit d’exiger la réalisation des présentes, le tout si bon semble au promettant.

Cette somme est affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire. A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du promettant, Me, [K], constitué séquestre de cette somme, et qui acceptera sa mission par l’encaissement des fonds.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes à laquelle le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.

— Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes. Toutefois cette mission ne pourra s’exécuter que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée (') Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 34.500€, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ".

Dès lors, conformément à cette clause contractuelle, les époux, [R] sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 54.500€ versées au titre de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que la promesse unilatérale de vente du 31 août 2021 est caduque du fait de la défaillances des conditions suspensives d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux purgée de tous recours et retrait et d’obtention d’un prêt , laquelle défaillance n’est pas imputable à une faute de leur part.

Il convient donc de condamner Mme, [Q] à payer à M. et Mme, [R] la somme de 54.500€, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt lequel détermine le montant des sommes dues.

Le jugement déféré est infirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Outre, que la somme de 20.000€ se trouve séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire et non entre les mains de Mme, [Q], en tout état de cause, M. et Mme, [R], qui ne justifient par aucune pièce de la procédure d’un quelconque préjudice financier résultant du refus de libération du séquestre par cette dernière, sont en conséquence débouté de leur demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté les époux, [R] de cette demande, étant toutefois observé que les premiers juges ont, au terme de leur dispositif, débouté de manière globale ces derniers de l’ensemble de leurs demandes sans distinguer les chefs de demande ainsi rejetés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Mme, [Q] doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser à M. et Mme, [R], unis d’intérêts, la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel. .

Les mesures accessoires de première instance sont infirméesen conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne Mme, [Q] à payer à M. et Mme, [R] la somme de 54.500 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute M. et Mme, [R] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme, [Q] à payer à M. et Mme, [R], unis d’intérêts, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel,

Déboute Mme, [Q] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme, [Q] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT