ARRET N° .

RG N° : 17/00464

AFFAIRE :

M^me B Y

C/

M. C X

AJ/SB

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée à

M^e LACROIX et M^e POUYADOUX

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 20 MARS 2018

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Le vingt Mars deux mille dix huit la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame B Y, demeurant […]

représentée par M^e Sandy LACROIX, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/002238 du 06/07/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 14 mars 2017 par le tribunal d’instance de TULLE

ET :

Monsieur C X né le […] à […]

représenté par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Anne Cécile BLOCH, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Février 2018.

L’ordonnance de clôture rendue le 07 février 2018.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, M^me Axelle JOLLIS, vice-présidente placée près la première Présidente de la Cour d’appel de Limoges, par ordonnance de délégation en date du 11 décembre 2017, magistrat rapporteur, assistée de M^me B D, Greffier, a tenue seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, M^me Axelle JOLLIS, vice-présidente placée, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Mars 2018 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Axelle JOLLIS, vice-présidente placée, a rendu compte à la Cour, composée de Madame E F, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de M^me Axelle JOLLIS, vice-présidente placée. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2013, Monsieur C X a donné à bail à Madame B Y une maison d’habitation sise à NEUVIC (19) moyennant un loyer de 320 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2014, Monsieur X a fait délivrer à Madame Y un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui réclamant la somme de 4480 euros au titre des loyers impayés.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2015, Monsieur X a fait délivrer à Madame Y un congé pour habiter pour la date du 31 mai 2016.

Par acte d’huissier en date du 1^er juillet 2016, Monsieur X a fait assigner Madame Y devant le Tribunal d’instance de Tulle aux fins principalement de voir ordonner l’expulsion de sa locataire et sa condamnation en paiement des loyers impayés.

Par jugement du 14 mars 2017, le Tribunal d’instance de Tulle a':

— constaté la résiliation à la date du 22 décembre 2014 du bail conclu entre Madame Y et Monsieur X';

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux à la somme de 320 euros';

— condamné Madame Y à payer à Monsieur X la somme de 10 521,07 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dues au 1^er mai 2016', avec intérêts à compter de la date d’assignation;

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement à Madame Y';

— ordonné l’expulsion de Madame Y

— condamné Madame Y à payer à Monsieur X les loyers et charges exigibles jusqu’à la date de résiliation du bail et les indemnités d’occupation échues ou à échoir';

— condamné Madame Y aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur X la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles';

— débouté les parties de leurs demandes supplémentaires.

Madame Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2018, Madame Y demande à la Cour de’réformer le jugement et de':

— débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes';

— constater l’état d’indécence du logement’et dire que Monsieur X a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état ;

— reconnaître l’exception d’inexécution au bénéfice de Madame Y et dire qu’elle n’est redevable d’aucune somme envers Monsieur X';

— condamner Monsieur X à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement';

— à titre subsidiaire, dire que le loyer et l’indemnité d’occupation sera réduite à la somme de 200 euros par mois à compter de la date d’entrée dans les lieux';

— condamner Monsieur X à verser à Madame Y la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi';

— fixer la dette due au 1^er mai 2016 à la somme de 7680 euros';

— dire que les allocations logement auxquelles Madame Y aurait pu prétendre depuis le 1^er juin 2013 viendra en déduction des loyers impayés';

— accorder des délais de paiement à Madame Y';

— dire que le congé de reprise est irrégulier';

— condamner Monsieur X aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Madame Y soutient principalement que Monsieur X a manqué à son obligation de

délivrance du logement en bon état dès son entrée dans les lieux et à son obligation de délivrance d’un logement décent malgré des demandes régulières de mise en conformité de la locataire et des institutions départementales .

Elle en déduit qu’elle était en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas régler ses loyers et que l’attitude du bailleur lui a causé un trouble de jouissance.

Elle ajoute que si l’exception d’inexécution était écartée, l’état insalubre du logement justifie a minima la réduction du loyer de manière rétroactive.

L’appelante fait valoir que même en cas de résiliation du bail, l’état indécent du logement empêche le bailleur de demander l’expulsion de l’occupant.

Elle précise qu’elle n’a jamais pu percevoir l’allocation logement puisque Monsieur X n’a pas répondu aux demandes d’informations de la CAF et qu’en tout état de cause, l’indécence du logement ne permettait pas de percevoir l’allocation logement tant que les travaux n’étaient pas réalisés.

Enfin, elle conteste le décompte de loyers impayés produit par le bailleur, affirmant avoir régler les loyers jusqu’en avril 2014 .

S’agissant du congé pour reprise, elle conteste sa validité, alléguant que Monsieur X dispose de plusieurs autres maisons sur NEUVIC et qu’il n’a pas l’intention réelle de résider dans un logement insalubre.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 janvier 2018, Monsieur X demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de':

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 décembre 2014';

— constater le congé pour reprise donné par Monsieur X pour le 1^er juin 2016';

— constater que Madame Y est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er mai 2016, date d’expiration du bail de 3 ans';

— condamner Madame Y à lui payer la somme de 15 809 euros;

— condamner Madame Y aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur X fait valoir que Madame Y aurait en réalité occupé les lieux plusieurs années avant la signature du bail avec le précédent locataire, connaissait donc parfaitement l’état de la maison qui est ancienne, élément dont tient compte le montant réduit du loyer, qu’elle s’y sentait bien et qu’aucun travaux n’a été convenu entre les parties lors de la signature du contrat de bail qui n’a d’ailleurs pas fait l’objet d’un état des lieux d’entrée.

Il conteste l’état d’insalubrité et rappelle qu’il a procédé au changement de la fenêtre de la chambre, mis aux normes l’électricité. S’agissant d’une maison ancienne, il estime que la locataire ne peut se plaindre du mode de chauffage ancien ou de la présence de plomb.

Angoissé par les multiples courriers et appels de Madame Y, il explique avoir pris la décision de reprendre cette maison familiale pour y habiter.

Monsieur X soutient que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par Madame Y qui n’a jamais consigné les loyers ni été dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

MOTIFS

Sur l’état du logement et l’exception d’inexécution

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Selon l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, si l’absence d’état des lieux d’entrée entraîne une présomption du bon état du logement à l’entrée du locataire dans les lieux, cette présomption peut être combattue par le locataire. De plus, le fait qu’il est constant que Madame Z ait habité dans le logement auprès de l’ancien locataire Monsieur A et donc ait connu l’état exact du logement avant de le prendre à bail, ou le fait que la maison soit ancienne, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent .

Or, il résulte des pièces produites par Madame Y (constat d’huissier du 15 janvier 2014, constat de risque d’exposition au plomb du 12 mars 2014, courrier du 2 avril 2015 de l’ARS du Limousin ), contre lesquelles Monsieur X n’apportent aucune preuve contraire, que la maison louée par l’appelante présentait, antérieurement au commandement de payer du mois d’octobre 2014, et hormis le très mauvais état des peintures, tapisseries et revêtements de sol, les caractéristiques suivantes:

— une installation électrique très vétuste ;

— une porte d’entrée en bois fendue par endroit et non étanche, laissant donc passer l’air et l’eau , et une fenêtre de chambre ancienne dont une vitre bouchée par une plaque en bois ;

— une absence de siphon sous l’évier de la cuisine et une évacuation des eaux usées de la cuisine à ciel ouvert ;

— une aération insuffisante dans la salle de bains ;

— des vitres cassées dans les combles par ailleurs inaccessibles à la locataire;

— une installation de chauffage limitée à un radiateur électrique que la locataire a dû compléter par un poêle à bois et des radiateurs électriques;

— la présence de plomb dans les peintures des huisseries.

Par lettre du 18 février 2016, la préfecture de la Corrèze a d’ailleurs signalé à Monsieur X que son logement était inscrit au fichier des logements indignes en lui rappelant que le maire de Neuvic lui avait demandé par courrier du 20 avril 2015 de réaliser des travaux sous trois mois.

Or, les seuls travaux que Monsieur X justifient avoir réalisés sont des travaux de mise en conformité de l’installation électrique en 2014.

En conséquence, ces éléments établissent le caractère indécent du logement loué par Monsieur X à Madame Y .

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par le locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d’user des locaux loués conformément à la destination du bail .

En l’espèce, compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué par Monsieur X, l’obligation de paiement du loyer n’est pas causée et Madame Y était bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution .

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur X de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts et la demande au titre de l’allocation logement

Madame Y fait valoir l’existence d’un préjudice moral, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice matériel lié à des charges énergétiques trop importantes.

Cependant, il convient de relever que Madame Y habitait dans le logement litigieux avant d’en devenir la locataire, qu’elle connaissait donc parfaitement l’état vétuste et indécent de ce logement ce qui ne l’a pas empêché de solliciter Monsieur X pour conclure un contrat de bail après le départ du précédent locataire en lui indiquant dans un courrier qu’elle et sa fille se «'sentaient bien'» dans cette maison ( pièce intimé n°5).

Elle ne démontre ainsi aucun préjudice moral particulier. De plus, elle ne justifie pas de l’ampleur de son éventuel préjudice matériel.

Ainsi, Madame Y n’établit pas un préjudice qui serait distinct de l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination, impossibilité déjà compensé par la disparition de l’obligation de paiement du loyer.

Madame Y sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts .

Il en sera de même de sa demande formulée au titre de l’allocation logement qu’elle aurait pu percevoir, ce qu’elle ne démontre nullement. De plus, aucun préjudice ne peut être retenu à ce titre en l’absence d’obligation au paiement d’un loyer.

Sur le congé de reprise pour habiter

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2015, Monsieur X a donné à Madame Y congé pour la date du 31 mai 2016 en vue d’une reprise pour habiter.

Le délai de 6 mois avant l’expiration du bail a été respecté et Monsieur X a bien précisé dans son congé qu’il était le bénéficiaire de la reprise.

Madame Y conteste la validité de ce congé pour reprise, considérant que Monsieur X n’a aucune réelle intention de venir habiter ce logement indécent alors qu’il possède d’autres immeubles sur Neuvic

Cependant, il n’appartient pas au juge de contrôler l’opportunité de la reprise mais seulement la réalité de l’intention de la reprise pour habiter.

Or, outre que Madame Y ne produit aucun élément à l’appui de ses dires, Monsieur X, qui précise que ce logement constitue sa maison de famille, justifie des difficultés rencontrées dans son logement actuel ( nuisances sonores) et rien ne permet de douter a priori de son intention de venir habiter à Neuvic dans le logement occupé par Madame Y.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler le congé de reprise délivré par Monsieur X .

Madame Y se trouve donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 mai 2016 et il convient de faire droit à la demande d’expulsion formulée par le propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, les dépens seront supportés par moitié entre elles et chacune supportera la charge de ses frais irrépétibles.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME, par substitution de motifs, le jugement rendu le 14 mars 2017 par le Tribunal d’instance de Tulle, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame B Y et rappelé que cette expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus et statuant de nouveau;

CONSTATE l’état d’indécence du logement sis Pellachal 19 160 Neuvic objet du bail conclu le 1^er juin 2013 entre Monsieur C X et Madame B Y;

DÉBOUTE Monsieur C X de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 décembre 2014 ;

DÉBOUTE Monsieur C X de sa demande en paiement au titre de loyers impayés et indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Madame B Y de sa demande de dommages et intérêts;

REJETTE la demande de Madame B Y au titre de l’allocation logement ;

CONSTATE la validité du congé de reprise pour habiter délivré le 13 novembre 2015 par Monsieur X à Madame Y ;

DIT que le présent arrêt sera transmis à Monsieur le Préfet de la Corrèze;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter la moitié des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

B D. E F.