ARRÊT N° .

N° RG 18/01024 – N° Portalis DBV6-V-B7C-BH333

AFFAIRE :

B Y, D F G

C/

D X

Sci MALYLO

JPC/MLM

Contestation relative à la fixation du pris des baux commerciaux

G. à M^e Rousseau et M^e Lefaure, le 101/12/19

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2019

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A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le dix Décembre deux mille dix neuf a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

1.- Madame B Y, demeurant […]

2. – Monsieur D F G, demeurant […]

APPELANTS d’un jugement rendu le 26 Juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de GUERET

représentés par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par M^e Morgane FARIN, avocat au barreau de CREUSE

ET :

1.- Monsieur D X, demeurant […]

représenté par M^e Jean-louis ROUSSEAU, avocat constitué, du barreau de CREUSE et par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON,

INTIME

2.- Sci MALYLO, demeurant […]

représentée par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par M^e Morgane FARIN, avocat au barreau de CREUSE

PARTIE INTERVENANTE

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L’affaire a été fixée à l’audience du 05 Novembre 2019, après ordonnance de clôture rendue le 16 octobre 2019, la Cour étant composée de Madame J K, Présidente de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Mireille VALLEIX, Conseiller, assistés de Monsieur H I, Greffier, Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Madame J K, Présidente de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Décembre 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 27 avril 2001, M. X a pris à bail un local commercial appartenant à la société civile JM Immobilier.

Ce local est situé à Guéret (23), d’une part, dans un immeuble sis […] dans lequel se trouvent une salle de restaurant, une cuisine, une réserve et des toilettes et, d’autre part, dans un immeuble situé au n° 8 de la même rue, dans lequel se trouve notamment une cave.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 29 avril 2001 moyennant un loyer annuel de 67'000'frs, payables mensuellement.

Aux termes d’un second acte authentique établi par le même notaire, M. X a acquis de la SARL Manielis le fonds de commerce de restauration, pizzeria, crêperie, débit de boissons et plats à emporter exploité dans ce local sous l’enseigne Le Massilia.

En 2003, la société JM Immobilier a vendu ce local à M. F G et M^me Y.

En 2015, M. X a saisi son assureur en se plaignant de voir son activité régulièrement perturbée notamment par des problèmes d’humidité, par un dégât des eaux et des troubles du voisinage provenant de l’appartement situé au-dessus de son local. Une mission d’expertise a alors été confiée à la société Polyexpert.

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2016, M. X a demandé à M. F G et M^me Y le renouvellement du bail, suivant les conditions initiales, sauf à minorer le montant du loyer à hauteur de la somme mensuelle de 650'€ HT, en raison de la diminution de l’assiette du bail et des troubles de jouissance décrits dans le rapport de la société Polyexpert.

Le 26 janvier 2016 a été dressé un procès-verbal de constat des locaux loués par M^e Virondeau, huissier de justice.

Le 25 mars 2016, M. F G et M^me Y ont accepté le renouvellement du bail aux conditions initiales mais ont exigé que le montant du loyer annuel soit porté à la somme de 11'237,40'€ HT.

Par courrier recommandé en date du 12 mai 2016, M. X a notifié à M. F G et M^me Y un mémoire en fixation du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 7'800'€ HT.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juin 2016, M. F G et M^me Y ont notifié à M. X un mémoire en réponse au sien, en maintenant leur demande de hausse du loyer.

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Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2016, M. X a fait assigner M. F G et M^me Y devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Guéret.

Par jugement en date du 22 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire confiée à M^me Z, fixé à titre provisionnel le loyer commercial à la somme de 650'€ HT à compter dudit jugement, sursis à statuer sur les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires et réservé le sort des dépens.

L’expert a établi son rapport d’expertise le 14'octobre 2017.

Par jugement en date du 26 juin 2018, le juge des loyers commerciaux a':

— fixé à la somme de 6'000'€ hors taxes et hors charges à compter du 1^er avril 2016 le loyer annuel du bail renouvelé entre les parties ;

— condamné solidairement M. F G et M^me Y aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— condamné solidairement M. F G et M^me Y à payer à M. X la somme de 3'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. F G et M^me Y ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 23 octobre 2018, leur recours portant sur l’ensemble des chefs de jugement.

Par conclusions signifiées le 26 septembre 2019, la SCI Malylo est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de nouveau propriétaire de l’immeuble donné à bail suite à une vente réalisée le 25 mars 2019.

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Aux termes de ses écritures déposées le 26 septembre 2019, la SCI Malylo, intervenante volontaire venant aux droits de M. F G et M^me Y, demande à la Cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau, de':

— dire et juger nulle l’expertise de M^me Z pour non-respect du principe du contradictoire ;

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 7'800'€ HT, soit 650'€ par mois à compter du 1^er avril 2016 pour un renouvellement de bail de neuf années à compter de la même date ;

— dire et juger que les dépens qui combleront les frais d’expertise seront partagés par moitié ;

— débouter M. X de ses demandes qu’il pourrait formuler à titre reconventionnel.

À l’appui de son recours, la SCI Malylo expose que les conditions de réalisation de l’expertise sont contestables car celle-ci a eu lieu en dehors de tout respect du principe du contradictoire. Elle reproche à l’expert d’avoir retenu de manière arbitraire le loyer de référence sans lien avec les prix pratiqués dans le voisinage.' Elle souligne que M. F G et M^me Y avaient fait procéder aux travaux préconisés lorsque ceux-ci étaient pertinents.

Aux termes de ses écritures déposées le 30 septembre 2019, M. X demande à la cour de :

— déclarer les consorts F G ' Y et la SCI Malylo recevables mais mal fondés en leur appel, en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes et moyens de défense et confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement dont appel en ce qu’il a notamment':

— fixer à la somme annuelle de 6'000'€ HT à compter du 1^er avril 2016 le loyer du bail renouvelé entre lui et les consorts F G – Y, pour un renouvellement de bail de neuf années à compter de la même date ;

— condamner solidairement M. F G et M^me Y aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire et à lui payer et porter une indemnité de 3'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant de condamner solidairement M. F G, M^me Y et la SCI Malylo à lui payer et porter une nouvelle indemnité de 3'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et en tous les dépens d’appel.

En réponse, M. X fait valoir qu’il est fondé à réclamer une baisse du montant du loyer en raison de la diminution de l’assiette du bail (l’accès à la cave est empêché par les modifications effectuées par un autre copropriétaire), de l’altération des agréments du local (l’utilisation des WC est rendue impossible du fait notamment de l’humidité) et de l’existence des troubles de jouissances constatés par la société Polyexpert.

Il ajoute que les critiques des consorts F G ' Y, désormais de la SCI Malylo, sont sans lien avec le litige ou sans fondement, les difficultés économiques qu’il a subies étant largement le fait du mauvais état du local et l’expert ayant notamment tenu diverses réunions contradictoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise :

Il résulte des mentions figurant dans le rapport d’expertise de M^me Z que cette dernière qui s’est fait communiquer les pièces des parties s’est rendue à quatre reprises dans le local litigieux. La première visite a eu lieu en présence des parties et de leurs conseils. Lors de la seconde visite, elle s’y est rendue seule après avoir reçu l’accord des avocats pour faire des photographies, des vidéos et constater l’état du bien. Elle est ensuite retournée sur les lieux une troisième fois accompagnée d’un sapiteur. Enfin, elle a effectué à une dernière visite pour procéder à des vérifications en présence des parties.

L’expert a ensuite soumis son pré-rapport aux parties qui lui ont adressé leurs dires auxquels elle a répondu.

L’expertise s’est donc déroulée de manière contradictoire.

Les griefs formés à l’encontre du rapport d’expertise concernant l’absence d’indication des références retenues pour fixer le loyer de référence ne constitue pas un vice susceptible d’entraîner l’annulation du rapport d’expertise.

Sur la fixation du prix du loyer du bail renouvelé :

Selon, l’article L. 145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 alinéa 1 prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Le 4^e alinéa de ce même article précise qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 6000 € par an après avoir analysé les caractéristiques du local, sa destination limitée par une clause de spécialisation, les obligations respectives des parties plus favorables au bailleur, les facteurs locaux de commercialité en régression dans le secteur d’activité considérée et dans le quartier où tous les commerces sont fermés hormis une boutique cadeaux et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article précité.

La SCI Malylo fait grief à l’expert de ne pas avoir retenu le métrage réalisé par M. A. L’expert a répondu précisément sur ce point en expliquant que ce métrage avait été réalisé en 2011 et que depuis des superficies avaient été redistribuées notamment par la suppression du coin restaurant de 18 places au profit d’un vestiaire et qu’en conséquence, il avait travaillé sur le métrage plus récent réalisé par la société Polyexpert. Il précise qu’en retenant le métrage le plus récent il obtient une surface de 116 m² calculés conformément à la loi Carrez et qu’en prenant en compte les redistributions effectuées, il obtient une surface de 114,86 m² à partir du chiffrage de M. A. Le grief n’est donc pas fondé.

La SCI Malylo reproche également à l’expert de ne pas avoir soumis à discussion les coefficients de pondération appliqués aux différentes pièces du local loué mais elle ne précise pas quels coefficients

elle aurait souhaité voir appliqués. Elle a soumis à l’expert l’attestation de M^e Chaix, notaire qui a estimé la valeur locative des locaux à la moyenne de 94 €/m²/an. L’expert a répondu que le notaire n’avait pas appliqué les critères déterminant la valeur locative prévue à l’article L. 145-33 du code du commerce et n’avait pas utilisé la méthode de pondération. Cette attestation n’est pas produite devant la cour et, dans ces conditions, rien ne permet de remettre en question l’avis neutre et éclairé de l’expert sur ce point.

Enfin, la SCI Malylo fait grief à l’expert de ne pas avoir indiqué les références retenues pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est exact que dans son rapport, l’expert n’a pas mentionné les références recueillies pour les déterminer. Toutefois, il convient de constater que l’expert a recherché en vain des références locatives dans le voisinage immédiat et n’a pu trouver que des références dans une zone éloignée et beaucoup plus animée. La référence aux prix pratiqués dans cette zone n’est donc en aucun cas défavorable au bailleur. Enfin, il apparaît que la société bailleresse ne produit aucun élément permettant de remettre en cause l’avis neutre et éclairé de l’expert et d’établir ainsi que, nonobstant cette absence de précision, la valeur retenue par l’expert est erronée.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a fixé le montant du loyer du bail renouvelé conformément à l’avis de l’expert judiciaire.

Sur les autres demandes :

Les consorts F G ' Y ayant cédé leur local et leur action judiciaire ayant été reprise par le nouveau propriétaire, il n’y a pas lieu de les condamner aux dépens ni au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A la suite de la présente procédure, M. X a exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. La SCI Malylo sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement du président du tribunal de grande instance de Guéret statuant en matière de contestations relatives à la fixation du prix des baux commerciaux en date du 26 juin 2018 en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Malylo à payer à M. X la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation des consorts F G ' Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Malylo aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

H I. J K