ARRÊT DU

17 Mai 2021

JYS/CR

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N° RG 19/00262

N° Portalis

DBVO-V-B7D-CVDV

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X, Y, Z A

C/

B C

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 281-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur X, Y, Z A

né le […] à […]

de nationalité Française

Retraité

[…]

[…]

Représenté par M^e Hélène GUILHOT, Avocate inscrite au barreau D’AGEN

APPELANT d’un Jugement du Tribunal d’Instance d’AGEN en date du 15 Janvier 2019, RG 18/000185

D’une part,

ET :

Monsieur B C

né le […] à POVOLETTI

de nationalité Française

Retraité

[…]

[…]

Représenté par M^e Ludovic VALAY, Avocat inscrit au barreau D’AGEN

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 16 Novembre 2020 devant la cour composée de :

Présidente : Marie-Paule MENU, Conseiller

Assesseurs : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Valérie SCHMIDT, Conseiller

Greffière : Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction de greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS

X A, fils d’E A décédée en 2016, est propriétaire par donation partage de 1982 avec réserve d’usufruit à sa mère dans un immeuble collectif d’habitation de trois lots de la copropriété 'résidence Garonne’ à Agen consistant en un appartement et une cave n°8 et une place de garage n°26.

E A avait loué ce lot le 30 décembre 1998 à B C moyennant un loyer mensuel à réactualiser chaque année suivant l’indice du coût de la construction, de 1 970 francs payables le 10 de chaque mois, soit 290 euros par mois jamais revalorisés.

Aucune charge locative ni 'a fortiori’ aucune temporisation de ces charges n’a été stipulée au bail.

Selon lettre recommandée du 26 octobre 2017, X A a mis en demeure B G d’avoir à lui payer depuis 2012 les montants des dépenses générales, des dépenses escaliers et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 6 190,22 euros.

Suivant acte d’huissier du 22 décembre 2017, X A a fait à B C commandement, infructueux, de payer 6 190,22 euros de régularisation des charges locatives depuis 2012.

Suivant acte d’huissier délivré le 6 avril 2018, X A a fait assigner B C devant le tribunal d’instance d’Agen pour être condamné sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire, au principal à l’expulsion locative et lui payer 6 210,48 euros de charges locatives et une indemnité d’occupation du montant du loyer à compter du 22 février 2018.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal a :

— constaté que le commandement de payer, qui vise une créance non justifiée, est inopérant à mettre en jeu la clause résolutoire,

— débouté X A de sa demande d’expulsion,

— condamné B C à payer à X A 548 euros correspondant au montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères dues au titre des impôts fonciers 2015, 2016, 2017 et 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé B C à se libérer de cette somme en 24 mensualités de chacune 22,84 euros, la dernière soldant la dette en principal et intérêts et la première échéance devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— débouté X A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné X A aux dépens.

Pour débouter au principal, le tribunal a jugé sur les charges récupérables que le propriétaire ne justifie pas du détail des charges à régulariser, notamment les 'dépenses escaliers’ les plus onéreuses et sur la taxe d’ordures ménagères, les montants sont justifiés mais le délai de prescription est triennal.

Le 6 février 2020, X A a fait assigner B H en validation de congé pour vendre devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Agen en réclamant son expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

PROCEDURE

Suivant déclaration au greffe le 11 mars 2019, X A a formé appel de tous les chefs de dispositif du jugement.

Selon conclusions visées au greffe le 6 juin 2019, X A demande, réformant le jugement, de :

— ordonner l’expulsion de B C et tous occupants de son chef et meubles lui appartenant du logement donné à bail, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner B C à lui payer 6 438,82 euros de charges impayées de 2012 à 2018 à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner B C au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 22 février 2018 jusqu’à libération des lieux outre 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’appelant expose qu’il est désormais pleinement propriétaire de l’immeuble.

Il fait valoir qu’il a communiqué le décompte général des dépenses de la copropriété depuis 2012 par l’agence du syndic d’immeuble Foncia avec précision des montants, tantièmes, coefficients et quote-part du lot loué ; il bénéficie de l’application de la prescription quinquennale ancienne.

Selon premières conclusions visées au greffe le 16 juillet 2019 et en réponse le 9 septembre 2020, B C demande de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à juger à nouveau que le contrat de bail était exempt de charges,

— dire que le commandement ne peut produire aucun effet et la clause résolutoire ne peut être ni constatée ni prononcée,

— condamner X A à lui payer 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété et aux dépens outre 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé expose qu’il est âgé de 89 ans, il dispose d’un revenu mensuel de 900 euros et il a quitté la location le 31 mars 2020 ; son loyer n’était pas soumis aux charges locatives selon accord conventionnel des parties.

Il fait valoir que le tribunal n’a pas tranché le point qu’il est dispensé contractuellement des charges locatives récupérables. Le commandement ne comporte pas le décompte ni les justificatifs des charges dites locatives ressortant par affectation du logement donné à bail ; aucun justificatif antérieur au commandement consistant au décompte des charges récupérables n’a été délivré au locataire. Les demandes sont frappées de la prescription triennale depuis la loi du 24 mars 2014. Les montants sont excessifs pour le nettoyage de la cage d’escalier. Il ne peut s’acquitter de sa dette éventuelle qu’en 36 mensualités. La clause résolutoire ne peut plus produire aucun effet en l’état de son départ après nouveau congé pour vendre.

Sur son appel incident, il rappelle qu’il subit des procédures sans autre motif que d’obtenir à un âge avancé son départ du logement qu’il loue depuis plus de vingt ans.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 19 octobre 2020, X A ne demande plus que de :

— condamner B C à lui payer 7 299,83 euros de charges impayées de 2012 à 2020 avec intérêts au taux légal courant à compter de l’arrêt à intervenir et les entiers dépens outre une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il allègue les sommes de 823,61 euros et 37,40 euros à ce titre pour les années 2019 et 2020.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 octobre 2020.

MOTIFS

1/Sur le bail :

Il ressort de la lecture au bail-type du 30 décembre 1998 de la clause des obligations du locataire qu’il doit « a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le propriétaire en fait la demande. »

En droit, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs en exergue du contrat de location, son article 23 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1^er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

Il ressort de cette disposition que, nonobstant la non mention de provisions des charges au bail, le locataire est toujours redevable des charges récupérables.

2/Sur le commandement de payer :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Il résulte de cette disposition que la délivrance du seul décompte des charges et taxes à la mise en demeure du 26 octobre 2016, sans les pièces justificatives au commandement du 22 décembre 2016, ne suffit pas à valider le commandement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3/Sur les charges :

L’article 1^er du décret du 26 août 1987 modifié par l’article 8 du décret du 27 décembre 2013 dispose que la liste des charges récupérables figure en son annexe.

Les dépenses générales et d’escaliers entrent dans les prévisions du § IV de l’annexe au décret : « - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation. ».

Alors que la disposition générale de l’article 2224 du code civil antérieurement applicable édicte un délai de prescription quinquennal, la disposition spéciale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créée par la loi du 24 mars 2014 dispose que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. (') ».

L’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil dispose : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ».

En l’espèce, le bailleur qui n’a pas agi avant l’écoulement du nouveau délai triennal de prescription est forclos en sa demande au-delà de trois années avant le 28 octobre 2017, date de la réception de sa mise en demeure.

Il ressort des pièces communiquées : provisions courantes du syndic de la copropriété 'Garonne’ à Agen que ces opérations concernent principalement le contrat d’entretien ménager par l’employée d’immeuble, ce qui explique leur coût ; du 1^er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2019, les parts de chacun des trois lots récupérables sur le locataire, sont comptabilisées en colonne 'dont locatif’ et justifiées aux appels de charges aux copropriétaires des dépenses générales, dont escaliers, principalement des salaires.

Du 28 octobre au 31 décembre 2014, le montant s’élève à deux douzièmes de 823,61 euros d’opérations annuelles, soit 137,26 euros, en 2015 à 815,79 euros, en 2016 à 1 001,69 euros, en 2017 à 1 078,99, en 2018 à 901,40 et en 2019 à 823,61 euros.

Du 1^er janvier au 31 mars 2020, la justification repose sur un calcul de taxe et n’est pas fondée.

Il n’est dû que 4 758,74 euros justifiés.

Le jugement sera également complété sur ce point.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Il ressort de la lecture des conclusions des parties que la cour n’est plus saisie de cette contestation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4/Sur les dommages-et-intérêts :

Le locataire ne rapporte pas la preuve que la simple demande en remboursement des charges et taxes afférentes au bail a dégénéré en faute et en abus du seul fait de son âge et de la durée de sa location. La demande n’est pas fondée et il en sera débouté.

5/Sur le délai :

L’article 1345-5 du code civil dispose : « Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

H. A ne s’oppose pas au délai de paiement ; en considération de l’âge et de la situation de L. C, il y sera fait droit.

Le jugement sera confirmé, comme sur la taxe, sur ce point et les modalités de ce point.

6/Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, L. C qui succombe à l’instance en l’état des dernières écritures d’H. A les supportera.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 15 janvier 2019 en toutes ses dispositions sauf les dépens,

Jugeant à nouveau,

Condamne B C aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne B I à payer à X A 4 758,74 euros au titre des charges locatives de la période du 28 octobre 2014 au 31 décembre 2019,

Autorise B C à se libérer de cette somme en 24 mensualités de chacune 22,84 euros, la dernière soldant la dette en principal et intérêts et la première échéance devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Déboute B C de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne B H aux dépens de première instance,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Marie-Paule MENU, Conseiller, et par Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Conseiller,