ARRÊT N° 86

RG N° : 19/00755 -

N° Portalis DBV6-V-B7D-BH77C

AFFAIRE :

Y Z

C/

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LIMOGES METROPOLE – LIMOGES HABITAT Représenté par son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

GV/MLL

demande en paiement des loyers et des charges et /ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion.

Grosse délivrée

M^e LONGEAGNE, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 04 MARS 2020

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Le quatre Mars deux mille vingt la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Y Z

de nationalité française

née le […] à […]

Profession : Aide à domicile,

demeurant […]

représentée par M^e X GOLFIER-ROUY de la SCP BONNAFOUS-BREGEON GOLFIER-ROUY, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005594 du 18/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’un jugement rendu le 11 JUILLET 2019 par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LIMOGES METROPOLE – LIMOGES HABITAT Représenté par son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

Activité : Loueur immobilier,

dont le siège sociale est sis au […]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

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Selon avis de fixation de la Présidente de Chambre chargée de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Janvier 2020 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 04 Mars 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 décembre 2019.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me X-G H, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Mars 2020 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame E F, Présidente de chambre, de Monsieur A B et d’elle-même, conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte signé le 12 novembre 2007, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de Limoges a donné à bail d’habitation à Melle Y Z un appartement de type 2 situé […] à Limoges, moyennant un loyer mensuel de 221,02 €.

L’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole – Limoges Habitat venant aux droits de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de Limoges se plaignant que Melle Y Z héberge dans son appartement de nombreux chats dont il résulte des nuisances olfactives gênant le voisinage,

il a saisi le tribunal d’instance de Limoges par assignation délivrée à cette dernière le 20 février 2019

aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Melle Y Z.

Par jugement rendu le 11 juillet 2019, le tribunal d’instance de Limoges a prononcé la résiliation judiciaire du bail unissant les parties à l’effet du jugement et ordonné l’expulsion de Melle Y Z sans ordonner l’exécution provisoire.

Melle Y Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 août 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2019, elle demande à la cour de :

• la dire recevable et bien fondé son appel :

Y faire droit ;

• infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail avec toutes les conséquences de droit ;

• constater que les troubles invoqués par le bailleur ont cessé ;

• en conséquence, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

• dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle est membre de l’association de protection des chats « Ecole du chat libre 87 ». Dans ce cadre, elle recueille effectivement des chats, mais elle les soigne et les entretient parfaitement.

Elle a réalisé des travaux pour faire cesser les nuisances olfactives.

Elle ne pourrait exercer son métier d’aide à domicile si elle rencontrait des problèmes d’hygiène.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1^er octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat Limoges Métropole – Limoges Habitat demande à la cour de :

• confirmer le jugement attaqué ;

• débouter Melle Y Z de l’ensemble de ses demandes ;

• la condamner à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 €sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’Office fait valoir que Melle Y Z ne fait que reprendre en appel les mêmes pièces et le même argumentaire qu’en première instance.

Quant à lui, il dit rapporter la preuve, par de nombreuses pièces, de l’existence et de la persistance des nuisances olfactive causées par les chats de Melle Y Z.

Ne respectant pas ses obligations, le bail doit être résilié sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail

et l’article 1729 que le bailleur, peut, suivant les circonstances, résilier le bail si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur.

Ces obligations sont reprises à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89'462 sur les rapports locatifs.

De façon générale, le contrat de bail peut être résolu en cas de manquement du bailleur ou du locataire à ses obligations en application de l’article 1741 du code civil, ce manquement devant revêtir un degré de gravité suffisante.

Melle Y Z ne conteste pas qu’elle recueille et héberge dans son appartement des chatsen nombre important.

D’ailleurs, un rapport de Limoges Habitat en date du 18 janvier 2019 indique que, le 17 janvier 2018, des pompiers intervenus dans ledit logement ont constaté la présence d’un nombre important de chats.

Le bailleur rapporte la preuve qui lui incombe des nuisances olfactives causées par ces chats :

— procès-verbal de constat d’huissier établi les 30 novembre et 18 décembre 2018 selon lequel sont constatées une forte odeur d’urine ainsi que des 'émanations pestilentielles' devant la porte du logement n°138 occupé par Melle Y Z ;

— courriers de la Ville de Limoges (12 juin 2017 et 10 août 2017) adressés à Melle Y Z la mettant en demeure de nettoyer et désinfecter son logement, une inspectrice de la salubrité ayant constaté des nuisances olfactives causées par de l’urine de chats, ces nuisances perdurant malgré le remplacement du papier peint ;

— réclamations de deux voisines auprès de Limoges Habitat le 2 novembre 2018 et le 2 mai 2019 et attestations des voisins (Fontaine et Imbert, Pinto da Silva, Chastre) selon lesquelles les odeurs d’urine et d’excréments de chats émanant de son balcon, remontent par les sanitaires et dans l’escalier vers les appartements du même étage (3^e) et au-dessus ;

— nombreuses mises en demeure de Limoges habitat depuis le 24 août 2016 jusqu’au 28 septembre 2018 de faire cesser les nuisances olfactives ;

— Melle Y Z n’a pas donné suite au rendez-vous du 13 mai 2019 au cours duquel devait être constatée la réalisation des travaux par cette dernière pour faire cesser le trouble occasionné ; les intervenantes de Limoges Habitat s’étant néanmoins rendues sur place ce jour-là ont constaté la persistance des nuisances olfactives sur le palier devant le logement de Melle Y Z (rapport du 14 mai 2019).

Melle Y Z produit quant à elle les mêmes pièces qu’en première instance, c’est-à-dire :

' une attestation de la clinique vétérinaire Beaublanc en date du 13 mars 2019 selon laquelle elle 'semble apporter tous les soins nécessaires à ses chats quand cela nécessite’ ;

' une attestation sur l’honneur de la présidente de l’association de protection animale Ecole du Chat Libre 87 en date du 13 mars 2019 selon laquelle Melle Y Z 'assure la stérilisation et le tatouage de ses félins dans le souci d’éviter la prolifération' ;

' des attestations de mars 2019 émanant de sa famille selon lesquelles elle a réalisé des travaux et changé certains meubles dans son appartement, ce qui a eu pour effet de diminuer les odeurs d’urine de chats ; des attestations d’autres connaissances selon lesquelles les odeurs de chats et les problèmes

d’hygiène n’existent pas.

Mais, l’Office Limoges Habitat produit un procès-verbal de constat d’huissier récent de novembre 2019 selon lequel, sur le palier du troisième étage devant la porte du logement 138 occupé par M^me Y D, se dégage une odeur d’urine particulièrement incommodante avec des émanations pestilentielles, ce à deux reprises, les 6 et 8 novembre 2019.

En conséquence, il convient de considérer que la bonne volonté que Melle Y Z a pu mettre en 'uvre par la réalisation de travaux pour faire cesser les nuisances olfactives n’a pas suffi à les faire disparaître.

Ainsi, si l’intérêt et le dévouement de Melle Y Z pour la cause des chats ne sont pas à remettre en cause, le nombre important de ces félins qu’elle recueille dans son appartement de type 2 :

— n’est pas conforme à la destination des lieux,

— cause inévitablement des nuisances olfactives et des problèmes d’hygiène,

ce qui caractérise des manquements graves et persistants aux obligations d’un locataire.

Le fait qu’elle soit aide à domicile est sans rapport avec le logement loué puisqu’elle exerce cette activité à l’extérieur.

Melle Y Z recherche un logement à la campagne (attestation Durac), ce qui démontre qu’elle a conscience des difficultés occasionnées par le recueil de nombreux chats dans un appartement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le prononcé de la résiliation du bail du 12 novembre 2007 pour manquements de Melle Y Z à ses obligations est justifié.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Melle Y Z succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens et il est équitable de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole – Limoges Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 11 juillet 2019 ;

CONDAMNE Melle Y Z à payer à l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole -

Limoges Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Melle Y Z aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

X-G H. E F.