Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2019

(n° , 16 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02011 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B44SS

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu le 8 novembre 2012 par le tribunal de grande instance de PARIS RG n° 12/11926

Arrêt rendu le 21 janvier 2015 par la Cour d'Appel de PARIS - RG n° 12/23261

Arrêt rendu le 3 novembre 2016 par la Cour de Cassation pourvoi n° A 15-18.897

DEMANDERESSE A LA SAISINE

SARL MMG LE RESERVOIR agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 399 683 150

[…]

[…]

Représentée par Me Helen KANOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0902

DEFENDEURS A LA SAISINE

Monsieur B-G A DE Y

né le […] à […]

[…]

49320 BLAISON-GOHIER

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assisté de Me Bruno METRAL de la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur J A DE Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assisté de Me Bruno METRAL de la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur B-F A DE Y

né le […] à […]

[…], […], […],

NANJING, JIANGSU, […]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assisté de Me Bruno METRAL de la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

SAS IMMOBILIÈRE DE L'ETOILE 55 57 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 820 075 554

[…]

[…]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de Me B-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant substitué par Me Rémy DOS SANTOS de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 1995, M F A de Y aux droits duquel se trouvent les consorts B G, X et B F A de Y a donné à bail à la SARL MMG un local commercial situé au rez- de- chaussée d'un immeuble situé […] à Paris 11e avec pour destination celle de restaurant, café, galerie d'exposition, organisation de spectacles et de réceptions, à l'exclusion de tous spectacles licencieux ou pornographiques .

Par avenant du 13 septembre 1995, l'activité de bar a été autorisée .

Le bail a été renouvelé le 26 novembre 2007 aux mêmes clauses et conditions, seule la clause résolutoire faisant l'objet d'une nouvelle rédaction.

A la suite de dégâts des eaux, la société MMG a sollicité en référé la désignation d'un expert ; M Z a été désigné par ordonnance du 29 juillet 2010. Par ordonnance du 11 juillet 2013, le juge des référés a, à la demande des bailleurs, étendu la mission de l'expert à l'étude de la structure de l'immeuble, de son état éventuel de vétusté, de l'incidence des travaux réalisés par la société preneuse et de la performance acoustique. M. Z a déposé son rapport en l'état le 31 octobre 2017.

Par acte d'huissier de justice du 27 juillet 2012, les consorts A de Y ont fait citer la société MMG en constatation de la résiliation du bail et subsidiairement en prononcé de la résiliation.

Par jugement du 8 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris :

- a débouté les consorts A de Y de leurs demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à l'obtention de la résiliation du bail ;

- a condamné la SARL MMG à payer à MM B G, X et B F A de Y la somme de 21 786, 18€ au titre de l'arriéré d'indexation pour la période du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque loyer ;

- a dit que les intérêts seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;

- a sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation du trouble de jouissance, de réfaction du loyer,

de consignation et d'exécution de travaux jusqu'à ce que l'expert commis ait donné son avis sur la faisabilité et l'opportunité de procéder à ces travaux ;

- a ordonne le retrait de l'affaire du rôle des affaires en cours ;

- a dit que l'affaire sera réinscrite sur demande de la partie la plus diligente qui devra à cette occasion justifier de l'avis de l'expert.

- a dit que la décision sera communiquée en application d le'article L 511-1 du code de la construction , à la préfecture de police de Paris, bureau de la sécurité de l'habitat, […] à Paris 4ème ;

- a réservé les dépens et ordonné l'exécution provisoire.

Les consorts A de Y ont interjeté appel de cette décision.

Le 23 mars 2014, les bailleurs ont délivré un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2014.

Par un arrêt du 21 janvier 2015, la cour d'appel de Paris a :

Réformant le jugement déféré uniquement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de réfaction du loyer de la part de la société MMG et en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des loyers et charges.

Statuant à nouveau sur ces points,

- Dit qu'à compter de l'arrêt, le loyer HT sera diminué de 25 % ;

- Condamné la société MMG à payer aux consorts A de Y la somme de 157, 93 € au titre des loyers et charges restant dus au 12 février 2014, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

- Déclaré irrecevable la demande de validation du congé délivré le 23 mars 2014 comme nouvelle en cause d'appel ;

- Débouté les parties de leurs autres demandes,

- Condamné les consorts A de Y aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .

Les consorts A DE Y se sont pourvus en cassation.

Par un arrêt du 3 novembre 2016, la Cour de cassation a :

au visa de l'article 565 du code de procédure civile;

- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, remis en conséquence, la cause et les parties en l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée; condamné la société MMG aux dépens; au visa de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la société MMG, l'a condamné à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. B-G, X et B-F A de Y.

Aux motifs :

'que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent;

que, pour déclarer irrecevable la demande de validation du congé délivré le 23 mars 2014, l'arrêt retient que cette demande est nouvelle en cause d'appel et qu'elle ne constitue ni le complément ni la conséquence des demandes originaires;

qu'en statuant ainsi, alors que la demande formée pour la première fois en cause d'appel en vue de l'exécution d'un congé avec refus de renouvellement tend aux mêmes fins que la demande initiale qui a pour objet la cessation des rapports locatifs et l'expulsion de la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé".

Par saisine du 18 janvier 2018, la cour d'appel de Paris a été saisie sur renvoi après cassation par la SARL MMG LE RESERVOIR.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 septembre 2019, la société MMG LE RESERVOIR demande à la cour statuant sur renvoi après cassation et après dépôt du rapport d'expertise, de :

Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 ancien du Code civil,

Vu celles des articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu celles des articles 695, 699 et 700 du Code de Procédure civile,

Vu le jugement rendu le 8 novembre 2012 par la 18ème Chambre Section 3 près le Tribunal de Grande Instance de Paris,

Vu l'arrêt rendu le 21 janvier 2015 par le Pôle 5 Chambre 3 de la Cour d'appel de Paris,

Vu l'arrêt rendu le 3 novembre 2016 par la Cour de cassation,

Vu le rapport d'expertise déposé par M. Z, le 31 octobre 2017

Vu les pièces communiquées aux présents débats,

DIRE ET JUGER la société MMG LE RESERVOIR recevable en son action et bien fondée en ses demandes,

DEBOUTER les consorts A DE Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté les consorts A DE Y de leurs demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et obtenir la résiliation du bail ;

LE REFORMER pour le surplus ;

Y ajoutant et statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que Messieurs B-G, B F et X A DE Y en leur qualité de bailleurs, ont manqué à leur obligation d'entretien des locaux donnés à bail à la société MMG LE RESERVOIR, preneur, en n'effectuant pas les grosses réparations requises pour l'entretien et la conservation de l'immeuble ;

DIRE ET JUGER que Messieurs B-G, B F et X A DE Y en leur qualité de bailleurs, ont manqué à leur obligation d'assurer à la société MMG LE RESERVOIR, preneur, la jouissance paisible des lieux donnés à bail ;

DIRE ET JUGER que le congé délivré par Messieurs B-G, B F et X A DE Y en leur qualité de bailleurs, le 27 mars 2014 est nul et de nul effet,

CONDAMNER solidairement Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57, en leur qualité d'anciens et de nouveaux bailleurs, à régler à la société MMG LE RESERVOIR, preneur, la somme de globale et forfaitaire de : 3.720.265,25 € se décomposant comme suit :

- 209.952,86 € au titre des mesures conservatoires

- 64.078,74 € au titre des dommages aux biens

- 474.420,00 € au titre des dommages aux agencements

- 22.411,38 € au titre des honoraires de travaux d'agencement, dommages et frais supplémentaires

- 49.793,24 € au titre des frais engagés afin d'éviter la perte de l'établissement

- 30.194,58 € au titre des frais de procédure d'expertise judiciaire

- 89.464,00 € au titre des annulations de soirées

- 2.799.950,45 € au titre des pertes d'exploitation

DIRE ET JUGER la société MMG LE RESERVOIR fondée en sa demande de réfaction du loyer à compter, dans la limite de 45 % pour la période du 10 avril 2009 au 14 juillet 2010 et ultérieurement à raison des travaux d'étaiement à venir et jusqu'à parfait achèvement de ceux-ci,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 à payer à la société MMG LE RESERVOIR la somme de 3.571,96 € en remboursement des loyers trop perçus après réfaction sur la période du 10 avril 2009 au 14 juillet 2010 ;

ORDONNER la réfaction du loyer dans la limite de 45 % à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfait achèvement des travaux ;

ORDONNER la consignation des loyers entre les mains de tel séquestre qu'il plaira à la présente juridiction de désigner et ce, jusqu'à ce que Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57, aient solidairement, procédé au règlement des causes de la décision à intervenir et se soient exécutés de leurs obligations d'entretien et de réparation ;

AUTORISER la société MMG LE RESERVOIR à effectuer les travaux de pérennisation de

l'immeuble à ses frais avancés et à les déduire des loyers dus par elle ès qualités de preneur aux consorts Messieurs B-G, B F et X A DE Y en leurs qualités de bailleurs,

CONDAMNER solidairement Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 à payer à la société MMG LE RESERVOIR la somme de 50.000 € du fait de la mauvaise foi dont ils ont fait preuve dans l'exécution de leurs obligations ;

CONDAMNER solidairement Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 à payer à la société MMG LE RESERVOIR la somme de 50.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Messieurs B-G, B F et X A DE Y et la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise, d'assignation, de signification et d'exécution de la décision à intervenir dont distraction au profit de Maître Hélen KANOUI, Avocat au Barreau de Paris ;

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par la RPVA le 24 septembre 2019, les consorts A DE Y demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 08 novembre 2018, [sic]

Vu les articles 564, 378 et 379 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la vente portant sur l'immeuble sis, […] intervenue le 25 octobre 2018 entre les consorts A DE Y et la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 et la perte de leur qualité de propriétaire bailleur à compter de cette date.

[…]

DECLARER irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la prétention de la société MMG à obtenir la condamnation des consorts A DE Y à lui régler la somme globale et forfaitaire de 3.716.142,83 € se décomposant comme suit :

- 205.830,44 € au titre des mesures conservatoires,

- 64.078,74 € au titre des dommages aux biens,

- 474.420,00 € au titre des dommages aux agencements,

- 22.411,38 € au titre des Honoraires de travaux d'agencement dommages et frais supplémentaires,

- 49.793, 24 € au titre des frais engagés afin d'éviter la perte de l'établissement,

- 30.194,58 € au titre des frais de procédure d'expertise judiciaire,

- 89.464,00 € au titre des annulations de soirées,

- 2.799.950,45 € au titre des pertes d'exploitation,

DECLARER irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la prétention de la société MMG visant à obtenir la condamnation des consorts A DE Y à lui régler la somme de 50.000 € du fait de la mauvaise foi dont ils ont fait preuve dans l'exécution de leurs obligations.

DECLARER irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la prétention de la société MMG visant à obtenir la condamnation des consorts A DE Y aux frais d'expertise au titre des dépens de l'instance.

CONSTATER que le Tribunal de Grande Instance de PARIS à sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation du trouble de jouissance, de réfaction du loyer, de consignation et d'exécution de travaux d'étaiement, jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ou à tout le moins en ce qui concerne les travaux jusqu'à ce que l'expert commis ait donné un avis sur la faisabilité et l'opportunité de procéder à ces travaux.

CONSTATER que le Tribunal de Grande Instance de PARIS reste saisi de ces demandes qui n'ont pas été jugé en première instance.

En conséquence, DECLARER irrecevable les demandes de la société MMG tendant à la réfaction et la consignation du loyer et à se voir autoriser à effectuer les travaux de pérennisation de l'immeuble à ses frais avancés et à les déduire des loyers dus.

En tout état de cause, DEBOUTER la société MMG de toutes ses demandes, fins et prétentions comme irrecevables et mal fondées et la renvoyer à mieux se pourvoir.

Si par impossible la Cour entendait évoquer et faire droit aux demandes de la société MMG, elle surseoira à statuer et autorisera les consorts A DE Y à conclure au fond sur le principe et le quantum des prétentions formées à leur encontre.

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la société MMG à payer à Messieurs B G A DE Y, J A DE Y et B F A DE Y le montant des sommes dues au titre de l'arriéré d'indexation pour la période du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque loyer, et dit que les intérêts seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour une année entière,

RECTIFIER l'erreur matérielle du jugement, dire qu'au lieu de la somme de 21.786,18 € (Vingt et un mille sept cent quatre-vingt-six euros et dix-huit centimes) figurant dans le dispositif du jugement c'est la somme de 21.796,18 € qui est due au titre de l'arriéré d'indexation de loyers,

En tant que de besoin si la Cour ne retenait pas l'erreur matérielle, confirmer le jugement sur le montant de la condamnation au titre de l'arriéré d'indexation.

INFIRMER le jugement en toutes ses autres dispositions et faire droit aux demandes des consorts A DE Y :

ET STATUANT DE NOUVEAU

Vu les articles 1134 et 1147 ancien du Code Civil,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 08 novembre 2018,[sic]

Vu l'arrêt rendu le 21 janvier 2015 par le pôle 5 Chambre 3 de la Cour d'appel de PARIS,

Vu l'arrêt rendu le 03 novembre 2016 par la Cour de cassation,

Vu le bail conclu entre Monsieur F A de Y et la société MMG le 21 février 1995,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER la société MMG à payer aux consorts A DE Y la somme de 43.607,02 € à titre d'arriéré de loyers, indemnités d'occupation, accessoires de loyers, arrêté au 1er mai 2018, 2ème trimestre 2018 inclus.

CONSTATER que l'exercice dans les lieux d'activités à titre principal de concerts, soirées musicales, danse et soirées licencieuse contrevient à la clause de destination du bail, et cause des nuisances graves aux riverains, justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur,

Subsidiairement, CONSTATER que les travaux mis en 'uvre par la société MMG et non autorisés par le bailleur constituent un motif grave justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur,

Très subsidiairement, CONSTATER que le retard systématique de la société MMG dans le règlement de son loyer, et ceci depuis plusieurs années, revêt le caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-respect de la destination prévue au bail.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONSTATER la validité du congé et la résiliation du bail pour refus de renouvellement.

EN CONSÉQUENCE

ORDONNER l'expulsion de la société MMG et de tous occupants de son chef des lieux sis[…] rez-de-chaussée et sous-sol si besoin est avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER à verser aux consorts A DE Y une indemnité d'occupation de 1000 € par jour à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à la libération des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société MMG à verser à chacun des consorts A de Y la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP REGNIER BEQUET MOISAN.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 10 septembre 2019, la SAS IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 demande à la cour de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 564 et 568 du code de procédure civile,

Vu les articles 784 et suivants du code de procédure civile,

Vu l'attestation notariée du 25 octobre 2018,

- DÉCLARER recevable et bien fondée la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 en son intervention volontaire en qualité de nouveau propriétaire,

[…]

- DÉCLARER irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, l'ensemble des prétentions de la société MMG,

- DÉBOUTER la société MMG de l'ensemble de ses demandes en application des articles 378, 379, 380, 564 et 568 du code de procédure civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de PARIS de l'instance enrôlée sous le numéro RG 18/07382 devant statuer sur les demandes formulées par la société MMG en ouverture de rapport,

- ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de PARIS de l'instance enrôlée sous le numéro RG 16/01483 devant statuer sur les demandes formulées par la société MMG concernant le terme du bail à raison du congé,

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

- ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de PARIS devant statuer sur les demandes formulées par la société MMG concernant le non-respect du droit de préemption,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE

Sur la validation du congé

- DÉBOUTER la société MMG de l'ensemble de ses demandes,

- VALIDER le congé du 27 mars 2014 à effet du 30 septembre 2014 comportant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction,

- ORDONNER l'expulsion de la société MMG ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,

- DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- CONDAMNER la société MMG à payer à la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57, à compter du 25 octobre 2018, une indemnité d'occupation journalière de 2 000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, qui sera indexée sur la variation de l'indice des loyers commerciaux si elle est positive, l'indice de base étant le dernier indice publié au 25 octobre 2018,

- à titre à infiniment subsidiaire VALIDER le congé du 27 mars 2014 à effet du 30 septembre 2014 en ce qu'il refuse uniquement le renouvellement et met un terme au bail et DESIGNER un expert avec mission de :

convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

visiter les lieux sis […], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

fournir tous éléments permettant à la juridiction d'apprécier le montant de l'indemnité due par le locataire à compter du 1 er octobre 2014 pour l'occupation des lieux, objet du bail, jusqu'à leur libération effective,

fournir à la juridiction, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation et de l'état des lieux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas :

1°) d'une perte de fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire,

2°) de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d'un tel transfert comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice,

dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu'il aura imparti, de l'ordre de quatre à six semaines, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la cour d'appel de Paris, dans un délai de six mois sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Sur les prétendus manquements et sur la limitation des préjudices allégués

- DÉBOUTER la société MMG de l'ensemble de ses demandes et notamment au titre des mesures conservatoires, des dommages aux biens, des dommages aux agencements et honoraires de travaux d'agencement, des frais engagés, des frais de procédures d'expertise judiciaire, des annulations de soirées, des pertes d'exploitation, réfaction et séquestration des loyers,

- a tout le moins RAMENER les préjudices de la société MMG à de plus justes proportions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- CONDAMNER la société MMG à payer à la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57, à compter du 25 octobre 2018 pour le cas où il serait fait droit à aux demandes d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation formulées par les consorts A DE Y, une indemnité d'occupation journalière de 2 000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, qui sera indexée sur la variation de l'indice des loyers

commerciaux si elle est positive, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date de la décision à intervenir.

- CONDAMNER la société MMG aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par maître ETEVENARD, avocat à la cour de Paris, conformément à l'article 699 du code procédure civile en ce qui la concerne, ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'intervention de la société IMMOBILIÈRE DE L'ETOILE 55 57

Par acte authentique en date du 25 octobre 2018, les consorts A de Y ont vendu à la société IMMOBILIÈRE DE L'ETOILE 55 57 l'ensemble du bâtiment sis […], dans lequel sont situés les locaux donnés à bail. Aux termes d'une clause (page 11 de l'acte) l'acquéreur 'déclare vouloir faire son affaire personnelle des litiges avec la société MMG, en cours au jour de son entrée en jouissance et supporter l'ensemble des conséquences qui pourraient en résulter de sorte que le vendeur ne soit jamais inquiété à ce sujet.'

Dans ces conditions, la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 doit être déclarée recevable en son intervention devant la cour d'appel.

Sur la demande d'évocation par la cour de renvoi des demandes d'indemnisation et de réfaction de loyers

La société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 57, soulève l'irrecevabilité comme nouvelle en cause d'appel de l'ensemble des demandes de la société locataire et conclut à son débouté en application des articles 378,379,380, 564 et 568 du code de procédure civile. Elle fait notamment valoir, que l'arrêt de la cour d'appel ayant été cassé pour le tout, les parties se trouvent en conséquence dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, à savoir sous l'empire du jugement du 8 novembre 2012 ayant ordonné un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonné en référé ; qu'en application de l'article 379 du code de procédure civile, le tribunal de grande instance reste saisi de cette demande sur laquelle la cour doit actuellement statuer ; que les conditions d'application de l'article 568 du code de procédure civile, qui permet l'évocation ne sont pas réunies.

Les consorts A de Y concluent également à l'irrecevabilité des demandes de la société locataire tendant à la réfaction du montant des loyers, à la consignation du loyer et à se voir autoriser à effectuer les travaux de pérennisation de l'immeuble à ses frais avancés et à les déduire des loyers dus.

La société MMG soutient que les demandes qu'elle forme ne sont pas nouvelles puisqu'elle a toujours sollicité la réfaction du montant de ses loyers, ainsi qu'une indemnisation au titre des préjudice qu'elle a subis, liés au non-respect par le bailleur de ses obligations. Elle rappelle en outre le pouvoir d'évocation que la cour d'appel tire de l'article 568 du code de procédure civile.

Il est constant, que la cour d'appel n'a la faculté d'évoquer des points non jugés en première instance, en application de l'article 568 du code de procédure civile, que si elle est saisie de l'appel d'un jugement ayant ordonné une mesure d'instruction, ou d'un jugement qui, se prononçant sur une exception de procédure, aurait mis fin à l'instance ou si l'appel du jugement en ce qu'il avait ordonné le sursis à statuer a été autorisé conformément à l'article 380 du code de procédure civile.

En l'espèce, la cour relève que le litige dont le tribunal de grande instance a été saisi, avait été

introduit par les consorts A de Y . Ce n'est qu'à titre reconventionnel, que la société MMG a présenté des demandes en indemnisation de son trouble de jouissance et de réfaction du montant de ses loyers. Le premier juge a statué sur les demandes présentées par les consorts A de Y mais a sursis à statuer sur les demandes de la société MMG, dans l'attente des conclusions d'une expertise ordonnée en référé. L'appel a été formé pour le tout par les consorts A de Y et à titre incident par la société MMG LE RESERVOIR.

Dans ces conditions, aucun des cas d'évocation sus rappelés n'étant rempli, la cour d'appel de céans saisie sur renvoi après cassation n'a pas le pouvoir d'évoquer les points non encore jugés par les premiers juges, quand bien même cette difficulté n'aurait-elle pas été soulevée devant la cour d'appel lors de sa précédente saisine, étant au demeurant observé que le tribunal de grande instance de Paris, qui avait sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation présentées par la société locataire, a parallèlement été saisi d'une assignation en ouverture de rapport, actuellement pendante devant lui.

Sur la demande tendant à être autorisée à effectuer les travaux de pérennisation de l'immeuble à ses frais avancés et à les déduire des loyers dus

Les défendeurs concluent à l'irrecevabilité de cette demande. La cour relève qu'à supposer que cette demande soit recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, dans la mesure où, elle résulterait de l'évolution du litige, faute de précision sur les travaux que la société MMG entend être autorisée à accomplir aux lieux et place de la bailleresse, elle doit être rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi

La société MMG sollicite la condamnation des consorts A de Y et de la société IMMOBILIERE de L'ETOILE 55 57 compte tenu de leur mauvaise foi dans la conduite de la procédure.

Les consorts A de Y et de la société IMMOBILIERE de L'ETOILE 55 57 concluent à l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel.

La cour retient qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande est recevable, dans la mesure où elle est fondée sur des faits nouveaux.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

La société MMG LE RESERVOIR, conclut à la confirmation du jugement sur ce point en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande aux fins de constatation de la clause résolutoire.

Les consorts A de Y se prévalent du commandement délivré le 1er juin 2012, et de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de respect de la clause de destination du bail. Ils reprochent à la société locataire une activité de concerts et de club, ces activités n'entrant pas dans la clause de destination et engendrant au surplus des nuisances sonores.

Ils lui reprochent en outre de multiplier les spectacles licencieux, alors que ceux-ci sont interdits par la clause de destination.

Le commandement adressé à la société MMG le 1er juin 2012 fait reproche à la société locataire de ne pas respecter la clause de destination du bail en utilisant les locaux pour des activités de concerts, discothèque, clubbing, soirées dansantes et bar de nuit, dont le programme figure sur le site internet de la société, de ne pas respecter la clause du bail qui lui fait obligation de ne pas troubler la tranquillité de l'ensemble immobilier de quelque manière que ce soit par son fait ou du fait des gens à son service, en raison des nuisances sonores que son activité interdite entraîne et qui est préjudiciable à la structure de l'immeuble.

Ainsi que l'ont décidé les premiers juges, la clause résolutoire du bail peut être invoquée en l'espèce dans la mesure où elle vise un manquement à l'une quelconque des obligations du bail et non seulement un défaut de paiement des loyers.

La clause de destination du bail permet l'exploitation dans les lieux d'un fonds de commerce de 'restaurant, bar, café-théâtre, galerie d'exposition, organisation de spectacles et de réceptions à l'exclusion de tous spectacles licencieux ou pornographiques', par avenant du 13 septembre 1995, l'activité de bar a été autorisée.

C'est à juste titre que les premiers juges ont pu décider que l'organisation de spectacles et de réception expressément autorisée par le bail n'exclut nullement que la clientèle puisse occasionnellement danser sur une piste de danse aménagée devant la scène, soit lors de concerts, soit lors de réceptions. L'activité de 'discothèque' ne peut être établie par les seuls dires de riverains qualifiant l'endroit de boîte de nuit, où même par l'emploi de ce terme sur la page facebook de l'établissement. De même l'organisation de concerts, rentre dans la clause de destination. Le caractère licencieux ou pornographique des spectacles ne peut davantage être retenu, dès lors que ces qualificatifs s'entendent d'activités contraires à la pudeur et sexuellement explicites à ces seules fins alors que les spectacles accueillis par la société MMG sont des créations artistiques, utilisant l'érotisme voir la nudité comme mode d'expression d'une idée.

S'agissant des nuisances sonores portant atteinte à la tranquillité des riverains, alors que les bailleurs ne produisaient en première instance qu'un courrier de la préfecture de police daté du 11 mars 2011, lequel fait état d'une plainte concernant la gêne sonore causée par la musique provenant des locaux et demande à la société MMG de prendre toutes mesures utiles pour veiller au respect de la tranquillité publique, devant cette cour, les bailleurs produisent aux débats un ensemble de plaintes datées du 27 novembre 2007, 12 juin 2010, 30 mars 2010, 9 août 2010, 11 août 2010, 9 août 2011 communiquées le 22 février 2013 par la préfecture de police après avis rendu par la commission d'accès aux documents administratifs; trois attestations datées des 14, 16 et 21 avril 2013, ainsi qu'une plainte auprès du maire en date du 1er février 2015, suivie d'une main courante en date du 9 juin 2016 et d'une mise en demeure du 15 septembre 2016, adressée à la société locataire d'avoir à satisfaire à ses obligations réglementaires.

Les plaintes communiquées en 2013, sont toutes antérieures au commandement dont s'agit. Les attestations produites aux débats, faute de préciser la date des manquements constatés ne peuvent établir la persistance des nuisances sonores au-delà du délai d'un mois suivant la délivrance du commandement ; il en est de même de la plainte déposée le 1er février 2015 auprès du maire du 11e arrondissement suivie d'une mise en demeure délivrée en 2016 à la société preneuse à faire face à ses obligations réglementaires quant à la diffusion de musique amplifiée, s'agissant de la plainte d'un seul riverain, insuffisante à établir la persistance du manquement.

Dans ces conditions, la cour ne peut que débouter les consorts A de Y de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire;

Le prononcé de la résiliation du bail ne peut davantage intervenir pour les manquements à la clause de destination du bail, qui ne sont pas établis, quant aux nuisances sonores, aucune pièce versée aux débats, n'établit leur persistance à ce jour, si bien que les manquements commis ne sont pas suffisamment graves pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation du bail pour manquement à la clause travaux du bail

Les consorts A de Y font valoir que la société locataire a contrevenu à la clause du bail qui stipule que 'le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucune construction, ni démolition, ni percement de murs, cloisons ou de planchers, ni aucun changement de distribution ou installation sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.[...]' dans la mesure où alors que leur

auteur avait autorisé certains travaux, la société locataire a fait réaliser des travaux différents, quant à la suppression de la mezzanine.

Les consorts A de Y établissent que leur auteur a expressément accepté selon courrier du 28 avril 2018, le dépôt du permis de construire selon le descriptif donné par le cabinet d'architecte IMPACT ARCHITECTURE mais que finalement, la société IMPACT ARCHITECTURE ayant le 7 août 1995 dénoncé le contrat le liant à la société locataire, une demande de permis modificatif a été déposée par le cabinet H ARCHITECTURE lequel prévoyait la démolition de la totalité de la mezzanine, au lieu d'une partie de celle-ci.

Aux termes du bail (page 4) 'le bailleur donne son accord dès à présent au preneur sur l'ensemble des travaux que celui-ci envisage de faire dans les locaux sous l'unique condition et réserve que ces travaux ne portent en aucune façon atteinte à la solidité de l'immeuble'.

La cour relève que l'autorisation sus rappelée, étant d'ordre général et étant relative à l'ensemble des travaux que le preneur envisageait de faire, il s'ensuit, que le preneur n'a pas commis de faute en ne sollicitant pas à nouveau le bailleur, sur la teneur du permis de construire modificatif, déposé par le cabinet H ARCHITECTURE, les travaux finalement réalisés étant d'une moins grande ampleur que les travaux initialement prévus.

En conséquence, le bail ne peut être résilié pour ce motif.

Sur le retard dans le paiement des loyers

Les bailleurs sollicitent le prononcé de la résiliation du bail pour retard systématique du montant du loyer et de ses accessoires. Ils rappellent l'arriéré de loyers de 27.149,09 euros pour la période du 4e trimestre 2007 au 1er trimestre 2012, au titre de l'indexation des loyers, un retard de loyers à partir du 1er janvier 2012, entraînant des saisies conservatoires entre le 30 avril 2013 et le 8 janvier 2014 d'un montant total de 59.785,02 euros, alors que la société MMG reconnaissait elle-même dans un courrier du 24 décembre 2014 adressé à son conseil qu'elle avait de son propre chef procédé à la consignation sur son compte CARPA de la somme de 56.413,25 euros ; que la facture de 32.499,74 euros émise le 13 décembre 2016 au titre de l'arriéré résultant de la réfaction de loyer prononcé par la cour d'appel dans son arrêt du 21 janvier 2015, objet de la cassation, n'avait toujours pas été intégralement payée au 17 juillet 2017, jour d'une mise en demeure, qu'au 1er mai 2018, la société locataire restait redevable de la somme de 43.929, 26 euros dont 17.194,02 euros correspondant à un arriéré de loyer pour le 4e trimestre 2017.

A l'appui de cette demande les bailleurs ne versent aux débats aucun décompte de leur créance. Ainsi que l'ont relevé les premiers juges la première dette est née d'une régularisation tardive d'une indexation sur plusieurs années, le loyer courant étant payé. Certes, la société MMG a commis une faute en s'abstenant de payer ses loyers et en les consignant sans autorisation sur le compte CARPA de son avocat cependant, compte tenu du contentieux opposant les parties la faute n'est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail. Il en est de même du retard apporté au paiement des sommes dues à la suite de la cassation de l'arrêt de cette cour ayant autorisé une réfaction du montant du loyer.

En conséquence, la résiliation du bail ne sera pas prononcée pour ce motif.

Sur le congé,

La société MMG sollicite la nullité du congé, au motif qu'il ne reproduit pas le texte de l'article L145-17 du code de commerce et qu'il a été délivré à une date erronée, ce qui affecte sa validité.

Elle rappelle que lors du précédent renouvellement, elle a fait signifier par acte d'huissier de justice

en date du 12 août 2005 une demande de renouvellement de son bail à effet du 21 février 2006 ; que faute de réponse du bailleur dans le délai de trois mois le bail s'est renouvelé pour 9 ans à compter du 21 février 2006 jusqu'au 20 février 2015.

La société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 s'oppose à cette demande et réplique que le bail ayant été régulièrement renouvelé à compter du 1er octobre 2005, le congé dont s'agit a valablement été délivré.

Il convient de rappeler que lors du précédent renouvellement, la demande de renouvellement a été faite par acte du 12 août 2005, le bail étant alors en tacite prolongation et que par application combinée des article L145-9, L145-10 et L145-12 du code de commerce, le nouveau bail prenait effet au 1er octobre 2005. Dès lors, les parties pouvaient, par un acte notarié en date du 26 novembre 2007, convenir que le renouvellement se ferait de manière rétroactive à compter du 1er octobre 2005 étant au surplus observé que les parties peuvent renouveler amiablement un bail sans tenir compte de la date de renouvellement déterminée par la loi.

Dans ces conditions, le congé dont s'agit délivré par acte sous seing privé du 24 mars 2014, pour le 30 septembre 2014 est régulier.

Par ailleurs, la cour rappelle que si l'article L145-17 du code de commerce doit être reproduit à peine de nullité dans l'acte portant congé, il ne s'agit que d'une nullité de forme qui ne peut être prononcée que si celui qui l'invoque prouve le grief que lui fait cette omission.

En l'espèce, la société locataire n'articule aucun grief résultant de cette omission. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de prononcer pour ce motif la nullité du congé dont s'agit, étant au demeurant observé que si le libellé exact de l'article L145-17 du code de commerce n'est pas reproduit, cependant l'acte indique qu'en application de ce texte, le preneur dispose d'un délai de deux ans pour le contester.

Sur les demandes de sursis à statuer

- sur le congé

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les consorts A de Y demandent de voir constater 'la validité du congé et la résiliation du bail pour refus de renouvellement'. Cependant, cette prétention n'est étayée par aucun développement dans le corps de leurs conclusions.

La société IMMOBILIERE DE L'ETOILE 55 57 demande à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de Paris dans l'instance enrôlée sous le numéro RG 16/01483 devant statuer sur les demandes formulées par la société MMG concernant le terme du bail en raison du congé. A titre infiniment plus subsidiaire, elle demande de valider le congé à effet du 30 septembre 2014 comportant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction et à titre encore plus subsidiaire de dire que ce congé à effet du 30 septembre 2014 refuse uniquement le renouvellement et met fin au bail et sollicite la désignation d'un expert.

Dans le corps de ses écritures elle reconnaît que le tribunal de grande instance a le 28 juin 2019 rendu sa décision dans l'affaire enregistrée sous le N°RG 16/01483, disant que le congé délivré le 27 mars 2014 pour le 30 septembre 2014 a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2014 et dit que ce refus a ouvert droit pour la société MMG au paiement d'une indemnité d'éviction et institué sur ce point une mesure d'expertise.

Le jugement du 28 juin 2019, est actuellement frappé d'appel. Cependant, la caducité de cet appel est actuellement évoquée.

Dans le cadre de la présente procédure de renvoi après cassation, la société MMG conclut à la nullité dudit congé, sans présenter de demande subsidiaire.

Afin d'éviter le prononcé de décisions contradictoires, sur le congé dont s'agit, il convient d'interroger les parties, sur les conséquences du prononcé éventuel de la caducité de l'appel interjeté à l'encontre du jugement en date du 28 juin 2019.

- sur le non-respect du droit de préemption

La société IMMOBILIERE DE 'ETOILE 55 57 sollicite en outre un sursis à statuer dans l'attente de la décisions du tribunal de grande instance de Paris dans l'instance introduite par la société MMG concernant le non-respect du droit de préemption.

La société IMMOBIILIERE DE L'ETOILE 55 57 produit à l'appui de sa demande en pièce 18 une copie de l'assignation qui lui a été délivrée ainsi qu'aux consorts A de Y par acte d'huissier de justice en date du 21 juin 2019, à la demande de la société MMG pour voir ordonner la vente forcée du local qu'elle occupe à son profit, précédé d'assignations délivrées les 27 février 2019, 6 mars 2019 et 13 mars 2019 en nullité de la cession opérée le 25 octobre 2018.

La cour constate qu'il ne résulte d'aucune pièce que ces assignations ont été enrôlées devant le tribunal de grande instance de Paris. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande de sursis à statuer.

Sur la demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi

La société MMG sollicite la condamnation des consorts A de Y et de la société IMMOBILIERE DE L'ETOILE en raison de la mauvaise foi dont ils feraient preuve à son encontre. Elle soutient que l'expert Z a déposé son rapport en l'état et n'a pas pu répondre à la mission qui lui était impartie, faute pour les consorts A de Y d'avoir versé leur part de consignation complémentaire sollicitée et faisant suite à un complément de mission demandé par eux, que les bailleurs n'ont pour but que d'obtenir son expulsion.

La cour relève que la mauvaise foi des bailleurs, n'est pas caractérisée par la société MMG. La multiplication des procédures qu'elle a introduites, avec des conseils différents, soutenant des moyens distincts, n'a fait de compliquer une situation déjà complexe. La société MMG doit en conséquence être déboutée de la demande de dommages-intérêts formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il convient de surseoir à statuer sur le sort des dépens de première instance et celui des condamnations prononcées en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sur les demandes relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à évocation sur l'indemnisation du préjudice de la société MMG et sa demande de réfection des loyers ;

Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer dans l'attente d'une décision à intervenir sur une action relative au droit de préemption du preneur, la preuve de l'enrôlement de la procédure n'étant pas rapportée ;

Déclare recevables les demandes tendant à être autorisée à effectuer des travaux de pérennisation et à obtenir des dommages-intérêts en raison de la mauvaise foi des bailleurs ;

Déboute la demande de la société MMG tendant à être autorisée à exécuter des travaux pour la pérennisation de l'immeuble ;

Déboute la société MMG de sa demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi ;

Sur la validation du congé,

Ordonne une réouverture des débats et le renvoi à la mise en état en raison de l'appel pendant devant cette chambre du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 29 juin 2019 ayant statué sur la validité dudit congé,

Invite les parties à s'expliquer sur les conséquences qu'elles tirent d'une éventuelle caducité de cet appel, quant aux demandes relatives au congé dont est actuellement saisie la cour ;

Sursoit à statuer en conséquence sur ce point et sur le surplus des demandes ;

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 27 février 2020, à 13 heures pour clôture et à l'audience collégiale du mardi 24 mars 2020 à 14 heures pour plaidoiries,

Réserve les dépens

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE