ARRET N°34

N° RG 22/00745 N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMFU

AFFAIRE :

Mme [G] [F]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE

CB/LM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

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Le vingt cinq Janvier deux mille vingt quatre la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [G] [F]

née le 10 Avril 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence BOUCHERAT HERESZTYN de la SCP AVOCATS JURIS-CONSEILS, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5381 du 24/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 05 SEPTEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés sous le N° 271 927 212, établissement public à caractère industriel ou commercial, capital social 178 583.00 € SIREN 271 927 204, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 Novembre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2019 et à effet au 9 avril 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE a donné à bail à Madame [G] [F] une maison d’habitation avec garage situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 544,87 € charges comprises.

Soutenant que Madame [G] [F] avait manqué à son obligation de payer le loyer, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TULLE, et ce par acte d’huissier du 5 février 2021, à l’effet notamment :

* de voir prononcer à ses torts exclusifs, la résiliation du bail consenti à son profit

* de voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier

* de la voir condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges comprises, soit 571,90 € avec indexation selon les mêmes règles que le loyer

* de la voir condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ayant saisi la Commission de Surendettement de la Corrèze le 19 juillet 2019, Madame [G] [F] a été admise à la procédure de surendettement le 12 septembre 2019, sachant qu’elle a bénéficié d’une mesure de redressement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de plusieurs de ses dettes, dont sa dette locative envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE arrêtée à la somme de 9 653,67 €, et ce en vertu d’un jugement du juge des contentieux de la protection en charge du surendettement au Tribunal Judiciaire de TULLE :

— rendu le 6 mai 2021 après rejet de la contestation soulevée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE pour cause de mauvaise foi de la débitrice

— confirmé par un arrêt prononcé le 17 novembre 2021par la présente Cour saisie d’un appel interjeté par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE.

C’est dans ce contexte que par jugement contradictoire du 5 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TULLE a notamment :

— prononcé la résiliation du contrat de bail consenti par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE à Madame [G] [F], et ce aux torts exclusifs de cette dernière, après avoir retenu que postérieurement à l’effacement de ses dettes, elle ne s’était pas acquittée régulièrement de ses obligations locatives, et que sa dette s’élevait à la somme de 1003,90 € à la date du 31 mai 2022

— ordonné l’expulsion de Madame [G] [F] et celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place

— condamné Madame [G] [F] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE

* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer charges comprises, soit la somme de 582,12 €, à compter de la date à laquelle la décision aura acquis un caractère définitif et jusqu’à libération effective des lieux

* 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamné Madame [G] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 14 octobre 2022, Madame [G] [F] a interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2023.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 28 septembre 2023, Madame [G] [F] demande en substance à la Cour :

— de faire droit à son appel

— d’infirmer le jugement rendu le 5 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TULLE, et statuant à nouveau

* sur son appel principal, de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE de sa demande de résiliation du bail consenti à son profit et de ses demandes subséquentes, en faisant notamment valoir que ses loyers étaient inclus dans la décision de rétablissement personnel du Tribunal Judiciaire de TULLE du 6 mai 2021confirmé par arrêt du 17 novembre 2021, et qu’elle a définitivement quitté le logement loué depuis le mois de mars 2023, et subsidiairement de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative pour le cas où une dette de loyer subsisterait

* sur l’appel incident formé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, de déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel, la demande en paiement formulée à son encontre à hauteur de la somme de 3298,28 € au titre des réparations et des frais de nettoyage ayant trait au logement objet de son bail, et à titre subsidiaire de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE de ce chef de demande pour défaut de justification

— de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE de l’intégralité de ses demandes, et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En l’état de ses dernières conclusions datées du 6 octobre 2023,l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE demande en substance à la Cour :

— de débouter Madame [G] [F] de son appel

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [G] [F], ordonné son expulsion, condamné celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer charges comprises, ainsi qu’au versement d’une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— de faire droit à son appel incident, et en conséquence

* de constaté que Madame [G] [F] a quitté les lieux

* de la condamner à lui payer

° la somme de 4450,77 € arrêtée au 31 juillet 2023 au titre de son arriéré de loyers et au titre des réparations locatives et travaux de nettoyage

° une indemnité de 1500 € pour ses frais irrépétibles d’appel

— de condamner Madame [G] [F] à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE aux fins de résiliation du bail consenti à Madame [G] [F] :

A titre liminaire, il convient d’observer que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE poursuit la résiliation du bail consenti à Madame [G] [F] pour défaut de paiement des loyers contractuellement mis à sa charge.

L’analyse des divers relevés de compte produits par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE révèle que suite à l’effacement de sa dette locative d’un montant de 9653,67 € qu’elle s’est vu consentir dans le cadre de la mesure de redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcée à son profit, Madame [G] [F] a été défaillante dans le règlement de ses loyers courants envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, sachant :

— qu’elle ne peut se prévaloir d’aucune mesure l’ayant dispensée de son obligation de s’acquitter régulièrement du loyer dû en contrepartie de l’occupation des lieux loués

— que le défaut de paiement régulier des loyers constitue pour le locataire un manquement à sa principale obligation découlant du contrat de location consenti à son profit par le bailleur.

Il s’ensuit que la défaillance de Madame [G] [F] dans le paiement de son loyer courant survenue alors qu’elle venait de bénéficier de l’effacement d’une dette locative de 9653,67 €, rend l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE légitime à poursuivre la résiliation du bail consenti à cette locataire.

C’est donc à bon droit que le premier juge, constatant qu’à la date du 31 mai 2022 Madame [G] [F] était redevable d’une dette locative de 1003,90 €, a prononcé aux torts exclusifs de cette dernière la résiliation du bail qu’elle s’était vu consentir, a accueilli la demande d’expulsion dirigée à son encontre par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, et condamné l’intéressée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, avec indexation.

Le jugement querellé sera donc confirmé de ces chefs.

2) Sur l’incidence de la libération par Madame [G] [F] des lieux loués :

De l’examen du dossier, il ressort que depuis l’intervention du jugement déféré, Madame [G] [F] a quitté le logement objet du bail consenti à son profit par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, sachant que c’est à la date du 10 mai 2023 correspondant à celle du procès-verbal de constat établi par Maître [S] [T] Commissaire de Justice à [Localité 4] à l’effet de dresser un état des lieux de sortie du logement donné à bail à Madame [G] [F], que sera fixée la libération effective des lieux loués.

Le départ de Madame [G] [F] a pour conséquence :

— d’une part, de rendre sans objet la mesure d’expulsion prise à son encontre par le premier juge

— d’autre part, d’arrêter le cours de l’indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge pour la période comprise entre la date à laquelle la résiliation de son bail a acquis un caratère définitif, et la date de la libération effective des lieux

— enfin, de rendre possible l’établissement par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE d’un dernier relevé de compte reflétant la situation de Madame [G] [F] en termes d’arriéré locatif, et de toute autre somme susceptible d’être mise à sa charge en lien avec les conditions dans lesquelles elle a libéré les lieux loués.

3) Sur la créance revendiquée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE à l’encontre de Madame [G] [F] à hauteur de la somme de 4450,77 € :

Pour s’opposer au paiement de la créance revendiquée à son encontre pour un montant de 4450,77 €, Madame [G] [F] conteste d’une part la recevabilité de cette demande en paiement qu’elle qualifie de demande nouvelle en cause d’appel, d’autre part le bien-fondé de ladite demande qu’elle juge injustifiée.

S’agissant de la recevabilité de la demande en paiement présentée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE à hauteur de la somme de 4450,77 €, il y a lieu de considérer qu’elle échappe à la prohibition des prétentions nouvelles en cause d’appel, en ce que cette demande :

— a trait aux sommes dont l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE estime être créancier en sa qualité de bailleur, suite à la libération par Madame [G] [F] des lieux loués, sachant que cette libération des lieux loués est intervenue pendant le cours de l’instance d’appel initiée par cette dernière selon déclaration d’appel du 14 octobre 2022

— constitue le complément nécessaire de la demande en résiliation de bail et expulsion soumise au premier juge, de sorte qu’elle sera déclarée parfaitement recevable.

S’agissant du bien-fondé de la demande en paiement présentée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE à hauteur de la somme de 4450,77 €, l’analyse des pièces qu’il produit révèle :

— que lors de l’entrée de Madame [G] [F] dans les lieux donnés à bail, le logement se trouvait dans un état qualifié de 'très bon’ s’agissant notamment du papier peint équipant le séjour et les trois chambres, ou de 'bon’ s’agissant de l’état du sol dans la cuisine, le séjour et les chambres 2 et 3, tel que cela ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi le 9 avril 2019

— qu’au départ de Madame [G] [F] fixé à la date du 10 mai 2023, il a été procédé à l’établissement d’un état des lieux de sortie selon procès-verbal dressé le 10 mai 2023 par Maître [S] [T] Commissaire de Justice à [Localité 4] ayant mis en lumière que le logement occupé par cette dernière présentait des marques de dégradations au niveau de plusieurs pièces (présence de traces de rebouchage sur le papier peint du couloir, du sépour et des chambres 2 et 3, papier peint taché et déchiré dans la chambre 1), un état de sâleté notamment au niveau de certains vitrages, de la bouche de VMC et de la porte du garage, outre le fait

* que le garage contenait le lavabo sur colonne d’origine de la maison

* que la clé de la porte arrière du garage n’avait pas été restituée.

Après examen par comparaison et confrontation entre l’état des lieux d’entrée du 9 avril 2019 et l’état des lieux de sortie du 10 mai 2023, force est de reconnaître que les lieux ont été restitués dans un état :

— faisant que Madame [G] [F] est tenue de répondre des dégradations et manquements constatés

— ayant justifié que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE fasse procéder à divers travaux de réfection et de reprise s’étant élevés à la somme globale de 3298,28 € TTC, suivant factures justificatives versées au dossier.

Il s’ensuit que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE est bien fondé à réclamer à Madame [G] [F] le remboursement de ladite somme de 3298,28 € TTC, au titre des réparations locatives ayant dû être effectuées dans le logement occupé par cette dernière.

Au vu du dernier extrait de compte produit par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, il apparaît qu’après remboursement du dépôt de garantie versé par Madame [G] [F] pour un montant de 486,45 €, cette dernière reste encore redevable d’une dette locative de 4450,77 €, en ce compris le montant des réparations locatives susvisé.

Elle sera donc condamnée à régler à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE ladite somme de 4450,77 €, sans pouvoir se voir accorder la moindre facilité de paiement, dès lors qu’elle a déjà bénéficié d’un effacement de sa dette locative d’un montant de 9653,67 €.

4) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra octroyer une indemnité de 800 € pour ses frais irrépétibles d’appel, en sus de la somme de 500 € qu’il s’est vu allouer par le premier juge.

Pour avoir succombé en son recours, Madame [G] [F] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevables l’appel interjeté par Madame [G] [F] et l’appel incident formé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TULLE ;

Y ajoutant,

Constate que Madame [G] [F] a libéré les lieux loués le 10 mai 2023, et dit que son départ rend sans objet la mesure d’expulsion prise à son encontre par le premier juge ;

Déboute Madame [G] [F] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne Madame [G] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE :

— la somme de 4450,77 €, sans pouvoir se voir accorder la moindre facilité de paiement

— la somme de 800 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

La condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.