ARRET N°57

N° RG 22/00628 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BILUR

AFFAIRE :

Mme [J] [U]

C/

Mme [M] [H], M. [W] [K], S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

CB/LM

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 08 FEVRIER 2024

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Le HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [J] [U]

née le 24 Août 1969 à [Localité 14] (45), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Michel MARTIN de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 16 JUIN 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame [M] [R] [G] [H]

née le 21 Octobre 1976 à [Localité 13] (77), demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [W] [K]

né le 03 Août 1981 à [Localité 12] (87), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Bertrand VILLETTE de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC’ARENES, avocat au barreau de LIMOGES et Maître Catherine LATAPIE – SAYO, CLS AVOCATS, Avocate au Barreau de Bordeaux

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 Décembre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2023.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Février 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique reçu le 8 juin 2018 par Maître [Z] [T] Notaire à [Localité 10] (Haute-Vienne), Madame [J] [U] a acquis de Monsieur [W] [K] et de Madame [M] [H], une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 10], moyennant le prix de 65 570 €, sachant :

— que ladite vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’Agence immobilière La BOURSE DE L’IMMOBILIER devenue la Société HUMAN IMMOBILIER, après signature d’un compromis de vente en date du 19 mars 2018

— que l’acte notarié de vente contient en page 10 une clause selon laquelle 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés', avec la précision 'que s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

* s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Peu de temps après son acquisition, Madame [J] [U] a mandaté Maître [J] [P] Huissier de Justice à [Localité 15] à l’effet de constater diverses anomalies et malfaçons affectant son immeuble, sachant :

— qu’a été dressé par l’huissier de justice instrumentaire, un procès-verbal de constat daté du 2 juillet 2018 mettant en lumière divers désordres et malfaçons au niveau de la cave et de l’intérieur de la maison

— que sur la base de ce procès-verbal de constat d’huissier, Madame [J] [U] a obtenu du juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LIMOGES saisi par assignation du 21 mars 2019 délivrée à l’encontre des Consorts [W] [K]/[M] [H] d’une part, et de la Société La BOURSE DE L’IMMOBILIER, l’organisation d’une expertise judiciaire ordonnée par décision du 15 mai 2019, et ce à l’effet notamment d’examiner les désordres, malfaçons et vices cachés allégués par la demanderesse, de dire si les désordres observés étaient décelables avant la vente par un acquéreur profane, de donner les moyens propres à y remédier et en chiffrer le coût.

Monsieur [O] [L] désigné pour réaliser ladite mission d’expertise, a déposé son rapport définitif le 14 décembre 2020, aux termes duquel il a notamment estimé :

— que l’habitation était affectée de défauts de construction ou de désordres la rendant impropre en l’état, à sa mise sur le marché locatif

— que certains de ces désordres étaient connus du futur acquéreur, Mme [U], et à minima, qu’ils étaient perceptibles par un profane, avec l’indication qu’il s’agit des installations électriques vétustes, d’un fléchissement du toit dans la travée centrale, du défaut d’étanchéité de la véranda, du mauvais état des volets roulants intgrés aux menuiseries extérieures en PVC

— que les désordres du réseau EU-EV, fuyard n’ont pas été détectés du fait d’impasses successives sur l’état de la cave (en deux compartiments)

— que le coût des travaux de mise en conformité des installations défectueuses s’élevait à 65 575 € TTC (dont TVA à 10 %), auquel doivent se rajouter les travaux détectés en phase transactionnelle comme la reprise de la toiture et le renforcement de la charpente.

Au vu dudit rapport d’expertise, Madame [J] [U] a sollicité l’annulation de la vente immobilière conclue avec les Consorts [W] [K]/[M] [H], ainsi que leur condamnation solidaire avec l’agence immobilière La BOURSE DE L’IMMOBILIER, à lui régler diverses indemnités en réparation de ses préjudices.

C’est dans ce contexte que par jugement du l6 juin 2022, le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— débouté Madame [J] [U] de ses demandes, après avoir considéré

* d’une part, que l’immeuble en litige n’était pas affecté d’un vice caché au sens de l’artricle 1641 du Code Civil lors de la vente du 8 juin 2018

* d’autre part, que ne pouvait être engagée pour manquement à son obligation d’information et de conseil, la responsabilité de l’Agence Immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée la BOURSE DE L’IMMOBILIER

— condamné Madame [J] [U] à verser sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 1500 €

* d’une part, aux Consorts [W] [K]/ [M] [H]

* d’autre part, à la SAS HUMAN IMMOBILIER

— condamné Madame [J] [U] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 8 août 2022, Madame [J] [U] a interjeté appel de ce jugement, en intimant ses vendeurs Madame [M] [H] et Monsieur [W] [K], ainsi que la SAS HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée La BOURSE DE L’IMMOBILIER.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 16 mars 2023 avec clôture au 1er mars a été défixée, et ce :

— avec invitation des parties à présenter leurs observations sur l’existence d’une fosse septique active dénoncée par l’acquéreur et dissimulée par les vendeurs, ansi que sur les conséquences juridiques pouvant découler de la présence d’un tel ouvrage (vice caché ou défaut de conformité)

— avec nouvelle fixation à l’audience du 14 décembre 2023 après clôture au 8 novembre 2023.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 5 septembre 2023, Madame [J] [U] demande en substance à la Cour :

— de réformer le jugement rendu le l6 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES

— statuant à nouveau,

* de dire et juger que le bien vendu était affecté de vices cachés engageant la responsabilité de Monsieur [W] [K] et de Madame [M] [H] en leur qualité de vendeurs, et celle de l’Agence immobilière la SAS HUMAN IMMOBILIER

* de dire et juger que Monsieur [W] [K] et Madame [M] [H] en leur qualité de vendeurs, et l’Agence immobilière la SAS HUMAN IMMOBILIER, sont solidairement responsables des désordres et vices cachés qui affectent l’immeuble située [Adresse 9] à [Localité 10] dont elle a fait l’acquisition

* de dire et juger que contrairement aux énonciations de l’acte authentique de vente du 8 juin 2018, le bien n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques en présence d’une fosse septique active, et en conséquence de dire et juger que les Consorts [W] [K] / [M] [H] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme

* de prononcer la résolution ou la nullité de la vente conclue entre elle et les Consorts [W] [K] / [M] [H], relativement à l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 10], et cadastré Section AH N°[Cadastre 8], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

* de débouter les Consorts [W] [K] / [M] [H] de leur demande de restitution de l’immeuble litigieux dans l’état où il se trouvait au moment de la vente, et de leur demande de conservation du prix de vente dans l’hypothèse où la résolution de la vente serait prononcée

* de condamner les Consorts [W] [K] / [M] [H] à lui rembourser les sommes suivantes

° 65.570 € et 75€ au titre du prix de vente

° 3 270 € au titre des frais d’agence

° 6100 € au titre des frais de notaire

* de condamner solidairement Monsieur [W] [K], Madame [M] [H] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui régler à titre de dommages-interéts les sommes suivantes

° 12 320,18 € au titre des frais engagés pour l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble

° 33 600 € au titre de la perte de chance locative

° 20 000 € au titre de son préjudice de jouissance

° 20 000 € au titre de son préjudice moral

* subsidiairement et dans l’hypothèse où la vente immobilière ne serait pas résolue, de condamner solidairement Monsieur [W] [K], Madame [M] [H] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui régler à titre de dommages-interéts les sommes suivantes

° 65 574,89 € TTC au titre du coût des réparations chiffrées par l’expert

° 33 600 € au titre de la perte de chance locative

° 20 000 € au titre de son préjudice de jouissance

° 20 000 € au titre de son préjudice moral

— en toute hypothèse, de condamner solidairement Monsieur [W] [K], Madame [M] [H] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui verser la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— de les condamner aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de l’expertise judiciaire, outre le coût du constat d’huissier de Justice dressé par Maître [P] le 2 juillet 2018 pour un montant de 756 €, et le coût du constat d’huissier dressé par Maître [D] pour un montant de 369,20 €.

En l’état de leurs dernières conclusions déposées le 31 août 2023, Monsieur [W] [K] et Madame [M] [H] (ci-après dénommés les Consorts [W] [K] / [M] [H]) demandent en substance à la Cour :

— de juger mal fondé l’appel interjeté par Madame [J] [U], de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, et de condamner Madame [J] [U] à leur verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens

— à titre infiniment subsidiaire et dans l’hyothèse où la résiliation de la vente immobilière était prononcée, de dire que Madame [J] [U] devra leur restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de la vente, et qu’à défaut ils conserveront le prix de vente.

Dans ses dernières conclusions datées du 28 juin 2023, la Société HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée La BOURSE DE L’IMMOBILIER demande en substance à la Cour :

— de confirmer le jugement rendu le l6 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, en insistant sur le fait

* que Madame [J] [U] était parfaitement informée de l’existence de certains défauts affectant l’immeuble acquis avec son concours

* qu’il n’est pas démontré qu’en sa qualité d’agent immobilier, elle ait eu connaissance des défauts constitutifs pour Madame [J] [U] de vices cachés

— de débouter Madame [J] [U] de l’ensemble de ses prétentions

— de la condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens qui comprendront ceux de référé, de première instance et les frais d’expertise.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de l’action exercée par Madame [J] [U] en vue d’obtenir principalement :

— l’anéantissement rétroactif de la vente immobilière conclue le 8 juin 2018 avec les Consorts [W] [K]/[M] [H], et par l’entremise de l’Agence immobilière la BOURSE DE L’IMMOBILIER devenue la SAS HUMAN IMMOBILIER

— l’indemnisation des divers préjudices qu’elle estime avoir subis en lien avec ladite vente litigieuse.

I) Sur la demande de Madame [J] [U] aux fins d’anénatissement rétroactif de la vente immobilière conclue le 8 juin 2018 avec les Consorts [W] [K]/[M] [H], et par l’entremise de l’Agence immobilière la BOURSE DE L’IMMOBILIER devenue la SAS HUMAN IMMOBILIER :

Madame [J] [U] poursuit l’anéantissement rétroactif de ladite vente immobilière à titre principal au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil et au titre de la garantie due par ses vendeurs contre les défauts cachés de la chose vendue, sachant que pour prospérer en son action, il incombe à l’appelante de prouver que le bien acquis auprès des Consorts [W] [K] / [M] [H] était atteint d’un ou plusieurs vices cachés présentant un certain degré de gravité, et faisant que ledit bien serait devenu impropre à l’usage qu’elle en attendait.

1) sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés exercée par Madame [J] [U] :

Au soutien de son action en garantie des vices cachés, Madame [J] [U] reproche principalement à ses vendeurs les Consorts [W] [K] / [M] [H], de lui avoir dissimulé l’existence de désordres graves affectant d’une part la cave de l’immeuble, et d’autre part l’installation électrique de l’ensemble de l’immeuble.

a) sur l’existence d’un vice caché affectant la cave de l’immeuble :

De l’examen du dossier, il ressort :

— que Madame [J] [U] était parfaitement informée que l’immeuble qu’elle projetait d’acquérir était doté d’une cave, tel que cela résulte tant de l’annonce immobilière, que du compromis de vente en date du 19 mars 2018, et de l’acte authentique de vente désignant le bien vendu comme étant constittué d’une maison à usage d’habitation élevée en partie sur cave, située [Adresse 9] à [Localité 10]

— que Madame [J] [U] a signé le compromis de vente du 19 mars 2018 comme l’acte authentique de vente du 8 juin 2018 sans avoir visité la cave de l’immeuble.

Il s’ensuit :

— que Madame [J] [U] n’a pas été en capacité d’apprécier l’état de la cave, ni de constater la présence éventuelle de traces d’humidité

— que la présence d’humidité telle que relevée par l’expert judiciaire dans la cave de l’immeuble en ces termes 'elle est humide en permanence du fait d’infiltrations d’eau’ (page 22 du rapport d’expertise) est constitutive pour Madame [J] [U] d’un défaut non apparent.

En dépit de ce constat, le défaut affectant la cave ne saurait mobiliser la garantie due par les Consorts [W] [K]/[M] [H] en leur qualité de vendeurs de l’immeuble litigieux sur le fondement de la garantie contre les vices cachés, en ce qu’ il n’est pas démontré par Madame [J] [U]

— que l’accès à la cave lui a été refusé, alors qu’il est constant que cette dernière a visité l’immeuble à plusieurs reprises, en étant notamment accompagnée de professionnels du bâtiment

— que la présence d’une cave a été déterminante de son consentement de se porter acquéreur de l’immeuble mis en vente par les Consorts [W] [K] / [M] [H], alors qu’elle n’a pas jugé utile de la visiter avant de s’engager

— que les Consorts [W] [K] / [M] [H] connaisaient l’état réel de la cave et le fait qu’elle était impactée par des problèmes d’humidité, et ce en dépit

* des termes de l’attestation étalie par le Cabinet CABEX mandaté pour procéder aux différents diagnostics rendus obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, sachant que le fait pour cet organisme de certifier que dans le cadre des diagnostics réalisés le 15 mars 2018 du bien situé [Adresse 9] à [Localité 10], 'aucune cave n’a été vue, ni signalée, et donc n’a été contrôlée', est insuffisant à caractériser la volonté chez les Consorts [W] [K] / [M] [H] de cacher le problème d’infiltrations et d’humidité de la cave, dès lors que la mission d’un diagnostiqueur est habituellement axée sur les zones habitables, ce qui ne correspond pas à la destination d’une cave

* de l’appréciation portée par l’expert judiciaire en ces termes 'concernant la cave, il est peu vraisemsablable que les anciens propriétaires, comme ils le prétendent, aient ignoré ce sous-sol et son état pendant 11 ans', sachant qu’en faisant de telles observations, Monsieur [O] [L] est sorti de son rôle d’expert judiciaire, d’autant qu’aucun fait objectif n’est évoqué pour venir les étayer.

De l’ensemble de ces observations, il s’évince que Madame [J] [U] est défaillante dans l’administration de la preuve de l’existence d’un vice caché qui affectait la cave de l’immeuble par elle acquis auprès des Consorts [W] [K] / [M] [H], et qui priverait ces derniers du bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés insérée en page 10 de l’acte authentique de vente, sauf si’il était prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il convient en conséquence de débouter Madame [J] [U] de sa demande de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés au titre du problème d’humidité affectant la cave de l’immeuble vendu par les Consorts [W] [K]/ [M] [H].

b) sur l’existence d’un vice caché affectant l’installation électrique de l’immeuble :

Madame [J] [U] reproche aux Consorts [W] [K] / [M] [H] de lui avoir caché la vétusté et la dangerosité de l’installation électrique.

La position ainsi défendue par Madame [J] [U] est totalement contredite par les énonciations du compromis de vente du 19 mars 2018 et de l’acte authentique de vente du 8 juin 2018, desquelles il résulte clairement que l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité annexé au compromis de vente, et déclare faire son affaire personnelle de ce diagnostic ainsi que ses suites et conséquences, sans recours contre le vendeur, conclusions selon lesquelles :

— l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies identifiées comme concernant

* des matériels électriques présentant des risques de contacts directs

* des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage

* des conducteurs non protégés mécaniquement

— il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Il s’ensuit que Madame [J] [U] a acquis l’immeuble en toute connaissance de la vétusté de l’installation électrique dont ledit bien était équipé, et de la nécessité de faire intervenir en urgence un professionnel qualifié afin d’éliminer dans les meilleurs délais les dangers présentés par les diverses anomalies relevées.

Elle sera donc déboutée de sa demande de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés au titre de la vétusté de l’installation électrique équipant l’immeuble vendu par les Consorts [W] [K] / [M] [H], étant de surcroît observé qu’elle est mal venue à imputer à ses vendeurs la responsabilité de l’incendie s’étant déclaré dans ledit bien le 21 juin 2022, alors :

— qu’il ressort de l’expertise réalisée à la demande de la Compagnie THELEM ASSURANCES, que la cause exacte du départ d’incendie n’a pu être décélée

— qu’à supposer que la cause soit liée à un problème électrique tel qu’envisagé dans ledit rapport d’expertise, force est de reconnaître qu’il incombait à Madame [J] [U] en sa qualité de propriétaire pleinement informée des dangers inhérents à la vétusté de l’installation électrique équipant son immeuble, de faire procéder en urgence à la mise en conformité de ladite installation comme elle s’y était engagée dès la signature du compromis de vente du 19 mars 2018, dans le cadre duquel elle a déclaré faire son affaire personnelle du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité, 'ainsi que ses suites et conséquences, sans recours contre le vendeur'.

2) sur le défaut de conformité invoqué par Madame [J] [U] en lien avec la présence d’une fosse septique active :

Madame [J] [U] sollicite l’annulation de la vente immobilière conclue avec les Consorts [W] [K]/ [M] [H] pour manquement de ces derniers à leur obligation de délivrance conforme invoqué en lien avec la présence d’une fosse septique active.

A cet égard, il convient à l’analyse du dossier :

— de relever que l’immeuble acquis par Madame [J] [U] est bien raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées tel que mentionné dans le compromis de vente du 19 mars 2018 et dans l’acte authentique de vente du 8 juin 2018, ainsi qu’en a attesté le Maire de la Commune de [Localité 10] au vu d’un rapport de visite de contrôle et de conformité à la propreté du service compétent en date du 11 mai 2018 visé dans l’acte authentique de vente en page 19 avec l’indication qu’il s’y trouve annexé

— d’observer suite à une nouvelle visite effectuée par le même service le 12 juin 2018, soit postérieurement à la réitération de la vente immobilière suivant acte du 8 juin 2018, il a été détecté 'la présence d’une fosse septique sur le réseau salle de bains et toilettes du rez-de-chaussée, ainsi que le raccordement des eaux pluviales sur ce circuit'.

De ces constatations, il s’évince :

— que les Consorts [W] [K] / [M] [H] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance, dès lors que l’immeuble vendu par leurs soins était bien raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées conformément aux stipulations contractuelles figurant dans le compromis de vente du 19 mars 2018, comme dans l’acte authentique de vente du 8 juin 2018

— que l’existence d’une fosse septique encore active telle que découverte le 12 juin 2018, suite à un nouveau controle de l’installation, est constitutive

* à l’égard de Madame [J] [U] d’un vice caché, dès lors qu’elle n’a eu connaissance de l’existence de cette fosse septique qu’après avoir acquis l’immeuble, et à l’issue d’investigations plus poussées

* à l’égard des Consorts [W] [K] / [M] [H] d’un vice qui leur était inconnu et de nature à justifier l’application en leur faveur de la clause de non-garantie des vices cachés insérée en page 10 de l’acte authentique de vente, et ce en l’absence de tout élément permettant d’affirmer qu’ils avaient une connaissnce effective de la présence de cette fosse septique lors de la mise en vente de leur immeuble.

Il s’ensuit que la présence d’une fosse septique découverte dans les circonstances susvisées, n’est pas de nature à justifier l’anéantissement rétroactif de la vente immobilière conclue entre les Consorts [W] [K] / [M] [H] vendeurs, et Madame [J] [U] acquéreur.

3) sur le résultat de l’action exercée par Madame [J] [U] à l’encontre de ses vendeurs :

La défaillance de Madame [J] [U] dans la justification de l’existence de vices cachés affectant l’immeuble par elle acquis auprès des Consorts [W] [K]/[M] [H] et de nature à mobiliser la garantie de ces derniers contre les vices cachés conduit à débouter l’intéressée de l’ensemble de ses demandes, et ce qu’il s’agisse de ses demandes aux fins d’anéantissement rétroactif de ladite vente immobilière (résolution ou nullité), ou qu’il s’agisse de ses demandes aux fins d’indemnisation des divers préjudices qu’elle estime avoir subis en lien avec cette vente immobilière.

II) Sur l’action en responsabilité exercée par Madame [J] [U] à l’encontre de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée BOURSE DE L’IMMOBILIER :

Madame [J] [U] recherche la responsabilité de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

A cet égard, il y a lieu au vu des éléments du dossier :

— d’observer que la vétusté de l’installation électrique était parfaitement connue de Madame [J] [U] avant la signature du compromis de vente du 19 mars 2018 auquel a été annexé le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité ayant révélé que l’installation intérieure d’électricité comportait des anomalies, et dont l’intéressée a affirmé avoir pris connaissance dans sa totalité

— de considérer que l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER ne peut se voir reprocher un manquement à son devoir d’information et de conseil relativement à des défauts

* dont les Consorts [W] [K]/[M] [H] ignoraient eux-mêmes l’existence, à savoir le problème d’humidité affectant la cave de l’immeuble, ainsi que la présence d’une fosse septique en parallèle du raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, en ce qu’en tant qu’agent immobilier, ladite société était nullement tenue de procéder à des investigations d’ordre technique à l’effet d’être éclairée sur l’état de la construction et de ses équipements

* dont l’existence était à tout le moins facilement décelable pour un acheteur profane comme Madame [J] [U], s’agissant notamment du fléchissement de la charpente, du défaut d’étanchéité de la véranda, et du mauvais état des volets rtoulants intégrés aux menuiseries extérieures en PVC

— de relever ainsi qu’invoqué à juste titre par l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER, que la mention 'travaux à prévoir: aucun'

* ne figure sur aucun document à valeur contractuelle

* figure uniquement sur la fiche de description de l’immeuble mis en vente, sachant que cette fiche est un document interne à ladite agence immobilière, non contractuel, propriété exclusive de la Bourse de l’Immobilier, avec l’indication 'surfaces et données non garanties',tel que précisé expressément dans ledit document.

Au vu de ces observations, force est de reconnaître la défaillance de Madame [J] [U] dans la caractérisation d’un manquement de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER à ses obligations professionnelles qui serait de nature à engager sa responsabilité envers elle au titre de la vente immobilière conclue par l’entremise de ladite agence.

En conséquence, Madame [J] [U] sera déboutée de son action en responsabilité exercée à l’encontre de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER, et de l’intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de cette dernière.

Après examen de l’action en garantie des vices cachés exercée par Madame [J] [U] à l’encontre de ses vendeurs les Consorts [W] [K] / [M] [H], et de l’action en responsabilié exercée par Madame [J] [U] à l’encontre de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté Madame [J] [U] de l’ensemble de ses demandes, et ce par subsitution des présents motifs à ceux adoptés par le premier juge.

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Pour avoir succombé en ses prétentions et en son recours, Madame [J] [U] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [O] [L], ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser les Consorts [W] [K] / [M] [H] et la SAS HUMAN IMMOBILIER supporter la totalité ds frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte que Madame [J] [U] sera condamnée à verser à chacune desdites parties une indemnité de 2000 € pour leurs frais irrépétibles d’appel, et ce en sus de la somme octroyée à chacune d’elle par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Madame [J] [U] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le l6 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et ce par subsitution de motifs ;

Y ajoutant,

Déboute Madame [J] [U] :

— de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de ses vendeurs, et ce qu’il s’agisse de ses demandes aux fins d’anéantissement rétroactif de la vente immobilière conclue avec les Consorts [W] [K]/[M] [H] (résolution ou nullité), ou qu’il s’agisse de ses demandes aux fins d’indemnisation des divers préjudices qu’elle estime avoir subis en lien avec cette vente immobilière

— de son action en responsabilité exercée à l’encontre de l’Agence immobilière SAS HUMAN IMMOBILIER, et de l’intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de cette dernière ;

Condamne Madame [J] [U] à verser la somme de 2000 €, d’une part aux Consorts[W] [K]/[M] [H] et d’autre part à la SAS HUMAN IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel par chacune de ces parties ;

Condamne Madame [J] [U] à supprter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [O] [L].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.