ARRET

N°

[N]

C/

[K]

AB/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04697 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I5N6

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [C] [N]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Amélie PAULET, avocat au barreau de SENLIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 60612-2023-002010 du 26/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SENLIS)

APPELANT

ET

Monsieur [G] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marc DECRAMER substituant M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d’AMIENS

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 20 mai 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 16 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2000, M. [G] [K] a donné à bail à M. [C] [N] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1], à [Localité 5] (60).

Le bailleur a donné congé au locataire par acte d’huissier de justice signifié à personne le 9 juin 2021, précisant que le bail expirait le 15 décembre 2021 et qu’il entendait reprendre le logement pour le vendre.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a fait signifier à son locataire, par acte du 19 janvier 2022, un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5 464 euros.

Il a ensuite fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, aux fins de voir, essentiellement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcer la résiliation du bail à la date du 15 décembre 2021, subsidiairement, à la date du 20 mars 2022 conformément au commandement de payer délivré le 9 janvier 2022, ordonner l’expulsion du locataire, et condamner M. [N] à lui payer diverses sommes, dont une indemnité d’occupation.

En défense, M. [N] a fait état de l’insalubrité des lieux donnés à bail et conclu essentiellement à la nullité du congé délivré et à la suspension de la faculté de délivrer congé du fait d’une procédure d’insalubrité, réclamant pour sa part :

— la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité du logement selon les préconisations de l’agence régionale de santé (l’ARS),

— la suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux,

— ainsi que le paiement de dommages-intérêts.

Subsidiairement, il a sollicité l’octroi de délais de paiement, la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail, et la désignation d’un expert judiciaire.

A titre infiniment subsidiaire, il a demandé l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Par jugement rendu le 1er septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :

— constaté la suspension du congé pour vendre délivré par M. [K] pendant six mois et la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [K] et M. [N] le 15 juin 2022 ;

— ordonné en conséquence à M. [N] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— dit qu’à défaut pour M. [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [K] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [K] à verser à M. [N] la somme de 4 850 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné M. [N] à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 683 euros, à compter du 16 juin 2022, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné M. [N] à verser à M. [K] en deniers et quittances la somme de 15 709 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2023 incluse, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 464 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus ;

— dit que les indemnités d’occupation à échoir porteraient intérêts au taux légal à date échue ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

Le 17 novembre 2023, M. [N] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

M. [N] ayant par ailleurs engagé une procédure devant le juge de l’exécution de Senlis, par jugement du 13 juin 2024, le juge de l’exécution a rejeté sa demande de délais.

Le 11 septembre 2024, M. [N] a été expulsé de son logement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. [N] demande à la cour de :

Le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a constaté la suspension du congé pour vendre pendant six mois et la résiliation du contrat de bail le 15 juin 2022 ;

— lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants ;

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [K] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— a condamné M. [K] à lui verser la somme de 4 850 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

— l’a condamné à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 683 euros, à compter du 16 juin 2022, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— l’a condamné à verser à M. [K] en deniers et quittances la somme de 15 709 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2023 inclus, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5464 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus ;

— dit que les indemnités d’occupation à échoir porteraient intérêts au taux légal à date échue ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau :

Dire et juger que la possibilité de donner congé pour vendre a, du fait de la procédure d’insalubrité engagée, été suspendue, et en conséquence, juger que le congé pour vendre en date du 9 juin 2021 est privé de tout effet ;

Dire et juger que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 19 janvier 2022 ne peut être acquise en raison de la mauvaise foi du bailleur ;

Dire et juger que son expulsion ne pouvait être ordonnée, et conséquence, condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamner M. [K] à lui payer la somme de 11 664 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ;

En tout état de cause,

Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [K] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamner M. [K] en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Amélie Paulet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 16 janvier 2025, M. [K] demande à la cour de :

Le recevoir en son appel incident ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis en ses dispositions contraires auxdites conclusions ;

Valider le congé pour vendre délivré à M. [N] le 9 juin 2021, à effet à la date du 15 juin 2022 compte tenu de la suspension de ses effets pendant une durée de six mois ;

Subsidiairement, constater la mise en jeu de la clause résolutoire insérée au bail, suite au commandement de payer infructueux délivré à M. [N] le 19 janvier 2022 ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [N] ;

Condamner M. [N] à lui payer une somme de 15 709 euros selon compte arrêté à la date du 15 juin 2022, à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 464 euros, et à compter de la date de l’assignation devant le tribunal pour le surplus ;

Condamner M. [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2022 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, soit le 11 septembre 2024 ;

Condamner M. [N] à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues ;

Débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [N] à lui payer une somme de 5 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [N] aux dépens, dont distraction au profit de la société civile professionnelle Montigny-Doyen, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur le congé pour vendre

1.1. Sur la suspension de la faculté de délivrer le congé

M. [N] expose qu’une procédure concernant l’insalubrité du logement donné à bail a été engagée à compter du dépôt du rapport motivé du directeur général de l’agence régional de santé (ARS), transmis au maire de la commune de [Localité 5], qui en a avisé son bailleur. Il en déduit, sur le fondement de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la possibilité du bailleur de lui délivrer un congé pour le 15 décembre 2021 a été suspendue par l’effet de cette procédure. Selon lui, le congé délivré ne pouvant produire aucun effet, il convenait que le bailleur lui fasse délivrer un nouveau congé. Il estime que c’est dans une espèce similaire que la cour d’appel de Paris a jugé que le congé pour vendre n’avait pu valablement être délivré compte tenu de la situation de péril ordinaire retenue par la préfecture. Il conclut qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail en faisant produire effet au congé pour vendre, ou encore, de se prononcer sur la question de sa validité.

En réponse, M. [K] fait valoir que le congé pour vendre a été délivré le 9 juin 2021, soit antérieurement à la procédure d’insalubrité qui n’a été initiée que le 24 septembre 2021 par le préfet. Selon lui, la procédure d’insalubrité ne fait pas obstacle au congé, mais décale sa date d’effet compte tenu de la suspension du délai, de sorte qu’en l’espèce, la possibilité pour le bailleur de délivrer congé s’est trouvée simplement suspendue le 24 septembre 2021. Le bailleur en déduit, compte tenu de cette suspension et en exécution du congé, que le locataire a été déchu de tout titre d’occupation le 15 juin 2022, et que c’est avec justesse que le tribunal a validé le congé pour vendre à effet à cette dernière date.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(')

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. (')."

En outre, l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, précise en son annexe, au paragraphe 2-2-3 :

«  2-2-3-Mentions obligatoires

La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

— la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;

— le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;

— le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;

— la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l’offre de vente au profit du locataire."

Enfin, l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation prescrit :

« L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ('). »

En l’espèce, le seul débat qui oppose désormais les parties devant la cour d’appel au regard de la délivrance au locataire du congé pour vendre le 9 juin 2021 est cantonné à ses effets, sans plus de demande de nullité ou de discussion en lien avec sa validité.

Du fait de la procédure d’insalubrité engagée le 24 septembre 2021, le locataire déduit la suspension de la possibilité pour le bailleur de lui délivrer congé et par voie de conséquence, l’absence d’effet du congé délivré. Au soutien de ses motifs, il verse aux débats un courrier de la préfète de l’Oise du 24 septembre 2021 adressé au maire de [Localité 5], faisant suite à un rapport de visite au domicile de M. [N] le 22 septembre 2021, afin que le maire mette en demeure le propriétaire du logement d’avoir à prendre les mesures nécessaires à sa mise en conformité avec les prescriptions du compte-rendu.

Ledit compte-rendu, joint audit courrier, fait état des désordres et manquements aux prescriptions du règlement de sanitaire départemental de l’Oise suivants :

— désordre au regard de l’étanchéité à l’eau ;

— désordre lié à l’installation électrique ;

— désordre lié à la ventilation ;

— désordre lié au moyen de chauffage ;

— désordre lié à l’installation sanitaire ;

— désordre lié au détecteur de fumée ;

— désordre lié aux défauts d’entretien par le locataire.

Il est enfin précisé audit courrier qu'« un exemplaire de cette lettre et de ce rapport sont envoyés au locataire, au propriétaire et syndic de copropriété. »

Le propriétaire du logement a ainsi été informé rapidement des constats relatifs à l’état des locaux et de la nécessité de prendre des mesures, ce dont au demeurant les parties conviennent en ce qu’elles fixent toutes deux le point de départ de l’engagement de la procédure contradictoire, prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, au 24 septembre 2021.

M. [N] produit encore un courrier du 19 octobre 2021 du maire de [Localité 5] à M. [K], enjoignant à ce dernier d’avoir à exécuter les travaux de reprises nécessaires afin de remédier aux différentes anomalies constatées.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été engagée avant le 24 septembre 2021, de sorte qu’au 9 juin 2021, la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé n’était pas suspendue faute de procédure en cours.

En cela, la présente affaire diffère totalement de celle qui fonde la jurisprudence invoquée par le locataire (Cour d’appel de Paris, 17 novembre 2022, n° 20/05759) et qui concernait un congé pour vente délivré le 15 juillet 2019 au sujet duquel la juridiction concluait : "En conséquence, il convient de juger que le congé pour vendre n’a pu valablement être délivré par M. [U] à M. [D] compte tenu de la situation de péril ordinaire retenue par la préfecture de [Localité 3] au moment de la délivrance du congé [souligné par la cour de céans]. En conséquence, M. [U] sera débouté de sa demande principale de validation de congé."

Le congé délivré le 9 juin 2021 est donc régulier.

Puis, le 24 septembre 2021, l’engagement de la procédure a eu pour effet de suspendre la durée du bail pour la durée maximale de six mois prévue à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité, en l’absence de notification d’un arrêté à l’issue de la procédure, ou de son abandon. Par conséquent, la durée du bail a été suspendue jusqu’au 25 mars 2022 à minuit.

A cette dernière date, cette suspension s’est trouvée levée et le congé délivré a retrouvé son plein effet sans que le bailleur soit tenu de faire délivrer un nouveau congé – ce qu’au demeurant, aucun texte ne prévoit.

1.2. Sur les effets du congé

M. [N] fait valoir que le bail n’ayant pas été résilié par l’effet du congé pour vendre, son expulsion ne pouvait être ordonnée.

En réponse, M. [K] soutient qu’en exécution du congé et compte tenu de la suspension du délai, le locataire a été déchu de tout titre d’occupation le 15 juin 2022, de sorte qu’il conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre le 9 juin 2021 dont la validité a été confirmée. Le locataire n’a jamais accepté l’offre de vendre.

Compte tenu de la suspension de délai induite par la procédure contradictoire engagée le 24 septembre 2021, en l’absence d’acceptation de l’offre de vente jusqu’au 25 mars 2022, au 15 juin 2022, date retenue par le tribunal et les parties, M. [N] était déchu de tout titre d’occupation par l’effet du congé.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté la suspension du congé pour vendre délivré par M. [K] pendant six mois et la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [K] et M. [N] le 15 juin 2022 ;

— ordonné en conséquence à M. [N] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— dit qu’à défaut pour M. [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [K] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] de sa demande d’astreinte, et débouté M. [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux, en l’absence de débat sur ces deux points et le locataire ayant au demeurant été expulsé.

Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires fondées sur la mise en jeu de la clause résolutoire insérée au bail suite au commandement de payer du 19 janvier 2022.

1.3. Sur la demande de dommages-intérêts formée par le locataire consécutivement à son expulsion

M. [N] formule devant la cour d’appel une demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, consécutivement à son expulsion le 11 septembre 2024, au motif que le bail ne pouvait être considéré comme résilié en l’absence d’effets produits par le congé pour vendre du 9 juin 2021, et que pour autant le bailleur a fait le choix, à ses risques, de poursuivre l’exécution du jugement entrepris.

M. [K] fait valoir le caractère incontestable de l’expulsion du locataire au regard de la déchéance de tout titre d’occupation de ce dernier au 15 juin 2022, de l’existence d’un titre exécutoire, et du rejet de la demande de délais formulée par M. [N] devant le juge de l’exécution de Senlis.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’expulsion du locataire en exécution du jugement entrepris n’est contestée qu’au regard de l’absence d’effets produits par le congé pour vendre du 9 juin 2021 qui était alléguée.

Le tribunal ayant constaté la matérialité des effets produits par ledit congé et notamment, la résiliation du contrat de bail le 15 juin 2022, avant d’ordonner l’expulsion du locataire, décision confirmée par la cour de céans, en l’absence de tout autre motif d’irrégularité de l’expulsion diligentée, aucune faute du bailleur n’est caractérisée de sorte qu’il convient de débouter M. [N] de ce chef de demande.

2. Sur les demandes relatives aux loyers impayés et au paiement d’une indemnité d’occupation

M. [K] indique que M. [N] lui est redevable de la somme de 15 709 euros à titre de loyer, charges et indemnités d’occupation selon le compte arrêté à la date d’effet du congé, soit au 15 juin 2022.

Il sollicite en outre la condamnation de M. [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2022, jusqu’au 11 septembre 2024.

M. [N] indique avoir repris le versement intégral du loyer courant depuis que ses revenus ont augmenté du fait du versement de sa pension de retraite, et s’acquitter mensuellement de la somme de 1 000 euros.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [K] demandait au premier juge le paiement de la somme de 19 054 euros, soit :

—  5 621,04 euros au titre des loyers de juin 2021 à janvier 2022 inclus, conformément au commandement de payer, frais de commandement compris,

—  16 392 euros pour l’année 2022 et 2 732 euros pour l’année 2023 au titre des indemnités d’occupation égales à deux fois le loyer conformément à l’article 13 du contrat de bail.

Le tribunal a, d’une part, relevé que le locataire reconnaissait n’avoir pas payé son loyer et ne produisait aucune pièce de nature à remettre en cause le décompte réalisé par le bailleur, d’autre part, estimé qu’était abusive et réputée non écrite, sur le fondement des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévue à l’article 13 du contrat de bail, pour réduire le montant des indemnités d’occupation sollicitée par le bailleur.

Devant la cour, M. [K] ne conteste pas cette réduction.

M. [N] pour sa part, s’il demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation et la somme de 15 709 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, ne conteste pas plus que devant le premier juge le décompte d’arriéré locatif établi par le bailleur, ou encore, le principe et les montants d’indemnités d’occupation fixés par le tribunal. Il ne verse par ailleurs aux débats aucune pièce susceptible de remettre en question le décompte établi par le bailleur, dans un contexte où la preuve de ce qu’il s’est acquitté de son obligation de payer son loyer lui incombe.

Puis, M. [N] justifie d’une reprise du paiement des loyers depuis le 7 novembre 2023 et jusqu’au 8 novembre 2024 inclus. Il a été expulsé de son logement le 11 septembre 2024, ce qui a mis un terme à son obligation de payer une indemnité d’occupation au titre de son occupation sans droit ni titre des lieux. Aucune des parties n’a estimé nécessaire de fournir à la cour un décompte actualisé du solde de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés par le locataire depuis le jugement, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir avec certitude, ce jour, le montant exact des sommes d’ores et déjà versées par M. [N] pour apurer sa dette.

Compte tenu de ces éléments et au regard du positionnement des parties, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [N] à verser à M. [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 683 euros, à compter du 16 juin 2022, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné M. [N] à verser à M. [K] en deniers et quittances la somme de 15 709 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2023 incluse, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 464 euros ;

— dit que les indemnités d’occupation à échoir porteraient intérêts au taux légal à date échue ;

y ajoutant,

— dit que la date de libération effective et définitive des lieux est le 11 septembre 2024.

Enfin, M. [K] sollicite la condamnation de [N] à lui payer les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 464 euros, et à compter de la date de l’assignation devant le tribunal pour le surplus, le tribunal ayant pour sa part retenu la date de la notification de son jugement.

Il convient, réformant le jugement entrepris sur ce point, de faire droit à sa demande.

3. Sur la demande de délais de paiement formée par le locataire

M. [N] souligne qu’il s’acquitte mensuellement de la somme de 1 000 euros depuis le mois de novembre 2023, justifiant ainsi de sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations. Il précise être en mesure de régler sa dette locative dans la limite de trois années au regard de ses revenus actuels. Il sollicite en conséquence que lui soient accordés des délais de paiement, sans plus formuler de demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais de paiement accordés du fait de son expulsion.

M. [K] s’oppose aux délais de paiement sollicités par l’appelant, faisant valoir l’absence de bonne foi de ce dernier, relevée par le juge de l’exécution dans son jugement du 13 juin 2024.

Sur ce,

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le congé pour vendre ayant pris effet au 15 juin 2022 et le locataire ayant quitté le logement concerné consécutivement à son expulsion le 11 septembre 2024, M. [N] ne peut se prévaloir du bénéfice des dispositions de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais uniquement de celles de l’article 1343-5 du code civil.

Depuis le jugement entrepris, M. [N] justifie d’une reprise du paiement des loyers depuis le 7 novembre 2023 et jusqu’au 8 novembre 2024 inclus, à hauteur de 1 000 euros par mois.

Ayant été expulsé de son logement le 11 septembre 2024, il n’a plus, depuis, l’obligation de payer une indemnité d’occupation au titre de son occupation sans droit ni titre des lieux.

Il convient de rappeler que faute de décompte à jour des paiements effectués par M. [N], la cour n’est pas en mesure d’établir avec exactitude, à ce jour, les sommes versées par ce dernier pour apurer sa dette.

Néanmoins, il ressort de la condamnation prononcée par le premier juge, à savoir :

— le versement au bailleur d’une indemnité mensuelle d’occupation de 683 euros, à compter du 16 juin 2022, et jusqu’à la date de son expulsion des lieux, le 11 septembre 2024,

— le versement au bailleur en deniers et quittances de la somme de 15 709 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

que M. [N] serait redevable, au plus, de la somme de [(683 euros x 27 mois) + 15 709 euros =] 34 150 euros, intérêt légaux en sus, mais avant imputation des sommes versées entre le 7 novembre 2023 et le 8 novembre 2024, représentant un montant global de 14 000 euros (pièce n°29 de M. [N]).

Il en résulte que M. [N] justifie, postérieurement au jugement, de versements mensuels substantiels en ce qu’ils ont excédé de manière significative le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, apurant ainsi en partie l’arriéré locatif, ce qui matérialise la prise en compte des intérêts économiques du bailleur.

Il fournit par ailleurs des justificatifs de ses revenus tirés de sa retraite à hauteur de 2 400 euros par mois (sa pièce n°27).

Ainsi se trouve-t-il en situation de régler sa dette locative sur 24 mois.

Au regard de cette évolution du litige, infirmant le jugement en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande de délais de paiement, il y a lieu d’accorder à ce dernier un délai de 24 mois maximum pour se libérer de sa condamnation, par mensualités d’un montant de 1 000 euros chacune, la dernière mensualité soldant la dette, payables au plus tard le 15 de chaque mois sauf meilleur accord des parties, et pour le premier versement, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

4. Sur les demandes du locataire en lien avec l’indécence du logement

4.1. Sur la réparation du préjudice de jouissance

M. [N] expose que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de lui délivrer un logement répondant aux critères légaux et réglementaires de décence, soulignant que l’indécence du logement avait déjà été reconnue aux termes du rapport d’expertise déposé par M. [M] [E] le 26 mars 2015 et du jugement rendu le 7 mai 2018 par le tribunal d’instance de Senlis.

Il précise que suite à ce jugement, les problèmes affectant le logement ont persisté sans que M. [K] ne remette les lieux en état d’habitation, relatant en particulier que le radiateur du salon n’avait jamais été remplacé et ne fonctionnait pas, de sorte que depuis plus de 7 ans, il n’y avait pas de chauffage dans la pièce principale du logement.

Selon lui, le propriétaire a toujours refusé d’exécuter les travaux nécessaires malgré ses lettres de mise en demeure, prétendant sans en justifier se trouver dans une situation financière difficile l’empêchant de financer des travaux de rénovation.

Il relève que selon le compte-rendu réalisé par l’ARS le 24 septembre 2021, le logement ne respecte pas les dispositions du règlement sanitaire départemental, ce qui révèle donc un manquement incontestable du bailleur à ses obligations, ajoutant qu’encore plus récemment, un expert diligenté par l’assureur du propriétaire, la MAAF, est venu à nouveau constater son état et a transmis des conclusions au terme de son rapport déposé le 28 février 2023, selon lesquelles il a été constaté la présence de moisissures au pourtour des fenêtres des chambres, un taux d’hygrométrie entre 60 et 100 % dans les pièces semi enterrées à l’arrière de l’immeuble, depuis années sans intervention, hormis une bande d’étanchéité mise en place le long du mur concerné.

Il évalue son préjudice de jouissance à 40% du montant du loyer depuis la lettre de mise en demeure qu’il a adressée à son bailleur le 7 décembre 2020 jusqu’à son expulsion du logement, soit (45 mois x 259,20 euros =) 11 664 euros.

M. [K] fait valoir que le locataire a cessé de régler les loyers, ce qui l’a placé dans une situation financière difficile l’empêchant de financer des travaux.

Il estime que la cour doit prêter une attention particulière à l’importance des loyers impayés, au regard des travaux dont M. [N] revendique l’exécution.

Sur ce,

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(')

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, M. [N] justifie avoir alerté son bailleur au sujet des problèmes affectant le logement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 décembre 2020 adressée au gestionnaire de l’appartement. Il relatait alors l’existence de divers désordres dont l’absence de chauffage dans le salon, des infiltrations d’eau, la présence de moisissures liée aux infiltrations, et la surchauffe du tableau électrique, désordres ensuite constatés dans la cadre du rapport de visite au domicile le 22 septembre, qui révèle que le logement était affecté de nombreux désordres et manquements aux prescriptions du règlement de sanitaire départemental de l’Oise touchant à :

— l’étanchéité à l’eau ;

— l’installation électrique ;

— la ventilation ;

— le moyen de chauffage ;

— l’installation sanitaire ;

— le détecteur de fumée ;

— des défauts d’entretien par le locataire.

En particulier, le rapport précise que « dans le salon et la chambre, il est constaté un taux d’humidité au droit des parties basses des ouvrants (entre 90 et 100%) ainsi que sur les murs de la salle d’eau et du mur du salon jouxtant le couloir menant vers l’arrière du bâtiment ».

Il est également relevé une « non-conformité électrique concernant les fils électriques apparents et la non-présence de repérage des disjoncteurs sur le coffret électrique ».

Il n’y avait pas de radiateur dans le salon.

Le seul défaut d’entretien imputable au locataire était une dégradation des peintures du plafond de la salle-de-bain, par vétusté.

Les photographies jointes au rapport attestent de l’ampleur des désordres constatés, imputables au propriétaire, en lien avec les problématiques relevées.

Par ailleurs, le bailleur ne conteste pas l’état des lieux, l’ampleur des désordres et de manière générale, l’état d’indécence du logement, dans un contexte particulier où une première procédure judiciaire engagée par le locataire avait conduit le tribunal d’instance de Senlis à constater l’indécence du logement par jugement du 7 mai 2018, sans que M. [K] démente le fait qu’il n’avait pas remis les lieux en état consécutivement à cette décision.

Il est donc établi que le bailleur connaissait l’état d’indécence du logement bien avant le courrier du locataire du 7 décembre 2020 et qu’à cette dernière date, ledit logement ne répondait pas aux critères de décence prévus par les normes législatives et réglementaires précitées.

M. [N] sollicite le paiement d’une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 7 décembre 2020, jusqu’à son expulsion du logement – intervenue le 11 septembre 2024.

Compte tenu de l’importance des désordres décrits dans le rapport de visite, dénoncés dans le courrier du locataire du 7 décembre 2020, le premier juge a retenu, conformément à la demande présentée par M. [N] en première instance, un taux de 30% du loyer sur la période de 25 mois retenue par le locataire, et condamné en conséquence le bailleur au paiement de la somme de 4 850 euros en réparation du préjudice de jouissance du locataire, conformément à la demande de ce dernier.

Devant la cour, M. [N] évalue son préjudice de jouissance à 40% du montant du loyer depuis sa lettre de mise en demeure du 7 décembre 2020 jusqu’à son expulsion du logement, soit (45 mois x 259,2) = 11 664 euros.

Si M. [K] ne formule pas d’observations sur ce point, force est de constater que M. [N] ne justifie d’aucun fait nouveau de nature à modifier, à hauteur de cour d’appel, son appréciation personnelle de l’étendue de son préjudice.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [K] à verser à M. [N] la somme de 4 850 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance sur 25 mois, y ajoutant, sa condamnation à payer à M. [N] la somme complémentaire de 3 880 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période de 20 mois courant de janvier 2023 à septembre 2024.

4.2. Sur la demande de condamnation du bailleur à faire les travaux et sur la demande de suspension des loyers

M. [N] expose qu’il a été expulsé et ne réside plus dans les lieux loués de sorte que ses demandes dont il a été débouté en première instance, visant à voir condamner M. [K] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement selon les préconisations de l’agence régionale de santé et à voir prononcer la suspension du paiement du loyer jusqu’à l’exécution de ces travaux, sont devenues sans objet, et qu’il ne formule plus de demande à ce titre.

Le jugement entrepris ne pourra en conséquence qu’être confirmé sur ces deux points.

5. Sur la demande de dommages-intérêts du bailleur « toutes causes de préjudice confondues »

M. [K] fait valoir que le comportement de M. [N] lui a causé un préjudice en ce qu’il a fait preuve d’une résistance abusive et que son comportement a gravement nuit à sa santé, justifiant un suivi médical.

En réponse, M. [N] constate que M. [K] ne démontre pas de faute de son locataire en lien avec les préjudices allégués, ne précise pas leur nature et ne justifie pas de leur quantum. Il constate que les certificats médicaux produits n’ont aucun lien avec son comportement et précise avoir repris le paiement des loyers courants et s’acquitter en outre d’une somme de 1 000 euros par mois au regard de ses capacités financières, ce qui ne peut caractériser une résistance abusive.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à M. [K] de rapporter la preuve d’un préjudice en lien avec une faute de M. [N].

L’intéressé fait état d’un impact du comportement de son locataire sur sa santé. Pourtant, aucune des pièces produites ne révèle un tel lien causal.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [K] de ce chef de demande.

6. Sur les demandes annexes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens, y ajoutant, que chaque partie conservera la charge de ses dépens de l’instance d’appel.

Il y a également lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté toutes les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de première instance, et de débouter pareillement les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dans le cadre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [N] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la date de la notification du jugement pour le surplus de la somme de 5 464 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— débouté M. [C] [N] de sa demande de délais de paiement ;

Y substituant,

Dit que les intérêts au taux légal sont dus à compter de la date de l’assignation devant le tribunal pour le surplus de la somme de 5 464 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

Accorde à M. [N] un délai de 24 mois maximum pour se libérer de sa condamnation, par mensualités d’un montant de 1 000 euros chacune, la dernière mensualité soldant la dette, payables au plus tard le 15 de chaque mois sauf meilleur accord des parties, et pour le premier versement, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [N] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Dit que pour le calcul de l’indemnité mensuelle d’occupation, la date de libération effective et définitive des lieux par M. [N] est le 11 septembre 2024 ;

Condamne M. [K] à payer à M. [N] la somme de 3 880 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la période courant de janvier 2023 à septembre 2024 ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de l’instance d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dans le cadre de l’instance d’appel.

LE CADRE-GREFFIER LA PRESIDENTE