Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° 175 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19008 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLIY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Septembre 2024 -Président du TJ de [Localité 14] – RG n° 22 / 52347

APPELANTE

S.A.R.L. A.I.J.A, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocats plaidants M^es Laurent MASCARAS et Rémy CERESIANI, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉS

Mme [R] [L] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

M. [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Éric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS

Mme [E] [L]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0104

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL MDB IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représenté par M^e Alexandre BOUTEAU de la SELEURL ALEXANDRE BOUTEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0801

Mme [J] [D]

[Adresse 16]

[Localité 13]

Défaillant – déclaration d’appel signifiée le 11 décembre 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

****

Par acte du 5 janvier 2005, [H] [L], aux droits duquel se trouvent Mmes [E] [L], [R] [L], [J] [D] et M. [W] [L] (ci-après les consorts [L]) a consenti à la société Futurma, aux droits de laquelle se trouve la société AIJA, le renouvelement d’un bail commercial portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 15]. Ces locaux comprennent, notamment, les lots146 et 147 de l’immeuble, définis dans le règlement de copropriété comme, s’agissant du lot 146, 'un local vitré à usage de magasin dit bâtiment 'E’ situé derrière le bâtiment C par lequel on y accède (…)' et, s’agissant du lot 147, 'un local vitré à usage de magasin dit bâtiment 'F', situé le long de la limite séparative gauche, joignant les bâtiments 'A’ et 'C', ayant accès direct sur la cour'.

Au cours du mois de septembre 2021, les copropriétaires ont constaté la réalisation de travaux sur les bâtiments E et F, consistant dans la pose d’une couverture en zinc et bois, comportant des velux, sur les anciennes verrières.

Soutenant que ces travaux, effectués sans autorisation de la copropriété ni des services de l’urbanisme, qui se sont poursuivis en dépit des demandes du syndic de les faire cesser, ont détérioré la façade et créent un risque d’effondrement des verrières qui ne peuvent supporter le poids de la couverture mise en oeuvre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par actes des 9, 11, 16 février, 4 mars 2022 et 26 octobre 2023, fait assigner les consorts [L] et la société H. Gestion et Conseil, mandataire de l’indivision [L], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin, notamment, que soient ordonnées, sous astreinte, la cessation immédiate des travaux et la remise en l’état initial des deux verrières.

Par acte du 17 mars 2022, Mme [R] [L] et M. [W] [L] ont assigné en intervention forcée la société AIJA afin d’être garantis par cette dernière de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre et qu’elle soit condamnée à procéder, sous astreinte, à la dépose de la couverture en zinc.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 septembre 2024, le premier juge a :

enjoint aux consorts [L] de :

— dresser et communiquer au syndicat des copropriétaires un dossier complet relatif aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture installée sur les anciennes verrières couvrant les lots n°146 (bâtiment E) et 147 (bâtiment F) permettant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble,

— et faire réaliser ces travaux,

dans les six mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 200 euros par jour de retard pendant 45 jours ;

rejeté le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires ;

enjoint à la société AIJA de :

— dresser et communiquer à son bailleur, un dossier complet relatifs aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture installée sur les anciennes verrières couvrant les lots n°146 (bâtiment E) et 147 (bâtiment F) permettant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, dans les deux mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 300 euros par jour de retard pendant 30 jours ;

— faire réaliser ensuite ces travaux après approbation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11]) ;

rejeté toutes autres demandes ;

condamné in solidum les consorts [L] et la société AIJA aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté les autres demandes présentées sur le fondement de ce texte.

Par déclaration du 8 novembre 2024, la société AIJA a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant rejeté ses demandes et lui ayant enjoint de :

dresser et communiquer à son bailleur, un dossier complet relatifs aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture installée sur les anciennes verrières couvrant les lots n°146 (bâtiment E) et 147 (bâtiment F) permettant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, dans les deux mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 300 euros par jour de retard pendant 30 jours ;

faire réaliser ensuite ces travaux après approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mai 2025, elle demande à la cour de :

prononcer la nullité de l’ordonnance entreprise ainsi que son infirmation sur les dispositions dont elle a relevé appel ainsi que sur celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

à titre principal,

déclarer irrecevables l’action et les demandes des consorts [L] 'en contradiction avec leur demande d’intervention d’urgence de réfection de la verrière à son détriment, dans le débat judiciaire’ ;

condamner in solidum les consorts [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance;

à titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes compte tenu de la contestation sérieuse sur la qualification de partie commune ou de partie privative de la verrière ;

débouter les consorts [L] de leur demande en garantie formée à son encontre qui se heurte à une contestation sérieuse ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

à titre infiniment subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [L] de leurs demandes en l’absence de trouble manifestement illicite et/ou de dommage imminent ;

juger que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la prise en charge de la réfection totale de la toiture de la verrière ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

à titre extrêmement infiniment subsidiaire, si une expertise judiciaire était ordonnée,

lui donner acte qu’elle s’en remet à justice ;

condamner les consorts [L] à avancer les frais d’expertise sollicitée ;

en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [L] de leurs demandes ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2024, Mme [R] [L] épouse [C] et M. [W] [L] demandent à la cour de :

déclarer la société AIJA mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner la société AIJA à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 mai 2025, Mme [E] [L] demande à la cour de :

dire et juger recevables et bien fondées les demandes formulées en y faisant droit ;

débouter la société AIJA de son appel, comme étant irrecevable et mal fondée;

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes comme irrecevables et mal fondées ;

infirmer l’ordonnance entreprise ;

En conséquence, statuant à nouveau,

dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé en présence de contestations sérieuses;

prononcer sa mise hors de cause ;

condamner la société AIJA à remettre dans leur état d’origine les verrières telles qu’elles étaient avant les travaux, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard dans le mois qui suit la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

condamner solidairement les défendeurs aux dépens ;

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société AIJA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a enjoint aux consorts [L] de dresser et lui communiquer un dossier complet relatif aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture installée sur les anciennes verrières couvrant les lots n°146 (bâtiment E) et 147 (bâtiment F) permettant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et de faire réaliser ces travaux, dans les six mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 200 euros par jour de retard pendant 45 jours ;

En conséquence,

déclarer la société AIJA mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance du 27 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

condamner la société AIJA à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [D] à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 11 décembre 2024 délivré à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’annulation de l’ordonnance entreprise

La société AIJA sollicite dans le dispositif de ses conclusions que soit prononcée la nullité de l’ordonnance entreprise. Toutefois, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande, qui n’est dès lors pas justifiée et sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [L]

La société AIJA soutient, pour soulever l’irrecevabilité des demandes des propriétaires indivis que ceux-ci ne peuvent se contredire au détriment d’autrui et solliciter la remise en état des verrières alors qu’elle a obtenu l’accord de Mme [E] [L] pour la réalisation des travaux litigieux et que celle-ci avait d’ailleurs sollicité, dans une procédure engagée le 16 février 2021, sa condamnation à l’entretien et réfection des verrières.

Elle explique que, dans ce contexte, elle a entrepris, dès juillet 2021, à la demande de Mme [L], des travaux conservatoires de couverture pour mettre fin aux infiltrations, que d’ailleurs le gestionnaire du bien indivis a confirmé auprès du syndic la nécessité de ces travaux et a pris position pour l’indivision en donnant son accord pour leur réalisation.

Elle considère ainsi que les consorts [L] ne cessent de se contredire à son détriment puisqu’ils sollicitent la dépose de l’ouvrage réalisé à leur demande et alors que les travaux ont été acceptés et reconnus par le gestionnaire du bien indivis, ce qui caractérise la déloyauté procédurale de ces derniers.

Cependant, la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

En l’espèce, les consorts [L] ont adopté une même position dans le cadre de la présente procédure, tant en première instance qu’en appel, en sollicitant la remise en état des verrières et, donc la dépose de la couverture en bois et zinc les recouvrant.

L’instance engagée par Mme [E] [L], le 16 février 2021, en ce qu’elle tendait à faire condamner la société AIJA à entretenir et à refaire les verrières, n’emportait pas autorisation de faire poser une couverture en bois et zinc sur celles-ci, de surcroît, en s’affranchissant de toute autorisation de la copropriété.

En tout état de cause, ces instances sont distinctes et la société AIJA n’a pu être induite en erreur sur les intentions des consorts [L] dans le cadre de la présente procédure.

Les demandes de ces derniers sont donc recevables. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages. Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Au cas présent, la société AIJA a fait poser sur les verrières des lots 146 et 147 une charpente en bois recouverte d’une couverture en zinc, comportant une isolation et des velux comme indiqué dans le devis accepté par celle-ci le 7 juillet 2021. Ces structures prennent appui sur les murs des bâtiments adjacents et les ont détériorés ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 14 septembre 2021, à la demande du syndicat des copropriétaires.

La société AIJA soutient qu’elle avait été autorisée à procéder à ces travaux par les bailleurs et, notamment, Mme [E] [L]. Elle se fonde sur une lettre du 15 septembre 2021 adressée au syndic de l’immeuble par la société H. Gestion et Conseils, gestionnaire du bien indivis, dans laquelle celle-ci indiquait 'A raison du nombre important de dégâts des eaux dont les origines sont toutes dues à la chute d’objets sur les verrières, et dans le souci de préserver et ses collections et la structure des verrières, le locataire en urgence a décidé la réalisation de travaux de protection à titre provisoire dans l’attente d’une réfection globale avec le concours des copropriétaires'.

Or, les ouvrages réalisés par la société AIJA ne présentent aucun caractère provisoire et aucune disposition de la lettre susvisée ne permet de considérer que ceux-ci ont été exécutés en accord avec les consorts [L]. Il est d’ailleurs relevé que, par attestations des 21 mars et 13 juin 2024, la société H. Gestion et Conseils a indiqué que 'les quatre indivisaires n’ont pas donné suite à la demande en date du 9 juillet 2021 de leur locataire AIJA en ce qui concerne les travaux de réfection de la verrière de leur local commercial’ et qu’elle n’avait 'jamais donné d’accord pour les travaux de verrières du locataire AIJA étant donné qu’aucun indivisaire n’a donné suite à ces travaux. (…) Pour information, aucune autorisation à la mairie de [Localité 14] ni à la copropriété n’a pu être demandée étant donné que nous n’avons jamais donné notre accord au locataire AIJA pour les travaux de ces verrières'.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2021 à la requête des consorts [L], que ces derniers ont indiqué à l’huissier de justice que 'la locataire (du local commercial leur appartenant) a fait procéder à différents aménagements de toiture sur celui-ci. Que cette situation est préjudiciable à l’indivision requérante'.

Enfin, par lettre recommandée du 19 octobre 2021 adressé à la société AIJA, le conseil des bailleurs lui a fait part de l’absence d’autorisation des travaux tant par ces derniers que par la copropriété et demandé de les faire cesser et de remettre en état la couverture.

La société AIJA, qui ne dispose pas de plus de droits que ses bailleurs, ne peut donc invoquer une prétendue autorisation de ces derniers pour la réalisation des travaux litigieux qui contreviennent aux droits de la copropriété.

Il est en effet constant que ces travaux ont été réalisés sans autorisation de celle-ci alors que, de manière évidente, ils affectent des parties communes constituées des murs de façades sur lesquels les nouvelles structures sont fixées et, ce nonobstant la qualification de partie commune ou privative des verrières, et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, ces toitures étant visibles de la cour et des étages. La nature de ces travaux nécessitait donc une autorisation préalable à leur exécution de la copropriété.

La société AIJA ne saurait davantage faire état des infiltrations qu’elle aurait subies du fait de la vétusté des verrières ni des demandes des bailleurs d’entretien et de réfection de celles-ci pour justifier la réalisation de ces travaux, qui, dans ces circonstances caractérise un trouble manifestement illicite, ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

La cessation de ce trouble commande de déposer la toiture installée sur les anciennes verrières, alors, au surplus, que par lettre du 8 mars 2023, l’architecte de la copropriété a signalé outre des défauts de mise en oeuvre de la couverture en zinc, que la structure de la verrière n’était pas adaptée pour supporter la charge de la structure bois de la nouvelle couverture, préconisant que celle-ci soit déposée dans les plus brefs délais et qu’une vérification complète de la verrière existante soit effectuée pour s’assurer qu’aucune déstabilisation complète ou partielle de celle-ci n’a été causée par les travaux litigieux.

Il résulte des motifs de l’ordonnance entreprise que les travaux de remise en l’état antérieur ne peuvent se limiter à une dépose de la couverture en bois et zinc posée sur l’ancienne verrière et qu’une étude sera nécessaire avec établissement de devis afin de permettre la saisine de l’assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui justifie de rejeter la demande de remise en état immédiate et sous astreinte des verrières formée par Mme [E] [L] à l’encontre de la société AIJA.

Il convient donc, sans qu’il soit nécessaire de rechercher l’existence d’un dommage imminent, de confirmer l’ordonnance entreprise, ainsi que le sollicitent le syndicat des copropriétaires et Mme [R] [L] et M. [W] [L], en ce qu’elle a enjoint, sous astreinte, aux consorts [L], copropriétaires indivis, et donc, responsables à l’égard de la copropriété des travaux engagés par leur locataire, de dresser et communiquer au syndicat des copropriétaires un dossier complet relatif aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture des anciennes verrières des lots 146 et 147, permettant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et de faire réaliser ces travaux.

La demande de mise hors de cause de Mme [E] [L], qui ne repose sur aucun fondement, sera rejetée. Bien que formée en première instance, il n’apparaît pas que le premier juge ait expressément statuer sur cette demande dans le dispositif de l’ordonnance. Il convient donc de l’ajouter.

La société AIJA ne peut, au regard des motifs qui précèdent, se prévaloir d’un accord des consorts [L] pour la réalisation des travaux litigieux.

C’est vainement que la société AIJA invoque l’obligation des bailleurs d’entreprendre des travaux assurant le clos et le couvert pour échapper à toute condamnation et obtenir ainsi l’infirmation de l’ordonnance entreprise puisqu’il ne s’agit que de mettre fin au trouble manifestement illicite dont elle est l’auteur et ce nonobstant les obligations contractuelles découlant du bail sur lesquelles il n’y a pas lieu de se prononcer.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle lui a enjoint de dresser et communiquer au bailleur un dossier complet relatif aux travaux nécessaires à la dépose de la couverture installée sur les anciennes verrières des lots 146 et 147, permettant la convocation d’une assemblée générale pour autorisation des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et ce, sous astreinte, puis de réaliser ces travaux après approbation de la copropriété, lesquels ne s’entendent que des travaux de dépose de la structure bois et zinc recouvrant les anciennes verrières, qu’elle a mise en oeuvre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société AIJA supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer aux intimés une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel;

Déboute Mme [E] [L] de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de remise en état immédiate et sous astreinte des verrières ;

Condamne la société AIJA aux dépens d’appel et à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] [Localité 1], à Mme [R] [L] et M. [W] [L] la somme globale de 3.000 euros et à Mme [E] [L] la somme de 1.000 euros.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT