ARRET N° .

N° RG 23/00698 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPWU

AFFAIRE :

S.A. CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL

C/

Commune COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice dûment habilité

MP/MS

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

Grosse délivrée à M^e Philippe CHABAUD, M^e Michel [Localité 6] , le 05-12-2024.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

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Le cinq Décembre deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A. CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Michel LABROUSSE de la SCP SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

APPELANTE d’une décision rendue le 01 SEPTEMBRE 2023 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE

ET :

Commune COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice dûment habilité, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e François-charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 Octobre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 15 décembre 2010, la commune de [Localité 1] a consenti un bail commercial à la société Centre Touristique de Miel, portant sur un ensemble immobilier sis village de Miel, commune de [Localité 1], comprenant 11 gîtes, le camping et ses annexes, et un terrain d’une contenance totale de 39h 28a 94 ca, pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018. Aux termes de ce contrat de bail, le bien loué avait pour destination exclusive l’exploitation par le preneur d’un fonds de commerce d’exploitation d’un hameau de gîtes, camping et ses annexes, moyennant un loyer de 20 000 euros HT par an.

Par acte du 29 juin 2018, la commune de [Localité 1] a fait notifier à la société Centre Touristique de Miel un congé avec refus du renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2018.

A compter du 31 décembre 2018, la société Centre Touristique de Miel est restée dans les lieux en qualité d’occupante.

Par acte du 28 mars 2019, la commune de [Localité 1] a fait assigner la société Centre touristique de Miel devant le juge des référés duTribunal de grande instance de [Localité 3] aux fins de faire ordonner une expertise visant à déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation dues.

Par ordonnance du 2 mai 2019, en l’absence d’opposition par la société locataire, le Juge des référés a ordonné l’expertise sollicitée. Il a été procédé à des remplacements successifs de l’expert commis, jusqu’à l’a désignation de M. [K] qui a réalisé cet expertise. Il a transmis le 11 novembre 2020, un pré-rapport d’expertise aux parties, qui ont déposé certains dires. Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 16 mars 2021.

Par acte du 16 novembre 2020, la société Centre Touristique de Miel a fait assigner la commune de Beynat devant le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction et condamnation à paiement de la commune de Beynat. Par acte du 23 décembre 2020, la commune de Beynat a fait assigner la société Centre Touristique de Miel devant le même tribunal aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’occupation et condamnation à paiement par la société Centre Touristique de Miel. Les deux instances ont été jointes.

Par acte du 8 décembre 2021, la commune de [Localité 1] a notifié à la société Centre Touristique de Miel qu’elle se rétractait de son offre de paiement de l’indemnité d’éviction, en raison de manquements graves et réitérés aux conditions du bail par la société durant son occupation des lieux postérieure au 31 décembre 2018.

Par jugement du 1er septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a:

— Condamné la commune de [Localité 1] à payer à la SA Centre Touristique de Miel la somme de 751.794 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Désigné Madame la Bâtonnière de l’Ordre des avocats du barreau de Brive-la-Gaillarde en qualité de séquestre à l’effet de recevoir le règlement de l’indemnité d’éviction due à la SA Centre Touristique de Miel ;

— Jugé que la commune de [Localité 1] supportera les frais de séquestre, sans qu’ils puissent être imputés sur l’indemnité d’éviction ;

— Jugé que la SA Centre Touristique de Miel remettra les lieux à la commune de [Localité 1] à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date à laquelle lui sera notifié le versement de l’indemnité au séquestre ;

— A défaut de libération des lieux à l’expiration de ce délai, ordonné l’expulsion de la SA Centre Touristique de Miel des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Fixé l’indemnité annuelle d’occupation due par la SA Centre Touristique de Miel à la commune de [Localité 1] à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 22 669 euros ;

— Condamné la SA Centre Touristique de Miel à verser à la commune de [Localité 1] ladite indemnité du 1er janvier 2019 jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamné la commune de [Localité 1] à payer à la SA Centre Touristique de Miel la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— Débouté la SA Centre Touristique de Miel du surplus de ses demandes ;

— Débouté la commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

— Condamné la commune de [Localité 1] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise.

Dans son jugement, le Tribunal judiciaire a retenu que la Commune de [Localité 1] échouait à rapporter la preuve du motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant justifiant la privation de l’indemnité d’éviction. Le Tribunal a ainsi statué sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la Commune de [Localité 1], la restitution des lieux et le séquestre et l’indemnité d’occupation. La SA Centre Touristique de Miel a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour entrave à l’exercice normal du droit au maintien dans les lieux, ne rapportant pas la preuve de cette entrave.

Le 12 septembre 2023, la société Centre Touristique de Miel a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance de mise en état du 17 avril 2024, le conseiller de la mise en état de la chambre économique et sociale de la cour d’appel de Limoges a débouté la société Centre Touristique de Miel de sa demande visant à faire prononcé la nullité de la déclaration d’appel formée par la commune de Beynat.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 24 septembre 2024, la société Centre Touristique de Miel demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde le 1er septembre 2023 en ce qu’il a consacré le principe du droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour la société CENTRE TOURISTIQUE DU LAC DE MIEL, les motifs invoqués dans le congé n’étant ni graves, ni légitimes ;

— Confirmer le même jugement en toutes ses dispositions autres que le montant de l’indemnité d’éviction, notamment en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 22.669 euros, pour la période s’écoulant entre la date du refus de renouvellement et la parfaite libération des lieux loués ;

— Réformer le jugement pour le surplus

— Condamner la commune de [Localité 1], prise en la personne de son maire au paiement de la somme de 2.923.665 euros au titre de dommages et intérêts au titre de la perte du fonds de commerce (indemnité principale) ;

— Condamner la commune de [Localité 1], prise en la personne de son maire au paiement, au titre des indemnités accessoires, à 800.327,90 euros, dont :

— frais de location de camion :14 900 Euros

— frais de chauffeur : 9 600

— Factures diverses, pour 46 488 Euros :

— M231100161 d’un montant de 11.622 euros pour la SA CENTRE TOURISTIQUE de MIEL (Pièce 14)

— Virement d’un montant de 8.940 euros (Pièce 14)

— Facture M231200045 d’un montant de 8.046 euros pour la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL (Pièce 14)

— Virement d’un montant de 13.410 euros (Pièce 14)

— Virement d’un montant de 4.470 euros (Pièce 14)

Indemnités de licenciement de M. [H] : 4 255,86 Euros

Indemnités de licenciement de Mme [M] : 7 200 Euros

— Mission sociale de licenciement : 1 842,76 Euros

— Déclarations sociales nominatives : 18 643,68 Euros

— Licence IV : 7 000 Euros

Soit un sous-total de 109 930,30 Euros.

— Désinstallation des chalets et réinstallation : 100 000 Euros

— Désinstallation des mobile-home et réinstallation : 93 600 Euros

— Frais de remploi : 292 366 Euros

— Trouble commercial : 34 724 Euros

— Réinstallation du CITY STADE et Aires de jeux : 109 707,60 Euros

Soit un total de 800 327,90 Euros au titre des indemnités accessoires.

Portant le montant total de l’indemnité d’éviction à : 3 723 992,90 Euros.

— subsidiairement, ordonner une contre-expertise technique confiée à tel expert qu’il appartiendra à la Cour de désigner avec mission de déterminer l’indemnité principale et les indemnités accessoires composant l’indemnité d’éviction, de déterminer l’indemnité d’occupation,

— En cette hypothèse, condamner la commune de [Localité 1] au montant de la provision de 3.000.000 € ;

— Débouter de ses demandes plus amples ou contraires la commune de [Localité 1] ;

— Condamner la commune de [Localité 1] en tous les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Centre Touristique de Miel fait valoir que la fixation du montant de l’indemnité d’occupation ne peut se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire de M [K] qui n’a pas appliqué la méthode d’évaluation de fonds de commerce appropriée pour une activité de camping, optant pour une méthode purement financière et comptable. Elle relève, à ce titre, que le Tribunal judiciaire a lui-même écarté deux des quatre méthodes sur lesquelles l’expert judiciaire s’est basé, en démontrant le manque de fiabilité. Elle soutient que pour déterminer la valeur du fonds, il convient de s’appuyer sur le rapport de l’expert amiable qu’elle a mandaté, spécialisé en matière de camping, M. [S] [I], qui applique un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé, affecté d’un coefficient d’emplacement pour aboutir à une valeur de 2.923.665 euros. Elle relève que cet écart significatif entre les valeurs des fonds de commerce retenues par l’expert judiciaire et M. [I] ne peut que questionner, d’autant que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas pris en compte plusieurs éléments qui lui ont causé préjudice, tels que le licenciement économique de deux salariés, le montant de différents crédits contractés pour des améliorations au fonds de commerce, ainsi que les montants restant en crédit-bail sur 6 mobil-homes et la valeur de la licence 4. Elle dénonce une partialité de l’expert judiciaire quant à l’appréciation de l’état du camping et la manière donc les conclusions du rapport [I] ont été écartées. Elle souligne que, pour fixer le montant de son indemnisation, il doit être retenu qu’elle a tout perdu, notamment toute sa clientèle fidélisée depuis 1999 et qui ne peut se déplacée sur d’autres sites équivalents, aucun autre site de ce type n’existant dans le département de la CORREZE. Elle indique qu’il convient également de prendre en compte le coût conséquent du déménagement, dont elle justifie.

S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient que l’expert judiciaire a méconnu sa mission et les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce en refusant d’évaluer l’ensemble de ces indemnités. Elle indique que l’approche forfaitaire de certains postes d’indemnisation ne pouvait être simplement écartée compte tenu du fait que le déménagement n’était pas encore intervenu. Parmi ces indemnités, elle indique notamment que le trouble commercial a été justement évaluée par le Tribunal judiciaire à hauteur de 34.724 euros, sans se fier à l’expertise judiciaire.

S’agissant de l’indemnité d’occupation revenant au propriétaire, elle soutient que le montant fixé par le Tribunal judiciaire doit être retenu et qu’il n’y a pas lieu à application d’un indice INSEE.

Aux termes de ses dernières écritures du 22 février 2024, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

A titre principal et incident,

— Débouter la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL de son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné la Commune de [Localité 1] à payer à la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL la somme de 751.794 euros au titre de son indemnité d’éviction ;

— Fixé l’indemnité annuelle d’occupation due par la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL à la Commune de [Localité 1] à la somme annuelle de 22.669 euros à compter du 1er janvier 2019.

Et statuant à nouveau,

— Juger que la Commune de [Localité 1] est condamnée à payer à la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL la somme de 717.070 euros au titre de son indemnité d’éviction;

— Juger que la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL est condamnée à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité annuelle d’occupation d’un montant de 23.693,80 euros à compter du 1er janvier 2019.

A titre subsidiaire,

— Débouter la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL de son appel ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Dans tous les cas, sur les dépens et les frais irrépétibles,

— Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts;

En conséquence,

— Condamner la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL aux entiers dépens de première instance et d’appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétention, la commune de [Localité 1] soutient que le rapport d’expertise judiciaire est exhaustif et complet pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. Elle remet en cause, en revanche, la pertinence et l’impartialité du rapport d’expertise de M. [I], relevant notamment que le rapport a été rédigé sans procéder à une visite du site, qu’il se fonde sur une méthode unique d’évaluation et que le coefficient multiplicateur retenu est dénué de sérieux. Elle relève que la non-valorisation des indemnités accessoires ne résulte que de l’absence de production d’éléments par la SA CENTRE TOURISTIQUE DE MIEL dans le cadre de l’expertise et que les frais liés au déménagement des chalets et mobil-homes ne peuvent être intégrés alors que ce déménagement a été opéré en violation des dispositions contractuelles du bail conclu.

S’agissant du trouble commercial, elle estime que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, il n’est pas justifié de l’existence effective d’un tel trouble Elle soutient, enfin, que l’indemnité d’occupation annuelle due par la société a été sous-évaluée, car le loyer aurait dû être indexé à l’indice de référence des loyers commerciaux.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle soutient qu’il doit être appliqué une indexation selon l’indice de références des loyers commerciaux établi par l’INSEE.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024.

MOTIFS

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Sont déférées à la cour par les conclusions de la SA Centre Touristique de Miel et de la Commune de [Localité 1], les dispositions critiquées relatives au montant de l’indemnité d’éviction et au montant de l’indemnité d’occupation. Dès lors, les autres dispositions du jugement du 1er septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde sont définitives.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction à laquelle le locataire peut prétendre suite au non renouvellement du bail commercial est définie à l’article L145-14 comme égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cet article précise que «cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'».

L’indemnité d’éviction doit réparer un préjudice et a donc le caractère de dommages et intérêts. L’indemnisation du preneur s’apprécie en fonction des conséquences de l’éviction sur l’activité exercée, afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

L’indemnité de remplacement, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire, puisque le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce disparu, et constitue ainsi, sauf exception, l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé. Selon une jurisprudence constante, dès lors que la valeur du droit au bail est à elle seule supérieure à la valeur marchande d’un fonds de commerce, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur de ce droit. Ainsi, pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire d’un local à usage commercial, le juge doit vérifier si la valeur du droit au bail n’est pas supérieure à celle du fonds de commerce, et, si tel est le cas, fixer l’indemnisation au montant du droit au bail.

Concernant la date d’appréciation de l’indemnité d’éviction, le juge doit se placer au moment le plus proche de la réalisation du préjudice. S’il s’agit d’une indemnité de remplacement, on distingue la consistance du fonds de sa valeur qui ne sont pas appréciées l’une et l’autre à la même date. La consistance du fonds de commerce indemnisable doit être appréciée, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, à la date du refus de renouvellement, tandis que la valeur du fonds de commerce doit être appréciée soit au jour du départ effectif du locataire , ou à la date à laquelle le juge statue si l’éviction n’est pas réalisée.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’indemnité d’éviction de la SA Centre Touristique de Miel est une indemnité de remplacement, ce qui nécessite de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce.

Si le déménagement de la SA Centre Touristique de Miel est intervenu en décembre 2023, soit postérieurement au jugement dont il est relevé appel, il sera observé qu’aucune des parties n’a produit devant la Cour d’appel les résultats des exercices postérieurs à ceux repris dans l’expertise judiciaire.

Sur la valeur du fonds de commerce

Le fonds de commerce de la SA Centre Touristique de Miel est, conformément au bail commercial du 15 décembre 2010, un fonds de commerce «'d’exploitation d’un hameau de gîtes, camping et ses annexes., sous réserve de la mise en 'uvre des dispositions de l’article L145-47 du Code de commerce ouvrant au preneur la possibilité d’adjoindre à l’activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires'». Il ressort de l’expertise judiciaire que le site était aménagé en trois types d’hébergement, plus ou moins ombragés, avec un accès plus ou moins proche à la plage de sable du lac de Miel':

— un espace camping de 150 m2 de 55 emplacements, avec ou sans électricité,

— un espace de 143 hébergements de type:toilés, mobile-home de 2, 3, 4 et 5 chambres, chalets de 2,3 chambres, mobile-home TO et roulottes,

— un espace de 11 gîtes en dur de 1 et 2 chambres.

Les commodités consistaient en':

-4 espaces sanitaires, accessibles aux personnes à mobilité réduite,

— des branchements électriques 6 ampères,

— une piscine couverte et chauffée,

— un bar, restaurant, snack avec licence IV,

— diverses activités aquatiques telles que toboggan, canoaë-kayak, plongeoir, paddle et pédalo,

— des aires de jeux tels que tennis, rugby, pétanque, ping-pong et mini-golf.

Le camping était classé dans la catégorie des 4 étoiles et il existait des possibilités d’agrandissement.

Dans son rapport, l’expert judiciaire distingue les activités professionnelles autorisées par le bail commercial du 15 décembre 2010 de celles non autorisées, à savoir':

— les entrées de parking, dans la mesure où le parking était extérieur à l’enceinte du camping et avait vocation à être utilisé par les habitants de [Localité 1] et des environs,

— la sous location immobilière de parcelles de terrain à l’année des propriétaires de chalets,

— la sous location du bar, restaurant, snack au profit d’un tiers, sans autorisation du bailleur.

L’expert judiciaire a procédé à une analyse de l’actif immobilisé non financier, du chiffre d’affaires et de la rentabilité de la SA Centre Touristique de Miel.

Compte tenu du contexte exceptionnel de crise sanitaire et son impact sur l’activité de la société, les comptes au 30 septembre 2020 ont été exclus du calcul de l’indemnité d’éviction.

L’expert judiciaire détaille dans son rapport les méthodes qu’il a utilisées pour valoriser le fonds de commerce de camping de la SA Centre Touristique de Miel, à savoir quatre méthodes basées sur une approche patrimoniale et sur la rentabilité: méthode par comparaison, méthode du chiffres d’affaires, méthode du bénéfice net et méthode de la survaleur ou goodwill.

Pour statuer sur la valeur du fonds de commerce, le premier juge a écarté deux des méthodes d’évaluation de l’expert judiciaire en relevant leur caractère insuffisamment probant. Ainsi la valorisation par la méthode de comparaison, se fondant sur la valeur net comptable et ne prenant pas en compte le marché des immobilisations corporelles a été écartée. De même, la méthode par le bénéfice net, se fondant sur le résultat net de l’entreprise, sans retraiter des dotations aux amortissements et des charges déductibles, a été écartée. Le premier juge a ainsi retenu la méthode du chiffres d’affaires et méthode de la survaleur ou goodwill.

Dans le cadre de la présente procédure d’appel, l’appelante conteste l’ensemble des méthodes d’évaluation retenues par l’expert. Elle sollicite l’application de la méthode d'[S] [I], expert qu’elle a mandaté pour procéder à une estimation de l’indemnité d’éviction. Cette méthode consiste à appliquer un coefficient de valorisation au chiffre moyen des trois derniers exercices, soit dans le cas d’espèce 584.733 euros x 5=2.923.665 euros.

S’agissant de la valeur probante d’un rapport d’expertise non judiciaire, si le juge doit examiner cette pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion des parties, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Ch. mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710). Le rapport d’expertise non judiciaire, établi unilatéralement à la demande d’une partie, doit être corroboré par d’autres éléments de preuve pour que le juge puisse l’examiner (3ème Civ., 5 mars 2010, n°19-13.509).

Contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune méthode d’évaluation ne s’impose à titre exclusif et aucun mode de calcul n’est prescrit par la loi, la seule directive donnée étant de se référer aux usages de la profession. En ce sens, la SA Centre Touristique de Miel ne démontre pas que les méthodes d’évaluation retenues par l’expert judiciaire ne seraient pas applicables à la valorisation d’un fonds de commerce de camping et que seule serait applicable la méthode d’évaluation retenue par M. [I], qui mentionne lui-même que la valorisation d’un fonds de commerce de camping «'est délicate à appréhender en raison du caractère composite de son exploitation». Il sera en outre observé que cette méthode consiste à appliquer un coefficient de valorisation au chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, soit une des méthodes retenues par l’expert judiciaire.

Parmi les critères conduisant M. [I] à retenir un coefficient de 5, figure «'le très bon état du camping, lequel bénéficie d’équipements de bonne facture'». Sur la base de cet élément, la SA Centre Touristique de Miel soulève une partialité de l’expert judiciaire qui a, quant à lui, noté que l’état du centre touristique était «globalement en bon état d’entretien, à l’exception de l’espace bar, restaurant, snack qui était vétuste autant intérieurement qu’extérieurement». Le grief de partialité de l’expert judiciaire ne sera toutefois pas retenu. En effet, ce dernier s’est déplacé sur les lieux pour faire ses constatations alors que M. [I] ne s’est pas déplacé et a rédigé son rapport sur la seule base des documents transmis par la société qui l’a mandaté. Cet élément questionne plus généralement la fiabilité des critères retenus par M. [I] pour fixer la valeur du fonds de commerce de camping.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a soumis son évaluation du fonds de commerce à un contrôle de cohérence, soit la vérification que l’éventuel acquéreur du fonds aura la capacité financière suffisante de remboursement de ses emprunts en exploitation normale et en tenant compte de la capacité de développement du centre touristique (sur la base de l’excédent brut d’exploitation moyen des trois derniers exercices 2017/2018/2019). Si, sur cette base, l’évaluation de l’expert judiciaire s’avérait cohérente, celle de M. [I] s’avérait exorbitante, y compris en retenant une durée de remboursement de 9 ans et non de 7 ans comme mentionnée par l’expert judiciaire.

Enfin, contrairement à ce que soutient la SA Centre Touristique de Miel dans ses écritures, le site n’a pas été redonné en location à un tiers pour une somme de 2.000.000 d’euros mais l’ensemble immobilier comprenant le terrain, l’ensemble des constructions, le fonds de commerce ainsi que les autorisations et matériels servant à l’exploitation a fait l’objet d’une promesse de vente pour un montant de 2.000.000 d’euros. Le maire de [Localité 1] a été habilité par le conseil municipal à signer cette promesse de vente et l’acte de vente (procès-verbal de séance du 5 décembre 2023). Ainsi, ce prix de vente, qui résulte en outre des conditions subjectives de l’offre et de la demande, n’apporte pas d’indication pertinente sur la valeur marchande du fonds de commerce.

La valeur du droit au bail, chiffrée par l’expert judiciaire à la somme de 41.679 euros, n’a pas fait l’objet d’observations des parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les méthodes du chiffres d’affaires et de la survaleur, telles que chiffrées dans l’expertise judiciaire, ont été retenues à juste titre par le premier juge pour fixer la valeur du fonds de commerce à une somme de 610.203 euros, à laquelle a été ajoutée la somme de 41.679 euros, correspondant à la valeur du droit au bail. Si cette addition par le premier juge de la valeur du droit au bail à la valeur des éléments corporels et incorporels apparaît surabondante, elle n’a pas fait l’objet de contestation de la Commune de [Localité 1].

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise afin de statuer sur l’indemnité principale, le jugement du 1er septembre 2023 sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur du fonds de commerce à la somme de 651.882 euros.

Sur les indemnités accessoires

A l’indemnité principale s’ajoutent des indemnités dites accessoires et les frais expressément visés par l’article L145-14 du code de commerce (frais normaux de déménagement, frais et droits de mutation) sans que toutefois ils ne constituent une énumération limitative.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SA Centre Touristique de Miel, l’expert judiciaire n’a pas refusé d’évaluer l’ensemble des indemnités accessoires. Il a indiqué dans son rapport qu’en l’absence d’informations données concernant les frais normaux de déménagement, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature, il en faisait mention pour mémoire. L’expert judiciaire a mentionné au titre de la réparation du trouble commercial ou tous autres postes de préjudices la somme restant à rembourser par anticipation par la SA Centre Touristique de Miel sur un contrat de crédit-bail relatif à l’acquisition de 12 mobil-homes, soit une somme de 77.462,80 euros.

Le contrat de crédit-bail est arrivé à échéance le 15 septembre 2022 et aucune indemnité n’est sollicitée à ce titre.

S’agissant de l’indemnité de remploi, qui correspond aux frais et droits de mutation à régler pour un fonds de même valeur, son calcul forfaitaire sur la base de 10% de la valeur marchande du fonds de commerce, tel qu’appliqué par le premier juge, n’est pas contesté par les parties, la SA Centre Touristique de Miel se fondant toutefois sur une valeur du fonds de commerce supérieure à celle qui a été retenue. L’indemnité de remploi sera ainsi fixée à la somme de 65.188 euros (651.882 x 10%).

Postérieurement à la décision rendue en première instance, la SA Centre Touristique de Miel justifie du licenciement de [C] [T] le 2 avril 2024 pour motif économique avec versement d’une indemnité de licenciement de 1.225,74 euros (reçu pour solde de tout compte du 2 avril 2024 et bulletin de paie du mois d’avril 2024) ainsi que du licenciement de [A] [M] le 1ER février 2024 pour motif économique avec versement d’une indemnité de licenciement de 4.952,05 euros (reçu pour solde de tout compte du 1er février 2024 et bulletin de paie du mois de février 2024). Il est, en outre, justifié d’honoraires du cabinet d’expertise comptable ACOM pour une mission sociale pour les procédures de licenciement économique de M. [T] et Mme [M], d’un montant TTC de 1.852,76 euros.

Les indemnités de licenciement versées par la SA Centre Touristique de Miel à ses deux salariés et les honoraires de mission sociale pour procéder à ces licenciements seront dues par le bailleur, soit la somme de 8.030,55 euros (1.225,74 + 4.952,05 +1.852,76 euros). En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA Centre Touristique de Miel d’intégrer dans les indemnités accessoires les autres sommes dues à M. [T] et Mme [M] dans leurs soldes de tout compte respectifs ainsi que les déclarations sociales nominatives.

S’agissant du trouble commercial, l’indemnisation est destinée à compenser la perte que le locataire va subir pendant la période où il cherche un nouveau fonds. Compte tenu de la spécificité de l’activité de camping exercée par la SA Centre Touristique de Miel, où le critère de l’emplacement est central et nécessite de fait une recherche particulière, un trouble commercial est caractérisé en raison de l’éviction. L’indemnisation de ce trouble a justement été évaluée par le premier juge à une somme correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation de la SA Centre Touristique de Miel (pour les trois derniers exercices clos les 30 septembre 2017, 2018 et 2019), soit la somme de 34.724 euros.

Les frais de déménagement soulèvent un litige particulier entre les parties. En effet, la SA Centre Touristique de Miel sollicite l’indemnisation de ses frais de désinstallation des chalets avec démontage des terrasses, de désinstallation des mobil-homes avec démontages des terrasses, de transport, de réinstallation des chalets et mobil-homes et de réinstallation du city stade et aires de jeux.

La commune de [Localité 1] s’y oppose en invoquant une clause de transfert de propriété au profit du bailleur en fin de bail, incluant les chalets et mobil-homes qui devaient ainsi être laissés sur place par la SA Centre Touristique de Miel.

Le juge des référés de [Localité 3] a été saisi par la commune de [Localité 1] afin de voir enjoindre à la société Centre Touristique de Miel de mettre fin au démontage/déplacement/transport/transfert des installations et améliorations (mobil-homes, chalets, terrasses) appartenant au fonds de commerce du bien loué, et de la voir enjoindre à restituer et remettre en place les éléments démontés sous astreinte.

Par ordonnance de référé du 18 avril 2024, le Juge des référés a notamment:

— au principal renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de Miel de mettre fin, sans délai au démontage/déplacement/transport/transfert des installations et améliorations (mobil-homes, chalets, terrasses) inclus dans le fonds de commerce de l’ensemble immobilier donne à bail le 15 décembre 2010 ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de Miel de restituer à la Commune de [Localité 1] les éléments démontés, sous astreinte d’un montant de 400 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours à compter d’un délai de dix jours commençant à courir lors de la signification de la présente décision ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de Miel de remettre en état et en place les éléments démontés des mobil-homes, chalets et terrasses, sous astreinte d’un montant de 400 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours à compter d’un délai de dix jours commençant à courir lors de la signification de la présente décision.

La société Centre Touristique de Miel a relevé appel de cette ordonnance de référé (RG 24/339), l’instance étant également pendante devant la Cour d’appel.

L’article 6 'Améliorations’ du contrat de bail commercial mentionne que 'Tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le preneur pour l’usage desdits lieux, à l’exception cependant des appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par le preneur, resteront en fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elles arrivent, la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part. Le preneur ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés au cours des présentes, sans le consentement du bailleur, lesdits travaux se trouvant incorporés à l’immeuble du fait de leur exécution, et le preneur perdant tous droits de propriété à leur égard'.

Les installations non concernées par la clause de transfert de propriété au profit du bailleur en fin de bail, sont ainsi «'les appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés'».

Comme indiqué précédemment, pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, l’expert judiciaire a détaillé la consistance des éléments corporels de l’actif immobilisé, 'à savoir le matériel-outillage, les installations agencements divers, le matériel de transport, les aménagements en cours', soulignant en 'point important, concernant les éléments corporels de l’actif immobilisé, la société n’est pas propriétaire du terrain de camping à usage commercial ni des gites, elle est locataire de la commune de [Localité 1] moyennant un loyer hors taxe total fixé en 2019 à 22.923 euros (8.262 pour le camping, plus 14.661 pour les gites)'.

Ces éléments corporels de l’actif immobilisé ont été valorisés par l’expert en ce que, tout comme les éléments incorporels, ils ont contribué à produire le chiffre d’affaires de la société Centre Touristique de Miel. Si les actifs corporels ont ainsi été intégrés dans la valeur du fonds de commerce, cela ne préjuge pas de leur propriété.

Afin de statuer sur les frais de déménagement pouvant être pris en compte au titre des indemnités accessoires, il est nécessaire de déterminer si les installations pour lesquels des frais de démontage/transport/réinstallation sont concernées ou non par la clause de transfert de propriété.

La SA Centre Touristique de Miel produit une estimation des hébergements locatifs lui appartenant par la SAS BIEN VU INVEST, comprenant les hébergements ainsi listés:

«'-Habitations légères de loisirs (HLL), également appelées «'chalets'»:13 unités

— Résidences mobiles de loisirs (RML), également appelées «'mobil-homes'»:127 unités'».

L’article R111-41 du Code de l’urbanisme définit les résidences mobiles de loisirs comme «'les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler'».

L’article R111-42 définit les lieux où ces résidences mobiles de loisirs peuvent être installées, et en particulier 3° «'les terrains de camping régulièrement créées'». L’article R111-43 précise que «'les auvents, rampes d’accès et terrasses amovibles peuvent être accolés aux résidences mobiles de loisirs situées dans l’enceinte des lieux définis à l’article R. 111-42. Ces installations accessoires, qui ne doivent pas être tenues au sol par scellement ou toute autre fixation définitive, doivent pouvoir être, à tout moment, facilement et rapidement démontables'».

L’article R111-37 définit les habitations légères de loisirs comme «'les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs'». Les articles R111-38 et R11-39 reprennent les mêmes conditions que pour les résidences mobiles de loisirs.

Ainsi, un mobil-home peut-être considéré soit comme une résidence mobile de loisirs, soit comme une habitation légère de loisirs selon qu’il a, ou non, conservé ses moyens de mobilité. En tout état de cause, s’agissant de l’application du bail commercial, les mobil-homes seront considérés comme entrant dans la définition des «'appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés'» prévus à l’article 6 du Bail commercial.

S’agissant des «'chalets'», aucun élément n’est produit pour déterminer s’il s’agit de constructions démontables ou transportables. Le rapport d’expertise mentionne des «'chalets 2,3 chambres'(13)». En outre, le montant conséquent des frais de désinstallation et réinstallation des chalets sollicité par la SA Centre Touristique de Miel, soit un montant de 100.000 euros pour 13 chalets, ne permet pas de retenir qu’il s’agit d’appareils «'simplement boulonnés ou vissés'». Ainsi, les chalets seront considérées comme des installations concernées par la clause de transfert de propriété au profit du bailleur.

De même, le city stade et les aires de jeux sont des installations concernées par la clause de transfert de propriété au profit du bailleur.

En conséquence, il sera uniquement pris en compte les frais de déménagement des mobil-homes, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été acquis par la SA Centre Touristique de Miel et installés sur le site conformément à l’activité définie dans le bail commercial.

La SA Centre Touristique de Miel produit':

— une attestation de vente à son profit d’un camion porteur RENAULT plateau pour un montant de 14.900 euros (attestation du 13 octobre 2023 d'[E] [L]),

— une facture de location de camion le 22 décembre 2023 pour un montant de 9.600 euros (facture SARL ETA ROBIN)

— une facture du 30 novembre 2023 pour le transport de 13 mobil-homes de [Localité 1] à [Localité 7] (19) pour un montant de 11.622 euros (facture TRANSMOBIL)

— un devis accepté pour le transport de 10 mobil-homes de [Localité 1] à [Localité 7] (19) pour un montant de 8.940 euros (devis TRANSMOBIL et virement du 13 novembre 2023),

— une facture du 13 décembre 2023 pour le transport de 9 mobil-homes de [Localité 1] à [Localité 2] (46) pour un montant de 8.046 euros (facture TRANSMOBIL)

— un devis accepté pour le transport de 15 mobil-homes de [Localité 1] à [Localité 2] (46) pour un montant de13.410 euros (devis TRANSMOBIL et virement du 13 novembre 2023),

— un devis accepté pour le transport de 5 mobil-homes de [Localité 1] à [Localité 4] (46) pour un montant de 4.470 euros (devis TRANSMOBIL et virement du 7 décembre 2023),

— deux factures de location d’engins de chantiers (télescopique, fourche à palette) pour un montant de 2.131 euros (facture LOC MAX du 30 novembre 2023) et pour un montant de 2.575 euro s(facture LOC MAX du 31 décembre 2023.

Au vu de ces justificatifs, les frais de déménagement seront ainsi fixés à 75.694 euros. En revanche, il ne sera pas fait droit aux demandes supplémentaires, non justifiées aussi bien quant à leur montant que quant au fait qu’elles concernent uniquement le déménagement des mobil-homes.

S’agissant de la valeur de la licence IV, elle a été intégrée par l’expert judiciaire pour la détermination de la valeur du fonds de commerce et ne relève pas des indemnités accessoires.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire à la solution du litige d’ordonner une nouvelle expertise pour statuer sur les indemnités accessoires, le jugement du 1er septembre 2023 sera infirmé sur le montant des indemnités accessoires qui sera fixé à 183.636,55 euros, et ainsi sur le montant de l’indemnité d’éviction, qui sera fixé à 835.518,55 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les dispositions relatives au loyer sont les seules à être inapplicables pendant la période de maintien dans les lieux durant laquelle l’indemnité d’occupation est due. Ainsi, si une indexation peut être fixée par le juge, elle ne repose pas sur une éventuelle clause d’indexation prévue dans le bail mais sur le pouvoir du juge de fixer cette indemnité.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation, fixé à 22.669 euros par an par jugement du 1er septembre 2023, n’est pas contesté en appel. Le premier juge n’a pas fixé d’indexation et il n’était pas tenu de le faire, l’indexation du loyer mentionnée dans le bail commercial n’étant pas applicable à l’indemnité d’occupation.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à 22.669 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

la SA Centre Touristique de Miel succombant principalement à l’instance d’appel, elle doit être condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, il est équitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] les frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement rendu le 1er septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 1] à payer à la SA Centre Touristique de Miel la somme de 751.794 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à la SA Centre Touristique de Miel la somme de 835.518,55 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

CONFIRME, pour le surplus, les dispositions critiquées du jugement rendu le 1er septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde

DEBOUTE la SA Centre Touristique de Miel de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Commune de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Centre Touristique de Miel aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.