ARRET N° .

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIUWU

AFFAIRE :

S.A.R.L. FRANCE FCC

C/

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER (A.A.PROGIMMO) Représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège social., S.E.L.A.R.L. [G] ASSOCIES

[W]

Demande de vente en justice du fonds de commerce

Grosse délivrée à M^e Christophe DURAND-MARQUET, M^e Damien VERGER, le 11-12-2025.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

— --==oOo==---

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

— --===oOo===---

Le ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:

ENTRE :

S.A.R.L. FRANCE FCC, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 08 JANVIER 2025 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE DE LIMOGES

ET :

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER (A.A.PROGIMMO) Représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège social., demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

S.E.L.A.R.L. [G] ASSOCIES représentée par Maître [T] [G], SELARL au capital de 10.000 €, dont le siège est situé [Adresse 2], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 880 827 969, ès qualités de mandataire liquidateur de la Société LAS GOLONDRINAS, SARL au capital de 7.500 €, dont le siège est situé [Adresse 5], nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 6 septembre 2023., demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEES

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 Octobre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, et de Madame Johanne PERRIER, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistés de M^me Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Johanne PERRIER, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

FAITS ET PROCÉDURE :

Aux termes d’un bail commercial conclu le 27 novembre 1986, M. [E] a donné à bail à l’EURL Las Golondrinas, géré par M. [B], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] et dans lesquels la société preneuse exploitait un fonds de commerce d’hôtellerie sous l’enseigne 'Art Hôtel Tendance'.

Dans son dernier état, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2013.

Les dames [B] et [D] viennent depuis aux droits du bailleur initial.

Par un jugement du 04 mars 2020, le tribunal de commerce de Limoges a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la société Las Golondrinas et désigné la SELARL [G] Associés en qualité de mandataire judiciaire.

Un jugement de ce même tribunal du 08 septembre 2021 a arrêté un plan de redressement de la société Las Golondrinas et désigné la SELARL [G] Associés en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Le 09 février 2023, les dames [B] et [D], par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, agent immobilier, ont conclu avec la société France FCC, dont le gérant est M.[S], une promesse de vente portant sur le bien immobilier à usage d’hôtel en question, moyennant un prix de 320.000 euros, en ce inclus les frais d’agence de 17.000 euros à la charge de l’acquéreur.

Cette promesse de vente a été concrétisée par la conclusion, par acte notarié du 03 avril 2023, d’un compromis de vente faisant état de la location de l’immeuble au profit de la société Las Golondrinas.

Ce compromis a notamment prévu que la société France FCC s’engageait à effectuer des travaux sur le bien immobilier, évalués à 7.700 euros.

Le 09 juin 2023, la société France FCC, en s’en présentant comme future bailleresse, a conclu avec l’association ARSL, par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, une promesse de location portant sur les locaux à usage d’hôtel, objet du compromis de vente, en contrepartie d’un loyer mensuel de 5.150 euros, outre les honoraires de l’agence payables par le locataire à hauteur de 12.000 euros HT .

La prise d’effet du bail a été fixée à quinze jours suivant l’acte authentique d’achat des murs et du fonds de commerce par la société France FCC.

Le 11 juillet 2023, toujours par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, la société France FCC a transmis à la SELARL [G] Associés, alors commissaire à l’exécution du plan de la société Las Golondrinas, une offre d’achat du fonds de commerce exploité par la société Las Golondrinas, en ce le droit au bail et la totalité du matériel, en contrepartie d’un montant de 40.000 euros, outre les frais d’agence de la société [O] Immobilier d’un montant de 4.500 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Le même jour, la SELARL [G] Associés a déposé une requête en liquidation de la société Las Golondrinas, en exposant notamment que la société était confrontée à la fermeture administrative de cinq chambres et qu’elle n’avait pas réglé la seconde annuité de son plan de redressement et, par un jugement du 6 septembre 2023, le tribunal de commerce de Limoges a prononcé la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas et désigné la SELARL [G] Associés en qualité de liquidateur.

Le 16 septembre 2023, la SELARL [G] Associés, en cette dernière qualité et sur la base de l’offre qui lui avait été transmise le 11 juillet 2023, a déposé une requête aux fins d’obtenir du juge-commissaire l’autorisation de vendre le fonds de commerce à la société France FCC au prix de 40.000 euros tel que proposé par la société France FCC, en précisant que ce montant s’appliquait à hauteur de 5.000 euros aux éléments incorporels et de 35.000 euros aux éléments corporels .

Par une ordonnance du 20 septembre 2023, le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas a autorisé la vente du fonds de commerce à la société France FCC conformément à la requête présentée par la SELARL [G] Associés ; cette ordonnance a été notifiée à la société France FCC par courrier recommandé dont elle a accusé réception le 22 septembre 2023 et elle n’en a pas relevé appel.

Par un courrier daté du 18 septembre 2023 et transmis par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, la société France FCC, indiquant avoir appris la fermeture définitive de l’hôtel à raison, d’une part, de la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas et, d’autre part, d’une décision administrative pour motif de sécurité, aurait fait part à la SELARL [G] Associés de ce qu’elle souhaitait se retirer de l’achat du fonds de commerce, en lui proposant de procéder à la vente du matériel 'afin d’acheter les murs vides de location et d’occupation du matériel'.

Toutefois, le 17 octobre 2023, la société France FCC a procédé au virement de la somme 40.000 euros entre les mains de la SELARL [G] Associés.

Le 23 octobre 2023, l’association ARSL a informé la société France FCC de ce qu’elle ne souhaitait plus louer les locaux du [Adresse 4], en raison de la fermeture administrative des chambres de l’hôtel qui retarderait son occupation de manière incompatible avec ses besoins d’hébergement.

Par courrier recommandé du 02 novembre 2023, la société France FCC, exposant que des éléments essentiels à son consentement lui auraient été dissimulés, a demandé à la SELARL [G] Associés la restitution du prix de cession du fonds de commerce et l’annulation de son offre d’achat.

La société France FCC ayant refusé de régulariser l’acte de cession du fonds de commerce, par exploit du 30 novembre 2023, la société [G] Associés a saisi le tribunal de commerce de Limoges aux fins de faire constater le caractère parfait de cette cession et, le 13 mai 2024, la société France FCC a attrait en la cause la société [O] Immobilier.

Par un jugement du 08 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Limoges:

Avant dire droit :

— a déclaré recevable et bien fondé l’appel en cause de la Sarl [O] Immobilier ;

— a ordonné la jonction des instances respectivement enrôlées sous les n°2023-4276 et 2024-2454;

Et en premier ressort :

— a constaté que la vente du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL Las Golondrinas au profit de la SARL France FCC moyennant le prix de 40.000 euros est parfaite par l’effet de l’ordonnance rendue par le juge commissaire en date du 20 septembre 2023 et notifiée au cessionnaire le 22 septembre 2023 ;

— a dit que la présente décision vaut vente ;

Puis vu les dispositions des articles 1103 et suivants et 1217 du code civil :

— a condamné la SARL France FCC à payer à la Sarl [O] Immobilier la somme de 4.500 euros au titre des honoraires conventionnellement dus ;

— a condamné la SARL France FCC à verser à la SELARL [G] Associés , prise en la personne de Maître [T] [G] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Las Golondrinas, une indemnité de 2.000 euros et à la Sarl [O] Immobilier une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance dont le coût de la présente décision liquidée à la somme de 76.28 euros dont 12.71 euros de TVA.

Par déclaration du 21 janvier 2025, la société France FCC a relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 30 septembre 2025, la société France FCC demande à la cour  :

— de la dire recevable en son appel à l’encontre du jugement du tribunal des activités économiques de Limoges du 8 janvier 2025 ;

— Y faisant droit, et rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires :

' A titre principal, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Constaté que la vente du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinasau profit de la SARL France FCC moyennant le prix de 40.000 euros est parfaite par l’effet de l’ordonnance rendue par le juge commissaire en date du 20 septembre 2023 et notifiée au cessionnaire le 22 septembre 2023.

— Dit que la présente décision vaut vente,

— Condamné la SARL France FCC à payer à la société [O] Immobilier la somme de 4500 euros au titre des honoraires conventionnellement dus,

— Condamné la SARL France FCC à verser à la SELARL [G] Associés , prise en la personne de Maître [T] [G] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LAS GOLONDRINAS, une indemnité de 2000 euros et à la la société [O] Immobilier une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance dont le coût de la présente décision liquidée à la somme de 76.28 euros dont 12.71 euros de TVA.

' Statuant à nouveau,

— de débouter la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas, de ses demandes ;

— de débouter la société [O] Immobilier de ses demandes ;

— de condamner la SELARL [G] Associés , ès-qualités de mandataire liquidateur la société Las Golondrinas, à lui rembourser la somme de 40.000 euros sur le fondement de la restitution de l’indu ou, subsidiairement, de l’enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

— de condamner la SELARL [G] Associés, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société la société Las Golondrinas, à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SELARL [G] Associés, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société LAS GOLONDRINAS, aux entiers dépens ;

' A titre subsidiaire , d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— condamné la SARL France FCC à payer à la société [O] Immobilier la somme de 4500 euros au titre des honoraires conventionnellement dus,

— condamné la SARL France FCC à verser à la société [O] Immobilier une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Statuant à nouveau,

— de débouter la société [O] Immobilier de ses demandes ;

— de condamner la société [O] Immobilier à lui payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— de condamner la société [O] Immobilier à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de la liquidation judiciaire de la société LAS GOLONDRINAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— de condamner la société [O] Immobilier à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société [O] Immobilier aux entiers dépens.

La société France FCC fait valoir à l’égard de la SELARL [G] Associés :

' que le caractère définitif de l’ordonnance délivrée par le juge-commissaire ne fait pas obstacle à son action, fondée sur un vice de la vente ;

' qu’elle n’a été informée de la présence d’un locataire en place que lors de la signature le 03 avril 2023 du compromis de vente qui précise que les vendeurs n’ont pas connaissance de difficultés financières de sa part ;

' qu’elle n’aurait pas procédé à l’offre d’achat du fonds de commerce de la société Las Golondrinas le 11 juillet 2023 si elle avait eu connaissance :

— de l’imminence de la procédure de liquidation judiciaire affectant cette société,

— de la décision administrative de fermeture définitive de l’hôtel, vidant le fonds de commerce de sa substance,

— de l’impossibilité pour un tiers de reprendre l’exploitation de l’hôtel ;

' que c’est volontairement que la SELARL [G] Associés lui a dissimulé ces informations essentielles, dont elle avait connaissance, tel que cela ressort de ses propres conclusions ;

' que son offre d’achat, formulée auprès du commissaire à l’exécution du plan dans le cadre du plan de redressement, ne pouvait être utilisée dans le cadre de la liquidation judiciaire ;

' que cette offre est devenue caduque lors du prononcé de la liquidation judiciaire et la cessation d’activité de la société Las Golondrinas, et une nouvelle publicité aurait dû être réalisée pour recueillir des offres d’achat, ce qui n’a pas été fait par la mandataire liquidateur ; que cette violation des règles de publicité préalable lui a porté atteinte, en ce qu’elle a vicié son consentement puisqu’elle n’a pas reçu d’information sur l’état de la liquidation judiciaire, ou l’état du fonds offert ;

' qu’en tout état de cause, elle pouvait se rétracter de son offre d’achat du 11 juillet 2023, à raison de la disparition du droit au bail suite à la fermeture administrative de l’hôtel, qui vidait de sa substance le fonds de commerce vendu et rendait la vente dépourvue d’objet.

Subsidiairement,elle fait valoir à l’égard de la société [O] Immobilier, qu’elle a gravement manqué à son obligation de conseil. Elle lui reproche de l’avoir induite en erreur, en ne s’informant pas suffisamment sur la situation de la société Las Golondrinas, puis en lui dispensant des conseils désastreux, notamment en la poussant à verser le prix de cession entre les mains du mandataire judiciaire, puis en lui assurant que la vente serait annulée.

Aux termes de ses dernières écritures du 06 octobre 2025, la société [O] Immobilier (A.A. Progimmo) demande à la cour de :

— de débouter la société France FCC de son appel déclaré mal fondé ;

— de confirmer le jugement du 08 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

— de condamner la SARL France FCC à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel par application de l’article 700 du Code de procédure civile

— de condamner la SARL France FCC aux dépens d’appel, en accordant à maître Christophe Durand-Marquet le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile

La société [O] Immobilier soutient qu’en considération de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société France FCC, elle a respecté son devoir d’information et de conseil :

— quant à l’existence d’un locataire dans les lieux, puisque la société France FCC l’a nécessairement constaté lors de sa visite des locaux situés [Adresse 9],

— quant à l’existence d’une procédure collective affectant la société Las Golondrinas, dont la société France FCC a été informée, notamment lors de la signature du compromis de vente.

Selon elle, la société France FCC a été parfaitement informée de l’état financier du fonds de commerce acquis, et la santé financière du cédant n’était pas un élément essentiel de la vente puisque l’objectif n’était pas d’exploiter le fonds en l’état, mais de devenir rapidement propriétaire du droit au bail afin de louer les murs à l’association ARSL.

Aux termes de ses dernières écritures du 16 juin 2025, la société [G] Associés es qualités de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas demande à la cour :

— de débouter la société FRANCE FCC de son appel, déclaré mal fondé.

— de confirmer intégralement le jugement entrepris.

— de condamner la société FRANCE FCC à lui verser une indemnité supplémentaire de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux dépens d’appel, en accordant à maître Philippe Clabaud, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— de dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l’arrêt à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire, en application des dispositions de l’article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l’indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [G] Associés, es qualité, soutient :

— que la vente du fonds de commerce a été rendue parfaite lors du prononcé de l’ordonnance du juge commissaire validant l’offre de la société FCC, notifiée par le greffe au cessionnaire.

— qu’à cette date, les parties étaient d’accord sur la chose et le prix, et la non-réalisation de l’acte de cession a uniquement résulté du comportement du repreneur ;

— qu’en vertu de l’article L. 642-2 du code de commerce, l’offre de la société FCC reçue dans le cadre du redressement judiciaire pouvait être accueillie par le tribunal sans nouvel appel d’offres dans le cadre de la liquidation judiciaire ;

— que c’est pour des raisons uniquement personnelles que la société FCC a souhaité se désengager de la vente, en ce qu’elle n’aurait plus été garantie de conclure un contrat de bail avec l’association ARSL, ainsi qu’en atteste la chronologie des événements ;

— que l’offre était dépourvue de toute condition suspensive quant à l’acquisition des murs ;

— qu’il n’a pas été tenu à une obligation d’information particulière à l’égard d’un acquéreur, professionnel de l’immobilier et accompagné d’un agent professionnel, tenu de s’informer sur la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas.

— qu’il n’a pas agi avec précipitation afin d’obtenir une ordonnance autorisant la vente du fonds de commerce et qu’en tout état de cause, la société France FCC n’a subi aucun préjudice de l’absence de publicité alléguée ;

— qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé la société France FCC de la fermeture administrative de certaines chambres, puisqu’elle n’était pas destinataire de cette information ; qu’au demeurant, la fermeture administrative de cinq sur les seize des chambres de l’hôtel n’empêchait pas l’exploitation de l’hôtel, et n’a pas dénué de substance le fonds de commerce, puisque ces chambres pouvaient être réouvertes moyennant certains travaux que la société France FCC s’engageait à prendre en charge.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

SUR CE,

Sur les demandes de la société France FCC envers la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas :

— Sur la prise en compte par la mandataire liquidateur de la requête aux fins de cession de gré à gré du fonds de commerce adressé à la SELARL [G] Associés, alors commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Las Golondrinas :

Il est constant que la société France FCC a formulé une offre de rachat du fonds de commerce par une requête transmise le 11 juillet 2023, alors que la société Las Golondrinas était en redressement judiciaire, son placement en liquidation judiciaire n’étant intervenu que par un jugement du 06 septembre 2023, et que cette offre de rachat a été prise en compte par la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur, par une requête déposée auprès du juge-commissaire le 16 septembre 2023.

Aux termes de l’article L. 631-13 du code de commerce, dès l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, les tiers sont admis à soumettre à l’administrateur des offres tendant au maintien de l’activité de l’entreprise, par une cession totale ou partielle de celle-ci, et, aux termes de L. 642-2 du même code relatif à la liquidation judiciaire, lorsque le tribunal estime que la cession totale ou partielle de l’entreprise est envisageable, il autorise la poursuite de l’activité et il fixe le délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir au liquidateur et à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné mais que, toutefois, si les offres reçues en application de l’article L. 631-13 remplissent les conditions prévues au II du présent article et sont satisfaisantes, le tribunal peut décider de ne pas faire application de l’alinéa précédent.

Il résulte de ces dispositions que l’offre d’un repreneur peut intervenir à tout moment, dès lors que l’entreprise est en redressement judiciaire mais que, toutefois, , la cession n’interviendra qu’à titre secondaire, s’il apparaît qu’aucun plan de redressement n’est possible, et que les offres de reprise peuvent être examinées après le rejet d’un plan de redressement ; que la même solution doit être admise après résolution d’un plan de redressement préalablement adopté, ce qui a été le cas en l’espèce.

En toute hypothèse, la société France FCC n’est pas fondée à se prévaloir d’une absence de publicité conforme à l’article L.642-22-1 du code de commerce puisque la publication visée à ce texte tend seulement à informer les tiers, en particulier les créanciers du vendeur, et à garantir le respect du principe de transparence dans les opérations commerciales et qu’elle n’en a subi aucun grief.

L’ordonnance du juge-commissaire, prise en application de l’article L. 642-19 du code de commerce et passée en force de chose jugée, conserve donc toute sa validité en ce qu’elle a statué, au vu de la requête déposée par la SELARL [G] Associés le 16 septembre 2023 sur la base de l’offre formulée le 11 juillet 2023 par la société France FCC .

Sur le moyen pris de l’absence d’effet de l’offre de rachat du fonds de commerce pour vice du consentement :

En droit, la vente de gré à gré d’un élément d’actif du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l’ordonnance rendue par le juge-commissaire, sous la condition que sa décision acquiert force de chose jugée, et le cessionnaire ne peut ensuite refuser de procéder à la vente ordonnée en retirant l’offre d’achat retenue par le juge commissaire, sauf et uniquement à ce qu’il justifie d’un motif légitime de rétractation, tiré par exemple de la non-réalisation des conditions dont il aurait pu assortir son offre, ou d’un vice affectant un élément essentiel de la chose ayant déterminé la portée de l’offre (cf en ce sens Cass.com.16 octobre 2007 n°06-10.916).

En effet, si la vente amiable obéit à un processus particulier imposé par le droit des procédures collective, elle relève pour le surplus du droit commun de la vente et, même lorsque la cession a été autorisée par une décision du juge-commissaire passée en force de chose jugée, le tribunal peut déclarer nulle l’offre d’acquisition d’un fonds de commerce pour vice du consentement.

Il sera en premier lieu relevé que la société France FCC a notamment pour objet social 'l’acquisition et l’exploitation par bail ou autrement et la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers, marchand de biens’ ; qu’elle exerçe donc à titre habituel l’achat, la revente ou la location de biens et qu’elle relève de la qualification de 'professionnel de l’immobilier', son gérant, M. [S], étant en outre à la tête d’autres sociétés, dont la société NAQBAT ayant ce même objet social.

Le jugement du 06 septembre 2023 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas a été publié au BODACC le 22 septembre 2023 et, en cette qualité, la société France FCC est réputée en avoir eu connaissance dès le 22 septembre 2023, soit le jour-même où elle a reçu notification de l’ordonnance du juge-commissaire, datée du 20 septembre 2023.

Il est certes justifié (cf la pièce n°5 in fine de la SELARL [G] Associés) que la SELARL [G] Associés a été rendue destinataire, par un courriel du 20 septembre 2023, d’un courrier de la société [O] Immobilier, annexé en pièce jointe, lui faisant part du souhait de la société France FCC de se désister de son offre d’achat du fonds de commerce, aux motifs pris d’une fermeture de l’hôtel à la suite de la liquidation judiciaire de l’exploitant et de la fermeture de certaines chambres pour un motif de non-conformité, mais tout en maintenant une offre de rachat du matériel, insinuant par là que la liquidation judiciaire aurait eu pour effet de faire disparaître tous les éléments incorporels attachés au fonds de commerce, ce qui est inexact ; en toute hypothèse, la SELARL [G] Associés n’a pas pu prendre ce courriel en considération puisque l’ordonnance du juge-commissaire retenant l’offre a été rendue ce même 20 septembre 2023 ; en effet, l’ordonnance qui, dans le cadre de la réalisation des actifs d’une liquidation judiciaire, autorise la cession de gré à gré d’un bien conformément aux conditions et modalités d’une offre déterminée, rend impossible la rétractation de son consentement par l’auteur de l’offre (cf Cass. com., 14 nov. 2019, n° 18-15.871).

De plus et pour autant, la société France FCC n’a pas relevé appel de l’ordonnance du juge-commissaire dans le délai de dix jours qui lui était ouvert et qui expirait au 02 octobre 2023, et cette absence de recours fragilise quand même sa réelle volonté de renoncer à l’opération envisagée, portant sur l’achat des murs et du fonds de commerce afin de pouvoir le donner à bail à une association d’insertion, moyennant un loyer quand même conséquent devant lui assurer un revenu régulier.

Au plus fort, la SELARL [G] Associés justifie que, toujours par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, elle a été rendue destinataire le 11 octobre 2023 du message suivant:

' Nous avançons et vous confirme l’achat du fonds de commerce dans les conditions proposées par la société France FCC de M. [S] qui nous lit en copie, cette offre ayant été à ce jour validée par le tribunal de commerce.

Je vous informe que le rédacteur de l’acte est maître [Y], assisté de maître [K], qui nous lisent également en copie..

Je profite de ce mail pour rappeler que M.[S], via la société France FCC , s’est porté acquéreur des murs de ce bien, un compromis de vente étant en cours pour une date de signature au plus tard de 31 janvier 2024.',

et, qu’à la suite de ce message, la SELARL [G] Associés a immédiatement, le 12 octobre 2023, communiqué aux notaires ci-dessus désignés l’ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente, en mettant encore en copie de ce message la société France FCC , qui n’a pas autrement réagi.

Il est également acquis que la société France FCC, alors en parfaite connaissance de la liquidation judiciaire de la société Las Golondrinas et de la fermeture de certaines chambres de l’hôtel comme ne répondant pas à certaines normes de conformité, a versé le prix de 40.000 euros entre les mains de la SELARL [G] Associés le 17 octobre 2023, confirmant en cela les termes du message de la société [O] Immobilier du 11 octobre et le maintien de son offre du 11 juillet 2023.

La société France FCC prétend, sans bien sûr pouvoir en justifier, que ce versement ne serait intervenu que sous l’assurance qui lui aurait été donnée par la société [O] Immobilier d’une annulation de la cession, ce qui ne peut que surprendre.

Enfin, la société France FCC ne peut être suivie en ce qu’elle soutient :

— que, dans son offre d’achat du fonds de commerce, il est fait mention que le vendeur, soit la société Las Golondrinas, représentée par la SELARL [G] Associés, se serait engagé à 'toutes les garanties ordinaires de fait et de droit’ alors que la cession autorisée par le juge-commissaire intervient nécessairement sans aucune garantie au profit du cessionnaire, la société France FCC semblant oublier que son offre n’a aucunement le caractère d’une promesse synallagmatique de vente et que, dans le cadre d’une procédure collective, qu’il s’agisse d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire, les clauses du bail prévoyant une solidarité du cédant avec le cessionnaire sont en toute hypothèse réputées non écrites puisque la société en difficulté ne peut jamais être garante des dettes locatives du cessionnaire ;

— que le droit au bail a été réduit à néant par l’effet de la liquidation judiciaire alors que, conformément à l’article L.145-45 du code de commerce, la procédure de liquidation judiciaire n’a pas pour effet d’entraîner automatiquement la résiliation du bail commercial qui ne peut être résilié, sous certaines conditions, qu’à l’initiative du bailleur ou du liquidateur ; le bail en question, qui s’était trouvé renouvelé par tacite reconduction au 1er décembre 2022, conservait donc toute sa force et a pu être valorisé lors de la cession du fonds de commerce ;

— qu’elle était mise dans l’impossibilité d’user du fonds de commerce conformément à sa destination alors que, selon un écrit de l’ARSL du 23 octobre 2023, le rapport de la commission de sécurité, qui avait été communiqué à cette association mais qu’elle-même s’abstient de produire, n’a fait état d’un avis défavorable que pour l’occupation d’une unique chambre sur les seize de l’hôtel, et que, selon un rapport en matière de sécurité sollicité par cette association, étaient en outre à prévoir le remplacement des extincteurs et des blocs autonomes d’éclairage de sécurité, le remplacement du chassis de façade, le raccordement du RDC à un système de déclenchement, le changement de la porte de la chaufferie et l’installation de barres anti-panique et d’une rambarde de sécurité des escaliers, tous travaux que la société France FCC prenait l’engagement de réaliser dans un courrier en réponse du 24 octobre 2023, étant observé qu’elle avait déjà pris un tel engagement d’effectuer des travaux dans le compromis de vente des murs du 03 avril 2023.

Certes et par ailleurs, son offre de rachat a été formulée au prix de 40.000 euros, sans distinction entre la valorisation des éléments incorporels que sont le droit au bail, la clientèle et le nom commercial, et les éléments corporels et l’ordonnance du juge-commissaire a fait cette distinction en retenant une valeur des éléments incorporels de 5.000 euros et des éléments corporels de 35.000 euros, alors que la SELARL [G] Associés avait reçu en juin 2020 du commissaire-priseur une valeur d’exploitation de ces éléments corporels à 30.600 euros et une valeur de réalisation limitée à 10.200 euros ; toutefois, la société France FCC, qui avait pu elle-même se convaincre de la valeur de ces éléments et qui n’a pas relevé appel de l’ordonnance du juge-commissaire, n’est plus recevable à en discuter le prix qu’elle a au demeurant réglé.

De fait, et ainsi que l’a à juste titre retenu le tribunal de commerce dans le jugement dont appel, la société France FCC ne s’est refusée à régulariser l’acte de cession que pour un motif de convenances personnelles après que le locataire espéré, au loyer mensuel de 5.150 euros, lui ait fait connaître par son courrier du 23 octobre 2023 son souhait de ne pas donner suite à la promesse de location conclue le 09 juin précédent.

Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté que la vente du fonds de commerce est parfaite par l’effet de l’ordonnance du juge-commissaire en date du 20 septembre 2023 , et dit que le jugement vaut vente.

Qu’y ajoutant, le jugement dont appel ayant omis de statuer de ce chef, la société France FCC sera déboutée de sa demande en condamnation de la SELARL [G] Associés à lui rembourser la somme de 40.000 euros .

Sur les demandes de la société France FCC à l’encontre de la société [O] Immobilier :

La société France FCC fonde son recours contre la société [O] Immobilier sur un prétendu manquement à son devoir d’information et de conseil.

Toutefois, l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier à l’égard de son client, lui-même marchand de biens et professionnel de l’immobilier, n’existe que dans la mesure où la compétence de ce dernier ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques du bien, objet de la vente (Cass. com. 22-3-2017 n° 15-16.315).

La société France FCC, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne peut valablement être suivie en ce qu’elle soutient que, lors de la visite pour l’achat des murs de l’hôtel par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier, elle aurait pu ignorer l’existence d’un locataire en place, ce qui relevait de l’évidence, locataire qu’elle a pu parfaitement identifier en la personne morale de la société Las Golondrinas, pour le moins lors de la signature du compromis de vente des murs par acte notarié du 03 avril 2023, soit bien antérieurement à l’offre d’achat du fonds de commerce transmise à la SELARL [G] Associés le 11 juillet 2023 ; il est également établi que la société France FCC a eu connaissance du placement de la société Las Golondrinas en redressement judiciaire et de l’adoption d’un plan de redressement début avril 2023 et, là encore, bien antérieurement à l’offre d’achat du fonds de commerce qu’elle a transmise à la SELARL [G] Associés le 11 juillet 2023 par l’intermédiaire de la société [O] Immobilier et prévoyant des honoraires de cette agence à hauteur de la somme de 4.500 euros TTC.

M. [H] [B], gérant de la société Las Golondrinas, atteste en outre dans un témoignage du 10 octobre 2024, fait en la forme de l’article 202 du code de procédure civile et non argué de faux, avoir été présent lors des nombreuses visites de M.[S] assisté de M. [O], au cours desquelles ont été évoqués l’état général du bien, les problèmes posés pour les normes de sécurité, ce que confirme la promesse d’achat des murs du 09 février 2023 faite sous la condition de 'travaux non divulgués’ et le compromis de vente prévoyant des travaux à effectuer à hauteur de 7.700 euros.

C’est en toute connaissance de ces éléments , et alors qu’elle était à même, avant de formuler une offre de rachat du fonds de commerce, de se convaincre elle-même de l’état de l’immeuble, de connaître l’identité de la société titulaire du bail et son placement en redressement judiciaire, qu’elle a accepté le montant de l’honoraire de 4.500 euros dû à la société [O] Immobilier.

Si, trois mois après l’émission de cette offre, la société Las Golondrinas a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, il ne peut en aucun cas en être fait grief à la société [O] Immobilier qui n’a alors fait que porter la parole de la société France FCC auprès du mandataire liquidateur.

Aucun manquement à un devoir de conseil ou d’information ne peut être reproché à la société [O] Immobilier et la société France FCC est non fondée en son recours contre elle.

Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la société France FCC à payer à la société [O] Immobilier la somme de 4.500 euros et qu’y ajoutant, le jugement dont appel ayant également omis de statuer de ce chef, la société France FCC sera déboutée de sa demande en condamnation de la société [O] Immobilier à lui payer la somme de 40.000 euros.

Sur les frais et dépens :

La société France FCC, succombante en son appel, doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel , lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par maître Chabaud, avocat, et par maître Durant-Marquet, avocat.

La société France FCC sera tenue de verser à la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas , et à la société [O] Immobilier, à chacune, une somme complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal des activités économiques de Limoges en date du 08 janvier 2025 ;

Y ajoutant,

Déboute la société France FCC de sa demande en condamnation de la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas, à lui restituer la somme de 40.000 euros ;

Déboute la société France FCC de son recours en garantie contre la société [O] Immobilier;

Condamne la société France FCC à payer à la SELARL [G] Associés, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Las Golondrinas , et à la société [O] Immobilier, à chacune, une somme complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société France FCC aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître Chabaud, avocat, et par maître Durand-Marquet, avocat .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.