ARRET N°

N° RG 24/00372 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISF3

AFFAIRE :

M. [V] [X]

C/

Association HABITAT & HUMANISME LIMOUSIN

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 MAI 2025

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Le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [V] [X]

né le 1er Juin 1956 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 870852024004892 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 10 AVRIL 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

L’Association HABITAT & HUMANISME LIMOUSIN

élisant domicile au [Adresse 1]

représentée par M^e Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Mars 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Le prononcé de la décision a été prorogé au 21 mai 2025.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2017, l’Association HABITAT ET HUMANISME LIMOUSIN a consenti à monsieur [O] [X] un contrat d’occupation d’un local à usage d’habitation pour une durée d’un mois renouvelable tacitement à compter du 1er avril 2017, moyennant un loyer de 437 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 436 euros, sachant que les lieux loués sont situés [Adresse 1], établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale des personnes isolées et défavorisées dans un immeuble comprenant des logements privatifs et des espaces de vie collective, avec un accompagnement social et/ou médical.

En raison de problèmes de comportement envers les autres résidents et membres du personnel, de divers incidents et de non – respect du règlement intérieur, monsieur [X] a fait l’objet d’un premier avertissement le 15 juin 2017, puis d’un nouveau le 20 décembre 2017, sachant':

— que de nouveaux incidents sont survenus les 15 juillet 2018, 17 août, 8 et 16 novembre 2022,

— que le 1er décembre 2022, monsieur [X] s’est vu notifier un rappel de ses obligations avec résiliation de son contrat d’occupation au 31 mars 2023.

Monsieur [X] a contesté les motifs de la résiliation par courrier recommandé du 30 décembre 2022. L’Association HABITAT ET HUMANISME LIMOUSIN a toutefois maintenu sa décision et a adressé à monsieur [X] trois nouvelles notifications les 5 et 27 avril 2023, puis 22 mai 2023, pour lui rappeler son obligation de libérer les lieux au 31 mars 2023.

Monsieur [X] s’étant maintenu dans les lieux, l’Association HABITAT ET HUMANISME LIMOUSIN l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit de son contrat d’occupation au 31 mars 2023, voir ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par décision contradictoire rendue le 10 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a notamment :

— dit que le juge des référés n’est pas compétent,

— dit qu’il n’y a pas de cause d’irrecevabilité,

transféré l’affaire au fond'

— déclaré recevable la résiliation unilatérale du contrat d’occupation liant les parties'

— ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [X] et de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent commandement d’avoir à quitter les lieux;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du contrat d’occupation, soit le 31 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat d’occupation s’était poursuivi soit 470,23 euros, et condamner monsieur [X] à son paiement,

— débouté monsieur [X] de ses demandes reconventionnelles au titre du préjudice moral,

— condamné monsieur [X] aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 23 mai 2024, monsieur [O] [X] a interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 5 février 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 20 août 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, monsieur [V] [X] demande à la Cour au visa des articles 1226 et suivants du Code civil, 1103 et 1104 du Code civil et L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, à titre principal':

— réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que le juge des référés n’est pas compétent, qu’il n’y a pas de cause d’irrecevabilité, et a transféré l’affaire au fond,

et statuant de nouveau':

— débouter l’Association HABITAT ET HUMANISME de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’Association HABITAT ET HUMANISME à verser à monsieur. [X]' la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral résultant de ses manquements contractuels, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

à titre infiniment subsidiaire':

— accorder à M. [X] un délai de trente six mois pour quitter les lieux.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 5 novembre 2024, l’Association HABITAT ET HUMANISME LIMOUSIN demande à la Cour, au visa des articles 1103, et 1224 et suivants du Code civil, 834 et 835 du Code de procédure civile':

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

— débouter monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner monsieur [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de Maitre CLAUDE LACHENAUD pour les sommes dont elle aurait fait l’avance sans en avoir perçu provision.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le bien-fondé de la demande de l’Association HABITAT ET HUMANISME aux fins de résiliation unilatérale du contrat d’occupation conclu avec monsieur [X]':

Pour contester la résiliation unilatérale du contrat d’occupation consenti à son profit, monsieur [X] fait valoir que la résiliation ne s’appuie que sur des fiches incidents remplies par les responsables et personnels du l’association, mais qui n’ont jamais été remises à monsieur [X] contrairement à ce que prévoit l’article 7 du règlement intérieur. Il estime que les attestations de témoins produites par des salariés ou membres de l’association ont peu de force probante, soutenant rapporter la preuve contraire aux allégations de problématiques alcoolique et trouble du comportement. Il ajoute qu’il n’est produit aucun dépôt de plainte, ni aucune main courante, ni aucun témoignage concernant les comportements agressifs qui lui sont reprochés. Il estime que les manquements allégués à son encontre ne sont pas constitués, et qu’il a été écarté des accompagnements sociaux dont il était censé pouvoir bénéficier.

L’Association HABITAT et HUMANISME LIMOUSIN fait valoir que la décision de résiliation unilatérale est légitime en invoquant les multiples manquements de monsieur [X] tel que cela ressort des divers fiches d’incidents et lettres d’avertissement versées à la procédure, éléments corroborés par des témoignages de salariés. Elle indique que le règlement intérieur signé par l’intéressé est très clair, et qu’il n’a pas été respecté.

Le premier juge a validé la résiliation unilatérale du contrat d’occupation en retenant les divers avertissements qui ont été adressés à monsieur [X] en raison de ses manquements au règlement intérieur, et en relevant l’absence de remise en question de l’intéressé depuis le premier incident en 2017.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même Code ajoute que Les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1226 du Code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat d’occupation versé au dossier par l’Association Habitat et Humanisme Limousin que le résident a notamment l’obligation de (page 2)':

— user paisiblement des locaux et équipements mis à sa disposition,

— accepter et donc respecter le règlement intérieur signé et joint à ce titre,

— poursuivre, le cas échéant, l’accompagnement médico-social mis en place lors de son entrée dans le logement en accord avec les services concernés.

Le contrat d’occupation, signé par les deux parties, prévoit également qu’il se trouvera résilié de plein droit notamment en cas «d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat ne prend effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception».

Le règlement intérieur, signé par les deux parties, prévoit en son article 7 relatif à la vie collective dans l’immeuble que «les lieux doivent être occupés paisiblement et permettre la tranquillité et le repos des autres résidents»'; «sont considérés, entre autres, comme infractions graves à cette règles': le tapage nocturne, l’ivresse publique, (') les agressions physiques ou verbales des autres résidents ou des responsables… qui sont susceptibles d’entraîner des avertissements et la résiliation du contrat d’occupation». L’article précise que «les incidents ci-dessus énumérés feront l’objet d’un constat écrit dans des fiches intitulés «fiches incidents». Ces fiches incidents seront remplies par les responsables et remises au résident, responsable de l’infraction'».

L’article 8 relatif au savoir-être en collectivité, spécifique au mode de fonctionnement même de l’établissement, ajoute que «cette spécificité-là demande à chaque résident d’adopter un savoir être qui permet d’assurer un bien être général de la collectivité», en faisant mention de quelques valeurs communes et notamment':

— respecter le calme pour permettre la tranquillité et le repos des autres occupants,

respecter l’autre dans sa différence,

— faire vivre des règles de respect mutuel et entretenir des rapports cordiaux avec les autres résidents, l’équipe de permanents, les bénévoles et le voisinage,

— s’interdire toute attitude de provocation, de racisme, de prosélytisme, de discrimination…

L’article 13 relatif aux infractions pouvant entraîner une résiliation du contrat d’occupation prévoit que «les infractions graves ou répétées au règlement intérieur peuvent entraîner la résiliation du contrat».

Monsieur [X], qui a signé et pris connaissance de ces documents, avait donc une parfaite connaissance du savoir être qui était attendu de lui en qualité de résident, pour pouvoir continuer à bénéficier de ce type d’hébergement.

Il ressort des multiples fiches d’incidents établies depuis 2017 versées aux débats (pièce n° 3 de l’intimé) que monsieur [X] n’a pas eu le comportement auquel il s’était obligé et notamment, lesdites fiches ayant révélé qu’il s’était montré

— agressif, état d’énervement récurrent avec insultes des résidents ou professionnels, – remise en question du fonctionnement de l’association et la façon de travailler des salariés, dénigrant les publics accueillis, en présence de résidents qui ont pu dénoncer les agissements de monsieur [X] «c’est inadmissible la manière dont il avait parlé à [P] et qu’on ne pouvait pas accepter de se faire traiter comme ça», – constat d’état d’ivresse,

— refus que les faits ou comportements inadaptés relevés soient repris avec lui par le responsable,

— agressivité physique et verbale, menaces telles que «les connes de stagiaires, je vais leur en coller une et faire un procès»'; toucher physiquement les salariées ou bénévoles en pouvant dire qu’il «'n’allait pas la violer et qu’ils n’étaient pas compatibles».

Il ressort des fiches de suivi de l’accompagnement de monsieur [X] établies depuis 2017 que contrairement à ce qu’affirme celui-ci, il a fait l’objet d’un accompagnement par les professionnels de l’association. De même, s’il nie les consommations d’alcool, il est fait état d’achat de bières et qu’il consommerait tous les jours de l’alcool précisant que «c’est culturel et qu’il gère». Le contenu des 32 pages de fiches de suivi de l’accompagnement corroborent également les éléments rapportés dans les fiches d’incidents, avec des paroles et comportements totalement inadaptés et dénigrants, agressifs, sans respect, tenant des propos graves tels que «il faut lui tirer une balle dans la tête» au sujet d’un autre résident.

Les mêmes éléments ressortent des attestations versées aux débats émanant de salariés de l’association, mais aussi de bénévoles, ainsi que de tiers telle qu’une infirmière libérale qui a été victime de l’agressivité de monsieur [X], ou encore des religieuses qui ont subi les paroles très déplacées et inadaptées, sexistes et agressives de monsieur [X].

Si monsieur [X] soutient n’avoir jamais été informé de ce qu’on lui reprochait, ni avoir été mis en mesure de se défendre, les pièces produites par l’Association HABITAT et HUMANISME LIMOUSIN démontrent le contraire. En effet, l’Association a adressé à monsieur [X] divers courriers et notamment':

— courrier d’avertissement du 15 juin 2017 citant les faits reprochés et le rappel de ses obligations en vertu du règlement intérieur, signé de monsieur [X] certifiant avoir reçu un original du courrier,

— courrier du 15 décembre 2017 le conviant à une réunion avec les professionnels de l’association’le 19 décembre 2017 en raison de ses problèmes de comportements persistants,

— courrier recommandé avec avis de réception du 20 décembre 2017 citant les faits reprochés, et relevant le refus de monsieur [X] de tout dialogue, ne s’étant d’ailleurs pas présenté à la réunion du 19 décembre, lui rappelant également les dispositions de l’article 8 du règlement intérieur, et l’invitant à modifier son comportement. Le courrier précise que «tout nouvel incident serait de nature à remettre en cause votre contrat d’occupation».

Malgré cela, il ressort des éléments exposés ci-avant que monsieur [X] a poursuivi ses agissements délétères tant envers les professionnels de l’association que les résidents, tel que cela ressort clairement tant des fiches d’incidents que des fiches de suivi de son accompagnement. L’association a donc légitimement pu adresser à monsieur [X] le courrier de mise en demeure le 1er décembre 2022 valant résiliation du titre d’occupation à compter du 31 décembre 2022, mais lui laissant néanmoins un délai de trois mois pour quitter les lieux, soit au plus tard le 31 mars 2023. Ledit courrier contient également le rappel des faits reprochés, les différents avertissements dont monsieur [X] a fait l’objet, les dispositions non respectées du règlement intérieur.

De l’ensemble de ces éléments, il s’évince que monsieur [X] a gravement manqué à ses obligations, et que c’est à bon droit que le premier juge a accueilli la demande la résiliation unilatérale du contrat d’occupation liant les parties, ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [X] et fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du contrat d’occupation, soit le 31 mars 2023 à la somme de 470,23 euros.

Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

II – Sur la demande indemnitaire présentée par monsieur [X]':

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral, dont il a été débouté par le premier juge, monsieur [X] fait valoir qu’il a reçu un traitement différent des autres occupants, étant écarté des activités et empêchant toute perspective d’évolution dans sa prise en charge. Il soutient que les agissements de l’Association ont impacté son état de santé, et qu’en conséquence celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles «d’assurer la jouissance paisible du logement et ce dans un cadre de vie chaleureux, sécurisant et convivial».

L’Association HABITAT et HUMANISME LIMOUSIN conteste toute différence de traitement à l’égard de monsieur [X], mais souligne que les agissements de ce dernier ont rendu difficile son accompagnement.

Contrairement à ce que soutient monsieur [X], les fiches de suivi d’accompagnement démontrent qu’il n’a jamais été écarté des accompagnements. Au contraire, c’est son propre comportement qui l’a mis en difficulté dans ses perspectives d’évolution, puisqu’il ne pouvait pas espérer progresser sans se remettre en question quant à ses agissements envers autrui de manière générale, tel que l’a justement retenu le premier juge. Si monsieur [X] verse aux débats des certificats médicaux, lesdits certificats médicaux sont dénués de valeur probatoire, faute de pouvoir caractériser un quelconque préjudice en lien de causalité direct avec un comportement prétendument fautif de l’Association HABITAT et HUMANISME LIMOUSIN à son égard.

Il s’ensuit que la demande indemnitaire présentée par monsieur [X] est infondée, de sorte que sera confirmée la décision de débouter rendue par le premier juge.

Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

III ' Sur l’octroi d’un délai pour quitter les lieux':

A titre subsidiaire, monsieur [X] sollicite un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

A l’appui de cette demande, monsieur [X] ne produit aucun document quant aux démarches entreprises pour se reloger depuis le jugement critiqué rendu le 10 avril 2024. Par ailleurs, l’Association lui a déjà accordé un délai de trois mois, en l’autorisant à quitter les lieux à la date du 31 mars 2023 au lieu du 31 décembre 2022.

Monsieur [X] sera donc débouté de sa demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

IV’ Sur les dépens':

Pour avoir succombé en son recours, monsieur [O] [X] sera débouté de sa demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

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PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES.

Y ajoutant,

DÉBOUTE monsieur [X] de sa demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

CONDAMNE monsieur [O] [X] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.