RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 292/2024, 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/12948 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAZW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mai 2021-Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile)- RG n° 18/04728

APPELANTE

S.C.I. SCI DU [Adresse 1]

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 449 606 748

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey HINOUX de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de Paris, toque : P145

INTIMÉE

S.A.S.U. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (sigle D.S.C.)

Immatriculée au R.C.S. de Compiègne sous le n° 572 141 885

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie Thomas

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 1994, la SCPI Cofipierre 3 a donné à bail à la SA Dupont sanitaire chauffage des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (94), d’une surface approximative de 1.484 m² (dont un entrepôt de 1.308 m²). Ce bail a été renouvelé le 9 décembre 2003.

La société distribution sanitaire chauffage (DSC) est venue aux droits de la société point P, elle-même venue aux droits du preneur initial.

Par acte sous seing privé du 16 avril 2014, la société distribution sanitaire chauffage et la SCI Pennylane, venant aux droits de la SCPI Cofipierre 3, ont renouvelé le bail portant sur lesdits locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014.

Par acte authentique du 9 février 2018, la société SCI du [Adresse 1] a fait l’acquisition des locaux auprès de la société Finamur, venue aux droits de la SCI Pennylane, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail.

Par exploits d’huissier délivrés les 13 avril 2018 et 26 avril 2018, la société SCI du [Adresse 1] a fait délivrer deux commandements visant la clause résolutoire à la société distribution sanitaire chauffage, se prévalant de la réalisation par la locataire de travaux non autorisés dans les locaux.

Par exploit d’huissier signifié le 14 mai 2018, la société distribution sanitaire chauffage a fait assigner la société SCI du [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d’opposition à commandement visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier signifié le 21 octobre 2020, la société SCI du [Adresse 1] a donné congé à sa locataire avec effet au 31 décembre 2022 ' date d’expiration du bail -, et proposé le versement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré irrecevable l’exception de procédure formée par la SCI du [Adresse 1] ;

— déclaré recevable les demandes formées par la SASU distribution sanitaire chauffage à l’encontre de la SCI du [Adresse 1] ;

— condamné la SCI du [Adresse 1] à faire réaliser à ses frais, et sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision, les travaux de mise aux normes de sécurité limitativement listés :

— démontage d’un RIA dans le dépôt,

— réfection de l’éclairage LED dans l’espace de libre-service,

— fourniture et pose d’un garde-corps sur la dalle de quai,

— création d’une rampe sur le quai de déchargement afin de supprimer une différence de hauteur,

— création d’une sonnerie de sécurité sur la porte de secours du rez-de-chaussée, située du côté du local Pum plastiques,

— réparation d’un siphon de sol dans le WC du rez-de-chaussée,

— remise aux normes des grilles du sas du dépôt ;

— dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour la SASU distribution sanitaire chauffage, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

— débouté la SASU distribution sanitaire chauffage de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la SASU Distribution sanitaire chauffage la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI du [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 8 juillet 2021, la société SCI du [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement en en critiquant tous les chefs sauf celui par lequel la société distribution sanitaire chauffage a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2024, la société SCI du [Adresse 1], demande à la cour de :

— déclarer la SCI du [Adresse 1] recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

— infirmer partiellement, le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 25 mai 2021 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’exception de procédure soulevée par la SCI du [Adresse 1]

— déclaré recevables les demandes de la société distribution sanitaire chauffage

— débouté la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes

— condamné la SCI du [Adresse 1] à faire réaliser à ses frais, et sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision, les travaux de mise aux normes de sécurité limitativement listés :

— démontage d’un RIA dans le dépôt ;

— réfection de l’éclairage LED dans l’espace libre-service ;

— fourniture et pose d’un garde corps sur la dalle de quai ;

— création d’une rampe sur le quai de chargement afin de supprimer une différence de hauteur ;

— création d’une sonnerie de sécurité sur la porte de secours du rez-de-chaussée située sur le côté du local Plum plastiques ;

— réparation d’un siphon de sol dans les WC du rez-de-chaussée ;

— remise aux normes des grilles du sas du dépôt;

— dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour la SASU distribution sanitaire chauffage, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive

— condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Distribution sanitaire chauffage la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétible et aux entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer recevable l’exception de procédure soulevée par la SCI du [Adresse 1]

Par conséquent,

— déclarer nulle l’assignation délivrée par la société Distribution sanitaire chauffage en ce qu’elle est contraire à l’ancien article 56 du Code de procédure civile ;

— déclarer irrecevables les demandes de la société Distribution sanitaire chauffage pour défaut d’intérêt à agir,

A défaut, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la société distribution sanitaire chauffage n’a plus d’intérêt à agir dès lors qu’elle a acquiescé au commandement visant la clause résolutoire et remis les locaux donnés à bail dans l’état antérieur à la réalisation des travaux de cloisonnements, d’aménagement de construction, de gros 'uvre, de plomberie et de percement des murs et que dès lors elle est irrecevable à agir ;

— juger que la demande de la société Distribution sanitaire chauffage est devenue sans objet ;

— constater que la SCI du [Adresse 1] a donné congé avec offre d’indemnité d’éviction à la société distribution sanitaire chauffage, pour la date du 31 décembre 2022 ;

A titre subsidiaire,

— juger que la société distribution sanitaire chauffage a fait exécuter des travaux de transformation des locaux, objet du bail, sans autorisation du bailleur, en infraction du bail renouvelé le 1er janvier 2014 ;

— constater la persistance de l’infraction de la société distribution sanitaire chauffage au-delà du délai d’un mois à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 1er janvier 2014, aux torts de la société distribution sanitaire chauffage, au 26 mai 2018 par l’effet des commandements aux fins de résolution des 13 et 26 avril 2018 ;

— constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 26 mai 2018 ;

— ordonner l’expulsion de la société distribution sanitaire chauffage et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

— confirmer, le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 25 mai 2021 en ce qu’il a :

' constaté la validité des commandements visant la clause résolutoire des 13 et 26 avril 2018 en ce qu’ils ont été valablement signifiés et en ce qu’ils indiquent de manière très précise les manquements auxquels la société Distribution sanitaire chauffage doit remédier ;

' débouté la société distribution sanitaire chauffage du surplus de ses demandes de travaux, notamment la révision et l’implantation de racks ou la création d’un sas permettant les livraisons de nuit, qui se heurtent au droit pour le bailleur de s’opposer contractuellement à la réalisation de tels travaux ;

' débouté la société distribution sanitaire chauffage de sa demande de paiement de dommages et intérêts ;

Par conséquent, statuant à nouveau et y ajoutant,

— débouter la société Distribution sanitaire chauffage de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris au titre de l’appel incident ;

— condamner la société distribution sanitaire chauffage à verser à la SCI du [Adresse 1] la sommes de 10.000 € en réparation du préjudice subi en raison de l’abus de droit d’agir ;

— condamner la société distribution sanitaire chauffage à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société société SCI du [Adresse 1] fait valoir :

Sur l’irrecevabilité de l’assignation délivrée par la société distribution sanitaire chauffage, en se fondant sur l’article 56 du code de procédure civile :

—  que l’assignation délivrée par la société DSC ne comporte aucune mention des diligences entreprises afin de parvenir à une résolution amiable du litige ;

— que la société DSC s’est empressée de saisir le tribunal judiciaire de Créteil au fond afin d’empêcher la société SCI du [Adresse 1] d’engager une action devant le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui lui cause un préjudice ;

Sur l’absence d’intérêt à agir de la société DSC et sur sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir, en se fondant sur l’article 31 du code de procédure civile :

— que la société DSC agit pour voir dire que les commandements des 13 et 26 avril 2018 sont nuls et de nul effet alors qu’elle y a acquiescé en remettant en état les locaux loués ;

— que la société DSC, ayant convenu ne pas avoir respecté les termes du bail et ayant remis les lieux loués en état, n’avait plus intérêt à faire reconnaître le bien-fondé de sa prétention ;

— qu’en maintenant l’instance alors qu’elle n’y avait plus intérêt, la société DSC a commis une faute dans l’intention de nuire à la société SCI du [Adresse 1] ;

Sur la résiliation du bail commercial par l’effet du commandement visant la clause résolutoire demeuré infructueux :

— que les deux commandements des 13 et 26 avril 2018 sont valides pour indiquer de manière précise les manquements reprochés à la société distribution sanitaire chauffage, qu’un procès-verbal de constat d’huissier y est joint et qu’y figure la liste des travaux litigieux ;

— qu’en application de l’article 654 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’un commandement est délivré à une société, la signification de l’acte est valablement faite lorsqu’elle l’a été à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet ;

— que la société DSC a réalisé des travaux dans les locaux loués en violation de l’article 3 du bail qui soumettait la réalisation de tous travaux utiles à la jouissance des locaux à l’autorisation du bailleur ;

— que la preuve de ces travaux non autorisés est apportée par un procès-verbal de constat d’huissier du 20 février 2018 ainsi que par un courrier de la société DSC du 18 avril 2018 dans lequel la locataire conteste la réalisation de quelques ouvrages, admettant ainsi implicitement la réalisation des autres travaux ;

— que la société DSC n’apporte pas la preuve de l’autorisation des anciens propriétaires pour ces travaux ; que le courrier du 2 avril 1998 adressé par la locataire à son bailleur de l’époque, dans lequel elle conteste le montant des charges réclamées par le bailleur, ne constitue pas une preuve de l’autorisation du bailleur pour le changement du système de chauffage ;

— que l’installation d’un grillage sur le parking extérieur à l’arrière du bâtiment, étant rappelé que les aires de parkings sont des espaces communs, n’a pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en violation de l’article 25b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ni d’une autorisation du bailleur ;

— que la locataire a effectué des travaux qui ont profondément modifié l’organisation intérieure des locaux ;

— que la locataire a effectué des travaux en contravention des règles de sécurité incendie (montage d’une cloison de seulement 2,60 m alors que la hauteur totale du sol au plafond est de 8 m, suppression d’un robinet incendie) ;

— que l’article 3 du bail en renouvellement du 1er janvier 2014 (sic) n’établit pas, contrairement à ce que soutient la société DSC, que le bailleur avait autorisé la société locataire à réaliser des travaux découlant des plans annexés au bail dès lors qu’aucun plan n’a été annexé à ce bail ;

— que le bail comporte en son article 17 une clause résolutoire ;

— que les infractions de la société DSC au bail ont perduré au-delà du délai d’un mois après le commandement ;

— que les courriers des 27 mars 2019 et 9 avril 2019 envoyés par la société DSC à la société SCI du [Adresse 1] témoignent qu’à cette date, les locaux n’avaient pas été remis en état, puisque la société DSC tentaient d’obtenir par ces courriers une autorisation pour masquer les travaux irrégulièrement réalisés ;

— que la société DSC n’a pas répondu à une lettre de la société SCI du [Adresse 1] du 10 avril 2019 aux termes de laquelle la société SCI du [Adresse 1] demandait à sa locataire si 'les travaux, antérieurement réalisés illégalement et sans autorisation du bail, (…) sont la cause des travaux pour lesquels CEDEO demande une autorisation à la SCI du [Adresse 1]' ;

— que la société DSC a refusé à l’huissier de justice, mandaté par la société SCI du [Adresse 1] pour faire constater la persistance des infractions, l’entrée dans les locaux loués le 7 janvier 2020, 'poux la seule raison qu’elle n’avait toujours pas remis les lieux en l’état’ ;

— que la société SCI du [Adresse 1] a été contrainte de solliciter une autorisation judiciaire, obtenue par ordonnance du 13 janvier 2020, pour faire constater le 22 janvier 2020 'que les lieux avaient été remis en état plus d’un an après signification du commandement visant la clause résolutoire’ ;

Sur sa condamnation à exécuter des travaux :

— que la demande de réalisation de travaux de mise aux normes de sécurité de la société DCS est énoncée dans ses écritures de première instance sans être appuyée d’aucune pièce, en violation des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de sorte que le juge ne disposait d’aucun élément de preuve pour apprécier la véracité de la nécessité de réaliser les travaux demandés ;

— que les travaux demandés par la société DSC sont en réalité la conséquence des travaux qu’elle a elle-même effectués sans autorisation du bailleur,

— que le démontage d’un RIA ne constitue pas une mise aux normes de sécurité,

— qu’elle ne comprend pas pourquoi les demandes de pose d’une garde-corps et de création d’une rampe interviennent pour la première fois après 24 ans de location,

— que la remise aux normes des grilles du sas dépôt porte sur la réfection de travaux réalisés par la locataire sans autorisation du bailleur,

— que la réfection de l’éclairage LED de l’espace libre-service porte en réalité sur la réfection de travaux réalisés par la locataire sans autorisation du bailleur ;

Sur l’absence de préjudice de la société DSC :

— que la société SCI du [Adresse 1], aux termes du contrat de bail, pouvait librement refuser la réalisation d’aménagements dans les locaux et n’a pas agi de mauvaise foi ;

— que la baisse du chiffre d’affaires dénoncée par la société DSC est imputable à d’autres facteurs que le seul arrêt des travaux provoqués par la société SCI du [Adresse 1] ;

— que la société DSC n’apporte la preuve d’un quelconque préjudice ;

Sur le congé délivré à la société DSC :

— que le congé avec offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2022, qu’elle a fait délivrer à la société DSC, ne vaut pas abandon de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 janvier 2022, la société distribution sanitaire chauffage demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré valides les commandements des 13 et 26 avril 2018 ;

Quoi faisant :

SUR LA PROCEDURE :

A titre principal :

— déclarer irrecevable la demande d’annulation de l’assignation présentée par la SCI du [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

— débouter la SCI du [Adresse 1] de sa demande d’annulation de l’assignation en ce que la nullité de l’assignation n’est pas l’une des sanctions prévues par les textes et en ce que l’urgence dispense les parties d’avoir à rechercher une résolution amiable de leur litige ;

— débouter la SCI du [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, la délivrance d’un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction valant renonciation sans équivoque de la SCI du [Adresse 1] à se prévaloir de la résolution du bail ;

SUR LE FOND :

A titre principal :

— annuler les commandements des 13 et 26 avril 2018, ce qui interdit à la SCI du [Adresse 1] de revendiquer la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire :

Si par impossible la Cour ne prononçait pas la nullité des commandements litigieux

— rejeter les demandes de la SCI du [Adresse 1] qui tendent à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire alors que celle-ci n’a pas été mise en 'uvre de bonne foi pour faire cesser des travaux qui causeraient un quelconque trouble mais pour porter atteinte au droit au renouvellement de la SASU DSC ;

— débouter la SCI du [Adresse 1] de ses demandes en constat du jeu de la clause résolutoire faute pour la SCI du [Adresse 1] d’établir que les prétendues infractions auraient perduré au-delà du délai d’un mois fixé par le commandement ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire de manière rétroactive jusqu’à la date du 22 janvier 2020, date à partir de laquelle la SCI du [Adresse 1] conclut que les locaux ont été remis en état conformément aux commandements visant la clause résolutoire que la SCI du [Adresse 1] avait fait délivrer ;

— constater en toutes hypothèses que les prétendues infractions dénoncées dans les commandements ont cessé au plus tard à la date du 22 janvier 2020 ;

— déclarer en conséquence que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué pour aucun des prétendus manquements dénoncés dans les commandements des 13 et 26 avril 2018 ;

A titre infiniment subsidiaire :

Si par impossible la Cour ne prononçait pas la nullité des commandements litigieux, jugeait que la clause résolutoire n’a pas été mise en 'uvre de mauvaise foi et que la SCI du [Adresse 1] rapporte la preuve de la persistance des prétendues infractions au-delà du délai d’un mois :

— suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois afin de permettre à la société DSC de réaliser les éventuels travaux de remise en état qui seraient ordonnés par la Cour ;

— confirmer encore le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI du [Adresse 1] à faire réaliser à ses frais, et sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter d’un délai de trente jours qui a débuté depuis le 29 juin 2021, date de signification du jugement, les travaux de mise aux normes de sécurité suivant :

— démontage d’un RIA dans le dépôt,

— réfection de l’éclairage LED dans l’espace libre service,

— fourniture et pose d’un garde-corps sur la dalle de quai,

— création d’une rampe sur le quai de déchargement afin de supprimer une différence de hauteur,

— création d’une sonnerie de sécurité sur la porte de secours du rez-de-chaussée située du côté du local Pum plastiques,

— réparation d’un siphon de sol dans le WC du rez-de-chaussée,

— remise aux normes des grilles du sas du dépôt ;

— juger que cette astreinte courra jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— confirmer encore le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du [Adresse 1] à payer à la SASU Distribution sanitaire chauffage la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers frais et dépens d’appel outre la somme supplémentaire de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, somme venant en plus de l’indemnité allouée en première instance.

La société distribution sanitaire chauffage fait valoir :

Sur la demande de nullité de l’assignation :

— que le premier juge a déclaré irrecevable cette exception de nullité au motif qu’elle n’a pas été présentée au juge de la mise en état qui dispose d’une compétence propre pour statuer sur cette demande ;

— que la société SCI du [Adresse 1] est également irrecevable à soulever ce moyen devant la cour ;

— que le défaut d’indication dans l’assignation des diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige est sanctionnée, en vertu de l’article 127 du code de procédure civile, par la possibilité laissée au juge de proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation et non, comme le soutient la société SCI du [Adresse 1], par l’irrecevabilité de l’action ;

— que les échanges de mails entre les parties établissent l’existence d’une tentative de règlement amiable du litige avant la saisine du premier juge, ladite tentative ayant été mise en échec par le comportement de la bailleresse ;

— que la société distribution sanitaire chauffage devait saisir le premier juge dans le délai d’un mois fixé par le commandement, ce qui est constitutif d’une urgence exonérant le demandeur de préciser dans l’assignation les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ;

Sur son intérêt à agir :

— que l’intérêt à agir doit s’apprécier au moment de l’engagement de l’action et qu’au moment de l’engagement de son action, son intérêt à agir en contestation des commandements des 13 et 26 avril 2018 étaient incontestables dès lors que la société SCI du [Adresse 1] conclut qu’elle avait l’intention de saisir le juge des référés en constat du jeu de la clause résolutoire ;

— que son intérêt à agir perdure car la société SCI du [Adresse 1], tout en soutenant que la société distribution sanitaire chauffage n’a plus d’intérêt à agir en nullité des commandements du fait de la remise en état des locaux loués et de la cessation de toute infraction, maintient à titre subsidiaire sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— que la société distribution sanitaire chauffage avait formulé d’autres demandes devant le premier juge que la demande d’annulation des commandements des 13 et 26 avril 2018, ce qui suffit à caractériser son intérêt à agir ;

Sur l’absence d’abus du droit d’agir :

— que la jurisprudence citée par la société SCI du [Adresse 1] à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir est éloignée du cas d’espèce ;

— qu’elle n’a agi en justice que pour se défendre des attaques de sa bailleresse qui tendent à la priver du droit d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux dont elle est locataire depuis de nombreuses années ;

Sur la nullité du commandement du 13 avril 2018 :

— que le tribunal a commis une erreur de fait en retenant que la société DSC avait élu domicile à son établissement et non au siège social alors qu’elle a bien élu domicile en son siège social aux termes du bail ;

— que la clause d’élection de domicile au siège social de la société distribution sanitaire chauffage a été stipulée dans l’intérêt de la société distribution sanitaire chauffage, pour que son service juridique, présent à son siège social mais pas dans chacun de ses établissements, puisse être informé immédiatement des difficultés relatives à l’exécution du bail commercial ;

— que le commandement du 26 avril 2018 n’est pas de nature à régulariser le commandement du 13 avril 2018 ;

Sur la nullité des commandements des 13 et 26 avril 2018 :

— que la société SCI du [Adresse 1] cherche à la mettre dans une situation confuse ne lui permettant pas de déférer aux commandements en :

— en intégrant dans les commandements des travaux qui n’ont pas été réalisés en infraction au bail (installation de grilles, grillage sur le parking installé avec l’accord du précédent bailleur),

— en visant des faits qui ne sont pas avérés (projet de suppression de bureau),

— en ne faisant pas la liste des travaux à réaliser pour faire cesser l’infraction dans le cadre de la sommation,

— que le système de chauffage installé dans les locaux est connu du bailleur depuis 1998, soit antérieurement au dernier renouvellement du bail, de sorte que la société SCI du [Adresse 1] ne peut pas se prévaloir de cette infraction qui a été couverte par le renouvellement du bail ;

— que la société distribution sanitaire chauffage a obtenu du précédent bailleur l’autorisation de poser un grillage sur le parking extérieur à l’arrière du bâtiment, qu’elle n’est pas responsable de l’attitude du précédent bailleur qui a considéré que l’autorisation du syndicat des copropriétaires importait peu, qu’une éventuelle action du syndicat des copropriétaires concernant la pose de ce grillage serait prescrite, qu’il ne lui appartient pas de solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— que le robinet d’incendie armée RIA n’a pas été suprimé mais temporairement déposé pendant les travaux ;

— qu’un certain nombre des travaux de sécurité incombent à la bailleresse ;

— que le bail en renouvellement du 1er janvier 2014 (sic) mentionne que toute une série de travaux sont d’ores et déjà autorisés par le bailleur par renvoi à des plans annexés que la société SCI du [Adresse 1] produit elle-même aux débats en pièce 5 ;

Sur la cessation des prétendues infractions :

— que la société SCI du [Adresse 1] dénature les courriers officiels des 27 mars 2019 et 9 avril 2019 pour leur faire dire qu’à cette date, les infractions au bail n’avaient pas cessé ;

— que la société distribution sanitaire chauffage a effectué certains travaux non pas parce qu’elle acquiescait aux commandements qui lui avaient été délivrés mais pour se prémunir du risque de résiliation de son bail ;

— que les infractions aient été ou non constituées, il est établi qu’elles ont cessé au plus tard le 22 janvier 2020 ;

Sur l’interdiction de faire produire effet à à la clause résolutoire qui a été mise en 'uvre de mauvaise foi, en se fondant sur l’ancien article 1134 du code civil et le nouvel article 1104 du code civil :

— que la société SCI du [Adresse 1] tente par le jeu de la clause résolutoire de récupérer les locaux loués sans avoir à payer d’indemnité d’éviction à sa locataire ;

— que la mauvaise foi de la société SCI du [Adresse 1] est établie en ce que le 20 février 2018, soit 11 jours après avoir acquis les locaux, elle a fait établir un constat d’huissier qu’elle a utilisé immédiatement pour imposer à sa locataire une modification des clauses et conditions du bail, à savoir une restitution d’une parties des locaux loués, une augmentation du loyer et la révocation de la clause autorisant la sous-location ;

— que faute d’être parvenue à ces fins, la société SCI du [Adresse 1] a décidé de mettre en oeuvre la clause résolutoire ;

Sur la carence de la société SCI du [Adresse 1] dans la charge de la preuve de la persistance de l’infraction :

— qu’il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure (Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 décembre 2016, pourvoi n° 15-23831) ;

— que la société SCI du [Adresse 1] dénature les faits en soutenant que la société DSC se serait opposée au passage de l’huissier parce qu’à la date prévue pour son passage, elle n’avait pas encore remis en état les lieux ;

— que le mail de l’huissier laissait craindre une absence d’objectivité de celui-ci de sorte que la société distribution sanitaire chauffage a souhaité l’intervention d’un huissier sous le contrôle d’un juge ;

— qu’ informée de la venue de l’huissier par courrier du 7 janvier 2020, elle ne pouvait pas remettre les lieux en état le 22 janvier 2020 si cela n’avait pas été déjà le cas ;

— que les lettres des 27 mars 2019 et 9 avril 2019 que la société SCI du [Adresse 1] invoque comme preuve de la persistance des infractions après le délai d’un mois suivant la mise en demeure sont dénaturées par la société SCI du [Adresse 1] ;

Sur la condamnation de la société SCI du [Adresse 1] à réaliser ou laisser réaliser les travaux :

— que l’argument de la société SCI du [Adresse 1] selon lequel les travaux sollicités ne sont que la conséquence des travaux réalisés irrégulièrement par la société distribution sanitaire chauffage ne peut pas prospérer dès lors que la société SCI du [Adresse 1] convient elle-même qu’il n’existe plus à ce jour de travaux contraires au bail ;

— que la société SCI du [Adresse 1] ne peut invoquer un état antérieur des locaux faute d’état des lieux d’entrée ;

— qu’il est évident que les salariés doivent bénéficier d’un éclairage suffisant, que le quai de déchargement doit être pourvu d’un garde-corps, que la différence de hauteur entre le quai et le sol provoque des efforts pour les salariés, des impossibilités d’exploitation et de déchargement des camions difficilement compatibles avec l’utilisation des locaux, que le robinet d’incendie armé doit être fonctionnel et que l’eau ne doit pas stagner dans les toilettes ;

Sur les conséquences du congé avec offre d’indemnité d’éviction :

— que la société SCI du [Adresse 1] en délivrant un congé avec offre d’indemnité d’éviction doit être considérée par la cour comme un bailleur ayant renoncé sans équivoque à se prévaloir de la résolution du bail (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 janvier 2021, 19-24466).

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande de la société SCI du [Adresse 1] de nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile, dans sa version applicable au moment de l’introduction de l’instance devant le tribunal judiciaire de Créteil, dispose :

' L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions.'

La société SCI du [Adresse 1] soulève l’irrecevabilité de l’assignation pour absence de mention des diligences entreprises en vue de parvenir à la résolution amiable du litige dans la partie discussion de ses conclusions et demande le prononcé de la nullité de l’assignation dans le dispositif de ses conclusions.

En dépit de la variation des termes utilisés par la société SCI du [Adresse 1], c’est à juste titre que le premier juge a analysé cette demande en une exception de procédure et non en une fin de non-recevoir.

C’est également à juste titre, par des motifs pertinents, qui ne sont pas critiqués par l’appelante qui se borne à réitérer les moyens développés devant le premier juge, et auxquels la cour renvoie, que le premier juge a déclaré irrecevable cette exception de procédure qui aurait dû être formée devant le juge de la mise en état.

Au demeurant, il est observé que la mention des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige dans l’assignation avait été exigée par le décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 sans qu’aucune sanction ne soit attachée à cette prescription jusqu’au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a modifié la rédaction des articles 54 et 56 du code de procédure civile.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’exception de procédure soulevée par la société SCI du [Adresse 1] concernant la nullité de l’assignation.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société distribution sanitaire chauffage soulevée par la société SCI du [Adresse 1]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

L’article 31 du code de procédure civile précise que ' l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Il est constant que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance.

En l’espèce, au moment de l’introduction de l’instance, la société distribution sanitaire chauffage avait un intérêt évident à contester les commandements visant la clause résolutoire que lui avait fait délivrer son bailleur pour empêcher la résiliation de son bail et son expulsion.

Par ailleurs, le maintien par la société SCI du [Adresse 1] d’une demande, certes subsidiaire, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, fait perdurer l’intérêt à agir de la société SCI du [Adresse 1] dès lors que la société SCI du [Adresse 1] n’a pas renoncé expressément et définitivement à se prévaloir des commandements contestés par la société distribution sanitaire chauffage dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées par la société distribution sanitaire chauffage à l’encontre de la société SCI du [Adresse 1].

Sur la nullité du commandement du 13 avril 2018 soulevée par la société distribution sanitaire chauffage

L’article 654 du code de procédure civile dispose que :

' La signification doit être faite à personne.

La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.'

L’article 655 du code de procédure civile précise que ce n’est que si la signification à personne s’avère impossible que l’acte peut être signifié soit à domicile soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

Il s’évince de ces textes que la signification à personne est le principe et les autres modes de signification l’exception.

En l’espèce, le procès-verbal de signification du commandement du 13 avril 2018 mentionne que l’acte a été signifié à 'Madame [M] [D], qui a déclaré être habilitée à recevoir copie.'

Il s’agit donc d’une signification à personne, l’huissier de justice n’ayant pas à vérifier que la personne qui déclare être habilitée à recevoir copie de l’acte l’est réellement.

Cette signification est régulière même si Madame [M] a été trouvée dans l’établissement de la société distribution sanitaire chauffage situé à [Localité 3] (60) et non au siège social de la société qui était le domicile élu par la société distribution sanitaire chauffage dans le bail du 16 avril 2014.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de nullité du commandement du 13 avril 2018 tirée du défaut de signification au siège social de la société distribution sanitaire chauffage en violation de la clause d’élection de domicile figurant au bail du 16 avril 2014.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 145-41 du code de commerce dispose :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locatire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose :

— l’existence d’une clause résolutoire dans le bail,

— un manquement à une obligation contractuelle sanctionné par la clause résolutoire,

— la délivrance d’un commandement d’avoir à se conformer au bail,

— la persistance du manquement contractuel au delà du délai de régularisation d’un mois à compter de la signification du commandement prévu au bail conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché et ne pas être délivré de mauvaise foi.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société distribution sanitaire chauffage, la délivrance par la société SCI du [Adresse 1] d’un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction n’emporte pas renonciation de la bailleresse à se prévaloir de la résiliation du bail. En effet, le congé avec refus de renouvellement du bail vise, comme la résiliation du bail, à mettre fin aux relations contractuelles entre les parties. La jurisprudence citée par la société distribution sanitaire chauffage à l’appui de son moyen concerne un congé avec offre de renouvellement du bail et non comme en l’espèce un congé avec refus de renouvellement du bail.

Le bail du 16 avril 2014 comporte en son article 17 une clause résolutoire ainsi rédigée : ' Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et charges, taxes, prestations à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer, ou un exploit d’huissier resté infructueux, ce dernier constatant la contravention à l’un ou l’autre de ces conditions et indiquant l’intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans que des offres réelles de payer ou de faire cesser la contravention ou d’exécution postérieure au délai ci-dessus précisé puissent arrêter l’effet de la présente stipulation.'

L’article 3 du bail, intitulé travaux d’aménagement à charge du preneur, stipule que ' le preneur pourra exécuter, après accord du bailleur, à ses frais, risques et périls dans les lieux loués, les travaux qu’il jugera utiles ou qui seront nécessaires pour parvenir à la jouissance ci-dessus désignée, notamment tous cloisonnements et aménagements, le tout selon les plans et dispositions approuvés au préalable par le bailleur'.

L’article 5 du bail, intitulé réparations-embellissements, ajoute que le preneur s’engage également 'en addition des travaux d’aménagement prévus ci-dessus, à ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur'.

La société SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société distribution sanitaire chauffage deux commandements, par actes d’huissier de justice des 13 et 26 avril 2018, dans lesquels la société SCI du [Adresse 1] indique les manquements contractuels qu’elle reproche à la société distribution sanitaire chauffage, à savoir des travaux réalisés sans autorisation du bailleur en contravention des articles 3 et/ou 5 du bail qu’elle rappelle in extenso, précise qu’elle entend se prévaloir de la clause résolutoire qu’elle rappelle également in extenso et mentionne le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Contrairement à ce que soutient la société distribution sanitaire chauffage, ces commandements sont précis en ce que la société SCI du [Adresse 1] :

— fait la liste des travaux qu’elle reproche à la société distribution sanitaire chauffage d’avoir réalisé sans autorisation du bailleur, en contravention des clauses du bail, à savoir :

— installation des grilles permettant de séparer le stock de l’entrée de l’entrepôt,

— suppression du système de chauffage central et installation d’un système de chauffage électrique dans la surface de vente,

— projet de suppression de bureaux derrière le comptoir sur une dalle surélevée d’une bâche dans la surface de vente pour procéder à de nouveaux aménagements,

— agrandissement de l’ouverture du côté de l’espace de stockage produits destinés à être soldés par le percement d’un mur,

— installation de structures métalliques pour le montage de cloisons et aménagements des futurs bureaux,

— installation d’un faux plafond en dalles dans le nouvel aménagement de l’espace solderie,

— suppression du système de robinet incendie armé (RIA)

— installation d’un grillage sur le parking extérieur à l’arrière du bâtiment,

— joint le procès-verbal de constat d’huissier du 20 février 2018, avec photographies, qu’elle a fait établir,

— met en demeure la société distribution sanitaire chauffage d’avoir à cesser les travaux entrepris et à remettre les locaux dans leur état antérieur à la réalisation des travaux précedemment listés.

Le fait que la société distribution sanitaire chauffage conteste un certain nombre des infractions que lui reproche la société SCI du [Adresse 1] ne privent pas les commandements de leur précision.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la société SCI du [Adresse 1] ait fait délivrer ces commandements à la société distribution sanitaire chauffage en faisant preuve de mauvaise foi. En effet, la proximité chronologique entre l’acquisition des locaux loués par la société SCI du [Adresse 1] (le 9 février 2018), l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier (le 20 février 2018) et la délivrance des commandements (les 13 et 26 avril 2018) ne suffit pas à établir la mauvaise foi de la société SCI du [Adresse 1] dans un contexte où il est établi qu’à cette période, la société distribution sanitaire chauffage avait débuté des travaux d’aménagement des locaux loués sans pouvoir justifier de l’accord du précédent bailleur comme exigé par l’article 3 du bail. La société distribution sanitaire chauffage argue d’une autorisation du précédent bailleur figurant à la clause 3 du bail renouvelé du 16 avril 2014 qui stipule : ' D’ores et déjà, le bailleur autorise le preneur à réaliser les travaux tels qu’ils découlent des plans annexés aux présentes'. Mais ni l’une ni l’autre des parties ne produit le bail avec les plans censés y avoir été annexés. Dans ces conditions, il n’est pas établi que les plans produits aux débats par la société SCI du [Adresse 1], que lui a communiqués la société distribution sanitaire chauffage en février 2018, étaient ceux annexés au bail du 16 avril 2014 de sorte qu’il n’est pas non plus établi que les travaux débutés par la société distribution sanitaire chauffage en février 2018 avaient été autorisés par le précédent bailleur dès la conclusion du bail renouvelé le 16 avril 2014.

Pour autant, la clause résolutoire ne peut pas jouer.

En effet, s’agissant du système de chauffage, la société distribution sanitaire chauffage apporte la preuve par un courrier adressé à son précédent bailleur en 1998 que le système de chauffage avait déjà été changé à cette époque. Ces travaux qui n’ont pas été exécutés au cours du bail en cours ne peuvent donc pas entraîner sa résiliation.

S’agissant du grillage installé sur le parking l’extérieur à l’arrière du bâtiment, la société distribution sanitaire chauffage apporte la preuve qu’elle a obtenu l’autorisation du précédent bailleur dans un mail du 1er juillet 2015, étant précisé que le bail ne mettait pas à la charge de la société locataire de demander l’autorisation du syndicat des copropriétaires d’effectuer ces travaux. Ces travaux n’ont donc pas été réalisés en contravention au bail contrairement à ce que soutient la société SCI du [Adresse 1].

S’agissant des autres travaux et, comme l’a retenu le premier juge, la persistance des manquements contractuels de la société distribution sanitaire chauffage au-delà du délai de régularisation d’un mois à compter des commandements n’est pas démontrée.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 20 février 2018 démontre que la société distribution sanitaire chauffage avait débuté des travaux d’aménagement des locaux loués. Le procès-verbal de constat d’huissier du 22 janvier 2020 établit que la société distribution sanitaire chauffage n’a pas poursuivi ces travaux et qu’à cette date les locaux loués avaient été remis en état. La société SCI du [Adresse 1] ne le conteste d’ailleurs pas, étant rappelé qu’elle fonde sa demande d’irrecevabilité des demandes de la société distribution sanitaire chauffage tirée du défaut d’intérêt à agir de cette dernière sur le fait que 'ses demandes étaient devenues sans objet, cette dernière ayant remis les lieux en l’état'.

La société SCI du [Adresse 1] ne peut pas tirer argument du fait qu’elle a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 22 janvier 2020, qui établit qu’à cette date les locaux avaient été remis en état, pour soutenir que cette remise en état n’était pas intervenue auparavant.

Contrairement à ce que soutient la société SCI du [Adresse 1], la lecture des courriers adressés les 27 mars 2019 et 9 avril 2019 par le conseil de la société distribution sanitaire chauffage au conseil de la société SCI du [Adresse 1] permet de s’assurer que ces courriers ne constituent pas une preuve de la persistance, à ces dates, des infractions reprochées à la société distribution sanitaire chauffage dans les commandements des 13 et 26 avril 2018. La société distribution sanitaire chauffage informe la société SCI du [Adresse 1] de sa volonté d’engager des travaux en fournissant un devis du 6 mars 2019 duquel il ressort que les travaux envisagés sont distincts et de moindre ampleur que ceux qui avaient débutés en février 2018.

De même, le refus de la société distribution sanitaire chauffage de faire entrer l’huissier de justice mandaté par la société SCI du [Adresse 1] dans les locaux loués le 7 janvier 2020, compte-tenu des relations devenues conflictuelles entre les parties, n’est pas la preuve que les infractions reprochées à la société locataire dans les commandements des 13 et 26 avril 2018 perduraient à cette date.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société SCI du [Adresse 1] de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la société distribution sanitaire chauffage.

Sur les travaux sollicités par la société distribution sanitaire chauffage

A titre additionnel, la société distribution sanitaire chauffage a sollicité en première instance la condamnation de la société SCI du [Adresse 1] à faire des travaux, des travaux qualifiés par elle de mise aux normes et de sécurité, d’une part, et de travaux utiles pour lui permettre de jouir paisiblement des locaux loués, d’autre part.

Il a été partiellement fait droit à sa demande par le premier juge qui a condamné, sous astreinte, la société SCI du [Adresse 1] à effectuer les travaux qualifiés par la société locataire de travaux de mise aux normes de sécurité.

C’est à raison que le premier juge a dit que les travaux de mise aux normes de sécurité incombent au bailleur par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie.

Toutefois, la société distribution sanitaire chauffage ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de travaux.

Ce faisant, il n’est démontré ni la nécessité, qui est contestée par la bailleresse, des travaux sollicités par la locataire, ni l’absence de conformité des locaux ou de ses équipements invoquée par la société locataire pour justifier les travaux qu’elle sollicite, étant observé que la locataire ne précise pas les normes de sécurité qui s’appliqueraient. La nature des travaux ne résulte que de l’affirmation de la locataire.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné à la SCI du [Adresse 1] de réaliser les travaux listés dans son dispositif.

La cour d’appel n’est pas saisi de l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société distribution sanitaire chauffage concernant les autres travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société SCI du [Adresse 1] pour abus du droit d’agir

La société distribution sanitaire chauffage n’a commis aucun abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice, étant rappelé que le rejet de l’exception d’irrecevabilité des demandes de la société distribution sanitaire chauffage tirée d’un défaut d’intérêt à agir, soulevée par la société SCI du [Adresse 1] a été confirmé.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société SCI du [Adresse 1] de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant d’un abus du droit d’agir de la société distribution sanitaire chauffage.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le litige porte essentiellement sur la résiliation ou non du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société SCI du [Adresse 1], qui succombe sur ce point, aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la société distribution sanitaire chauffage la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

La société SCI du [Adresse 1] sera également condamnée au paiement des dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à payer la somme de 5000€ à la société distribution sanitaire chauffage sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à l’occasion de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 25 mai 2021 (RG n° 18/04728) en toutes ses dispositions soumises à la cour d’appel sauf en ce qu’il a :

— condamné la société SCI du [Adresse 1] à faire réaliser à ses frais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours débutant à partir de la signification de la présente décision, les travaux de mise aux normes de sécurité limitativement listés :

— démontage d’un RIA dans le dépôt,

— réfection de l’éclairage LED dans l’espace libre service,

— fourniture et pose d’un garde-corps sur la dalle de quai,

— création d’une rampe sur le quai de déchargement afin de supprimer une différence de hauteur,

— création d’une sonnerie de sécurité sur la porte de secours du rez-de-chaussée située du côté du local Pum plastiques,

— réparation d’un siphon de sol dans le WC du rez-de-chaussée,

— remise aux normes des grilles du sas du dépôt ;

— dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 4 mois, à charge pour la société distribution sanitaire chauffage, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de la société distribution sanitaire chauffage tendant à la condamnation de la société SCI du [Adresse 1] à faire réaliser des travaux de mise aux normes et de sécurité sous astreinte,

Y ajoutant,

Condamne la société SCI du [Adresse 1] aux dépens d’appel,

Condamne la société SCI du [Adresse 1] à payer à la société distribution sanitaire chauffage la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

La greffière, La présidente,