ARRET N° 25.

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIV5M

AFFAIRE :

Mme [E] [S]

C/

[Adresse 15] [Localité 10]

SG/TT

Demande en réparation des dommages causés par une nuisance de l’environnement

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 22 JANVIER 2026

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Le VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [E] [S]

née le [Date naissance 8] 1971 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES et par M^e Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

APPELANTE d’une décision rendue le 30 Avril 2025 par le Président du tribunal judiciaire de LIMOGES

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 22]

situé [Adresse 1] et [Adresse 6] – et dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 04 Décembre 2025, en application de l’articles 906 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Mme [E] [S] est propriétaire du lot n°334 du bâtiment B de la résidence [Adresse 22], sise [Adresse 2], qu’elle met en location de courte durée par l’intermédiaire de plate-forme de type Airbnb.

Après avoir adressé à Mme [S] des plaintes et mises en demeure visant le non respect par elle de la destination des lieux et les désagréments répétés causés aux résidents, le [Adresse 14] [Adresse 22] l’a fait assigner en référé suivant acte du 26 février 2025 devant le Tribunal Judiciaire de Limoges aux fins de :

— lui voir enjoindre de cesser, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, son activité de location saisonnière, d’exploitation para hôtelière, de prestations d’hébergements fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie et prestations d’hébergement para-hôtelière au sein du lot n°334, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour et infraction constatée ;

— la voir condamner à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance de référé en date du 30 avril 2025, réputée contradictoire, Mme [S] n’ayant pas comparu ni constitué avocat, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

— enjoint Mme [S] de cesser, à compter de la signification de l’ordonnance, toute activité de location saisonnière, d’exploitation para-hôtelière, des prestations d’hébergements fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie et prestations d’hébergement para-hôtelière au sein du lot n°334 de la résidence [Localité 20] [Localité 13], sises [Adresse 3], ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par procès-verbal de commissaire de justice, police municipale ou police nationale ;

— condamné Mme [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 23] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.

Par déclaration du 27 mai 2025, Mme [E] [S] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025.

Le [Adresse 9] [Localité 21] a déposé le 21 novembre 2025 par le RPVA une nouvelle pièce n°30 consistant en un procès-verbal de constat daté du 11 août 2025, ne figurant pas à son bordereau de pièces joint à ses dernières conclusions, sans formuler de demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 1er août 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [E] [S] demande à la Cour de:

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Et, statuant à nouveau, de voir :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 21], représenté par son Syndic, la Société Citya Durivaud, de ses demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse ou qui ne constituent pas un trouble manifestement illicite justifiant une interdiction définitive;

— condamner le [Adresse 18], représenté par son Syndic, la Société Citya Durivaud au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel en accordant à Maître Philippe Chabaud, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident devant la cour déposée par RPVA le 27 novembre 2025, le conseil de Mme [S] sollicite de voir déclarer irrecevable la pièce n°30 déposée après l’ordonnance de clôture et de l’écarter en conséquence des débats.

Dans le dernier état des ses conclusions déposées le 29 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, le [Adresse 14] [Localité 20] [Localité 13] demande à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant en cause d’appel, de voir :

— condamner Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] [Localité 13] représenté par son syndic la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner la même aux entiers frais et dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la pièce n°30 versée au débat après l’ordonnance

Au soutien de sa demande de voir déclarer irrecevable la pièce n°30 déposée par RPVA par le conseil de l’intimé, le conseil de Mme [S] fait valoir qu’elle a été déposée après l’ordonnance de clôture et de l’écarter en conséquence des débats pour méconnaissance du principe du contradictoire.

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ailleurs, il résulte des articles 15 et 16 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ; que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le conseil du [Adresse 17] a notifié par RPVA le 21 novembre 2025, un nouvelle pièces, mettant l’intimé dans l’impossibilité d’y répondre puisque l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025, aucun rabat de celle-ci n’étant sollicité.

L’article 803 du code de procédure civile applicable en procédure d’appel par renvoi de l’article 907, énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. En l’espèce, le dépôt d’une nouvelle pièce, de surcroît détenue depuis plusieurs mois par la partie l’invoquant ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. En outre, aucune révocation de l’ordonnance de clôture n’a été sollicitée.

Le respect du contradictoire étant un principe fondamental que la cour doit faire respecter, il convient d’écarter des débats la pièce n°30 versée par le syndic.

II – Sur la violation du règlement de copriopriété et l’existence d’un trouble manifestement illicite

Pour contester l’interdiction qui lui a été faite par le premier juge d’exercer une activité de locations de courte durée de son appartement, Mme [S] soutient notamment que la question de savoir si une location saisonnière s’inscrit en violation du règlement de copropriété suppose d’interpréter la rédaction du règlement de copropriété alors que cette question de fond relève exclusivement de l’appréciation du tribunal. Elle ajoute qu’elle n’offre que des prestations tout à fait mineures par l’intermédiaire d’une conciergerie et que la Cour de cassation dans un arrêt du 24 janvier 2024 (3e civ. 25 janv. 2024, n° 22-21.455) a jugé qu’une location meublée de courte durée ne revêt pas nécessairement de qualification commerciale et qu’elle n’est pas, par principe, contraire à la clause d’habitation bourgeoise.

Quant aux nuisances alléguées, elle estime que rien ne permet d’affirmer péremptoirement qu’elles sont automatiquement et systématiquement liées à ce type de location. Elle explique que dès qu’elle a été confrontée aux remontrances de ses voisins, elle a immédiatement prévenu la conciergerie Alphino qui gère sur place, en plus du sien, nombre d’appartements de ce type sans problèmes particuliers. Présente à l’assemblée des copropriétaires du 11 octobre 2023, la conciergerie a rappelé qu’elle remet systématiquement à la clientèle une charte de bonne conduite qui est en plus affichée dans le logement et elle a demandé aux copropriétaires de la contacter immédiatement si des nuisances se produisaient à nouveau. La conciergerie n’a pas été destinataire du moindre appel. Elle souligne que la quasi intégralité des témoignages à charges qui ont été versés au débat par le syndicat des copropriétaires provient des époux [Y] qui ont toujours selon elle manifesté de l’hostilité à son égard. Elle soutient par ailleurs que l’ordonnance de référé qui entraîne du fait d’un tiers (syndicat des copropriétaires) la rupture d’un contrat liant la concluante à la conciergerie Alphino constitue une mesure manifestement disporportionnée en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété de Mme [S].

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] [Localité 13] soutient notamment que l’article 9 du règlement de copropriété dispose que ' les appartements ne pourront donc être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale'. Il estime que le règlement de copropriété est parfaitement clair sur la destination des appartements du bâtiment B et fonde la demande pour faire cesser toute activité para hôtelière. Il affirme que c’est à bon droit que le premier juge a relevé que l’activité de location saisonnière de Mme [S] était manifestement contraire à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété qui ne prévoit pas la possibilité d’une activité commerciale. A titre subsidiaire, si la Cour estime que le règlement de copropriété n’interdit pas le locations d’appartements pour une courte durée, la Cour ne pourra que constater que l’activité de location de Mme [S] occasionne un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il ajoute qu’il a été constaté des dégradations des lieux et des utilisations inappropriées des parties communes, outre des nuisances sonores nécessitant l’intervention de la police municipale. Il soutient que ces nombreux désordres contreviennent à l’obligation rappelée par le règlement de copropriété de veiller à la tranquilité de l’immeuble.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est constant que la violation d’un règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sont susceptibles de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble.

Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise (Cass. 3ème civ. 25 janvier 2024, n° 22-21455).

La destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants. Ainsi, selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l’immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l’immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une location touristique meublée.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339). Il appartient alors à au syndicat de justifier que l’organisation d’une activité de location de courte durée par M. [S] occasionne des nuisances sachant que le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot, en rapportant la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [S] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°334 du bâtiment B de la résidence [Adresse 22], sise [Adresse 4], qu’elle n’y réside pas et qu’elle le loue régulièrement par des plateformes de réservation, tel que Airbnb, en s’adjoingant les services d’une conciergerie pour la gestion locative.

Le règlement de copropriété, en date du 23 avril 1974, stipule :

— à l’article 9, que si le bâtiment A est destiné à l’usage commercial, de garage, de bureaux, le bâtiment B est quant à lui destiné à l’usage d’habitation ;

— à l’article 9, précise quant à l’usage des parties privatives que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments, soit porter atteinte à sa destination';

Il est prévu concernant l’occupation des parties privatives que 'les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale'. Par ailleurs, 'les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service'.

Il est ajouté en marge que 'la location en meublé d’appartements est autorisée'.

Sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter ces clauses, contrairement à ce soutient l’appelante, le bâtiment B en question est un immeuble d’habitation bourgeoise dans lequel l’exercice de professions libérales au sein des parties privatives sont autorisées à la condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances aux copropriétaires. A l’inverse, les activités commerciales sont prohibées.

Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être considérée comme une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot et à la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible. La Cour de Cassation a considéré que l’installation par des copropriétaires, dans leurs lots, d’occupants pour de brèves périodes, entraînant des rotations de périodes de locations ne correspondant pas à la destination résidentielles de l’immeuble. C’est effectivement le sens de l’article L 631-7 dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation précisant : le fait de louer un local destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. Ainsi cette activité perd son caractère civil et devient commerciale, ce qui n’est pas compatible avec le règlement de copropriété.

Il ressort des pièces versées au débat que les annonces publiées sur le site internet Airbnb et la description de la prestation démontrent que les frais de ménage doivent être réglés, et que la location est proposée par une entreprise tel que cela ressort expressément de l’annonce. En outre, il n’est pas contesté que Mme [S] a recours au service de conciergerie de la société Alphino dans la gestion locative de courte durée et que les clients peuvent arriver de manière autonome. Ces prestations revêtent, à l’évidence, le caractère de services para-hôteliers, d’autant qu’elles ne sont pas optionnelles mais automatiques.

Dès lors que l’activité de locations touristiques de courte durée exercée par Mme [S] s’analyse, avec l’évidence requise en référé, comme une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété, le fait de violer la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble constitue un premier trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, les conditions dans lesquelles les locations de courte durée consenties par lappelante s’exercent occasionnent des nuisances en violation des clauses du règlement de copropriété qui stipulent que les occupants des parties privatives ne doivent pas nuire à la tranquillité de l’immeuble et qui prohibent diverses atteintes portées aux parties communes. La multiplicité et la rotation des occupants contrevient à l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble tel que la prévoit le règlement de copropriété, outre l’organisation de mariage comme cela ressort des pièces versées par l’intimé. Les nuisances dénoncées sont au cas d’espèce confirmées par les diverses attestations de plusieurs copropriétaires produites aux débats par l’intimé, attestations circonstanciées qui n’émanent pas exclusivement d’un seul copropriétaire comme l’affirme l’appelante.

Ces attestations relèvent en effet de nombreuses nuisances générées par le bruit notamment la nuit, le constat de vomissures extérieures ou sur le balcon inférieur, des va-et-vient incessants, arrivée nocturne et bruyante, véhicule de locataire génant, les divers copropriétaires manifestant par ailleurs être excédés par la situation.

Il en résulte que les nuisances occasionnées par les occupants de l’appartement de Mme [S] aux autres copropriétaires qui y résident à l’année le sont en violation manifeste des clauses du règlement de copropriété. La preuve est donc rapportée d’un deuxième trouble manifestement illicite causé par les locations meublées de courte durée consenties par Mme [S].

Enfin, il a été rappelé à plusieurs reprises à Mme [S], dans un premier temps le caractère simplement toléré de la location de courte durée, pour ensuite, en raison de la persistances des nuisances, l’interdiction de l’exercice de toute activité commerciale.

C’est donc à bon droit que le premier juge a relevé l’existence de troubles manifestement illicites causés par les conditions dans lesquelles Mme [S] jouit de son bien.

En interdisant à Mme [S] de procéder à toute activité de location saisonnière, d’exploitation para-hotelière, des prestations d’hébergements fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, le premier juge a, de manière pertinente, prononcé une mesure qui tient compte, à la fois, de son obligation de respecter la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble, ce qui suppose de ne pas y exercer une activité commerciale, et ses droit de louer sa résidence secondaire dans le cadre d’une activité civile à la condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances pour les autres copropriétaires et les parties communes.

Dès lors que la mesure ordonnée par le premier juge, qui est de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite, l’a été après une mise en balance des intérêts en présence, l’appelante ne peut valablement soutenir que la décision déférée est disproportionnée.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions.

III ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Pour avoir succombé en son recours, Mme [S] sera condamnée à supporter les entiers dépens de d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il serait par contre inéquitable de laisser le [Adresse 16] [Adresse 12] Martial supporter la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra allouer une indemnité de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 1 500 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation de Mme [S] au paiement de ladite indemnité.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Mme [E] [S] ;

Ecarte des débats devant la cour la pièce n° 30 versée par le [Adresse 19] après l’ordonnance de clôture ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 30 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Limoges,

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 20] [Localité 13] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne Mme [E] [S] aux dépens d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.