ARRET N° 37

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVAR

AFFAIRE :

Mme [V] [M]

C/

M. [K] [T]

SG/TT

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 29 JANVIER 2026

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Le VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [V] [M]

née le 10 Juin 1986 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christelle HEVE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de Brive-la-Gaillarde

APPELANTE d’une décision rendue le 20 Décembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur [K] [T]

né le 19 Mai 1990 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e François CHADAL, avocat au barreau de Brive-la-Gaillarde

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Décembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 décembre 2025.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M. [K] [T], propriétaire d’une maison située [Adresse 2], a conclu le 3 novembre 2022 un compromis de vente sur cet immeuble avec Mme [V] [M] par l’intermédiaire de l’agence immobilière [Adresse 7], pour un montant de 370 000 euros net vendeur, l’acquéreur devant également régler une provision de 30 000 euros pour les frais d’acte et de 18 000 euros pour les honoraires de négociation, soit un total de 418 000 euros que Mme [M] déclarait financer à l’aide d’un prêt relais, l’acheteuse ayant elle-même mis en vente un bien lui appartenant avec son ancien compagnon.

Le compromis de vente incluait une condition suspensive d’obtention de ce prêt.

La vente devait être réitérée par acte authentique devant notaire au plus tard le 30 janvier 2023.

Par courrier daté du 14 novembre 2022 adressé à l’attention de M. [T], et remis à l’agence Pont Cardinal Immobilier puis par mail le 15 novembre 2022, Mme [M] a indiqué qu’elle souhaitait se rétracter.

Par lettre recommandée avec avis de réception établie par son avocat en date du 2 janvier 2023, M. [T] a indiqué à Mme [M] qu’il n’avait été informé que le 6 décembre 2022 par mail de l’agence [Adresse 7] de sa volonté de se rétracter, et qu’il considérait que les modalités de rétractation prévues à l’acte sous seing privé devant le notaire aux fins de signature de l’acte authentique n’avaient pas été respectées. Il la sommait en conséquence de comparaître devant le notaire aux fins de signature de l’acte authentique, à défaut de quoi il solliciterait l’application de la clause résolutoire de plein droit du compromis et de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception établie par son avocat en date du 9 janvier 2023, Mme [M] a indiqué qu’elle entendait se prévaloir de son droit de rétractation qu’elle estimait courir jusqu’au 16 janvier 2023, le compromis de vente ne lui ayant été notifié par l’agence que le 6 janvier 2023, ajoutant par ailleurs qu’elle s’était vue opposer deux refus de prêts bancaires de sorte que la condition suspensive n’était pas réalisée.

Par acte d’huissier du 29 mars 2023, M. [K] [T] a fait assigner Mme [V] [M] devant le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde afin d’obtenir les indemnités dues au titre des clauses pénales du compromis de vente.

Par jugement contradictoire du 20 décembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde a notamment :

— condamné Mme [V] [M] à payer à M. [K] [T] la somme de 37 000 euros au titre de la clause pénale relative à la résolution de plein droit du compromis de vente conclu par les parties le 3 novembre 2022 ;

— accordé à M^e Chadal, avocat de M. [T], le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] [M] à payer à M. [K] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 21 février 2025, Mme [V] [M] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 25 novembre 2025, Mme [V] [M] demande à la Cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Et de voir :

— juger que la clause pénale est nulle et en tout état de cause inopposable à Mme [V] [M] ;

— juger que Mme [V] [M] s’est valablement rétractée du compromis de vente signé entre les partie, par l’intermédiaire de l’agence Pont Cardinal Immobilier ;

— juger que Mme [V] [M] s’est vue opposer deux refus bancaires ;

— en conséquence, juger que la condition suspensive n’est pas réalisée ;

— en toutes hypothèses, juger que le compromis de vente n’est pas réalisée ;

— débouter M. [K] [T] de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions qui ne sont pas fondées,

A titre très subsidiaire,

— juger que Mme [V] [M] doit être exonérée du montant de la clause pénale au titre de la résolution de plein droit du compromis ou au titre encore plus subsidiaire, minorer le montant de ladite clause pénale compte tenu des faits de l’espèce et de la bonne foi de Mme [V] [M] ;

— condamner reconventionnellement M. [K] [T] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance;

— le condamner au remboursement des sommes versées par Madame [V] [M] au titre de l’exécution provisoire.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 27 novembre 2025, M. [K] [T] demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

— condamner Mme [M] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées le 25 novembre 2025 par le conseil de Mme [M], et le 27 novembre 2025 par le conseil de M. [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur l’opposabilité de la clause pénale prévue au compromis de vente à l’égard de Mme [M]

Mme [M] soutient notamment que la clause pénale est nulle, et en tout état de cause inopposable en raison de sa formulation incomplète et manifestement tronquée d’une phrase, que la partie manquante lui cause nécessairement un grief puisqu’elle affirme qu’elle ne pouvait donc apprécier la portée totale de son engagement et les conditions de celui-ci.

M. [K] [T] soutient que les clauses pénales sont suffisamment claires en prévoyant distinctement une indemnisation en cas de refus de signer l’acte authentique, à savoir soit une indemnité en cas de retard, soit une indemnité dans le prolongement de la résolution de plein droit. Il souligne que les clauses rédigées en caractère gras, très apparents, déterminent de façon formelle et très explicite le montant des indemnités conventionnelles, et qu’en l’état de leur rédaction, les clauses pénales ne sont pas susceptibles de faire grief.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente daté du 3 novembre 2022 une clause pénale ainsi formulée : « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée (30 janvier 2023), elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes, et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de cinq mille euros et centime (5 000,00 €) et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de trente-sept mille euros et centimes (37 000,00 €) ».

Il est de jurisprudence constante qu’une clause pénale est valable si elle est suffisamment claire, précise et compréhensible, même si une partie de phrase manque, mais seulement si l’omission ne crée pas d’ambiguïté sur la portée de l’engagement, et notamment dans quelles situations elle s’applique et le montant de la pénalité. La clause sera invalide si l’omission crée une ambiguïté sur ces éléments. Dans ce cas, la clause pourrait être annulée, ou réputée non écrite, ou réinterprétée par le juge qui peut notamment réduire la pénalité.

En l’espèce, sur la première partie de la clause pénale, il ne demeure aucune incertitude sur le quantum de la peine, sur les modalités de son décompte liées au retard d’exécution, et il n’y a donc pas lieu de refuser de faire application de cette première partie de la clause.

La cour constate que la deuxième partie de la clause pénale paraît tronquée. Néanmoins, le quantum de la peine est clairement fixée, sans incertitude possible, et le profane peut facilement comprendre que cette pénalité devra être payée en cas de résolution de la vente par l’une des parties.

En conséquence, Mme [M] sera déboutée de sa demande en nullité de la clause pénale, aucun grief n’étant démontré.

II – Sur l’exercice du droit de rétractation de Mme [M]

Mme [M] soutient avoir exercé son droit de rétraction dans le délai légal de 10 jours prévu à l’article L. 271-1 du Code de la Construction, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l’acquéreur. Selon elle, la jurisprudence considère que la remise en main propre ne répond pas aux exigences de garantie de la date de remise précise (civ. 3e, 18 novembre 2009, n°08-20913), et que la simple mention sur le compromis de vente de la remise à l’acquéreur ne suffit à respecter les conditions requises par loi et que le mandataire professionnel doit impérativement notifier le compromis de vente signé à l’acquéreur dans des conditions présentant les garanties équivalentes à la LRAR (civ. 3e, 27 février 2008, n°07-11303). Elle affirme que le compromis de vente ne lui a jamais été remis par le mandataire professionnel, la société [Adresse 7], qu’elle n’en a reçu aucune copie, et que le compromis de vente ne lui pas été non plus notifié selon les modalités imposées dans un délai inférieur à 10 jours. Mme [M] soutient que le compromis de vente ne lui a été adressé que le 6 janvier 2023, et qu’en conséquence le délai de rétractation ne pouvait pas commencer à courir le 4 novembre 2022, mais uniquement à compter du 6 janvier 2023, aucun délai n’ayant pu commencer à courir selon elle tant qu’aucune notification n’était intervenue. Elle estime qu’elle s’est donc valablement rétractée par le courrier de son conseil daté 9 janvier 2023 et que le délai de rétractation courait en réalité jusqu’au 16 janvier 2023 inclus.

Si par extraordinaire il devait être considéré que le délai de rétractation a couru à compter de la signature de l’acte le 3 novembre 2022, soit jusqu’au 14 novembre 2022, elle estime là encore s’être régulièrement rétractée en affirmant avoir remis à l’agence Pont Cardinal Immobilier, en mains propres, le 14 novembre 2022, le courrier de rétractation que celui-ci lui avait demandé d’établir lorsque Mme [M] l’a informée de sa volonté de rétractation. Elle affirme que ce ne sont que les manquements grossiers de la société [Adresse 7] à ses obligations qui sont à l’origine des difficultés rencontrées.

M. [T] réplique en faisant valoir que la rétractation de Mme [M] n’est pas valable, car contraire aux exigences du compromis de vente qui prévoit qu’elle soit effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Il lui reproche d’avoir procédé par une remise en main propre à l’agent immobilier d’une lettre simple datée du 14 novembre 2022, puis par mail le 15 novembre 2022, que l’agent immobilier ne lui aurait transmis par mail que le 6 décembre 2022. Il souligne que Mme [M] avait pourtant bien été informée des modalités prévues par le compromis de vente, étant donné que l’acte mentionne bien la remise en main propre le 3 novembre 2022, dès lors qu’elle était bien accompagnée par une attestation manuscrite portant les mentions prévues à l’article D. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Le premier juge a retenu que le délai de rétractation de 10 jours avait commencé à courir à compter du 4 novembre 2022, lendemain de la remise en main propre du compromis à [M], et que si son courrier de rétractation était bien daté du 14 novembre 2022 envers M. [T], le courriel adressé à l’agence immobilière était en date du 15 novembre 2022, soit après l’expiration du délai et sans respecter le formalisme prévues par le compromis. Le premier juge a donc considéré que Mme [M] n’avait pas exercé son droit de rétractation dans les délais impartis.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente daté du 3 novembre 2022 un paragraphe 'droit de rétractation’ rédigé de le façon suivante :

'Conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation: pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou la location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Il est ici précisé que l’acquéreur substitué non professionnel bénéficiera également du droit de rétractation prévu par cet article dans sa relation avec l’acquéreur initial. Toutefois, si celui-ci exerce ce droit, le présent contrat subsistera dans toutes ses dispositions et l’acquéreur initial qui n’aura pas exercé son droit de rétractation restera engagé.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement à l’acquéreur bénéficiaire du droit de rétractation selon les modalités exigées par les articles D. 271 6 et D. 271 7 du code de la construction et de l’habitation. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de cette remise.

L’acte original est remis directement au(x) acquéreur(s) des présentes. Chaque acquéreur reproduit de sa main les mentions ci-dessous :

Remise en main propre de l’acte: '

Mme [M] ne conteste pas avoir écrit de sa main et signé 'Remis par l’agence Pont Cardinal à [Localité 4] le 3 novembre 2022 et je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qui court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte soit à compter du 4 novembre 2022".

Il est ensuite mentionné en gras que 'En cas d’exercice de cette faculté de rétractation, le bénéficiaire des présentes devra notifier son intention au mandataire du vendeur :

— soit par lettre recommandée avec avis de réception, le cachet de la poste faisant foi ;

— soit par lettre recommandée électronique qualifiée par un prestataire de service de confiance qualifié, l’information communiquée audit mandataire par courrier électronique, par ledit prestataire chargé par l’acquéreur de l’acheminement de cette notification, faisant foi ;

— soit par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [M] est un acquéreur non professionnel. Par principe, le point de départ du délai est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou le lendemain du jour de la remise en main propre. Or, l’alinéa 3 de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un mode alternatif de notification de la promesse lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel qui a reçu mandat « pour prêter son concours à la vente ». Il pourra s’agir du notaire ou de l’agent immobilier, qui a en l’espèce prêté son concours à la vente au travers du mandat de recherche exclusif que lui avait donné Mme [M] et tel que cela ressort des échanges de courriers avec l’agence [Adresse 7]. L’agent immobilier pouvait alors notifier la promesse à l’acquéreur par une remise en main propre. L’alinéa 3 précise que « le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte ». L’article D. 271-6 du même code indique quant à lui que la remise implique une mention manuscrite de la main du bénéficiaire du droit de rétractation sur l’original de l’acte sous seing privé ou sur une copie de l’acte authentique.

S’il n’est pas contesté que Mme [M] a bien écrit et signé de sa main dans le corps du compromis, avoir reçu remise de celui-ci le 3 novembre 2022, et que le délai de rétractation courrait donc à compter du 4 novembre 2022, elle conteste l’existence même de cette remise par l’agence immobilière, affirmant n’en avoir reçu aucune copie.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation précité a été modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et dans sa version en vigueur à la date du compromis, il est expressément prévu, que 'lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret'. Ces modalités sont fixées par l’article D271-6 qui en l’espèce a parfaitement été respecté au travers de la mention manuscrite.

Il s’évince de ces observations que le délai de rétractation de Mme [M] a donc bien commencé à courir à compter du 4 novembre 2022, soit jusqu’au 14 novembre 2022.

Or, comme le rappelle justement le premier juge, si Mme [M] a bien établi un courrier daté du 14 novembre 2022 à l’attention de M. [T] lui faisant part de sa volonté de se rétracter, elle n’a adressé ce courrier à l’agence immobilière que par mail du 15 novembre 2022, soit après l’expiration du délai, et sans respecter les formes prévues par le compromis de vente, à savoir une lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de remise. La remise en main propre faite à l’agence immobilière du courrier daté du 14 novembre 2022 que Mme [M] invoque ne saurait être considéré comme suffisamment probant, outre qu’une telle remise ne respecte pas les formes prévues par le compromis de vente.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a considéré que Mme [M] n’a pas exercé son droit de rétractation dans les délais impartis.

III – Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Mme [M] fait valoir qu’elle s’est vue opposer deux refus de prêts dûment justifiés selon elle par courriers du 5 janvier 2023 du Crédit agricole et du 9 janvier 2023 de la Caisse d’Epargne, de sorte que la condition suspensive n’a pu se réaliser. Elle estime qu’en conséquence le compromis de vente est caduque.

M. [T] s’oppose à cette analyse et fait valoir que Mme [M] ne saurait prétendre sérieusement qu’elle aurait présenté une demande d’obtention de prêt après s’être rétractée, car manifestement elle n’envisageait nullement de le faire. En effet, il souligne que les demandes de prêt de Mme [M] semblent être intervenues alors qu’elle explique ne pas avoir reçu notification du compromis avant le 6 janvier 2023. Il ajoute que les refus de prêt produits aux débats par Mme [M] ne mentionnent pas la date à laquelle elle aurait réellement présenté sa demande.

Le premier juge a estimé que le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable au comportement de Mme [M], les lettres de refus de prêt intervenant tardivement, après l’expiration du délai de 60 jours qui courait jusqu’au 3 janvier 2023, outre que ces lettres bancaires ne répondent pas aux stipulations contractuelles du compromis de vente.

Il résulte des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du même code ajoute qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition suspensive.

L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que la vente est considérée comme caduque du fait de la non réalisation des prêts dans un délai de 60 jours à compter de la signature du compromis.

En l’espèce, le compromis de vente prévoyait la condition suspensive d’obtention d’un financement à hauteur de 418 000 euros en totalité par un prêt relais, pour financer le prix d’acquisition de 370 000 euros, la provision pour frais d’acte d’achat (30 000 euros) et les honoraires de négociations (18 000 euros). Il a ainsi été prévue la clause suivante :

'Condition suspensive d’obtention d’un prêt-relais :

L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un prêt-relais, il devra à cet effet :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêts aux conditions suivantes : (aucune condition ou caractéristique particulière du prêt n’a été précisées)

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de organisme(s) prêteur(s).

L’acquéreur s’oblige:

— à justifier sans délai (écrit en caractère gras) à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur;

(…)

L’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours à compter de la signature des présentes (au minimum un mois conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation'.

En caractères gras, il est ajouté que 'l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date de dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s)'.

Il résulte de ces stipulations contractuelles que Mme [M] devait donc déposer ses demandes de prêts dans les plus brefs délais, et d’en justifier au vendeur par tous moyens.

Or, Mme [M] ne verse au débat aucune attestation de dépôt de demande de prêt, de sorte qu’il est impossible de savoir à quelle date elle a réalisé les démarches auprès des établissements bancaires. Elle ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe. Par ailleurs, le précédent avocat de Mme [M] a adressé le 13 novembre 2023 un mail au [Adresse 6] formulant une demande de communication de la copie de l’ensemble des démarches effectuées par Mme [M] 'confirmant que Madame [M] avait bien déposé à telle date un dossier complet auprès de votre établissement avec l’ensemble des pièces aux fins de solliciter un financement revêtant la caractéristique d’un prêt relais d’un montant de 418 000 euros et de me justifier des raisons précises pour lesquelles son prêt a été rejeté à l’époque’ (pièce 9-1). Par mail du 15 novembre 2023, la banque Crédit Agricole Centre France a répondu ne pas être en mesure de communiquer les éléments demandés (pièces 9-3).

Mme [M] produit un courrier de refus de financement du [Adresse 6] daté du 5 janvier 2023, portant sur un financement de 418 000 euros, sans aucune mention de la date du dépôt de la demande, ni des caractéristiques du prêt (taux d’intérêt, durée…) (Pièce 7-2). Elle verse également au débat un courrier de refus de financement de la Caisse d’Epargne d’Auvergne et du Limousin datée du 9 janvier 2023, portant sur un prêt de 418 000 euros, sans aucune autre précision, pas même la date de la demande (Pièce 7-1).

Ces pièces sont insuffisantes, car elles ne comportent aucun élément détaillé sur les éléments de la demande de prêt et la date du dépôt du dossier de financement.

Par ailleurs, ces lettres interviennent après l’expiration du délai de 60 jours qui courait à compter de la signature du compromis le 3 novembre 2022, et jusqu’au 3 janvier 2023, et postérieurement au courrier de M. [T] du 2 janvier 2023 informant Mme [M] que les modalités de rétractation n’avaient pas été respectées et qu’il la sommait de comparaître devant le notaire aux fins de signature de l’acte authentique.

Il s’évince de ces observations, comme l’a justement retenu le premier juge, que Mme [M] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle aurait formulé une demande de prêt dans les meilleurs délais après la signature du compromis, ni ne rapporte la preuve de la non réalisation de la condition suspensive hors sa responsabilité.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef, en ce qu’il a retenu que le non accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à Mme [M] qui en a empêché la réalisation en ne procédant pas en temps utile aux diligences qui lui incombaient.

IV – Sur les demandes en paiement au titre de la clause de pénalité contractuelle

Mme [M] demande la réduction du montant accordé au titre de la clause pénale au motif d’une disproportion avec le préjudice subi et en raison de sa bonne foi. Elle fait valoir notamment que le bien objet du présent litige a été vendu par acte authentique le 17 juin 2022, soit quelques semaines après et que le vendeur ne subit donc aucun préjudice.

M. [T] fait valoir que le montant de la clause pénale correspond à 10% du prix du bien et est sans aucune disproportion avec les enjeux financiers du contrat, que Mme [M] n’a jamais discuté le montant de l’indemnité conventionnelle fixée comme l’a reconnu le premier juge et qu’elle n’a pas non plus sollicité la réduction de la clause pénale.

Il a été expressément prévu au compromis de vente qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive, la vente sera caduque. Le contrat stipule que 'si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de sa faute, la négligence, la mauvaise foi, un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé'.

Comme l’a justement relevé le premier juge, les deux clauses pénales prévues au compromis de vente sont exclusives l’une de l’autre :

— soit une indemnité de 5000 euros pour le retard de l’exécution est dûe par la partie qui refuserait de signer l’acte authentique à la date indiquée et y serait contrainte par tous moyens (indemnité de retard qui suppose la signature de l’acte authentique après la date initialement convenue) ;

— soit une indemnité de 37 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire en cas de résolution de plein droit du contrat, sans mise en demeure préalable, aux torts de la partie qui refuse la signature de l’acte authentique.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, M. [T] se prévaut de la résolution de plein droit du compromis de vente et ne peut donc prétendre qu’à l’indemnité correspondante de 37 000 euros. Bien que l’article 1231-5 du code civil précité prévoit cette prossibilité, rien ne justifie en l’espèce de réduire le montant de la clause pénale qui n’apparaît pas disproportionné compte tenu du prix de vente du bien immobilier et Mme [M] ne démontre pas en quoi elle serait excessive. Mme [M] ne peut pas plus se voir exonérée du paiement de la clause pénale. Si Mme [M] invoque sa bonne foi, il s’évince des observations qui précèdent une défaillance fautive de sa part tant dans l’exercice de son droit de rétractation que dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ainsi, l’inexécution de ses obligations par Mme [M] est sanctionnée par la clause pénale prévue au contrat. Par ailleurs, la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier ait à justifier d’un quelconque préjudice.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [M] à payer à M. [T] la somme de 37 000 euros

IV ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Pour avoir succombé en son recours, Mme [M] sera condamnée, à supporter les entiers dépens d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il serait par contre inéquitable de laisser M. [T] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra allouer une indemnité de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 1 500 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation de Mme [M] au paiement de ladite indemnité.

Sur les frais d’exécution forcée

M. [T] sera par ailleurs débouté de sa demande formulée à l’effet de voir mettre à la charge de son adversaire les frais d’exécution forcée, la Cour considérant qu’il est tout à fait prématuré de statuer sur le sort de futurs frais d’exécution forcée, en ce que l’engagement de tels frais s’avère en l’état totalement hypothétique, et sera le moment venu apprécié en fonction des circonstances ayant incité le créancier à y recourir.

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PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement rendu le 20 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [V] [M] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Madame [V] [M] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.