R.G : 13/03896

Décision du

Tribunal de Grande Instance de R-G

Au fond

du 15 janvier 2013

RG : 08/02666

XXX

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE NEUV ILLE II

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 17 Février 2015

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE NEUV ILLE II représenté par le syndic CGIL

5 P Q

42000 R-G

Représentée par M^e Philippe CIZERON, avocat au barreau de R-G

INTIME :

M. Z X

né le XXX à XXX

3, P Q

42000 R G

Représenté par la SCP BAUFUME – SOURBE, avocat au barreau de LYON, assisté de M^e Bernard PEYRET, avocat au barreau de R-G

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Juin 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2015

Date de mise à disposition : 17 Février 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— H I, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, H I a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

M. Z X est propriétaire de lots de copropriété dans un immeuble situé P Q à R-G dénommé « Le Neuville 1», ainsi que d’un droit de jouissance privatif et exclusif sur une partie de la toiture-terrasse de l’immeuble mitoyen dénommé « Le Neuville 2».

Cette terrasse est bordée sur son pourtour par des rangées de bacs en maçonnerie et de pavés à usage de jardinières, dans lesquelles des plantations ont été installées.

Au-delà , la terrasse des époux X se prolonge par une partie dite «non accessible» car donnant directement sur le vide et dont le complexe d’étanchéité est protégé par une couche de gravillons roulés.

Depuis de nombreuses années, les consorts A, puis M^me Y, occupants de l’appartement situé en-dessous de la partie non accessible de la terrasse ont subi des infiltrations d’eau occasionnant des désordres.

M. X, pour sa part, a signalé à plusieurs reprise au syndic de copropriété des problèmes d’évacuation des eaux pluviales sur sa terrasse.

Le syndicat des copropriétaires a ainsi été amené a faire réaliser divers travaux de réfections qui se sont avérés inefficaces.

Par ordonnance du 22 juin 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de R-G, faisant droit à une demande d’expertise judiciaire, a désigné M. C D pour y procéder.

Dans son rapport en date 16 novembre 2007, l’expert judiciaire a conclu de la manière suivante :

— « (…) Les désordres relevés dans l’appartement de M^me Y sont dû aux ouvrages de la copropriété. (…) Il s’avère que lors des précipitations importantes, la terrasse doit se mettre en charge compte tenu des sections d’évacuation des eaux pluviales très faibles au niveau des manchons et pénétrer de ce fait sous l’étanchéité. Les matériaux isolants situés sous l’étanchéité baignent dans l’eau et il y a tout lieu de penser que ces dernières sont complètement ruinées par les moisissures. »

— « La responsabilité de la copropriété est à notre avis à partager avec l’entreprise la Forézienne d’étanchéité ainsi qu’avec le syndic de l’époque, qui ont failli à leur mission de conseil auprès du syndicat des copropriétaires, le Neuville II, [qu']ils auraient dû depuis longtemps informer de la nécessité de procéder à la réfection complète de l’étanchéité et non de l’unique partie située au-dessus de l’appartement A, aujourd’hui Y »

Il apparaissait ainsi que l’étanchéité de la terrasse des époux X venant en continuité de la partie non accessible devait être également refaite et que pour y parvenir, les bacs à plantes, le carrelage, la chappe, et tous les autres aménagements mis en P sur cette terrasse, dont certains par M. X, devaient être retirés.

Par ordonnance de référé du 23 avril 2008, le juge des référés, après avoir relevé que les désordres résultaient incontestablement de la toiture-terrasse, partie commune du «Neuville II », a condamné le syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à effectuer des travaux de réfection dans un délai de trois mois.

Par délibération du 8 juillet 2008, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du «Neuville II» a voté la réalisation des travaux, a refusé la reconstruction des aménagements de la toiture-terrasse de M. X et a décidé d’intenter une action à l’encontre de ce dernier pour obtenir le remboursement des frais de démolition des aménagements ainsi que des dommages-intérêts.

Par acte d’huissier signifié le 27 août 2008, M. Z X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II », représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de R-G aux fins d’obtenir l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 8 juillet 2008 et aux fins de reconstruction des aménagements détruits en cours d’expertise ou en vue des travaux.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des demandes formées par M. X et à titre reconventionnel, a sollicité sa condamnation à lui verser les sommes de 60'228,33'€ à titre de dommages-intérêts et de 4'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés d’une nouvelle demande d’expertise.

Par ordonnance de référé du 8 octobre 2008, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné de nouveau M. C D, avec pour mission d’indiquer si les ouvrages érigés sur la terrasse de M. X ont pu perforer l’étanchéité de la membrane de la terrasse.

Dans son rapport du 24 septembre 2009, M. C D a conclu de la manière suivante :

«Sur les parties contre l’acrotère, surmontées d’un garde-corps, nous avons constaté les dispositions suivantes :

entre la terre du bac à plante et le mur acrotère, un rang d’aggloméré de béton a été dressé sur 40 à 50 cm de hauteur ;

un tapis de racines et radicelles de 2 à 3 cm d’épaisseur s’est développé remplissant tout l’espace entre l’agglo de béton et le mur d’acrotère ;

les racines et radicelles ont proliféré dans tous les interstices allant jusque sous la protection aluminium du relevé d’étanchéité. Une grosse racine d’environ 1 cm de section se perd dans le remplissage en polystyrène placé entre l’étanchéité et les socles en béton des bacs à plantes. »

« Lors des mises en charge de la toiture en raison de l’insuffisance des descentes d’eaux pluviales et également lors de l’arrosage des végétaux, l’eau est attirée comme par une éponge par le tapis de racines et radicelles situé entre les agglos de béton et l’acrotère. Elle est aspirée au-dessus des relevés d’étanchéité et passe de ce fait sous l’étanchéité. Ce phénomène ainsi décrit est une solution technique réaliste expliquant l’apparition du phénomène tant par orage important que par temps de sécheresse où il où il est procédé à des arrosages des végétaux . Il s’agit d’une erreur de conception des bacs à plantes et des relevés d’étanchéité qui auraient dû être conçus plus haut que les bacs à fleurs et avec une protection contre l’envahissement des racines et radicelles ».

Au vu de ces conclusions, le syndicat des copropriétaires a soutenu devant le tribunal de grande instance que la responsabilité de M. X pouvait être estimée à':

la moitié des frais d’assurance du chantier ;

la totalité des frais de démolition et d’évacuation ;

la moitié des frais de remise en état de l’étanchéité ;

la moitié des frais de maîtrise d’oeuvre ;

la moitié du préjudice de M^me Y ;

la moitié des frais d’expertise ;

la moitié de la facture liée aux, garde-corps ;

la moitié des frais de sondage.

Par jugement du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance de R-G a:

— déclaré recevable la demande formée par M. Z X tendant à l’annulation des délibérations n°8 et n°10 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II» en date du 8 juillet 2008,

— déclaré irrecevable la demande formée par M. Z X tendant à l’annulation des autres délibérations de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II» en date du 8 juillet 2008 en l’absence de qualité à agir,

— dit n’y avoir lieu à annulation des délibérations n°8 et n°10 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II» en date du 8 juillet 2008,

— condamné M. Z X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » la somme de 9.742,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, correspondant aux frais de démolition de ses aménagements privatifs,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » à rétablir, dans les règles de l’art, les jardinières démolies lors de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit que, passé ce délai de cinq mois, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir fait exécuter les travaux, il sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1^er octobre 2013, à 50 € par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » à poser des dalles sur plots nécessaires à l’accessibilité de la terrasse, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit que, passé ce délai de trois mois, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir fait exécuter les travaux, il sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1^er octobre 2013, à 50 € par jour de retard,et s’est réservé la possibilité de liquider ces astreintes,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II» responsable du trouble de jouissance subi par M. Z X en raison du refus abusif d’exécuter ces travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » à verser à M. Z X la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— dit qu’il sera fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise et d’instance en référé, et qu’ils seront supportés par moitié par le syndicat des copropriétaires d’une part et par M. Z X d’autre part,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le NEUVILLE II a relevé appel de ce jugement.

Il demande à la cour :

— de débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, y compris de ses demandes additionnelles tendant à la remise en état sous astreinte des jardinières et à la réalisation d’une chape et de carrelages pour permettre l’accessibilité à la terrasse.

— de débouter M. X de sa demande d’indemnité à titre de privation de jouissance de la terrasse.

reconventionnellement,

vu le règlement de copropriété en sa page 23 et l’article 1147 du code civil,

— de condamner M. X Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le NEUVILLE II une somme de 60 228,33 euros à titre de dommages et intérêts.

— de condamner M. X Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le NEUVILLE II, une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du NCPC .

— de condamner M. X Z aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Cizeron, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Il soutient :

— que les aménagements réalisés par M. X sur la terrasse ( chappe, carrelage, aménagements divers) ont rendu l’étanchéité de la terrasse inaccessible,

— qu’afin de pouvoir réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité préconisés, la copropriété à donc dû supporter un surcoût constitué par la démolition de ces aménagements illégaux afin d’accéder aux parties communes,

— que si M. X ne peut utiliser sa terrasse, c’est en raison de son obstination à vouloir une chape et du carrelage, alors que la copropriété ne s’est jamais opposée aux travaux de mise en P de dalles sur plots (assemblée du 23 décembre 2010),

— que la copropriété ne souhaite pas remplacer les jardinières car le rapport C D démontre contrairement à ce que soutient Mr X, repris par le tribunal , que ces jardinières ont participé aux infiltrations,

— que le refus de rétablissement des jardinières pour des raisons de sécurité est bien justifié par la destination de l’immeuble,

— que ces jardinières ne peuvent faire office de garde-corps au sens strict du terme,

— que ces jardinières n’apparaissent dans aucun document officiel de la copropriété (certificats de conformité et d’achèvement des travaux), preuve qu’elles n’ont jamais été installées pour le compte de la copropriété,

— que ces jardinières ont donc été créées de façon illicite et que la copropriété est parfaitement en droit dans le cadre d’une délibération nouvelle de refuser de les valider rétroactivement et donc de réduire les modalités d’exercice du droit de jouissance privative de Mr X,

— que c’est également de façon erronée que les premiers juges ont estimé que M. X a fait un usage approprié des bacs à plantes et qu’il n’a commis aucune faute,

— qu’en érigeant des plantations inadaptées (arbustes de 2 mètres de haut) dans ces jardinières, et en procédant à un arrosage intensif, M. X est en partie à l’origine des infiltrations chez M^me Y.

M. Z X, demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » à rétablir, dans les règles de l’art, les jardinières démolies lors de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, dans un délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt de la cour, sous astreinte de 50'€ par jour de retard.

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » à poser des dalles sur plots nécessaires à l’accessibilité de la terrasse, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt de la cour, sous astreinte,

— de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » responsable du trouble de jouissance subi en raison du refus abusif d’exécuter ces travaux,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » à lui verser une indemnité de 300 € par mois en réparation de son préjudice soit la somme de 10'800 € sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » de sa demande en paiement de la somme de 60.228,33 €,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE Il » à payer à M. X la somme de 4'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Scp Baufumé-Sourbé , avocats, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient':

— que les jardinières et la terrasse constituent indiscutablement des parties communes à usage privatif, qui préexistaient à son acquisition et à la livraison de l’appartement,

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun motif légitime et sérieux pour refuser leur rétablissement dans les règles de l’art,

— qu’il prend acte que la copropriété ne s’oppose pas aux travaux de dalles sur plots afin de rétablir l’accessibilité de sa terrasse, mais qu’il y a lieu de condamner sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à faire poser les dalles sur plots avec finition en gravillons lavés comme l’a prévu le tribunal dans sa décision du 15/01/2013,

— qu’il n’est aucunement démontré que les aménagements qu’il a effectué (cabane en bois, barbecue, placard maçonné, escalier en colimaçon, carrelage, système d’arrosage) aient endommagé l’étanchéité de la terrasse, l’expert Mr C D l’excluant même explicitement,

— qu’il ne conteste pas que les frais de dépose de tels aménagements, rendus nécessaires par la réalisation des travaux communs de réfection de l’étanchéité doivent demeurer à sa charge,

— qu’hormis les frais de démolition de ces aménagements privatifs d’un montant de de 9'742,82 €, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de sa réclamation non fondée et injustifiée,

— qu’il a subi un trouble de jouissance manifeste mais également et indéniablement un préjudice moral important dès lors qu’il a eu à supporter la vue sur un lit de gravillons depuis son appartement.

MOTIFS

Sur la demande de M. X tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » à rétablir, dans les règles de l’art, les jardinières démolies

Aux termes de leur titre de propriété du 29 juin 1979, M. et M^me X ont notamment acquis le lot n° 61 de l’immeuble «'Le Neuville II'», correspondant à la jouissance exclusive et particulière de la partie Ouest de la terrasse couvrant l’immeuble « le Neuville II» d’une superficie de 106 m2 environ, délimitée selon un plan annexé au règlement de copropriété.

L’acte précise que ce lot est «'considéré dans son état d’achèvement , tel que décrit au règlement de copropriété , état de descriptif de division et tels qu’ils existent s’étendent, se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances .'»

Les pièces produites par M. X , compte rendu de chantiers et attestations, démontrent que les jardinières, bien que ne figurant sur aucun plan de la copropriété, ont été mises en P à l’initiative du promoteur – maître d’ouvrage, lors de la construction de l’immeuble.

Cependant ces jardinières ne sont pas décrites dans l’acte de propriété de M. et M^me X.

Compte tenu de leur poids ( 600kg/ml) et de l’impossibilité de les déplacer, ces bacs en béton armé construits sur mesure à l’initiative du maître d’ouvrage, constituent nécessairement des parties communes.

Les bacs ne peuvent faire office de garde corps ni le long des acrotères, ni le long de la partie inaccessible.

Bien au contraire, du fait de leur implantation le long des acrotères, ces bacs peuvent être utilisés comme un marche-pied pouvant faciliter un enjambement du garde corps apposé sur le haut de l’acrotère.

Au vu des photographies produites , les bacs en bétons servant de séparation avec la partie non accessible de la terrasse étaient également bien insuffisants pour interdire l’accès à la partie non accessible de la terrasse donnant directement sur le vide, dès lors qu’il était possible de les enjamber en traversant les plantations.

Ils ont été, ensuite des travaux, avantageusement remplacés par une barrière.

Ainsi, le non remplacement de ces bacs en béton, voté en assemblée générale, ne porte aucune atteinte au droit de jouissance exclusive et particulière de M X sur sa terrasse, et la copropriété est libre de ne pas les remettre en P compte tenu de surcroît des inconvénients importants qu’ils représentent pour la pérennité et l’entretien futur de l’étanchéité de cette toiture-terrasse.

En conséquence, le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la demande de M. X tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE NEUVILLE II » à poser des dalles sur plots « gravillonées» nécessaires à l’accessibilité de la terrasse

Ensuite de la réfection par la copropriété de l’étanchéité de la terrasse de M. B , celle-ci a été protégée par une couche de gravillons roulés interdisant l’accès à cette terrasse.

Lors d’une assemblée générale de 2010, les copropriétaires ont voté la mise en P de dalles sur plots pour permettre l’accès de cette terrasse.

M. X a alors fait savoir qu’il souhaitait des dalles «plus nobles» recouvertes de carrelage plutôt que des dalles d’aspect gravillonnées.

Il produit des attestations tendant à démontrer que la terrasse lui a été livrée à l’origine équipée d’un carrelage.

Cependant, ce carrelage n’apparaît dans aucun document de la copropriété.

M. X a admis dans divers courriers, notamment lorsqu’il a procédé à la réfection de ce carrelage, que les revêtements de sol superficiels ne sont pas des parties communes.

Ainsi, M. X ne peut faire supporter par la copropriété un quelconque surcoût dès lors que la terrasse est rendue accessible.

En conséquence, il sera donné acte à la copropriété de son accord pour la mise en P de dalles sur plots, le choix ce ces dalles lui appartenant, dès lors qu’elles permettent un usage satisfaisant de celle-ci.

Sur la demande de M. X aux fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et refus abusif d’exécuter ces travaux

M. X a été privé de la jouissance de sa terrasse en raison de la tardiveté des travaux et de l’absence d’accessibilité à sa terrasse privative, notamment entre la fin des travaux d’étanchéité et fin 2010, date à laquelle les dalles sur plots auraient dues être posées.

Pour la période postérieure, le retard est imputable à M. X du fait de ses exigences injustifiées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a justement fixé et limité le préjudice à la somme de 3'000 euros.

Sur l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. X

Il résulte du rapport d’expertise que les désordres constatés dans l’appartement de M^me Y provenaient, pour partie, d’une erreur de conception des bacs à plantes et des relevés d’étanchéité qui auraient dû être conçus plus haut que les bacs à fleurs et avec une protection contre l’envahissement des racines et radicelles.

Cependant, il ne peut être fait grief à M. X d’avoir mis en P des plantations dans des bacs destinés à cet effet, ni d’avoir arrosé lesdites plantations.

En conséquence, ces ouvrages n’étant pas la propriété de M. X et ayant fait l’objet d’un usage non fautif de sa part, M. X ne peut être rendu responsable des défauts de conception qui les affectaient, ni des désordres consécutifs à ces défauts.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a limité la condamnation de M. Z X à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » la somme de 9.742,92 € correspondant aux frais de démolition des seuls aménagements privatifs installés par lui, ce que M. X ne conteste plus en cause d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS':

la cour,

Réformant le jugement dont appel et statuant de nouveau sur les points déférés :

— Déboute M. Z X de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II » à rétablir, dans les règles de l’art, les jardinières démolies,

— Donne acte aux parties de leur accord pour la mise en P de dalles sur plots dont le modèle sera choisi par le syndicat des copropriétaires,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II» à faire poser les dalles sur plots sur la terrasse de M. Z X, dans un délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Neuville II» à payer à M. X une somme de 3'000 euros de dommages et intérêts pour la privation de jouissance de sa terrasse,

— Condamne M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 742,92 € au titre du coût de la démolition des ouvrages privatifs réalisés sur la terrasse,

— Déboute M. Z X du surplus de ses demandes,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Neuville II» du surplus de ses demandes,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

y ajoutant :

— Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Dit qu’il sera fait masse des dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise et d’instance en référé, et qu’ils seront supportés par moitié par le syndicat des copropriétaires d’une part et par M. Z X, d’autre part.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT