R.G : 13/09976

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 21 novembre 2013

RG : 09/03444

XXX

Y

E F

C/

SCP CHAINE TOUZET BREMENS FONTVIEILLE SARDOT

S.A.S. VALORITY FRANCE

S.A.R.L. S.F.I.C.I.

SA Z A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 24 Mai 2016

APPELANTS :

M^me B C Y épouse E-F

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DELVECCHIO-ZINSCH, avocat au barreau de LYON

M. L M J E F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL DELVECCHIO-ZINSCH, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SCP CHAINE TOUZET BREMENS FONTVIEILLE SARDOT

XXX

XXX

Représentée par la SELARL COLBERT LYON, avocat au barreau de LYON

S.A.S. VALORITY FRANCE

XXX

XXX

Représentée par la SCP J AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP BALAS & METRAL, avocat au barreau de LYON

SOCIETE FOREZIENNE D’INVESTISSEMENTS ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES

XXX

XXX

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELAS DFP & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

SA Z A

XXX

XXX

Représentée par M^e I-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Mars 2016

Date de mise à disposition : 24 Mai 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— I-J K, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, I-J K a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par I-J K, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

M et M^me E-F ainsi que différents acquéreurs ont acquis de la société SFICI, par l’intermédiaire de la société Valority, en produit de défiscalisation, deux appartements dans le cadre d’un projet de rénovation d’un ensemble immobilier à Chamrousse à usage de résidence de tourisme.

Les actes de vente ont été reçus par la SCP Chaîne Touzet Bremens Prebois Fontvieille Sardot, notaire à Lyon.

Chacun des acquéreurs a signé un bail commercial avec la société Transmontagne Résidences, choisie par le promoteur comme gestionnaire unique de l’opération conformément aux dispositions de l’article 261 D 4 a du Code général des impôts, afin de bénéficier du régime de TVA déductible. Cette société s’est vue confier la mise en location en meublé des appartements.

La société Transmontagne Résidences a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire et a été cédée à la société Sofisol.

Par la suite, les propriétaires ont conclu un nouveau bail commercial avec la société M X.

Le 17 juillet 2011, les époux E-F ont résilié amiablement le bail commercial portant sur l’un des deux appartements acquis afin de le mettre en vente, vente conclue par acte notarié le 25 janvier 2012 pour un montant de 115000 euros.

Se prévalant d’un préjudice important du fait que des loyers, notamment au cours de l’année 2007, n’avaient pas été payés, cent dix sept copropriétaires, dont M et M^me E-F ont assigné la société Valority, la société SFICI, la SCP Chaîne Touzet Bremens Prebois Fontvieille Sardot (la SCP de notaires) afin d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer des indemnités au titre de leurs pertes de loyers, des frais financiers et d’un préjudice moral.

La société Z A, assureur de la société Valority, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 21 novembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Lyon a débouté M et M^me E-F de leurs demandes et les a condamnés in solidum avec les autres demandeurs à payer à la société Valority, à la société SFICI et à la SCP de notaires, à chacune, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M et M^me E-F ont interjeté appel du jugement dont ils sollicitent la réformation. Ils demandent la condamnation in solidum de la société Valority France et de la société Z A à leur payer la somme de 46 771,42 euros en réparation de leur préjudice financier, celle de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral et celle de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils rappellent que la société Valority France est une agence immobilière spécialisée dans l’investissement et le placement immobilier envers des particuliers, qu’elle a intégralement organisé le montage financier qui leur a été proposé, qu’elle était leur seul interlocuteur et qu’ils doivent être considérés comme des investisseurs non avertis. Ils font valoir que la société Valority France leur a remis une plaquette publicitaire indiquant que chaque logement bénéficie d’une garantie locative par bail commercial de dix ans correspondant à une rentabilité de 5% hors taxes sur le prix de vente hors taxes, que le bail commercial contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers dont la rédaction ambigue n’a pas permis de les alerter sur les risques encourus en cas de liquidation judiciaire de la société Transmontagne Résidences, que le programme leur a été présenté comme un investissement sûr, à l’abri de tout risque ou aléa financier, que la société Valority France s’est prévalue de l’intervention de la Caisse des dépôts et consignations en tant que garant du montage financier et que l’intervention d’un notaire rendait plus confiante et sécurisante l’opération à laquelle ils ont consenti.

Ils considèrent que la société Valority France a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne les informant pas des risques et aléas de l’opération, alors qu’ils ne pouvaient douter des garanties et des promesses présentées par cette société, et qu’elle a sciemment utilisé des documents publicitaires de nature à les induire en erreur.

Ils affirment que la sécurité annoncée du placement constituait une caractéristique essentielle et déterminante de leur consentement, et que s’ils avaient été informés sur les caractéristiques les moins favorables de l’investissement et sur les aléas financiers corollaires des montages annoncés, ils auraient refusé d’y souscrire.

Sur leur préjudice financier, ils font valoir qu’ils n’ont perçu aucun revenu locatif dans le cadre de la gestion effectuée par la société Transmontagne Résidences, qu’ils ont subi une perte de loyers de 9 306,61 euros du 23 décembre 2006 au 16 octobre 2007, qu’ils ont dû assumer, pour l’année 2007, la charge de la taxe d’ordures ménagères pour un montant de 303 euros, que le changement de preneur à bail commercial a engendré une perte de revenus locatifs de 31 438,59 euros pour les années 2008 à 2014, qu’ils ont supporté une dépense supplémentaire de 1 697 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour la période 2008 à 2014, et qu’ils ont subi une perte financière de 4 026,22 euros suite à la revente de l’un des appartements le 25 janvier 2012.

Ils estiment qu’il existe un lien de causalité direct entre le manquement à l’obligation d’information et de conseil de la société Valority France et leur préjudice.

Ils précisent enfin qu’ils recherchent la responsabilité extra-contractuelle de la société Valority France et qu’il importe peu qu’elle soit le mandataire du vendeur, dès lors qu’elle a été leur seul interlocuteur.

La société Valority France conclut à la confirmation du jugement.

Elle soutient que, mandataire de la société SFICI, elle ne saurait voir sa responsabilité engagée dès lors que l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandant incombe à ce dernier seul et que M et M^me E-F ne démontrent aucune faute de sa part à l’origine du préjudice qu’ils allèguent.

Elle fait valoir que les acquéreurs ne se plaignent que de leur difficulté à louer le bien et non d’un défaut d’information sur le dispositif fiscal mis en place, que parmi les plaquettes publicitaires qu’ils versent aux débats, une seule concerne le programme Les Domaines de l’Arselle, que la mention selon laquelle 'chaque logement bénéficie d’une garantie locative par bail commercial de 10 ans’ ne peut avoir trompé les acquéreurs et ne vaut engagement contractuel d’une garantie des loyers, que la rentabilité annoncée de 5% constitue une évaluation approximative, la rentabilité ne pouvant être déterminée qu’à la fin de chaque exercice, que l’acte de vente ne stipule à aucun moment une telle garantie. Elle considère que M et M^me E-F ne démontrent pas non plus qu’elle aurait commis des actes de publicité trompeuse dans le but de vicier leur consentement.

Elle soutient que les acquéreurs avaient connaissance de l’absence de garantie de paiement, dès la signature du contrat de réservation, que le bail prévoit expressément la défaillance du preneur dans le paiement des loyers ainsi que les conséquences d’une telle défaillance, et que l’acte de vente prévoit que l’acquéreur est informé que le non respect de ses engagements par l’exploitant avant l’expiration d’un terme de deux ans entraîne la remise en cause depuis l’origine de l’imposition à la TVA.

Elle indique qu’elle n’est pas responsable du choix du gestionnaire, qui incombe à la société SFICI, que la situation de la société Transmontagne Résidences n’était pas obérée, que le groupe Transmontagne auquel elle appartenait était le second opérateur français de sociétés touristiques, qui avait ouvert son capital à un actionnaire financier unique de référence, la Caisse des dépôts et consignations, que ses comptes ont été certifiés par les commissaires aux comptes qui n’ont émis aucune réserve ni alerte.

Elle considère qu’elle a respecté son obligation de conseil envers M et M^me E-F.

Sur la réticence d’information sur le rendement de l’investissement, elle rappelle que le montant des loyers a été librement négocié par chacun des bailleurs avec le preneur, que le bénéfice fiscal n’a pas été remis en cause et que la location se poursuit avec le nouveau preneur, que le seul fait que les résultats espérés n’aient pas été obtenus ne suffit pas à caractériser un défaut d’information, une tromperie ou un dol.

Elle se prévaut de l’absence de lien de causalité avec les préjudices qui ne résultent pas d’une faute de sa part, et fait valoir que les demandeurs ne donnent aucune indication sur les suites d’une éventuelle déclaration de créance, qu’ils ont accepté les conditions du bail proposé par M X, qu’ils ne démontrent pas qu’ils n’auraient pas perçu au-delà de ce qui est garanti par le preneur, que le préjudice subi n’est pas démontré, que le paiement de la taxe des ordures ménagères est lié à la qualité de propriétaire du bien immobilier, qu’aucune faute ne peut être reprochée quant à la détermination du prix, celui-ci ayant été fixé par le promoteur-vendeur et la société Valority n’ayant pas garanti un prix, et que le préjudice moral n’est pas justifié.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie, d’une part de la société SFICI, d’autre part de la société Z A.

Elle expose que c’est la société SFICI qui a choisi la société Transmontagne Résidences, que la convention liant les parties prévoit que le mandant doit garantir le mandataire, que si elle a diffusé la publicité nécessaire à la commercialisation du produit, elle l’a fait sur la base des informations communiquées par le promoteur-vendeur, que la société SFICI est taisante sur la nature du délit ou du quasi-délit qu’elle aurait commis et qui justifierait que l’article 12 de la convention de commercialisation ne puisse pas trouver application.

Elle recherche la garantie de la société Z A au titre d’une police 'loi Hoguet’ et fait valoir que son activité relève bien de ce texte, et non du statut de conseiller en investissements financiers, qu’elle est titulaire de la carte de transaction immobilière et exerce une activité d’intermédiaire dans les opérations de vente, que la société AGF a accepté de garantir son activité.

Elle conteste les clauses d’exclusion de garantie invoquées par la société Z A et considère que cette dernière n’établit pas qu’elle aurait exercé une activité étrangère à celle déclarée ni qu’elle serait l’auteur d’une publicité mensongère, que la clause d’exclusion visant 'les conséquences de toute obligation de résultat ou de performance’ n’est ni claire ni précise, que la société Z A ne peut lui opposer le caractère intentionnel de la faute qu’elle aurait commise et qu’elle se trompe de montant du plafond de garantie.

La société SFICI (société forézienne d’investissements et de constructions immobilières) conclut à la confirmation du jugement tout en constatant que les appelants ne formulent aucune demande de condamnation à son encontre.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de l’appel en garantie des sociétés Valority France et Z A et fait valoir que le mandant ne saurait être tenu des délits civils imputables au mandataire et que l’assureur subrogé ne saurait disposer de plus de droits que le subrogeant lui-même. Elle soutient que les demandeurs reprochent à la société Valortiy France d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, de s’être rendue coupable d’un dol et de publicité trompeuse, que ces griefs constituent des quasi-délits uniquement imputables à la société Valority France.

La société Z A conclut à la confirmation du jugement.

Elle fait valoir, en tout état de cause qu’elle est assureur responsabilité civile de la société Valority France pour son activité réglementée par la loi n° 70-4 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, à l’exclusion de toute autre activité, que celle-ci est allée au-delà de son rôle d’intermédiaire au sens de cette loi et que ses garanties ne peuvent être mobilisées pour son défaut de conseil dans une opération financière, un montage financier en défiscalisation, activité relevant du conseil en investissement financier ou du conseil en gestion de patrimoine non garantie par le contrat.

Subsidiairement, elle soutient que la responsabilité de la société Valority n’est pas démontrée, que les époux E-F ne justifient en rien que la plaquette publicitaire dont ils se prévalent leur a été remise par la société Valority, ni même qu’elle ait été en leur possession, que tous les demandeurs communiquent la même copie d’une seule et même plaquette publicitaire portant des annotations manuscrites qui a été remise à l’un d’eux et utilisée ensuite par l’ensemble de ces derniers, qu’on ne saurait croire qu’ils se soient engagés au vu d’un simple document publicitaire qui ne peut valoir engagement écrit, que le paiement d’un loyer ne peut jamais être garanti, quelque soit le preneur qui n’est jamais à l’abri de difficultés, et que toute opération de placement spéculative présente toujours un aléa et un risque que tout investisseur, même non averti, connaît.

Plus subsidiairement, elle invoque des exclusions de garantie prévues au contrat pour les dommages résultant d’une activité étrangère à celle déclarée dans les dispositions particulières, pour publicité mensongère, pour les conséquences d’une obligation de résultat ou de performance, et pour les réclamations provenant de l’insuffisance ou de la non-obtention des performances promises en matière de rendement, d’équilibre financier ou économique.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la garantie de la société SFICI en application du mandat conclu avec la société Valority France qui prévoit que le mandant s’engage à prendre en charge toute indemnité à laquelle cette dernière viendrait à être condamnée du fait de l’irrespect par le mandant de l’un de ses engagements contractuels. Elle expose que ce sont les loyers annoncés dans une grille des prix des lots annexée à la convention qui sont aujourd’hui réclamés car ils n’ont pas été versés en leur intégralité.

Elle demande en tout état de cause qu’il soit fait application du plafond de garantie de 763 000 euros par an et de la franchise de 3 000 euros par sinistre.

La SCP Chaîne Touzet Bremens Prebois Fontvieille Sardot conclut à l’irrecevabilité de l’appel et à la confirmation du jugement. Elle sollicite la condamnation des appelants ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle fait valoir que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation, qu’aucun grief n’est formulé à son encontre, et qu’aucun préjudice n’est invoqué de son chef.

MOTIFS

Attendu qu’à hauteur d’appel, M et M^me E-F reprochent uniquement à la société Valority un manquement à son obligation d’information et de conseil pour ne pas les avoir alertés sur les risques que comportait l’opération immobilière conseillée, notamment en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel, alors que les plaquettes publicitaires de cette société présentaient une rentabilité assurée de 5%, ainsi que des loyers garantis ;

Attendu qu’en sa qualité d’agent immobilier ayant assuré la commercialisation de l’appartement, la société Valority était tenue à l’égard des investisseurs non avertis, comme l’étaient M et M^me E-F, d’une obligation d’information sur les caractéristiques de l’investissement qu’elle leur proposait et d’une obligation de conseil sur les choix à effectuer ;

Attendu que la société Valority admet que parmi les pièces produites par les investisseurs, la plaquette publicitaire objet de leur pièce n°2 concerne le programme Les Domaines de l’Arselle à Chamrousse sur lequel ils se sont engagés ; que ce document indique que cette résidence est commercialisée en TTC sous le régime fiscal du loueur en meublé avec récupération de la TVA par le client et que chaque logement bénéficie d’une garantie locative par bail commercial de 10 ans, correspondant à une rentabilité de 5% hors taxes sur le prix de vente hors taxes ; qu’il ajoute que le bail commercial est conclu pour une durée de 10 ans avec la société Transmontagne Résidence ;

Attendu que la société Valority n’établit par aucun élément avoir alerté M et M^me E-F sur les risques présentés par l’investissement, notamment celui résultant du défaut de paiement des loyers, en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel avec lequel le bail devait être signé ; qu’elle a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil ;

Attendu que M et M^me E-F sollicitent réparation du préjudice financier résultant de la perte de loyers du 23 décembre 2006 au 16 octobre 2007, de la diminution de leurs revenus locatifs pour les années 2008 à 2014, du paiement de la taxe d’ordures ménagères, de la moins-value subie lors de la revente de l’un des appartements et d’un préjudice moral ;

Attendu que s’ils ont subi une perte de loyers, celle-ci ne découle pas du manquement par la société Valority à son obligation d’information et de conseil, mais de la liquidation judiciaire de la société Transmontagne Résidences ; que le seul préjudice susceptible de résulter de ce manquement pourrait consister en une perte de chance de ne pas contracter et de ne pas subir les pertes de loyers alléguées ; que cependant, M et M^me E-F ne démontrent pas l’existence d’une chance perdue, puisqu’ils n’établissent pas que même mieux informés sur le risque lié à une éventuelle défaillance ou liquidation judiciaire du loueur, ils auraient renoncé à l’investissement ; que la preuve de l’existence d’une chance perdue, qu’il leur appartient de rapporter, ne saurait résulter de leurs seules affirmations selon lesquelles mieux informés sur les risques et aléas, ils n’auraient pas contracté ; que malgré les pertes de loyers, l’opération leur a procuré des avantages non négligeables ; qu’ils ne s’expliquent pas sur la rentabilité générale de l’investissement qu’ils ont réalisé, compte tenu des autres avantages offerts par l’opération, notamment sur le plan fiscal ; qu’ils ont souhaité réaliser un investissement immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation, dont l’économie générale n’a pas été remise en cause ; qu’ils ne se prévalent d’aucune perte au titre des avantages fiscaux attendus, qui constituaient la cause déterminante de leur engagement, compte tenu notamment de leurs revenus qui s’élevaient mensuellement à 5 025 euros; ; qu’ils ont récupéré la TVA dans les conditions annoncées ; qu’ils sont toujours propriétaires de l’un des appartements et peuvent en disposer durant les périodes définies au bail ; que le montant du loyer fixé initialement était déjà inférieur au montant des échéances de remboursement du prêt contracté ; que s’ils ont perdu une somme de 9 306,61 euros au titre des loyers pour la période comprise entre le 23 décembre 2006 et le 16 octobre 2007, et si les loyers fixés dans le bail conclu avec le nouveau loueur professionnel ont été, durant les premières années, inférieurs à celui retenu dans le bail signé avec la société Transmontagne Résidences, ils continuent néanmoins à percevoir des loyers pour lesquels le nouveau loueur, la société M X , a prévu un retour le plus rapidement possible au loyer de référence, un minimum garanti dès l’année 2009 à hauteur de 80% du loyer de référence, une progression de 5% par an de ce minimum, un montant de loyer, à partir de l’année 2013, égal à 100% du montant du loyer de référence, et une répartition, à titre de complément de loyer, de l’excédent d’exploitation du Domaine de l’Arselle ;

Attendu par ailleurs, que M et M^me E-F n’ont pu s’engager au vu du simple document publicitaire qui leur a été présenté ; que lors de la signature du contrat de réservation préliminaire, leur a été remis le projet de bail commercial, ainsi qu’il résulte de leur pièce n°4 ; que le bail commercial qu’ils ont accepté envisage, au titre de la clause résolutoire, la défaillance du preneur dans le paiement des loyers, comme le souligne à juste titre la société Valority ; qu’ainsi, M et M^me E-F avaient nécessairement eu leur attention attirée sur ce risque ; que d’ailleurs, tout investisseur, même non averti, sait qu’un preneur, quelle que soit sa surface financière apparente, n’est pas à l’abri de difficultés, voire d’une déconfiture ;

Attendu que le paiement de la taxe des ordures ménagères, qui est lié à la qualité de propriétaire du bien immobilier, ne constitue pas un préjudice en lien de causalité avec le manquement reproché à l’obligation d’information et de conseil ; que l’article 7 du bail conclu avec la société Transmontagne Résidences prévoit que le bailleur fera son affaire personnelle des taxes et impôts mis par la loi à la charge des propriétaires fonciers, sans envisager une récupération de la taxe des ordures ménagères sur le preneur ;

Attendu que le prix de vente du bien immobilier ne dépendait pas de la société Valority mais était déterminé par la société SFICI, ainsi qu’il résulte des articles 6 et 7 de la convention de commercialisation établie entre les sociétés Valority et SFICI ; que la société Valority n’a garanti aucun prix en cas de revente ; qu’en outre, M et M^me E-F n’apportent pas la preuve d’une surévaluation du prix du bien immobilier, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à réclamer le remboursement de la moins-value effectuée à l’occasion de la revente de l’un des appartements ;

Attendu que M et M^me E-F ne justifient pas d’un préjudice moral découlant du manquement reproché ;

Attendu en conséquence que le jugement entrepris qui a débouté M et M^me E-F de leurs demandes, doit être confirmé ;

Attendu que la Scp Chaîne, XXX et Sardot n’établit pas que les appelants ont exercé leur voie de recours de manière abusive ; qu’elle doit être déboutée de sa demande de dommages intérêts ;

Attendu que M et M^me E-F, qui succombent sur leur appel, doivent supporter les dépens ;

qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

Déboute la Scp Chaîne, XXX et Sardot de sa demande de dommages intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M et M^me E-F aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la Scp Aguiraud Nouvellet, la Scp Baufumé Sourbe, et Maître Bessy, avocats.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT