R.G : 15/05794 Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 15 juin 2015

RG : 000460

Y

Z

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017

APPELANTS :

M. A Y

[…]

[…]

Représenté par la SCP ROBIN – VERNET, avocat au barreau de LYON (toque 552)

Assisté de M^e Lionel DJEATSA FOUEMATIO, avocat au barreau de GRENOBLE

M. B Z

[…]

[…]

Représenté par la SCP ROBIN – VERNET, avocat au barreau de LYON (toque 552)

Assisté de M^e Lionel DJEATSA FOUEMATIO, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

M^me C X

[…]

[…]

Représentée par la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON (toque 709)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Décembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Juin 2017

Date de mise à disposition : 12 Septembre 2017

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte sous seing privé en date du 1^er septembre 2006, madame C X, propriétaire, a donné en location à usage d’habitation un appartement de type […] à […], à messieurs A Y et D E, moyennant un loyer mensuel de 620 €.

Ce contrat de bail a fait l’objet de deux avenants en date des 14 décembre 2011 et 30 août 2013 afin d’acter l’arrivée des colocataires successifs de monsieur A Y, le dernier en date étant monsieur B Z.

Ces deux colocataires se plaignaient en 2014 de l’état de vétusté de cet appartement et mettaient en demeure la propriétaire d’avoir à leur régler la somme de 22.584 € TTC au titre du prétendu préjudice par eux subi du fait de la vétusté de l’appartement.

La propriétaire n’ayant pas voulu faire droit à cette demande, par exploit d’huissier signifié le 02 février 2015, messieurs A Y et B Z ont assigné madame X devant le tribunal d’instance de LYON aux fins de solliciter sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  22.584 € au titre au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

—  4.000 € au titre de leur préjudice moral,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils sollicitaient en outre sa condamnation à réaliser des travaux dans le logement, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Madame X ne comparaissait pas à l’audience malgré assignation régulière en la forme.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 juin 2015, le tribunal d’instance de LYON a très largement débouté les demandeurs des fins de leurs demandes, faute de preuve de la réalité de leur préjudice et n’a condamné madame X qu’au paiement de :

—  1.100 € à titre de dommages intérêts au titre du manquement à son obligation d’entretien du fait de la vétusté des murs de la salle de bains, du hall ainsi que de la fenêtre de la cuisine de l’appartement,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Messieurs A Y et B Z ont interjeté appel de cette décision et forment les mêmes demandes qu’en première instance, soit :

— réduire rétroactivement le montant des loyers depuis la date de prise d’effet du contrat de bail et fixer sa totalité à 49.800 € au lieu de 72.384 €, et condamner madame X à rétrocéder la différence qui est de 22.584 € (à parfaire en 2015),

— condamner madame X au paiement de la somme de 4.000 € en réparation du préjudice moral subi par monsieur Y et monsieur Z,

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de leur date d’exigibilité,

— condamner sous astreinte assortie d’une amende de 100 € par jour de retard, madame X à exécuter les travaux visant à faire cesser le trouble de jouissance paisible de ses locataires, et en priorité la réhabilitation du système de chauffage,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement (sic),

— condamner madame X au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens.

Les locataires soutiennent qu’ils sont exposés à l’humidité ambiante consécutive à l’absence de bouche d’aération dans la salle de bains, de chauffage adéquat depuis la panne généralisé du système de chauffage. L’isolation de l’appartement ne serait pas assurée en l’état des fenêtres qui ne seraient pas étanches et resteraient impropres à assurer le confort minimum en période de froid hivernal. Le dysfonctionnement récurrent du système de canalisation est également dénoncé et serait la cause des remontées d’eaux usées. Cela engendrerait des odeurs permanentes, et une stagnation dans la douche, la rendant subséquemment impropre à toute utilisation normale.

Le tout serait démontré par un procès verbal d’huissier du 02 janvier 2013. Il y aurait donc lieu à importante réduction de loyer du fait de la violation par la bailleresse de son obligation d’entretien et de pourvoir à un logement décent et à dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de l’angoisse ressentie à vivre dans un logement insalubre.

A l’opposé, madame C X forme appel incident à l’effet d’être dispensée de toute condamnation soutenant n’avoir manqué ni à son obligation de délivrance d’un logement décent, ni à son obligation d’entretien, alors même que messieurs A Y et B Z n’auraient jamais formé aucune demande de travaux auprès de la bailleresse ou de son mandataire de gestion depuis leur entrée dans les lieux.

A tout le moins, il conviendrait de réduire à de plus justes proportions la demande indemnitaire formée par messieurs A Y et B Z et de les condamner solidairement à payer à madame C X la somme de 2.639,07 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 09 décembre 2015, ainsi que la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre prise en charge des entiers dépens de l’instance.

SUR QUOI LA COUR

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Présentement, il est avéré que d’une part, l’état des lieux d’entrée des locataires dans cet appartement signé en septembre 2006 a été qualifié par les parties de « bon » dans toutes les pièces et que d’autre part, de la date de cette entrée dans les lieux à la mise en demeure du 30 décembre 2014, les locataires ne se sont plaints d’aucun dysfonctionnement des appareils de chauffage alors qu’ils avaient la charge de leur entretien courant.

Seule la bailleresse reconnaît qu’en 2012, la chaudière à gaz a pu tomber en panne mais qu’elle était réparable et que c’est seulement l’inertie des locataires qui n’a pas permis de la remettre en état de fonctionnement immédiatement.

A bon droit, la bailleresse fait remarquer que depuis cette date, les locataires n’ont plus jamais repris attache avec la régie PEDRINI, sa mandataire, afin d’évoquer une éventuelle absence de chauffage, démontrant en tant que de besoin que le chauffage, bien que vétuste, fonctionnait à nouveau parfaitement.

En réalité, la démonstration de cette absence de fonctionnement récurrent du système de chauffage de cet appartement repose, de fait, exclusivement sur le constat d’huissier du 02 janvier 2013 lequel fait simplement état de l’arrêt de ces appareils et leur remplacement par des convecteurs électriques.

Mais cet officier ministériel, qui n’est pas technicien, ne se prononce aucunement sur les causes de cet arrêt et à bon droit, le premier juge en a conclu que la preuve n’était pas rapportée d’un défaut de fonctionnement et d’entretien incombant à madame X, laquelle apparaît au contraire avoir tenté de solutionner au mieux ce problème de chauffage en missionnant des techniciens compétents et prêts à intervenir.

Quant au chauffe-eau tombé en panne en mars 2014, il a été remplacé dans les meilleurs délais, soit le mois suivant à la satisfaction des appelants.

Par application de l’article 11b) du décret 87-712 du 26 août 1987 afférent aux réparations locatives, le locataire à la charge de l’entretien des portes et fenêtres de son logement et ne peut donc se plaindre de leur mauvaise fermeture alors qu’elles lui avaient été remises en bon état de fonctionnement.

Les locataires indiquent enfin que la canalisation des eaux usées engendrerait des mauvaises odeurs et un refoulement dans la douche sans pour autant en rapporter la preuve, le constat d’huissier précité n’en faisant même pas mention. Au reste, quelques refoulements ponctuels et espacés dans le temps comme en l’espèce ne seraient pas constitutifs de nuisances suffisantes pour rendre le logement indécent et ouvrir droit à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Pour faire reste de raison aux doléances des locataires, la cour, en l’état du constat objectif fait par huissier de justice, retient à son tour la réalité du trouble causé par la vétusté des revêtements des murs de la salle de bains et du hall ainsi que de la fenêtre de la cuisine de l’appartement. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il alloue une somme en dédommagement aux deux locataires et chiffre à la somme de 1.100 € le préjudice subi par le locataire du fait du manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien.

Les appelants ne pouvant se prévaloir que d’un défaut d’entretien minime à reprocher à leur propriétaire, ils sont sans droit à faire état d’un préjudice moral supplémentaire lié comme prétendu à l’angoisse de vivre dans un logement insalubre.

Les appelants laissant la cour dans l’ignorance totale de l’évolution de ce litige depuis 2015, il peut être sérieusement envisagé que depuis deux ans, les travaux de remise en peinture du hall et de la salle de bains aient été finalement effectués par madame X. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution sous astreinte.

Madame X forme une demande reconventionnelle qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des deux locataires.

Il ressort ainsi d’un décompte établi par un mandataire professionnel, actualisé au 09 décembre 2015, que messieurs A Y et B Z sont redevables de la somme de 2.639,07 € au titre de l’arriéré de loyers.

Madame C X est donc fondée à solliciter leur condamnation solidaire à paiement pour ce montant.

Elle est également fondée à solliciter en équité la condamnation solidaire de messieurs A Y et B Z à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi et aux entiers dépens d’appel.

Les dépens de première instance doivent rester à la charge de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Y ajoutant,

Condamne solidairement messieurs A Y et B Z à payer à madame C X la somme de 2.639,07 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 09 décembre 2015 ainsi que la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les mêmes aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT