1^re Chambre

ARRÊT N°479/2018

N° RG 17/00116 – N° Portalis DBVL-V-B7B-NTKY

Melle G M V P

M. H B

C/

M. Y X

M. D X

M. K C

SARL SOGIM

SA MMA IARD

SA GAN ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame M-T U, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2018 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au

délibéré collégial

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 04 Décembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Mademoiselle G M V P

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e D PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Monsieur H B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e D PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie DURAND de la SELARL P & A, Postulant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e NATHAN de la SELARL NATHAN-GUERNINE, Plaidant, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie DURAND de la SELARL P & A, Postulant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e NATHAN de la SELARL NATHAN-GUERNINE, Plaidant, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur K C, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DIAG’IMM, fonction à laquelle il a été nommé par Jugement du Tribunal de Commerce en date du 14 Décembre 2012

[…]

[…]

Régulièrement assigné à personne habilitée à recevoir l’acte, n’a pas constitué

SARL SOGIM prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e H BOMMELAER de la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel, avocat au barreau de RENNES

SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard M et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, avocat au barreau de BREST

SA GAN ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Guy-Vincent BOEDEC de la SCP BOEDEC, RAOUL-BOURLES , LE VELY-VERGNE, GAUVRIT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Par acte sous-seing privé du 21 septembre 2007, réitéré par acte authentique du 27 décembre 2007, Madame G P et Monsieur H B ont acquis, au prix de 135 000 €, de Madame M N, veuve X et ses deux fils Y et D X (les consorts Z), un immeuble à usage d’habitation situé […] à Grand-Champ. La négociation entre les parties a été faite par l’intermédiaire de la Sarl Sogim.

Le 24 septembre 2007, la société Diag’Imm a effectué un diagnostic intitulé «diagnostic termites» et

a indiqué, au titre de ses constatations diverses qu’elle avait relevé des traces anciennes d’attaques d’insectes à larve xylophage, sans traces d’activité au moment du contrôle sur les poutres apparentes.

Le 28 avril 2008, un rapport d’examen de l’immeuble a été réalisé par le cabinet 'expert bois associés', mettant en évidence une infestation par insectes xylophages sur les poutres apparentes du séjour.

Se plaignant de cette infestation, de la découverte d’une présence importante d’humidité, d’un défaut de raccordement d’eaux pluviales, d’une absence de drainage autour de la maison, de la présence de moisissures anciennes, d’une absence de fonctionnement de la cheminée ainsi que d’un travail de la charpente, les consorts P- B ont fait assigner en référé aux fins d’expertise judiciaire, les vendeurs, l’agence immobilière et la société Diag’Imm, diagnostiqueur, par actes des 30 juin, 1^er, 7 et 9 juillet 2009.

Par ordonnance du 10 septembre 2009, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné Monsieur O A, dont les opérations ont été étendues, par ordonnance de référé du 6 mai 2010, à la Scp K C, mandataire judiciaire de la Sarl Diag’Imm, désignée en cette qualité par jugement du 22 janvier 2010, du tribunal de commerce de Lorient.

Monsieur A a déposé son rapport définitif le 29 avril 2011. Au vu de ce rapport, Madame P et Monsieur B ont fait assigner, par exploits des 3, 10, 16 mai et 12 juin 2012, Madame M N veuve Z, Monsieur D X, la Sarl Sogim et la Sarl Diag’Imm au principal devant le tribunal de grande instance de Vannes.

Madame M N veuve X est décédée le […].

Les consorts P-B ont fait assigner aux mêmes fins Monsieur Y X, par acte judiciaire retourné au ministère public le 11 septembre 2012, après avoir été notifié au Gabon. Cette instance a été jointe à la précédente. Ils ont fait attraire en intervention forcée, par acte du 28 janvier 2013, M^e K C en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Diag’Imm, placée en liquidation judiciaire par jugement du 14 décembre 2012.

Le 4 février 2013, les consorts B-P ont déclaré leur créance entre les mains de M^e C.

Par acte du 27 juin 2013, les consorts B-P ont assigné en intervention forcée, la compagnie d’assurances MMA en sa qualité d’assureur de la société Diag’Imm.

Par exploit du 16 octobre 2014, les consorts P-B ont fait assigner la société Gan Assurances SA (société Gan) en intervention en sa qualité d’assureur de la Sarl Diag’Imm à partir du 1^er juillet 2008, d’après les documents adressés par M^e C.

Par jugement du 8 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Vannes a :

— débouté Madame G P et Monsieur H B de toutes leurs demandes,

— rejeté toutes les demandes présentées en la cause sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame G P et Monsieur H B aux entiers dépens de la présente instance incluant ceux de référé et le coût taxé de l’expertise judiciaire, en autorisant à M^e Q-R & la Selarl Pierre & Associés (P&A), du barreau de Vannes, ) les recouvrer, s’il y a lieu conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande des parties plus ample ou contraire, comme mal fondée ou surabondante, et dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire du jugement.

Madame P et Monsieur B ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 janvier 2017.

Vu les conclusions du 24 juillet 2017, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments Madame P et Monsieur B qui demandent à la cour de :

— homologuer le rapport d’expertise déposé par Monsieur A,

— dire les Consorts X et les Sociétés Diag’Imm et Sogim responsables du désordre n°1,

-dire que la Société Sogim ainsi que les consorts X sont responsables des désordres numérotés de 2 à 8,

— retenir les divers coûts des travaux selon les devis de la Société Scob, la société La Maison de la Pierre, de l’Entreprise Jacob,

— constater la présence obligatoire d’un maître d’oeuvre professionnel dont la rémunération sera égale à 12% du montant des travaux à la charge des sociétés défenderesses,

A titre principal,

— condamner solidairement les consorts X, la société Sogim et la compagnie d’assurances Gan prise en sa qualité d’assureur de la Société Diag’Imm à régler la somme de 22.637,47 €,

-condamner solidairement les Consorts X et la Société Sogim pour le dol commis à régler les sommes suivantes :

Désordre n°2 : 4.901,77 €

Désordre n°3 : 952,30 €

Désordre n°4 : 23.553,93 € + 3.810,27 € soit 27.364,20 €

Désordre n°5 : 535,00 €

Désordre n°7 : 20.0000,00 €

Désordre n°8 : 428,00 €

Total: 59.640.48 €

— dire que ces sommes seront indexées sur l’indice de la construction, l’indice de référence étant celui connu le jour du dépôt du rapport, le nouvel indice celui connu au jour du règlement,

Subsidiairement :

— condamner les consorts X sur le fondement des vices cachés à régler une somme équivalente à l’ensemble des travaux à réaliser suivant les devis ci-avant mentionnés ainsi que le coût de la maîtrise d’oeuvre soit 92.151,30 €,

— condamner la SARL Sogim à une somme équivalente à l’ensemble des travaux sur le fondement de

la responsabilité délictuelle et de la perte de chance soit la somme de 92.151,30 €,

Dans tous les cas :

— débouter les Consorts X, la société Sogim et les compagnies MMA et Gan de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater également que le réel assureur de la société Diag’Imm est la compagnie Gan,

— condamner la Société Sogim à régler la somme de 8.750,00 € correspondant à sa commission indûment perçue,

— condamner les Consorts X et la société Sogim conjointement et solidairement à régler la somme de 173,02 € au titre des réparations de la VMC. (cf facture Pedrono),

— condamner solidairement les consorts X et la société Sogim à indemniser les concluants de leur préjudice de jouissance,

— les condamner solidairement en conséquence à régler la somme de 107,50 € par mois pour la période allant de juillet 2009 au 1^er décembre 2011, soit la somme de 3.117,50 €,

— condamner les mêmes à régler la somme de 86,00 € par mois pour la période allant du 1^er décembre 2011 au jour de l’exécution du jugement à intervenir, étant précisé que cette somme sera dûe prorata temporis jusqu’au jour où celui-ci interviendra, et d’ores et déjà à la somme de 5.848,00 €,

-les condamner solidairement à régler à chacun des appelants la somme de 5.000,00 € au titre des préjudices moraux annexes,

-les condamner également solidairement à régler les somme de 1.041,24 € et 305,95 € correspondant respectivement au coût de l’expertise amiable diligentée par la société EBA et au coût des opérations de la société Bretagne Assèchement,

— constater que la créance des Consorts P-B à l’encontre de la société Diag’Imm sera de 22.637,47 €,

— constater que cette créance comportera également les sommes suivantes :

• 5.000,00 € au titre des préjudices moraux annexes

• 1.041,24 € au titre des frais liés au rapport d’expertise amiable de la Société EBA

— constater en conséquence que la somme de 28.678,71 € sera portée sur l’état des créances,

— condamner les consorts X, la société Sogim et Maître C, es qualité, et la Compagnie Gan, solidairement en 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens tant de première instance, comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire, que d’appel.

Vu les conclusions du 30 mai 2017, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments des consorts X qui demandent à la cour de :

— dire les consorts D et Y X recevables et bien fondés en leurs conclusions,

— dire irrecevables et mal fondées l’intégralité des demandes des consorts P-B dirigées à l’encontre des consorts X,

— confirmer l’intégralité des termes du jugement du tribunal de grande instance de Vannes rendu en date du 8/l l/2016 ;

Y faisant droit :

— débouter les consorts P-B de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des consorts X,

— prononcer la mise hors de cause des consorts X concernant tous les vices apparents et les vices cachés qui pourraient être éventuellement retenus par la Cour ;

— inviter les consorts P-B à diriger leurs demandes exclusivement à l’égard des professionnels intervenus dans le cadre de la vente, sur le fondement de leur responsabilité professionnelle,

— dire que dans l’hypothèse d’une indemnisation des consorts P-B concernant des désordres, seule la responsabilité des professionnels intervenus à la vente sera engagée, à l’exclusion de celle des consorts X,

— donner acte aux consorts P-B de ce qu’ils ont attrait dans la cause, la S.A. Gan Assurances, en sa qualité d’assureur de responsabilité professionnelle de la société Diag’Imm,

— constater que les consorts X sont de bonne foi et qu’ils n’ont commis aucun dol,

— débouter la société Sogim de toutes ses demandes dirigées à l’encontre des consorts X,

— débouter la S.A. Gan Assurances de toutes ses demandes dirigées à l’encontre des consorts X,

Y ajoutant :

— condamner solidairement les consorts P/B à verser aux consorts X la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les parties succombantes aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SELARL P & A représentée par M^e Julie Durand, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 28 août 2017, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de l’agence immobilière Sogim qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Vannes en date du 8 novembre 2016,

— dire irrecevables ou non fondées les demandes, fins et conclusions de Madame P et de Monsieur B,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame P et de Monsieur B,

— dans l’hypothèse d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la Société Sogim, condamner la compagnie MMA IARD ou la Compagnie Gan Assurances à garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcée à son encontre, et l’en relever

indemne,

— débouter les consorts E de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Société Sogim,

— débouter les sociétés MMA et Gan de leurs demandes de garantie dirigées à l’encontre de la Société Sogim,

— condamner la partie succombante à verser à la Société Sogim la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Bommelaer, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 7 juillet 2017, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la Société MMA IARD qui demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M^me G P et M. H B de toutes leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens,

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie MMA en qualité d’assureur de la société Diag’Imm,

En conséquence,

— débouter les parties de toutes les demandes formulées à l’encontre de la MMA ;

Subsidiairement,

— constater l’absence de faute de la société Diag’Imm dans l’exécution de sa mission,

En conséquence,

— débouter les parties de toutes les demandes formulées à l’encontre de la MMA,

Infiniment subsidiairement, en cas de condamnation,

— juger satisfactoire la proposition de reprise de l’expert pour un montant de 1.772,40€ TTC ;

— débouter M^lle P et M. B de toutes leurs demandes de condamnation au titre des préjudices immatériels,

— condamner solidairement la SARL Sogim, les consorts X, la compagnie GAN, et Maître C en qualité de liquidateur de la société Diag’Imm, à hauteur de 86% des condamnations qui pourraient être prononcée à l’encontre des MMA au titre des préjudices immatériels,

— déduire la franchise contractuelle d’un montant de 3.049€ de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la MMA.

En tout état de cause,

— débouter les époux X, la Sogim et le Gan de toutes leurs demandes de condamnation à garantir formulées contre les MMA ;

— condamner M^me G P et M. H B à verser aux MMA la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions du 28 juin 2017, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la Société Gan Assurances qui demande à la cour de :

— dire la société Gan Assurances recevable et bien fondée en ses conclusions,

Y faisant droit,

Pour tous les moyens exposés supra et faisant corps avec le dispositif, et tous autres à déduire ou suppléer, même d’office, en application des articles 12 et 16 du code de procédure civile,

— confirmer purement et simplement le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Vannes le 8 novembre 2016,

— débouter, en conséquence, M. B et M^me P de toutes leurs demandes dirigées contre la Société GAN Assurances, la responsabilité de la Société Diag’Imm n’étant pas établie,

— dire que la Société Diag’Imm a correctement effectué sa mission étant tenu d’une obligation de moyen,

— dire en tout état de cause qu’il n’est pas démontré de façon certaine la présence d’insectes au moment de la réalisation du diagnostic, soit le 24 septembre 2007.

— débouter la Société Sogim et la Société MMA IARD de leur demande de garantie dirigée contre la Société GAN Assurances,

A titre subsidiaire,

— juger satisfactoire le chiffrage de réparation validé par l’expert judiciaire pour un montant de 1 772,40 € TTC, la garantie de Gan Assurances n’étant sollicitée exclusivement que pour le désordre n° 1,

— débouter M. B et M^me P de toutes demandes supérieures,

— condamner in solidum la SARL Sogim et les consorts X à garantir la société Gan Assurances pour la plus grande part des condamnations qui pourraient être prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— dire que le Gan Assurances est bien fondé en tout état de cause à opposer la franchise contractuelle aux tiers (10% du montant des indemnités avec un minimum de 250 € et un maximum de 1 000 €),

— condamner en tout état de cause toute partie succombante à régler à la concluante une somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Maître K C es-qualités n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture était rendue le 2 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Au préalable, l’expert a relevé un vice sur le mur pignon Est dont l’état extérieur ne peut être vérifié

que depuis le terrain voisin. Bien que sa mission ne porte pas sur les limites de propriété, l’expert a indiqué que pour ce mur pignon, la limite de propriété n’était pas certaine. Mais dès lors que le titre de propriété des consorts B-P ne comporte aucune mention de la mitoyenneté du mur, et qu’aucun élément ne vient corroborer les incertitudes de l’expert sur ce point, il n’y a pas lieu de mettre en doute la propriété de ce mur par les consorts B- P.

Sur le dol des vendeurs:

Aux termes de l’article 116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016: « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Monsieur A, à l’issue de ses opérations d’expertise, a constaté la présence de huit désordres:

1°activité d’insectes xylophages

2°humidité à l’intérieur de la construction

3°absence de raccordement des descentes d’eaux pluviales

4°défaut de fonctionnement de la cheminée à foyer ouvert dans le salon

5°fissurations multiples de la maison, toutes concentrées au niveau de l’entourage des châssis de toit de type Vélux.

6°gerces et fissurations sur les boiseries intérieures

7°gonflement important du mur pignon Est

8°absence de catières en couverture empêchant ainsi la bonne ventilation de la sous-face des ardoises et de l’isolant et ce sur les deux versants.

L’expert a estimé que les désordres étaient antérieurs à la date d’acquisition, sauf en ce qui concerne les fissurations et l’humidité dans la salle de bains de l’étage et du rez de chaussée (alors qu’il a déterminé que l’humidité dans le séjour et contre le mur du pignon était antérieure à la vente).

Les consorts P-B soutiennent que les vendeurs ont travesti la réalité sur :

*la vétusté de la maison;

*sa surface

*le fonctionnement de ses équipements

*l’absence de descente eaux pluviales

*la mission confiée au diagnostiqueur.

Sur la vétusté de la maison:

Le bien vendu avait appartenu à une tante des époux F et M X, lesquels en avaient hérité à son décès et avaient décidé d’y faire des travaux afin de l’habiter ultérieurement. Au décès de

Monsieur F X en décembre 2006, la maison a été mise en vente. Cette maison n’avait plus été habitée depuis la fin des travaux de rénovation en 1998, à l’exception d’un séjour de vacances de Monsieur D X durant l’été 2002.

Dans une réponse à un dire, l’expert précise que la maison ayant été inhabitée durant 10 ans, il est évident que l’humidité devait être présente. L’expert a décrit le bien comme un bâti très ancien, de l’ordre du début du XXème siècle, appartenant aux consorts X depuis le 15 octobre 1983 avant d’être vendu à Madame P et Monsieur B. Il a estimé que ne pouvaient être connus d’acquéreurs profanes, l’humidité dans le séjour et contre le mur pignon, l’absence de chatières en couverture. En ce qui concerne le gonflement important du pignon Est, ce vice ne faisait pas partie des doléances des acquéreurs. Au cours des opérations d’expertise, l’expert a fait remarquer l’existence d’un gonflement important du pignon Est. Il a expliqué que ce désordre était apparent, mais à la condition de se rendre sur la propriété voisine (page 22 du rapport d’expertise).

L’annonce de vente émise par l’agence immobilière, présentait le bien comme une maison en pierres, rénovée. Les consorts B-P produisent des photographies prises avant emménagement qui montrent des murs repeints, en parfait état de rénovation.

Toutefois, dans une lettre adressée le 15 septembre 2008 à la société Diag’Imm les consorts B/S écrivent «Après environ un mois d’occupation et de chauffage intensif du fait de plusieurs années d’inoccupation de la maison », ce qui démontre que les acquéreurs avaient été avisés de la durée d’inoccupation du bien avant leur achat. Il ressort également de cette lettre que les acquéreurs ont été autorisés à nettoyer la maison avant la signature de l’acte authentique et qu’ils y ont emménagé une semaine avant la signature de cet acte. Interrogé sur l’existence de travaux de peinture réalisés avant la vente, l’expert a répondu qu’aucun élément ne permettait d’en rapporter la preuve, hormis la présence d’une échelle visible sur les photographies prises lors des visite. La présence de cette échelle, qui peut être expliquée par le nettoyage effectué par les acquéreurs, est insuffisante pour rapporter la preuve de travaux de dissimulation.

Par ailleurs, les vendeurs ont déclaré à tort à l’acte authentique qu’aucun travaux de construction ou rénovation n’avait été effectué dans les dix dernières années, alors qu’en réalité des travaux de menuiserie, pour un montant total de 7 169,67 francs, et de peinture ont été réalisés en 1998. Mais cette déclaration erronée à l’acte authentique ne démontre pas de volonté de dissimulation dès lors que les travaux litigieux, anciens de neuf années n’étaient pas susceptibles de dissimuler des traces d’humidité. Il ressort de l’absence de doléance au sujet du mur pignon après deux années d’occupation par les consorts B-P, et de ce que le gonflement de ce mur n’a pas été décelé avant l’intervention de l’homme de l’art, que ce vice n’était pas apparent pour un profane, contrairement à ce que l’expert indique. Or aucun élément ne démontre que les vendeurs, profanes en matière de construction, avaient connaissance de ce vice.

Ainsi, les acquéreurs qui connaissaient l’absence d’habitation du bien pendant dix années, et ont effectué, avant la signature de l’acte authentique un nettoyage de la maison sans signaler de problème d’humidité ou de vétusté, ne démontrent pas que cette vétusté était connue de leurs vendeurs. Dès lors, aucun dol ne peut être retenu sur ce point.

Sur la superficie habitable du bien:

Les consorts P/B ont acquis aux termes du compromis une propriété de 202m² environ, superficie reprise à l’acte authentique. L’annonce de l’agence immobilière décrivait la maison comme ayant une surface habitable de 80m². Les acquéreurs ont fait mesurer la surface habitable de leur maison, le 12 août 2013, par un diagnostiqueur qui a mesuré une surface « loi Carrez » de 67,25 m². L’indication d’une surface dans l’annonce immobilière destinée à la commercialisation du bien n’a pas de valeur contractuelle et au surplus, le bien de l’espèce n’est pas soumis à la loi Carrez, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bien en copropriété. Dès lors, la différence de superficie entre celle indiquée dans

l’annonce commerciale et le mesurage « loi Carrez » ne caractérise pas une manoeuvre dolosive des vendeurs.

Sur le fonctionnement des équipements:

L’expert a confirmé que la cheminée n’était pas en état d’usage en raison de l’état de vétusté du conduit qui laisse passer la fumée par les joints des pierres et le défaut d’étanchéité au niveau de la souche d’évacuation des fumées de la cheminée de salon. Monsieur A a déterminé que le désordre était antérieur à la vente et précisé qu’il ne pouvait être décelé ni par des profanes ni par des professionnels de l’immobilier. Ainsi que pour l’humidité du bien, les consorts B/P ne démontrent pas que les vendeurs avaient connaissance du désordre, et par voie de conséquence, la preuve d’un dol sur ce point n’est pas rapportée.

Sur l’absence de désordres des eaux pluviales:

L’expert a observé que ce désordre, antérieur à l’acquisition était apparent pour un acquéreur profane. Les photographies jointes au rapport d’expertise montrent le caractère évident du désordre. Pour contredire le rapport d’expertise, les consorts B-P versent aux débats une photographie, qu’ils disent avoir été prise en 2008, qui montre une gouttière enfoncée dans la terre. Dans un dire à expert du 28 janvier 2011, l’agence immobilière écrit en ce qui concerne ce vice que le jardin de la maison a été décaissé par les acquéreurs, ce qui a mis en évidence le défaut de raccordement qui était jusqu’alors dissimulé. L’expert répond « sauf erreur, le décaissement a eu lieu sur la façade arrière, côté jardin et non sur la façade avant, côté accès; hors sur cette façade, le raccordement est tout aussi absent ». L’agence prétend aussi dans son dire que les consorts X lui ont déclaré que le raccordement avait été fait mais ne lui ont produit qu’un devis, ce dont elle a informé les acquéreurs. Ce devis a été communiqué à l’expert qui répond « le devis régularisé entre l’entreprise de gros oeuvre et les consorts X fait état de « raccordement au tout à l’égout et EP pour la somme de 500 francs HT. ('.) hors manifestement, ce raccordement n’a pas été réalisé pour une raison qui nous échappe ». Aucun élément n’est apporté sur le décaissement, de sorte que les propos de l’expert, sur l’apparence du vice à partir des descentes d’eaux pluviales sur la façade avant, ne sont pas utilement contredits. Dès lors que le vice est apparent, le dol des vendeurs n’est pas démontré.

Sur la mission confiée au diagnostiqueur:

La société Diag’Imm a effectué un diagnostic le 24 septembre 2007. Il ressort sans équivoque de son attestation de passage que la mission lui a été confiée par Madame X. Le rapport d’état parasitaire conclut à l’absence de trace de passage de termites. Dans un encart intitulé «constatations diverses » la société Diag’Imm a relevé « Séjour/Salon/Salle d’eau-WC : Traces anciennes d’attaques d’insectes à larves xylophages de type Anobium punctatum (petite vrillette) sans trace d’activité au moment du contrôle sur les poutres apparentes. Le plancher du 1^er étage est en béton et ces poutres sont purement décoratives. » La société Diag’Imm indique qu’elle a recherché les termites selon les investigations de la norme NF P 03-200. Cette norme permet au diagnostiqueur d’effectuer un examen visuel des parties visibles et accessibles; l’examen des produits cellulisiques non rattachés au bâti, posés à même le sol: recherche d’indice de consommation par les insectes; et des sondages non destructifs des bois.

Au mois de mars 2008, les consorts B/P se sont rapprochés de la société Expert Bois Associés (EBA) qui après avoir effectué des investigations selon les mêmes modalités que la société Diag’Imm a analysé que les poutres du séjour étaient attaquées par une activité abondante de grosses vrillettes et que des petites vrillettes étaient également présentes. La société EBA situe la date de début de l’infestation à la seconde moitié de l’année 2006. Ce spécialiste du bois explique ensuite dans son rapport qu’il existe en matière de parasites deux types de diagnostic : celui qui porte sur l’état parasitaire de l’immeuble qui doit faire référence à la loi 99 471 du 8 juin 1999, et celui qui porte sur la présence de termites qui doit être réalisé conformément à la norme NF P 03 200. Il

explique que le rapport de diagnostic du 24 septembre 2007 est confus car il fait état d’une attestation termites tout en faisant référence à la loi 99 471 et à la norme NF P 03 200. Selon la société EBA, la commune de Grand Champ n’est pas déclarée comme comportant un risque d’infestation par les termites, et au regard des références portées sur le rapport de diagnostic, il s’agit d’un état parasitaire.

Monsieur A a confirmé la présence d’insectes xylophages dans les cinq poutres du séjour. Il a analysé que le vice était antérieur à la vente, et au moment de celle-ci caché pour des profanes mais apparent pour un professionnel de l’immobilier.

Quelle que soit l’appréciation de la société EBA sur la mission confiée à la société Diag’Imm, le vice auquel les acquéreurs est confronté ne provient pas de la mission qui lui a été confiée mais de l’erreur du diagnostiqueur qui a relevé des traces anciennes d’attaques d’insectes à larves xylophages sans trace d’activité alors que l’infestation était active, et que ces moyens d’investigations auraient dû l’amener à révèler cette activité.

Il n’est pas démontré que l’erreur portée sur le rapport de diagnostic provient d’une limite apportée par les vendeurs à la mission du diagnostiqueur, et encore moins que les vendeurs connaissaient l’existence d’une infestation active.

Ainsi, la preuve d’un dol des vendeurs sur ce point comme sur les autres points invoqués par les acquéreurs n’est pas rapportée.

Sur l’existence de vices cachés:

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du code civil, que le vice caché est celui qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connue.

Dès lors qu’en l’espèce, l’acte de vente comprend une clause de non garantie des vices cachés, la garantie du vendeur ne peut être mise en 'uvre que s’il est établi qu’il avait connaissance du vice de la chose.

Ainsi qu’il ressort des explications données plus haut, il n’est pas démontré en l’espèce que les vendeurs, profanes en matière d’immobilier comme de construction, connaissaient le vice d’infestation par insectes à larves xylophages, l’humidité dans le séjour, le défaut de fonctionnement de la cheminée à foyer ouvert, le gonflement importants du mur pignon Est.

L’expert a encore relevé que l’absence de chatières en couverture ne pouvaient être connue par des profanes. Les consorts B-P n’apportent aucun élément de nature à apporter la preuve d’une connaissance du vice par les vendeurs.

En ce qui concerne l’humidité dans les salles de bains de l’étage et du rez-de chaussée, bien que l’expert ait été interrogé sur ce point, ces investigations ne lui ont pas permis de déterminer une antériorité du vice à la vente. Il en est de même des fissurations au niveau de l’entourage des châssis de toit. Dès lors que leur antériorité à la vente n’est pas établie, ces vices ne peuvent constituer des vices cachés.

Il ressort du rapport d’expertise que les gerces et fissurations sur les boiseries intérieures étaient apparentes pour des acquéreurs profanes. Les consorts B-P n’apportent aucun élément de nature à contredire utilement les propos de l’expert.

En ce qui concerne l’absence de raccordement des eaux pluviales, l’expert note que si le vice était visible, les conséquences ne pouvaient être connues par un profane. Il explique que les conséquences en sont le délitement des pierres et à terme, la mise en péril de la tenue des murs de façade. Aucun

élément ne vient démontrer que ces conséquences, cachées pour les acquéreurs, étaient connues des vendeurs, également profanes.

Enfin la différence de surface habitable entre celle figurant sur l’annonce et celle qui leur a été donnée par la suite ne rend pas le bien impropre à son usage et les consorts B-P ne démontre pas qu’une surface habitable de 80m² était déterminante de leur consentement.

Il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts B-P de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des consorts X.

Sur la responsabilité de l’agence Sogim:

Les consorts B-P fondent leur action contre l’intermédiaire, à titre principal sur le dol prévu à l’article 1992 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La société Sogim, qui a prêté son concours à la rédaction du compromis, avait été mandatée par les consorts X. Les dispositions de l’article 1992 aux termes desquels : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’ils commet dans sa gestion » s’appliquent aux relations entre le mandataire et le mandant. Dès lors, les demandes des consorts B-S, tiers au contrat de mandat, ne peuvent prospérer sur ce fondement.

A l’égard des tiers, l’intermédiaire professionnel est tenu de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. A défaut, il engage envers les acquéreurs sa responsabilité délictuelle.

L’obligation de l’agent immobilier lui impose au titre de son obligation d’information et de conseil, de se renseigner sur l’état du bien vendu, sans s’arrêter aux informations données par le vendeur, d’alerter les acquéreurs sur les conséquences des vices apparents et de rendre apparents ceux que sa qualité de professionnel lui permet de déceler.

Il ressort du rapport d’expertise que le professionnel de l’immobilier ne pouvait déceler le défaut de fonctionnement de la cheminée à foyer ouvert. Par voie de conséquence, aucune faute ne peut lui être reprochée concernant ce vice.

En l’espèce, bien que l’expert ait considéré que l’infestation active par des insectes xylophages était visible pour un professionnel de l’immobilier, dès lors que le diagnostiqueur avait rendu un constat contraire, le vice était également caché pour l’agence immobilière qui n’a pas commis de faute en ne décelant pas ce vice. De même, contrairement à ce que dit l’expert, le professionnalisme de l’agent immobilier ne lui permettait ni de déceler l’humidité du séjour en l’absence de trace sur les murs, ni de remarquer l’absence de chatières en couverture. L’indication d’une surface habitable dans la fiche destinée à la présentation du bien en vu de sa commercialisation n’est pas obligatoire pour une maison individuelle, dès lors, à supposer que la mention de 80 m² hors « loi Carrez » soit inexacte de 5m² environ ne constitue pas un manquement à l’obligation d’information de l’agent immobilier. Enfin, d’une part, la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire ne peut être retenue pour les vices dont l’antériorité à la vente n’a pu être déterminée; d’autre part, les consorts B-P ne démontrent aucunement que la société Sogim a commis une faute en relation avec le dommage dont il font état du fait des réparations de la VMC.

En revanche d’une part, en négociant la vente sans s’être assurée au préalable de l’état extérieur du mur pignon Est, et sans alerter les acquéreurs sur le fait que l’état extérieur du mur n’avait pas été vérifié; d’autre part, en ce contentant d’un devis de raccordement du réseau des eaux pluviales, manifestement contraire à ce qui était visible sur les lieux, et sans alerter les acquéreurs ni sur la précarité de la preuve résultant d’un devis, ni sur les conséquences sur les murs de l’absence de

raccordement, l’agence Sogim a manqué à son obligation d’information et de conseil. Ainsi, elle a engagé au regard de ces vices, sa responsabilité envers les acquéreurs.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les consorts B-P de leurs demandes à l’encontre de l’agent immobilier.

Sur le préjudice des consorts B-P résultant des fautes de la société Sogim:

Le préjudice qui résulte pour les acquéreurs du manquement de l’intermédiaire à son devoir de conseil est constitué par la perte d’une chance d’avoir négocié leur achat à de meilleures conditions.

En l’espèce, le préjudice des consorts B-P résultant des manquements de la société Sogim est une perte de chance d’avoir négocié leur achat à de meilleures conditions s’ils avaient connu le vice affectant le mur pignon et les conséquences de l’absence de raccordement.

Si les acquéreurs avaient connu le coût des réparations du mur pignon, la chance qu’ils auraient eu d’obtenir une réduction à hauteur de ce coût dit être évaluée à 70% du coût de réparation. L’expert a préconisé pour ce mur, sans en évaluer le coût, des travaux d’investigation et des travaux d’urgence d’étaiement.

Les consorts B-P ont fait procéder à ces travaux d’investigation par la société STEP, qui au terme d’une investigation précise et circonstanciée a attesté que la maçonnerie du pignon était à reprendre en totalité afin de conserver la solidité de l’édifice, que cette opération devra se faire avec le plus grand soin afin de conserver la solidité de l’édifice en raison du risque important d’effondrement au moment du démontage, ce qui nécessitera un étayage de la charpente par l’intérieur de l’habitation. La société STEP a estimé que l’ensemble des travaux aurait un coût voisin de 15 000 € HT à 20 000 € HT. Dès lors qu’en toute hypothèse, les consorts B-P devront acquitter de la TVA sur ces réparations, il convient de retenir la fourchette haute de l’estimation pour le calcul de leur indemnité. La société Sogim sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 14 000 €, sans qu’il y ait lieu d’indexer cette somme.

En ce qui concerne le raccordement du réseau EP, la perte de chance pour les acquéreurs d’obtenir une réduction du prix de vente en raison du coût du raccordement, s’ils avaient eu connaissance des conséquences des jaillissements d’eau sur le gros oeuvre, doit être, elle aussi, évaluée à 70% de ce coût. L’expert a évalué le coût du raccordement à la somme de 250 € HT. L’indemnité due à ce titre par la société Sogim sera de 175 €, sans qu’il y ait lieu d’indexer cette somme.

Sur le préjudice de jouissance, le coût des expertises de la société EBA et Bretagne Assèchement:

Les consorts B-P exposent qu’ils n’ont pu pleinement jouir de leur bien depuis le mois de juillet 2009, et qu’ils ont dû s’absenter de leur travail pour assister aux opérations d’expertise. Dès lors que leur préjudice n’est que la perte de chance d’avoir négocié leur bien à de meilleures conditions et qu’ils auraient, en tout état de cause, supporté la moindre jouissance qui résulte des vices, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, la société Sogim n’a commis aucune faute en relation avec l’infestation par insectes xylophages et l’humidité à l’intérieur de la maison. Dès lors, elle ne peut être condamnée au remboursement des frais exposés par les acquéreurs pour les interventions des sociétés EBA et Bretagne Assèchement.

Sur les dommages et intérêts correspondant à la commission perçue par l’intermédiaire:

Les consorts B-P ne démontrent pas que la faute de la société Sogim leur a causé un

préjudice distinct de ceux qui ont été indemnisés ci-dessus. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

Sur le préjudice moral:

Les tracasseries que les consorts B-P ont subi pour assister aux opérations d’expertise relatives au vices du mur pignon et à l’absence de raccordement des eaux pluviales constituent un préjudice moral qui sera justement réparé par une indemnité de 1 000 €.

Sur le recours en garantie présentée par la société Sogim:

En l’absence de lien causalité entre l’intervention du diagnostiqueur et dommages subis par les consorts B-P du fait des fautes de la société Sogim, celle-ci ne pourra qu’être déboutée de son recours en garantie contre les assureurs de la société Diag’Imm.

Sur la responsabilité de la société Diag’Imm:

La société Gan Assurances, appelée à la cause en sa qualité d’assureur de la société Diag’Imm, soutient que la mission de diagnostic a été confiée à la société Diag’Imm par Madame X, et que dès lors, les consorts B-P ne peuvent utilement présenter leurs demandes à l’encontre du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Les consorts B-P, répondant aux divers moyens soulevée par la compagnie d’assurances, maintiennent en page 32 de leurs conclusions que la responsabilité de la société Diag’Imm est engagée sur le fondement contractuel.

L’établissement d’un diagnostic, qu’il soit ou non imposé par la loi, a pour finalité de faire prendre conscience aux lecteurs, vendeurs et acquéreurs, des constats des éventuels défauts du bien qu’ils vendent ou qu’ils se proposent d’acheter.

En l’espèce, la société Diag’Imm a effectué sa mission à la demande de Madame X. S’il est exact que le coût en a été réglé directement par les acquéreurs au diagnostiqueur, ce paiement ne peut démontrer à lui seul, alors que le diagnostic est destiné à l’information de toutes les parties, que Madame X a demandé à la société Diag’Imm de réaliser les diagnostics pour le compte des acquéreurs.

Dès lors, à défaut pour les consorts B-P de démontrer l’existence d’un lien contractuel préalable au fondement qu’ils invoquent à l’appui de leurs demandes, le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société Diag’Imm.

Sur l’action des consorts B-P à l’encontre des compagnies d’assurances :

Le 1^er juillet 2003, la société Diag’Imm a souscrit un contrat d’assurance de responsabilité civile auprès de la compagnie MMA. Aux termes de l’article 4 de ce contrat « La garantie s’applique aux réclamations écrites formulées amiablement ou judiciairement auprès de l’assuré au cours de la période comprise entre la date de prise d’effet et la date de résiliation du contrat, sous réserve qu’ils n’en ait pas eu connaissance au moment de la souscription du contrat. »

Ce contrat a été résilié le 30 juin 2008. La réclamation a été formée par les consorts B-P auprès de l’assuré par lettre recommandée du 24 septembre 2008. Cette réclamation étant postérieure à la prise d’effet de la résiliation du contrat, la police de la MMA n’a pas vocation à s’appliquer.

En ce qui concerne la société Gan, dès lors que les consorts B-P échouent à démontrer que la responsabilité de l’assuré est engagée, le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société Gan.

Par voie de conséquence, le recours de la société Gan Assurances à l’encontre des consorts X et de la société Sogim est sans objet.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts B-P de toutes leurs demandes;

Statuant à nouveau:

Condamne la société Sogim à verser à M. H B et M^me G P, à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

*14 000 € et 175 € au titre de la perte d’une chance d’avoir pu négocier leur achat à de meilleures conditions;

*1 000 € au titre de leur préjudice moral;

Déboute la société Sogim de son recours en garantie;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions;

Y ajoutant;

Déclare sans objet le recours en garantie de la société Gan Assurances;

Condamne M. H B et M^me G P à payer à MM. Y et D X la somme de 5 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en première instance et en cause d’appel;

Déboute la société MMA de sa demande au titre des frais irrépétibles;

Déboute la société Gan Assurances de sa demande au titre des frais irrépétibles;

Condamne la société Sogim à payer à M. H B et M^me G P la somme de 5 000 € au titre de leur frais irrépétibles de première instance et d’appel

Condamne M. H B et M^me G P et la société Sogim aux dépens de première instance et d’appel, y compris des frais d’expertise.

Dit qu’ils en supporteront la charge finale à hauteur de 60% pour M. H B et M^me G P et 40% pour la société Sogim.

Dit qu’il est fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT